К делу № 2-493/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 мая 2025 года г. Майкоп
Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:
председательствующего - судьи Хуаде А.Х.,
при секретаре судебного заседания Чеужевой Т.А.,
с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО3,
ответчика ФИО4, его представителя по доверенности ФИО5
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО6, администрации муниципального образования «<адрес>», Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права общей долевой собственности на долю жилого дома, внесении изменений в ЕГРН сведений о регистрации долей объекта недвижимости и их перераспределении,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО6, администрации муниципального образования «<адрес>», Комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании права общей долевой собственности на долю жилого дома, внесении изменений в ЕГРН сведений о регистрации долей объекта недвижимости и их перераспределении.
С учетом заявленного ходатайство об уточнении исковых требований истец окончательно просила признать за ФИО1 право общей долевой собственности на 4/10 доли дома, площадью 157,4 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с самовольно возведенной реконструкцией дома: помещений з1, площадью 17,7 кв.м. и помещения з7, площадью 12,6 кв.м., внесении изменений в ЕГРН сведений о регистрации долей и их перераспределении в размере 4/10 долей за ФИО1 и 6/10 долей за ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО6 объекта недвижимости, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с учетом технического плана от ДД.ММ.ГГГГ.
В своем заявлении ФИО1 ссылается, на то, что является собственником общей долевой собственности на 12/44 долей домовладения, расположенного по адресу: <адрес>.
В связи с жизненной необходимостью истец решила улучшить свои жилищные условия, реконструировать вспомогательные помещения в кухню и жилую комнату.
Реконструкцию своих помещений ФИО1 согласовала с соседом, ФИО8 который на тот момент являлся дольщиком домовладения. Одновременно, согласовала порядок пользования земельным участком.
Доля ФИО8 составляла 32/44, равная 94,84 кв.м., а доля истца составила 12/44, которая равна 35,56 кв.м.
Во время процесса реконструкции второй собственник домовладения ФИО8 продал свою долю семье А-ных: ФИО9, ФИО10, ФИО2 и ФИО6, по 2/11 доли каждому.
После завершения реконструкции площадь измененных помещений увеличилась на 62,9 кв. м. и площадь дома составила 157,4 кв.м.
Доля истицы площадь увеличилась до 4/10, а доля ответчиков А-ных уменьшилась и составила 6/10 доли дома.
ФИО1 в настоящее время не имеет возможности оформить указанные реконструкций в свою собственность в соответствии с действующим законодательством, ввиду чинения препятствий со стороны ответчиков А-ных, которые, являясь дольщиками жилого помещения, уклоняются подать соответствующее заявление, согласие в регистрирующие органы для надлежащего оформления.
Истец обратилась в Комитет Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на что получила отказ.
Администрацией МО «<адрес>» в ответе на заявление ФИО1 о предоставлении разрешения на реконструкцию и переводе вспомогательных помещений в жилые, также было отказано.
В судебном заседании истец и его представитель просили удовлетворить исковые требования в полном объеме. Пояснили, что реконструкция помещений произведена в соответствии с действующим СНиП и в отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, с отсутствием нарушений градостроительных норм, что препятствием для разрешения спора является отсутствие разрешительной документации на указанные помещения.
Ответчик ФИО4 и его представитель в судебном заседании возражали против удовлетворения искового заявления, пояснили, что истцом в нарушение письменного согласия предыдущего собственника были нарушены его условия, то есть согласия на перевод помещений из нежилых в жилые и увеличения площади жилого дома в пользу истца, предыдущим сособственником ФИО1 дано не было. Кроме того, в письменных возражениях ответчики А-ны также просят суд обратить внимание на то, что реконструкция жилого дома произведена без разрешительной документации.
Ответчики ФИО7, ФИО2, ФИО6, представители администрации МО «<адрес>» и Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству, а также третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО8 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом в связи с чем, суд считает возможным на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель третьего лица, не заявляющий самостоятельных требований относительно предмета спора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился, представил заявление о рассмотрении данного гражданского дела в отсутствие.
Суд считает возможным на основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, договора мены от ДД.ММ.ГГГГ, решения Майкопского городского народного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ принадлежит право общей долевой собственности на 12/44 доли домовладения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 130.8 кв. м., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 497 кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.
Согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», общая жилая площадь жилого дома изменилась за счет пересчета площадей жилых комнат под №, №, №, № и подсобных помещений № и №. Таким образом, зарегистрированная общая площадь жилого дома составляет 130,8 кв. м, в том числе жилая площадь – 83,6 кв.м., количество жилых комнат – 6.
Согласно техническому плану, подготовленному в связи с изменением сведений о площади, материале стен и местоположении здания с кадастровым номером № после произведенной реконструкции, в процессе камеральных работ, было выявлено: реконструкция здания коснулась комнат №,15,16,17, согласно фактических замеров площадь здания составила 158,7 кв.м., материал стен кирпич, бетонный блок.
Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи доли земельного участка с долей жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № ФИО2, ФИО7, ФИО6, ФИО4 являются собственниками по 2/11 в общей долевой собственности.
Судом в качестве третьего лица, не заявляющегося самостоятельных требований, был привлечен предыдущий собственник долей в жилом доме, принадлежащих в настоящее время на праве собственности ответчикам ФИО11, расположенном по адресу: <адрес>.
В судебном заседании ФИО8, подтвердил, что давал письменное согласие ФИО1, но при этом пояснил суду, что данное согласие давал на замену материала, из которого сооружена пристройка, а изменение площади помещения или перевод помещений из нежилых в жилые с ФИО1, не согласовывал.
Согласно ответу Комитета Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству от ДД.ММ.ГГГГ №, имеющемуся в материалах дела по результатам рассмотрения заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ вх. №, принято решение об отказе в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, во внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в соответствии с ч. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса в Российской федерации, указано: отсутствие документов, указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи, а именно - разрешения на строительство, акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и, подписанной лицом, осуществляющим строительство; технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, в декларации об объекте недвижимости, на основании которой подготовлен технический план, представленный истцом в Управление Росреестра, имеющийся в материалах дела, правообладатель недвижимости указана гражданка ФИО1 В связи с тем, что декларацию об объекте недвижимости необходимо заполнить всем собственникам здания, ФИО1 было отказано во внесении изменений о реконструкции жилого дома в ЕГРН.
Судом установлено, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости обратились не все участники долевой собственности спорного имущества.
При рассмотрении настоящего дела, по ходатайству стороны истца была проведена судебная строительно-техническая экспертиза № от ДД.ММ.ГГГГ На разрешение эксперта были постановлены следующие вопросы: соответствует ли проведенная реконструкция части жилого дома: помещений з1 (17,7 кв.м.) в кухню и з7 в жилую комнату (12,6 кв.м.), жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, градостроительным, строительным, противопожарным и иным нормам и правилам, нарушает ли проведенная реконструкция, права и интересы иных лиц, создает ли проведенная реконструкция угрозу жизни и здоровью граждан?
По первому вопросу эксперт пришел к выводу, что объект капитального строительства – жилой дом, 130,8 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, находится в зоне Ж-МЗ по данным Правил землепользования и застройки <адрес> в соответствии с ПЗЗ использование данного участка для индивидуального жилищного строительства является основным видом разрешенного использования.
При этом, обнаружены несоответствия пунктам 5.4.1 и 5.4.3 Правил землепользования и застройки МО <адрес> в части отступов до красной линии по <адрес> и границы соседнего земельного участка, а именно стены реконструированных помещений №, № и № располагаются менее 3 м (на границе) от соседнего участка (по адресу: <адрес>), стена реконструированного помещения № располагается на границе (красной линии) <адрес> установлено, что несущие конструкции обследуемого жилого дома находятся в исправном состоянии, нарушений строительных норм и правил при реконструкции жилого дома не выявлено.
Кроме того, по результатам исследования установлено, что при реконструкции жилого дома по адресу: <адрес> выполнена реконструкция гаража литер з7 с разделением на помещения - №, общей площадью 17,6 кв.м, литера з1 с увеличением площади помещения № до 17,7 кв.м.
Требования в части обеспечения нераспространения пожара касательно расстояния до соседнего жилого дома не выполнены, по остальным нормам несоответствий не обнаружено.
По второму вопросу экспертом установлено, что реконструированный жилой дом не нарушает права и интересы иных лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании эксперт ФИО12 пояснил, что исследуемые помещения представляли собой гараж, имеющий признаки капитального строения и веранду. По нормам, действующего законодательства указанный гараж не нарушал красную линию, предусмотренную правилам ПЗЗ, однако, при реконструкции указанный гараж был переоборудован в жилую комнату, соответственно данное помещение перестало соответствовать правилам ПЗЗ. Другой объект – веранда, состоящий из деревянных перегородок. При реконструкции данной веранды были возведены стены для использования в качестве кухни. С позиции строительных норм нарушений при строительстве не выявлено. Эксперт также пояснил, что указанные реконструкции были осуществлены на момент действия настоящего законодательства, в нарушение норм ПЗЗ, а также требованиям пожарной безопасности, касающихся расстояния до соседнего жилого дома не выполнены.
Заключение эксперта, а также его пояснения в судебном заседании даны, в том числе, с учетом материалов, имеющихся в деле.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
В соответствии со статьей 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений). Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения); протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение; согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Согласно п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", возведение (создание) объекта на земельном участке, находящемся в долевой собственности, реконструкция объекта недвижимости, принадлежащего лицам на праве долевой собственности, могут осуществляться по соглашению участников общей собственности (пункт 1 статьи 247 ГК РФ). Постройка, возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной.
Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрена необходимость получения разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территорий.
Истцом не представлено соответствующего разрешения уполномоченных органов на реконструкцию жилого дома, напротив ФИО1 обратилась в государственные органы после осуществления реконструкции, истцом также не был соблюден порядок перевода нежилого помещения, предусмотренный действующим законодательством, в жилое.
Таким образом, с учетом вышеизложенных норм права, а также относимых и допустимых доказательств, имеющихся в материалах дела, в деле имеет место совокупность обстоятельств, таких как неполучение согласия долевых собственников, разрешения государственных органов на реконструкцию, несоблюдение градостроительных и строительных норм, дающих суду право для признания постройки самовольной.
Кроме того, при оценке значительности допущенных нарушений при возведении построек принимаются во внимание положения ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом ФИО1 исковых требований по настоящему делу.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО6, администрации МО «<адрес>», комитету Республики Адыгея по архитектуре и градостроительству о признании за ФИО1 права общей долевой собственности на 4/10 доли дома, площадью 157,4 кв. м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с самовольно возведенной реконструкцией дома: помещений з1, площадью 17,7 кв.м. и помещения з7, площадью 12,6 кв.м., внесении изменений в ЕГРН сведений о регистрации долей и их перераспределении в размере 4/10 долей за ФИО1 и 6/10 долей за ФИО4, ФИО7, ФИО2, ФИО6 объекта недвижимости, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> с учетом технического плана от ДД.ММ.ГГГГ, оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 26.05.2025 года.
Председательствующий - подпись - А.Х. Хуаде
УИД 01RS0004-01-2024-009808-54
Подлинник находится в материалах дела № 2-493/2025 в Майкопском городском суде РА