Дело № 2-107/2022

УИД-59RS0001-01-2021-003343-68

РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

27 июня 2022 года г. Пермь

Дзержинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Хусаиновой О.В.,

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации г. Перми об изъятии жилого помещения,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к муниципальному образованию г. Пермь в лице администрации г. Перми о взыскании выкупной стоимости аварийного жилого помещения, расположенного по адресу: Адрес размере 2341 490 руб., судебных расходов на оценку в размере 15000 руб., на уплату государственной пошлины в размере 300 руб. В обоснование требований указали, что жилое помещение принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 доли в праве. Многоквартирный дом заключением межведомственной комиссии признан аварийным и подлежащим сносу. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Администрацией в приеме документов было отказано. Согласно отчету об оценке № 8285 от 24.03.2021, выполненному ООО «Компания центр недвижимости», рыночная стоимость изымаемого жилого помещения составляет 1703049 руб., рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения составляет 550541 руб., убытки, причиненные собственнику в связи с изъятием жилого помещения, - 89900 руб., соответственно, стоимость 1/2 доли в праве собственности составляет 1170745 руб.

Истцы в судебное заседание не явились, представили ходатайства о рассмотрении дела без их участия, на требованиях настаивают с учетом проведенной судебной экспертизы.

Представитель ответчика, третьего лица Управление Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явились, извещены. От представителя ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия, с требованиями в части взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласен, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На основании части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Судом установлено, что истцы являются собственниками жилого помещения – двух комнат общей площадью 35,4 кв. м, в том числе жилой 12,7 кв. м и 12,4 кв. м, в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: Адрес (Красный Октябрь), Адрес, общая долевая собственность, по 1/2 доли в праве, дата регистрации права Дата, основание: договор безвозмездной передачи комнат в долевую собственность граждан от Дата (т. 1 л.д. 60-63, 72-73).

Многоквартирный жилой Адрес включен в перечень многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу и запланированных к расселению в рамках региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2024 годы, утвержденной Постановлением Правительства Пермского края от 29.03.2019 № 227-п, под № 260, дата признания многоквартирного дома аварийным - 10.06.2016, планируемая дата окончания переселения – Дата.

В соответствии с отчетом об оценке № от Дата, выполненным ООО «Компания «Центр недвижимости», рыночная стоимость двух комнат в трехкомнатной квартире, общей площадью 35,4 кв. м по адресу: Адрес, рыночная стоимость права требования компенсации на непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, составляет 2341490 руб. (т. 1 л.д. 11-53).

Определением от Дата по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» (614015 АдресБ, тел. №) ФИО3.

Согласно заключению эксперта № от Дата рыночная стоимость двух комнат в трехкомнатной квартире, общей площадью 35,4 кв. м по адресу: Адрес, составляет 1354000 руб., рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном Адрес, в том числе стоимость земельного участка, составляет 1226 000 руб. (входит в рыночную стоимость жилого помещения), величина убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, составляет 77000 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 127000 руб. (т. 1 л.д. 113-227).

Определением от Дата по гражданскому делу назначена повторная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено Федеральному бюджетному учреждению «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». Определением от Дата по ходатайству истцов произведена замена экспертного учреждения – Федерального бюджетного учреждения «Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» на эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Проспект» ФИО4 (Адрес, Комсомольский проспект, 52).

Согласно заключению эксперта № от Дата, выполненному экспертом ООО «Проспект» ФИО4, рыночная стоимость жилого помещения – двух комнат общей площадью 35,4 кв. м, в том числе жилой 12,7 кв. м и 12,4 кв. м, в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: Адрес, составляет 2074 200 руб., включает рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли ответчика в праве общей собственности на такое имущество, величина убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, составляет 75 400 руб., величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – двух комнат в трехкомнатной квартире, общей площадью 35,4 кв. м по адресу: Адрес, в объеме, предусмотренном ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, составляет 231 300 руб. (т. 2 л.д. 142-232).

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

По смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, являясь общим имуществом собственников помещений в этом доме, не может выступать самостоятельным объектом права. Предусматривая право собственника изымаемого в порядке ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилого помещения на выкупную цену, законодатель исходит из того, что на полученную сумму лицо приобретает аналогичное жилье, стоимость которого определяется исходя из существующей в регионе рыночной цены, т.е. наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях свободной конкуренции и добросовестности действий участников правоотношений на рынке продажи жилья (участники располагают необходимой информацией о предмете сделки, на формирование величины цены сделки не влияют какие-либо чрезвычайные обстоятельства и т.д.). Исходя из сложившихся на свободном рынке жилья отношений, цена предлагаемого к продаже жилого помещения представляет собой разумное вознаграждение именно за объект сделки, т.е. жилое помещение. Стоимость доли продавца в земельном участке либо ином общем имуществе в многоквартирном доме, в котором расположено помещение – объект сделки, в договоре купли-продажи жилого помещения отдельно не выделяется. Следовательно, приобретая другое жилое помещение в многоквартирном доме, а вместе с ним и долю в праве на земельный участок и иное общее имущество, лицо в качестве покупной цены уплатит только ту сумму, которую продавец запросит за отчуждаемое жилое помещение, т.е. сформированную с учетом сложившегося на рынке недвижимости спроса и предложения. С учетом этого равноценным возмещением будет являться такая выкупная цена за изымаемое жилое помещение, размер которой позволит собственнику приобрести иное жилое помещение, аналогичное изымаемому. Таким образом, по смыслу положений ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации под выкупной ценой жилого помещения, подлежащей выплате собственнику жилого помещения, следует понимать рыночную стоимость объекта недвижимости – жилого помещения, которая подлежит определению с учетом положений Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ».

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в сумму возмещения за жилое помещение в связи с его изъятием для муниципальных и государственных нужд входят, в том числе, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. К числу данных убытков также относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Довод представителя ответчика об отсутствии в материалах дела доказательств того, что многоквартирный дом нуждался в капитальном ремонте, является необоснованным.

Данные о проведенных капитальных ремонтах дома с момента ввода его в эксплуатацию, а также доказательства проведения работ, относящихся к капитальному ремонту дома, ответчиком не представлены. Из технического паспорта на жилой дом по адресу: Адрес следует, что дом построен в 1931 году, капитальный ремонт не проводился (т. 2 л.д. 68-86).

При определении выкупной стоимости спорного жилого помещения суд принимает заключение эксперта № от Дата, выполненное экспертом ООО «Проспект» ФИО4, с учетом следующего:

Согласно ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Из определенной экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению работы по ремонту проемов: оконных внутриподъездных стоимостью 54 170 руб., дверных входных на лестничную клетку стоимостью 70 350 руб.; всего – 124 520 руб. Итоговая стоимость работ в отношении многоквартирного дома составляет 2720 245 руб. (2844 765 руб. – 124 520 руб.), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом округления, – 225 500 руб., из расчета: 2720 245 руб. х 0,08288 (35,4 кв. м / 427,10 кв. м).

На основании изложенного, суд полагает, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение подлежит определению в размере 2375 100 руб., из расчета: 2074 200 руб. + 75 400 руб. + 225 500 руб., по 1187550 руб. в пользу каждого собственника.

Ходатайство о проведении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами не заявлено.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Соответственно, отчет об оценке № 8285 от 24.03.2021, выполненный ООО «Компания «Центр недвижимости», заключение эксперта Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» ФИО3 № от Дата не могут быть приняты судом для определения рыночной стоимости объекта оценки, и по данной причине не оцениваются.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на выкупаемое жилое помещение переходит к муниципальному образованию город Пермь.

Разрешая требования истцов о взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., оплате услуг оценщика в размере 13000 руб., суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

При подаче иска ФИО2, ФИО1 уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., по 150 руб. каждой, что подтверждается чеками-ордерами от 07.05.2021 (т. 1 л.д. 4), указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов.

Дата между ФИО2 (заказчик) и ООО «Компания «Центр недвижимости» (исполнитель) был заключен договор № 8285 на оказание услуг по проведению оценки, предметом которого является определение рыночной стоимости жилого помещения - двух комнат в трехкомнатной квартире, общей площадью 35,4 кв. м по адресу: Адрес, убытков, причиненных собственнику его изъятием, стоимость услуг составляет 13 000 руб. (т. 1 л.д. 55-58). Услуга исполнителем оказана в полном объеме, что подтверждается актом оказанных услуг от Дата (т. 1 л.д. 59), оплата ФИО2 произведена полностью, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Дата (т. 1 л.д. 54).

Отчет об оценке ООО «Компания «Центр экспертиз» представлен истцами в качестве доказательства рыночной стоимости спорного жилого помещения.

Таким образом, расходы на оценку в размере 13 000 руб. относятся к рассмотренному делу, являлись необходимыми, и подлежат взысканию с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми в пользу ФИО2

Разрешая заявленное экспертом Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» ФИО3 ходатайство о взыскании расходов, связанных с проведением экспертизы, суд приходит к следующему.

Определением от Дата по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» (614015 АдресБ, тел. №) ФИО3. Обязанность по оплате экспертизы возложена на муниципальное образование город Пермь в лице администрации города Перми (т. 1 л.д. 102-105).

Из заявления Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» следует, что оплата экспертизы не произведена, стоимость экспертизы составляет 25 000 руб. (т. 1 л.д. 114).

Ответчиком доказательства оплаты экспертизы не представлены, в связи с чем, заявленное ходатайство подлежит удовлетворению, расходы на оплату судебной экспертизы следует взыскать с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми (ИНН №) в пользу ФИО1 (СНИЛС №), ФИО2 (СНИЛС №) возмещение за аварийное жилое помещение – 2 комнаты в 3-комнатной квартире, общей площадью 35,4 кв. м, в том числе жилой 12,7 кв. м и 12,4 кв. м, расположенное по адресу: Адрес (Красный Октябрь), Адрес, кадастровый №, в размере 2375 100 руб., по 1187550 руб. каждому, в возмещение расходов на уплату государственной пошлины 300 руб., по 150 руб. каждому.

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации г. Перми в пользу ФИО2 в возмещение расходов на оценку 13000 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с муниципального образования город Пермь в лице администрации города Перми в пользу Союза «Пермская Торгово-промышленная палата» денежные средства за производство экспертизы в сумме 25 000 руб.

Решение суда после выплаты возмещения является основанием для прекращения права общей долевой собственности ФИО1, ФИО2 и возникновения права собственности муниципального образования город Пермь на 2 комнаты в 3-комнатной квартире общей площадью 35,4 кв. м, в том числе жилой 12,7 кв. м и 12,4 кв. м, расположенные по адресу: Адрес (Красный Октябрь), Адрес, кадастровый №.

Решение в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Дзержинский районный суд г. Перми.

Судья - подпись.

Копия верна

Судья О.В.Хусаинова

Мотивированное решение изготовлено 04.07.2022

Подлинник решения находится в деле № 2-107/2022