РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Муравленко 24 апреля 2023 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Ракутиной Ж.К.,

при секретаре Чуркиной О.В.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГ,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2/2023 по иску Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ

Управление муниципального имущества Администрации города Муравленко (далее – УМИ Администрации города Муравленко) обратилось в суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГ стороны заключили договор аренды земельного участка №, сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, по условиям которого ФИО2 предоставлен земельный участок площадью 0,0309 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, под строительство объекта «Предприятие автосервиса». В соответствии с договором аренды от ДД.ММ.ГГ № в соответствии с п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации ответчику этот земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта: «Предприятие автосервиса» (кадастровый (условный) №), сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. До настоящего времени строительство объекта не завершено, объект не введен в эксплуатацию, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 90 %. Согласно отчету от ДД.ММ.ГГ №, рыночная стоимость данного объекта незавершенного строительства определена в размере 7 353 500 руб.

Просит изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, степень готовности 90 %, кадастровый №, общей площадью 202,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов в соответствии с Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, с экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ проведенным ООО «Экспертно-Оценочная палата» не согласилась по доводам, указанным в возражениях.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования признал частично, просил установить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства на основании экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГ, проведенным ООО «Экспертно-Оценочная палата».

Суд, заслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с Положением об Управлении муниципального имущества Администрации города Муравленко, утвержденным решением Городской Думы от ДД.ММ.ГГ №, УМИ Администрации города Муравленко является структурным подразделением Администрации города Муравленко, уполномоченным осуществлять права собственника муниципального имущества, а также обеспечивающим реализацию полномочий муниципального образования в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися под объектами муниципальной собственности городского округа, земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (л.д.58-66).

Между УМИ Администрации города Муравленко и гражданином ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ №, сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ. В соответствии с договором аренды ответчику был предоставлен земельный участок площадью 0,0309 га, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> под строительство объекта: «Предприятие автосервиса» (л.д.8-14).

Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которым определяются виды разрешенного использования земельных участков, и какие именно объекты недвижимого (движимого) имущества должны быть расположены на земельном участке (для каких целей предоставлен участок).

ДД.ММ.ГГ Администрацией города Муравленко было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым было разрешено строительство объекта капитального строительства: «Предприятие автосервиса», расположенного по адресу: <адрес> (л.д.34-37).

В последующем, на основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), с гражданином ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГ № для завершения строительства объекта: «Предприятие автосервиса», сроком с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ (л.д.15-23).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГ, право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, со степенью готовности 90 %, принадлежит ФИО2 (л.д.32-33).

Договор заключался сроком по ДД.ММ.ГГ, арендная плата исчисляется с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Арендатор ФИО2 с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок с проведением торгов, в соответствии с п. 4.1.2. Договора аренды, к истцу не обращался.

Доказательств обратного суду не представлено, в материалах дела не имеется.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если объект незавершенной строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Согласно п. 1 и п. 2 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодек Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местной самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно п. 6 ст. 239.1 ГК РФ установлено, что правила статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии со ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органов местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков расположенных на территории городского округа, за исключением случаев предусмотренных законом.

Согласно пп.10 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 указанной статьи.

В соответствии с п.5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности, который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъят у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участке на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, договор аренды земельного участка, находящегося государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды и до настоящего времени строительство объекта на арендуемом земельном участке не завершено, что для истца явилось основанием для обращения в суд.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 2 и 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органа государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательств Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно п. 4 и п. 2 ст.239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГ, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «ГК «Азира» об оценке объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, площадью 202,3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства – 90 % (л.д.38-57).

Величина рыночной стоимости объекта оценки, согласно данному отчету, полученная при применении затратного подхода к оценке, составляет 7 353 500 руб.

В силу ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в течение 6 месяцев, с даты составления отчета.

Судом установлено, что отчет об оценке, представленный стороной истца, составлен в ноябре 2021 года. Сроки актуальности отчета истекли. Иного отчета, отвечающего требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» на момент вынесения решения суда истцом не представлено.

Согласно ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ).

Принимая во внимание, что ответчиком оспаривался размер рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, по определению Муравленковского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от ДД.ММ.ГГ была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению независимого оценщика Общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-Оценочная палата» № от ДД.ММ.ГГ рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, степень готовности 90 %, проектируемое назначение: иное сооружение «Предприятие автосервиса», площадью 202,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, по состоянию на дату оценки с учетом НДС составляет 18 500 000 руб. (л.д.135-163).

В силу ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Заключение эксперта отвечает требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, имеет полное обоснование, мотивировано, выполнено лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов.

Оценщик ФИО5, проводившая исследование, имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке.

Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, суду не представлено.

В связи с чем, суд принимает заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГ в качестве доказательства по данному гражданскому делу.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеизложенного, исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Управления муниципального имущества Администрации города Муравленко удовлетворить.

Изъять у ФИО2 для продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства, степень готовности 90 %, с кадастровым номером №, общей площадью 202,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

Объект незавершенного строительства изъять путем продажи с публичных торгов, определив начальную стоимость в сумме 18 500 000 (восемнадцать миллионов пятьсот тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы через Муравленковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья /подпись/ Ж.К. Ракутина

копия верна

Решение суда в окончательной форме изготовлено 28.04.2023. Подлинный документ находится в деле № 2-2/2023 (УИД: 89RS0006-01-2022-000391-68) в Муравленковском городском суде Ямало-Ненецкого автономного округа.