Гражданское дело № 2-2246/2025

УИД: 77RS0016-02-2024-020978-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 июля 2025 года г. Москва

Мещанский районный суд г. Москвы

в составе председательствующего судьи Городилова А.Д.,

при секретаре Аббазовой Ж.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2246/2025

по иску общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, судебных расходов, по встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" о признании ничтожными условий договоров участия в долевом строительстве, расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" обратилось в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ФИО1, в котором просит:

- взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года в размере 27 472 987 руб.;

- взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года в размере 22 881 325 руб.;

- определить порядок исполнения решения суда путем размещения взысканных с ФИО1 денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать с ФИО1 указанные денежные средства на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”;

- взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размер 60 000 руб.

Требования истца мотивированы ненадлежащим исполнением со стороны ответчика обязательств по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года в части оплаты объектов долевого строительства - квартир.

Не согласившись с предъявленными требованиями, ФИО1 в порядке ст. 137 ГПК РФ обратилась в суд со встречным иском к ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", в котором, уточнив встречные исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит:

- признать п. 3.1.3. договора участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года ничтожным и исключить его из условий договора;

- признать п. 3.1.3. договора участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года ничтожным и исключить его из условий договора;

- обязать расторгнуть договор участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в том числе по основаниям, предусмотренным ч. 4, ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, п. 7 договора;

- обязать расторгнуть договор участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года, заключенный между ФИО1 и ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, в том числе по основаниям, предусмотренным ч. 4, ч. 5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ, п. 7 договора;

- взыскать в счет компенсации морального вреда 100 000 руб.

Истец по встречному иску заявляет о ничтожности п. 3.1.3. договоров участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года, ссылаясь на положения ст. ст. 168, 169 ГК РФ из-за несоответствия законодательству Российской Федерации. Кроме того, в связи с невозможностью исполнения по причине ухудшения материального положения, истец по встречному иску просит расторгнуть договоры участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в иске, против встречного иска возражала, в том числе по основаниям пропуска срока исковой давности.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО1 – ФИО3 возражал против иска ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли", настаивал на удовлетворении встречного иска, по основаниям, в нем изложенным.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства, приходит к следующим выводам.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" указано, что данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По правилам ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).

Положениями ст. 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Судом установлено, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года, заключенным между ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" и ФИО1 (участником долевого строительства), истец (ответчик по встречному иску) принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика (истца по встречному иску), построить (создать) жилой комплекс N 2 (в составе жилых корпусов 2.1, 2.2, подземной автостоянки) по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику (истцу по встречному иску) входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: однокомнатная квартира, расположенная в жилом корпусе 2.2, в секции 4, в подъезде 3, на 9 этаже, номер квартиры на площадке 2, номер квартиры по проекту 313, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы - с коэффициентом) 56,5 кв.м, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года, заключенным между ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" и ФИО1 (участником долевого строительства), истец (ответчик по встречному иску) принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц, в том числе с привлечением средств ответчика (истца по встречному иску), построить (создать) жилой комплекс N 2 (в составе жилых корпусов 2.1, 2.2, подземной автостоянки) по строительному адресу: г. Москва, СЗАО, Хорошево-Мневники, ул. Шеногина, вл. 2, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать ответчику (истцу по встречному иску) входящее в состав многоквартирного дома жилое помещение (квартиру) со следующими основными характеристиками: однокомнатная квартира, расположенная в жилом корпусе 2.2, в секции 4, в подъезде 3, на 31 этаже, номер квартиры на площадке 6, номер квартиры по проекту 478, общей приведенной площадью (включая общую площадь жилого помещения и вспомогательного назначения, балкона и/или лоджии и/или террасы - с коэффициентом) 49,5 кв.м, а участник обязался уплатить цену договора и принять объект в порядке и в сроки, определенные настоящим договором.

Пунктом 2.3. договоров определено, что передача объекта застройщиком участнику осуществляется по акту приема-передачи не позднее 30.06.2025 года, при условии надлежащего исполнения участником обязательств по договору в полном объеме. Обязательства участника перед застройщиком считаются выполненными по договору в полном объеме при исполнении в совокупности обязательств: по оплате цены, установленной сторонами в п. 4.2. договора, которые считаются исполненными с момента зачисления в полном объеме денежных средств на счет эскроу; исполнения иных обязательств участника по оплате, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора, которые считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет застройщика; по приемке объекта и подписанию акта приема-передачи объекта.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2.7. договора).

01.03.2022 года договоры участия в долевом строительстве зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договорах.

В п. 4.2. договора N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года установлено, что на дату подписания его цена определена сторонами в размере 31 603 482 руб. (депонируемая сумма).

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО "Сбербанк России", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 4 129 495 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 22.02.2022 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 4 129 495 руб.; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эскроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма 27 473 987 руб. - подлежит оплате в срок до 30.05.2024 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

В п. 4.2. договора N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года установлено, что на дату подписания его цена определена сторонами в размере 29 245 313 руб. (депонируемая сумма).

На основании п. 4.4. оплата цены договора, указанной в п. 4.2, осуществляется участником (депонент) застройщику (бенефициар) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем внесения денежных средств в размере сумма на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) - ПАО "Сбербанк России", являющимся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации, на следующих условиях:

- до момента внесения на счет эскроу денежные средства в размере 3 821 618 руб. размещаются на безотзывном покрытом аккредитиве, оформленном участником долевого строительства со следующими условиями открытия и оплаты: участник долевого строительства обязан по 22.02.2022 года включительно открыть безотзывный покрытый (депонированный) аккредитив в Банке-эмитенте (являющимся также Исполняющим банком) в размере 3 821 618 руб.; частичная оплата по аккредитиву не предусмотрена; банк-получатель - банк, являющийся эскроу-агентом и указанный в п. 4.4. договора. Денежные средства перечисляются Банком-эмитентом (Исполняющим банком) на счет эскроу, открытый участником у эскроу-агента, не позднее пяти рабочих дней со дня предоставления документов, предусмотренных условиями настоящего договора, Банку-эмитенту (Исполняющему банку). Сумма 25 423 695 руб. - подлежит оплате в срок до 30.05.2024 года включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу (п. 4.4.1. договора).

Стороны обязаны в течения пяти календарных дней с даты подписания настоящего договора, но не позднее даты открытия аккредитива, заключить с эскроу-агентом договор счета эскроу (пп. 4.4.1.1. договоров).

Обязанность участника по уплате цены договора, указанной в п. 4.2., считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (пп. 4.4.1.4. договоров).

Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что свои обязательства по договорам в отношении платежей, подлежащих уплате в срок до 30.05.2024 года ответчик (истец по встречному иску) не исполнила.

В целях досудебного урегулирования возникшего спора, застройщиком в адрес участника было направлено предупреждение о погашении задолженности, путем внесения неоплаченной суммы на счет эскроу.

Исходя из ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве" обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 года N 175-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона), если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.

Согласно части 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).

В силу положений ч. 2 и ч. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ N 214-ФЗ в случае, указанном в ч. 1 настоящей статьи, договором участия в долевом строительстве должны быть предусмотрены указанные в п.п. 1-4 ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона условия обязанность участника долевого строительства (депонента) уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве (депонируемая сумма), на открытый в уполномоченном банке (эскроу-агент) счет эскроу с указанием сведений о таком банке (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу.

Особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве урегулированы законодателем в императивном порядке ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ N 214-ФЗ.

На основании ст. 15.5 Закона об участии в долевом строительстве счет эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве открывается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В силу ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Частью 4 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что денежные средства на счет эскроу вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии со ст. 15.4 настоящего Федерального закона, на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. По заявлению участника долевого строительства срок условного депонирования денежных средств может быть продлен по истечении шести месяцев, но не более чем на два года.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика, права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа) (ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ).

Исходя из указанных положений закона, до ввода в эксплуатацию у участника имеется обязанность внести (оплатить) денежные средства в счет цены договора на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, а после получения разрешения на ввод, - непосредственно на счет застройщика.

ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" является застройщиком многоквартирного дома, имеет разрешение на строительство и привлекает для его осуществления денежные средства участников долевого строительства, в связи с этим несет обязанность по соблюдению требований Закона N 214-ФЗ.

Представленные договоры не содержат сведения о размещении денежных средств участника долевого строительства на счете эскроу.

04.04.2025 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года об уменьшении стоимости квартиры до 26 702 943 руб.

Согласно п. 4.4.1. договора N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года, в редакции дополнительного соглашения от 04.07.2025 года, новая цена договора 26 702 943 руб. (депонируемая сумма); оставшаяся часть цены договора в размере 22 881 325 подлежит оплате в срок до 11.04.2025 года включительно.

07.04.2025 года дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует представленная суду выписка из ЕГРН.

Анализируя изложенное выше, принимая во внимание, что досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, суд считает необходимым взыскать с ФИО1 в пользу ООО "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" сумму задолженности по договору N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года в размере 27 472 987 руб. и сумму задолженности по договору N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года в размере 22 881 325 руб. путем размещения взысканных с ФИО1 денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать с ФИО1 указанные денежные средства на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 считает п. 3.1.3. договоров участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года недействительными, нарушающими действующее законодательство РФ и ее права как участника долевого строительства.

Заявляя о недействительности п. 3.1.3. договоров участия в долевом строительстве, ответчик (истец по встречному иску) считает его противоречащим ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ N 214-ФЗ.

В силу п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (ФИО4 от 04.10.2012 года N 1831-О и др.).

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Подпунктом 3.1.3. п. 3.1. договора застройщик обязан передать участнику объект по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, не позднее срока, указанного в п. 2.3. договора, при условии выполнения участником своих обязательств по настоящему договору надлежащим образом (в том числе внесение в полном объеме денежных средств по договору, включая 100 % оплату цены договора, (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора). Невнесение участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору (в т.ч. неоплата 100 % цены договора и/или (при необходимости) пеней/штрафов, предусмотренных Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора), является основанием для застройщика не передавать участнику долевого строительства объект и не подписывать акт приема-передачи или иной документ о передаче объекта до момента исполнения участником долевого строительства обязанности по внесению в полном объеме денежных средств по договору. В случае невнесения участником долевого строительства в полном объеме денежных средств по договору, на застройщика не распространяются положения настоящего договора и законодательства Российской Федерации об ответственности за нарушение сроков передачи застройщиком объекта. Передача объекта осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подпунктом 3.2.1. п. 3.2. договора на участника возложена обязанность внести в полном объеме денежные средства, предусмотренные договором (включая 100 % оплату цены договора, а также (при необходимости) неустойку (пени, штрафы), предусмотренные Законом N 214-ФЗ и/или условиями настоящего договора) в размере, сроки и порядке, установленные настоящим договором и/или Законом N 214-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось ответчиком (истцом по встречному иску), что цена договоров участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года в полном объеме не уплачена.

В силу ст. 327.1 ГК РФ исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Согласно положениям ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. Правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 названной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное.

Частью 2 статьи 15.4 Федерального закона N 214-ФЗ установлена обязанность участника долевого строительства уплатить цену договора участия в долевом строительстве до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости путем внесения денежных средств в сроки и размере, которые установлены договором участия в долевом строительстве.

Обязанность участника долевого строительства по уплате обусловленной договором цены считается исполненной с момента поступления денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу (ч. 3 ст. 15.4. Федерального закона N 214-ФЗ).

Учитывая правовую сущность обязательств, возникших из договоров участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года, предусматривающих встречное исполнение сторон, оспариваемый пункт 3.1.3 не может быть признан нарушающим права участника долевого строительства.

Оснований для удовлетворения требований истца в данной части суд не усматривает.

Представителем ответчика в судебном заседании заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям истца о признании п. 3.1.3. договора ничтожным, поскольку исковое заявление подано, как за истечением годичного, так и трехлетнего срока исковой давности.

Статьей 196 ГК РФ установлено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В п. 1 ст. 197 ГК РФ закреплено, что для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

На основании п. 2 ст. 199 ГК РФ, исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Статьей 181 ГК РФ предусмотрено, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года N 43 (ред. от 22.06.2021 года) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Истец (ответчик по встречному иску) полагает оспариваемые условия договора подпадающими под признаки оспоримости, а ответчик (истец по встречному иску) под признаки ничтожности.

Исходя из того, что оспариваемые в части договоры участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН заключены 22.02.2022 года, а встречный иск ФИО1 подан в суд 23.04.2025 года, то есть за пределами как годичного, так и трехлетнего срока исковой давности, суд приходит к выводу о пропуске ответчиком (истцом по встречному иску) срока исковой давности на судебную защиту.

Рассматривая встречные исковые требования о расторжении договоров участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя из следующего.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Пунктом 7.1. договоров установлено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон и в иных случаях в соответствии с законодательством Российской Федерации. Расторжение (прекращение) настоящего договора влечет прекращение обязательств сторон по нему, за исключением обязательства сторон провести расчеты по поводу и в связи с его расторжением.

В то же время, основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения обязательств в отсутствие нарушения обязательств со стороны застройщика договорами N СИД-2.2/4-9-313-1/АН и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года не предусмотрены.

Отношения сторон по поводу заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Как следует из ст. 9 Закона N 214-ФЗ, законодатель предусмотрел две возможности расторжения договора долевого участия в связи с неисполнением застройщиком обязательств по строительству объекта долевого участия, при которых строительство не может быть завершено в срок.

В первом случае, согласно п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, право отказа от договора появляется у участника долевого строительства в случае, когда объект долевого строительства не передан в срок, превышающий согласованный сторонами срок более чем на два месяца.

Во втором случае, согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, участник долевого строительства имеет право требовать в судебном порядке расторжения договора долевого участия, когда имеет место прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена возможность отказа от исполнения договора ввиду существенного нарушения требований к качеству объекта.

Указанные выше обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор долевого участия расторгается судом.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и в иных установленных федеральным законом или договором случаях (п. 5 ч. 1, п. 4 ч. 1.1 ст. 9 Закона).

В ходе судебного разбирательства судом не установлено оснований, предусмотренных ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года, для возможности отказа участника долевого строительства от исполнения договора, поскольку согласно ч. 1.2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Принимая во внимание, что ФИО1 не представлено доказательств нарушения застройщиком принятых по договору обязательств, требования истца по встречному иску подлежат отклонению.

Также, суд приходит к выводу о несостоятельности доводов ФИО1 в части ссылки на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, выразившихся в изменении финансового положения участника.

Пунктами 1, 2 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем, изменение материального положения участника долевого строительства не может служить основанием к расторжению договоров с застройщиком, поскольку в материалы дела не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых ФИО1 исходила при заключении договоров, а также наличия одновременно всех условий, предусмотренных п. 2 ст. 451 ГК РФ, необходимых для удовлетворения судом требования о расторжении договоров по основаниям, предусмотренным ст. 451 ГК РФ.

Судом не установлены исключительные обстоятельства, которые могут послужить основанием для расторжения заключенных между сторонами договоров. Изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который ФИО1 как участник долевого строительства несет при заключении договора, и не является существенным изменением обстоятельств. Изменение финансового положения участника долевого строительства также не связано с деятельностью застройщика и от него не зависит.

Факт уменьшения дохода не является обстоятельством, препятствующим исполнению договора долевого участия в строительстве, поэтому, заключая договор, участник долевого строительства должен действовать добросовестно и разумно, проявить определенную предусмотрительность, уяснить для себя смысл и значение совершаемых юридически значимых действий, сопоставить их со своими возможностями, в том числе предусмотреть риски наступления негативных материальных последствий в связи с возможным изменением своего материального положения.

При этом, суд принимает во внимание, что стабильность доходов ФИО1 не являлось условием заключения договоров долевого участия в строительстве и условием исполнения обязательств по договорам, т.е. не может по смыслу положений ст. 451 ГК РФ являться основанием для расторжения договоров.

Согласно п. 1.4. договоров участия в долевом строительстве участник (ФИО1) при их подписании гарантировала застройщику, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие ее заключить данные договоры на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящие договоры не являются для нее кабальными сделками; не имеет каких-либо причин, препятствующих надлежащему выполнению договоров.

Исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора в соответствии со ст. 421 ГК РФ, ФИО1 не включила в договоры, в том числе путем дополнительных соглашений, условие о расторжении договоров долевого участия в строительстве на случай изменения своего материального положения, в судебном порядке ФИО1 за изменением условий договоров в связи с существенным изменением обстоятельств также не обращалась. Изменение материального положения участника долевого строительства не отнесено условиями договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договорам долевого участия в строительстве, в связи с чем риск негативных последствий для участника в результате таких изменений не может быть возложен на застройщика.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ст. ст. 450.1, 451 ГК РФ оснований к расторжению договоров долевого участия в строительстве.

Поскольку оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется, следовательно, основания для взыскания с ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли" в пользу ФИО1 компенсации морального вреда также отсутствуют.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

По общему правилу, предусмотренному ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, к числу которых относятся и расходы по уплате госпошлины.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб. подтверждены документально и подлежат взысканию с ответчика по первоначальному иску в пользу истца ООО "СЗ "Лидер строительной отрасли".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" к ФИО1 о взыскании задолженности по договорам участия в долевом строительстве, судебных расходов, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (паспорт <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН от 22.02.2022 года в размере 27 472 987 руб.; задолженность по договору участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года в размере 22 881 325 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в размере 60 000 руб.

Определить порядок исполнения решения суда путем размещения взысканных с ФИО1 по договорам участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года денежных средств на счете эскроу в уполномоченном банке (эскроу-агент ПАО “Сбербанк России”) до получения застройщиком (ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или, при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства информации о получении застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и/или после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или при наличии сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации, взыскать с ФИО1 указанные денежные средства по договорам участия в долевом строительстве N СИД-2.2/4-9-313-1/АН и N СИД-2.2/4-31-478-1/АН от 22.02.2022 года на счет ООО “СЗ “Лидер строительной отрасли”.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер строительной отрасли" о признании ничтожными условий договоров участия в долевом строительстве, расторжении договоров участия в долевом строительстве, взыскании компенсации морального вреда, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Мещанский районный суд г. Москвы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 23 декабря 2025г.

Судья А.Д. Городилов