Судья Домрачева О.Н. дело № 33-1762/2023
№ 2-3513/2022 (12RS0003-02-2022-003314-26)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Йошкар-Ола 22 августа 2023 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:
председательствующего Соснина А.Е.,
судей Протасовой Е.М. и Гринюк М.А.,
при секретаре Муравьевой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой», общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 24 августа 2022 года, которым с учетом определения об исправлении описки от 19 октября 2022 года постановлено:
исковые требования ФИО1 (<дата> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» (ИНН <№>, ОГРН <№>), обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» (ИНН <№>, ОГРН <№>) о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, взыскании неустойки, судебных расходов удовлетворить.
Признать недействительным договор <№> от 17 марта 2022 года купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, кадастровый номер <№>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» и обществом с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест».
Применить последствия недействительности сделки, прекратив право собственности общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>.
Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>.
Признать за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <№>.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 742560 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой», общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере по 1312 руб. 80 коп. с каждого.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Гринюк М.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой» (далее – ООО «ФаворитСтрой»), обществу с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» (далее – ООО «СтройЖилИнвест»), в котором в окончательно сформулированных требованиях просила признать недействительным договор купли-продажи <№> от 17 марта 2022 года квартиры общей площадью 27,2 кв.м, кадастровый <№>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру с кадастровым номером <№>, расположенную по адресу: <адрес>, и исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи за <№> о регистрации права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по указанному выше адресу; признать за ФИО1 право собственности на данную квартиру; взыскать с ООО «ФаворитСтрой» в пользу ФИО1 неустойку в размере 742560 руб., а также взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование заявленных требований указано, что 24 декабря 2019 года между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 был заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес> По условиям договора срок окончания строительства составляет 3 квартал 2020 года. Истец свои обязательства по оплате квартиры исполнила надлежащим образом, однако в установленный договором срок квартира истцу не была передана. В мае 2022 года истцу стало известно о том, что ООО «ФаворитСтрой» ввел в эксплуатацию квартиры мансардного этажа, а также то, что квартира, предназначавшаяся истцу, передана по договору купли-продажи ООО «СтройЖилИнвест». ФИО1 полагает, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», является недействительной сделкой, заключенной при злоупотреблении правом.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе ООО «ФаворитСтрой» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. Приводит доводы о том, что у суда не имелось оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности заявителя на объект недвижимости. Судом неправильно применены положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как по настоящему делу кредитор вправе требования только возмещения убытков, поскольку вещь передана третьему лицу. Истцом не представлены доказательства возникновения у нее права собственности на квартиру, в том числе присвоения квартире вместо строительного номера 15 почтового адреса с номером 79. Проектная документация, предоставленная ООО «Идиллия», является недопустимым доказательством, так как разработчиком проектной документации на выполнение работ по реконструкции многоквартирного дома являлось ООО «Проектное управление Парус». В материалах дела нет доказательств нарушения ООО «ФаворитСтрой» срока исполнения принятого на себя обязательства. В связи с реализацией истцом права на получение с ООО «ФаворитСтрой» части убытков в виде неустойки, он утратил возможность требовать прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест».
В апелляционной жалобе ООО «СтройЖилИнвест» просит решение суда отменить в части прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест», принять по делу в этой части новое решение об отказе в удовлетворении иска. Приводит доводы о том, что у суда не имелось оснований для применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности заявителя на объект недвижимости. По настоящему делу надлежащим способом защиты является предъявление требования о возмещении убытков, так как вещь передана третьему лицу. Имеющимися в материалах дела доказательствами не подтверждается возникновение у истца права собственности на квартиру номер 79. В связи с тем, что проектная документация на выполнение работ по реконструкции многоквартирного дома разрабатывалась ООО «Проектное управление «Парус», суд необоснованно исходил из сведений, изложенных в проектной документации, составленной ООО «Идиллия». ООО «ФаворитСтрой» не нарушало обязательство по передаче истцу жилого помещения. Истец реализовал право на получение с ООО «ФаворитСтрой» убытков в виде неустойки, в связи с этим он не может требовать прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест».
В заседание суда апелляционной инстанции представители ответчиков ООО «СтройЖилИнвест», ООО «ФаворитСтрой», представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Росреестра по Республике Марий Эл, Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом. В связи с этим судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, выслушав объяснения ФИО1, просившей решение суда оставить без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, 24 декабря 2019 года между ООО «ФаворитСтрой» и ФИО1 заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому покупатель осуществляет финансирование квартиры и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 26,52 кв.м., квартира имеет строительный <№>, расположена на мансардном этаже над жилым домом, расположенном по адресу: <адрес> (пункт 3 договора).
Согласно пункту 4 договора срок окончания строительства - 3 квартал 2020 года.
В силу пункта 6 договора квартира, указанная в пункте 3 договора, с момента заключения договора и до момента вступления покупателя в права собственности на нее, является по договоренности сторон настоящего договора зарезервированной для покупателя.
В силу пункта 7.2 договора общая сумма инвестирования (договора займа), подлежащая оплате в размере 100% составляет 742560 руб.
Указанная в пункте 7.2. договора цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 7.4. договора).
В силу пункта 8.4 договора застройщик обязался после подписания государственной комиссией акта о приемке объекта в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче Ж. площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта, передать квартиру покупателю в натуре.
24 декабря 2019 года между ООО «ФаворитСтрой» (заемщик) и ФИО1 (заимодавец) был заключен договор беспроцентного займа, по которому истец передала денежные средства в размере 742560 руб. в обеспечение уплаты по договору купли-продажи от 24 декабря 2019 года, строительный номер <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> мансардном этаже объекта: «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа» на условиях передачи суммы займа в размере 742560 руб. заемщику в течение 5 рабочих дней со дня подписания договора. Проценты за пользование займом не взимаются.
Пунктом 3.1. договора установлено, что займодавец и заемщик аннулируют настоящий договор займа в момент подписания акта приема-передачи квартиры покупателю по договору купли-продажи от 24 декабря 2019 года.
24 декабря 2019 года денежные средства в размере 742560 руб. были перечислены на счет ООО «ФаворитСтрой» с назначением платежа: договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома по адресу: <адрес> от 24 декабря 2019 года, что подтверждается чеком-ордером от 24 декабря 2019 года.
Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года <№>-а «О присвоении адресов объектам адресации» присвоены адреса объектам адресации - жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда № 1, подъезда № 2, подъезда № 3, подъезда № 4 реконструируемого многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в частности на мансардном этаже подъезда <№> присвоены следующие номера по часовой стрелке, начиная слева от лестничной клетки: <адрес> (общая площадь 53,9 кв.м.), <адрес> (общая площадь 28,4 кв.м.), <адрес> (общая площадь 25,6 кв.м.), <адрес> (общая площадь 40,1 кв.м.).
Согласно плану мансардного этажа, квартире со строительным номером 15 присвоен номер <№>. Площадь по данным технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию – 27,2 кв.м.
11 февраля 2022 года ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, реконструированного объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: <адрес>, кадастровый <№>».
В установленный договором срок обязательства по передаче квартиры истцу со стороны ООО «ФаворитСтрой» не исполнены.
17 марта 2022 года между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» был заключен договор <№> купли-продажи квартиры, согласно которому ООО «ФаворитСтрой» передал в собственность ООО «СтройЖилИнвест» однокомнатную квартиру с кадастровым номером <№>, по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3 договора стоимость квартиры составила 1146000 руб. Обязательства по договору исполнены путем заключения соглашения о зачете от 31 марта 2022 года.
21 марта 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл было зарегистрировано право собственности ООО «СтройЖилИнвест» на спорную квартиру, о чем сделана запись <№>.
Квалифицируя возникшие между ФИО1 и ООО «ФаворитСтрой» правоотношения, суд первой инстанции в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», пришел к верному выводу, что договор от 24 декабря 2019 года является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи.
В пункте 1 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
ООО «ФаворитСтрой» обязательство по передаче квартиры ФИО1 не исполнило до настоящего времени, жилое помещение продано ООО «СтройЖилИнвест».
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры № <№> от 17 марта 2022 года заключен ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» в результате злоупотребления правом указанными лицами.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с таким выводом суда первой инстанции.
В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно пункту 1 статьи 10 указанного Кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как разъяснено в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
Из пункта 8 этого же постановления Пленума следует, что к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).
Вопреки доводам апелляционных жалоб, по смыслу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. При этом в данном случае нарушение участниками гражданского оборота при заключении договора статьи 10 ГК РФ, выразившееся в злоупотреблении правом, относится к самостоятельному основанию для признания сделки недействительной.
В пункте 78 указанного постановления Пленума даны разъяснения о том, что согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Как установлено судом первой инстанции, до заключения договора купли-продажи 17 марта 2022 года между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», последнему было известно о наличии правопритязаний в отношении спорного объекта со стороны ФИО1 Обстоятельства, подтверждающие доводы истца о злоупотреблении правом со стороны ответчиков при заключении договора купли-продажи <№> от 17 марта 2022 года, в апелляционных жалобах не оспариваются.
Выводы суда о применении последствий недействительности ничтожности сделки соответствуют требованиям пункта 1 статьи 168 ГК РФ, предусматривающим, что ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания.
В пункте 5 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в резолютивной части решения суда, являющегося основанием для внесения записи в государственный реестр, указывается на отсутствие или прекращение права ответчика, сведения о котором были внесены в государственный реестр.
Вопреки доводам апелляционных жалоб, у ООО «СтройЖилИнвест» не возникло преимущественное право в отношении спорной квартиры в соответствии со статьей 398 ГК РФ.
Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
По настоящему делу установлено, что спорная квартира передана ООО «СтройЖилИнвест» в результате недобросовестного поведения, что в силу пункта 2 статьи 10 ГК РФ исключает возможность судебной защиты его права. Кроме того, истцом не заявлялось требование к ООО «ФаворитСтрой» о понуждении к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче в будущем.
На основании пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.
В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Таким образом, судом первой инстанции не допущены нарушения норм права при принятии решения о прекращении права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на спорную квартиру, так как оно направлено на восстановление положения, существовавшего до заключения договора.
Судебная коллегия находит необоснованными доводы апелляционных жалоб о том, что судом первой инстанции без надлежащей оценки доказательств по делу сделан вывод о возникновении у истца права собственности на квартиру номер 79.
Как видно из договора, заключенного между ФИО1 и ООО «ФаворитСтрой», ответчик обязался передать истцу квартиру, которая расположена в 3 подъезде, на 6 этаже, имеет строительный <№>, общую площадь – 26,52 кв.м, состоит из одной комнаты, кухни, лоджии, прихожей, санузла.
Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года <№>-а жилому помещению (квартире) площадью 25,6 кв.м, находящейся на мансардном этаже подъезда <№> реконструируемого многоквартирного жилого дома присвоен адрес: <адрес>
Согласно техническому плану знания (плану мансардного этажа) указанному выше описанию соответствует только квартира номер 79, площадь которой по данным технической инвентаризации после ввода объекта в эксплуатацию составила 27,2 кв.м.
Кроме того, ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест», приводя в апелляционных жалобах доводы о необоснованном признании за истцом права собственности на квартиру номер 79, не указывают, какой адрес присвоен квартире со строительным номером 15, расположенной в четвертом подъезде указанного многоквартирного дома.
Сведения, содержащиеся в проектной документации, разработанной ООО «Идиллия», не влияют на правильность вывода суда первой инстанции, так как они не противоречат техническому плану знания (плану мансардного этажа).
Оснований для применения по настоящему делу положений статьи 394 ГК РФ не имеется, так как требование о взыскании убытков истцом не заявлялось. В апелляционных жалобах нет ссылки на закон или соглашение сторон, устанавливающие неустойку за нарушение обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что нарушений норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не допущено, доводы, приведенные в апелляционных жалобах, выводы суда не опровергают, аналогичны позиции ответчиков в суде первой инстанции, получившей надлежащую правовую оценку.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверены исходя из доводов апелляционных жалоб.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 24 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ФаворитСтрой», общества с ограниченной ответственностью «СтройЖилИнвест» – без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий А.Е. Соснин
Судьи Е.М. Протасова
М.А. Гринюк
Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 29 августа 2023 года.