Судья Чернова М.Н. Дело 33-7003/2023 (№2-123/2023)

УИД 22RS0008-01-2022-001199-86

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 августа 2023 года г. Барнаул

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Вегель А.А.,

судей Сачкова А.Н., Алешко О.Б.,

при секретаре Тенгерековой Л.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика ФИО1 на решение Заринского городского суда Алтайского края от 3 мая 2023 года

по делу по иску ФИО2 к ФИО1 о возврате задатка.

Заслушав доклад судьи Вегель А.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 первоначально обратилась в суд с иском к ФИО1 о возврате неосновательного обогащения.

Исковые требования мотивированы тем, что 10.01.2022 между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, предметом которого являлось обязательство заключить в будущем основной договор купли-продажи указанных выше объектов на условиях, предусмотренных предварительным договором, стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в размере 7 000 000 руб.

В пункте 1.2 договора указано, что в счет причитающихся платежей, для обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи покупатель передает в качестве задатка 100 000 руб.

В п. 4.3 договора стороны предусмотрели, что в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте, или отказа банка в одобрении ипотеки на вышеуказанный объект недвижимости, сумма задатка возвращается покупателю в течении семи календарных дней с момента возникновения (обнаружения) указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

07.02.2022 банк отказал истцу в (одобрении) выдаче ипотеки.

В тот же день, истец сообщила продавцу (ответчику) о данном отказе с просьбой вернуть задаток в размере 100 000 руб., на что получила отказ.

14.02.2022 истец написала и отправила извещение об обязанности возврата задатка на номер счёта истца и письменный отказ банка. Но ни денег, ни ответа на данное письмо она так и не получила.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец первоначально просила обязать ответчика возвратить неосновательно сбереженные 100 000 руб., взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате госпошлины в размере 3 287 руб., сумму процентов в размере 4 328 руб. 76 коп. за удержание суммы.

Истец неоднократно уточняла исковые требования, окончательно просит взыскать с ответчика задаток по предварительному договору купли-продажи в сумме 100 000 руб., расходы по оплате госпошлины.

Решением Заринского городского суда Алтайского края от 3 мая 2023 года исковые требования удовлетворены.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскан задаток по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2022 в сумме 100 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 3200 руб.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указывает на недобросовестное поведение истца, утратившего интерес к приобретению объекта недвижимости, предпринявшего все меры для возврата задатка по основаниям, указанным в законе и договоре. Так, многократно меняя заявку в банк на получение кредитных денежных средств, получая одобрение банка, истец целенаправленно добивалась таких условий, чтобы ПАО «Сбербанк России» отказал в выдаче ипотечного кредита, что подтверждается показаниями свидетелей <ФИО 1, ФИО 2> перепиской в мессенджере WhatsApp. Этим обстоятельствам судом оценки не дано, хотя они являются юридически значимыми. Выражает несогласие с выводом суда об отказе в выдаче ипотеки по итогам дополнительной проверки, поскольку действительная причина отказа в выдаче кредита судом не получена. Об уклонении истца от заключения сделки свидетельствуют и ее показания в суде первой инстанции относительно того, что ее обманули о наличии ограничений на земельные участки в <адрес>, водоохраной зоны, что препятствует использованию этой части участка для стоянки машины. В материалы дела не представлены доказательства того, что банк предложил истцу пройти углубленную проверку, внеся ее детей в субъективный состав сделки. Суд, установив, что внесены изменения по стоимости объектов, не проверил доводы ФИО2 об одобрении заявки на ипотеку после внесения данных изменений.

По мнению автора жалобы, поскольку истец изначально обратилась в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения, в обоснование требований указала на отсутствие правовых оснований у ответчика для получения задатка, а после уточнения требований просит взыскать задаток по предварительном договору купли-продажи и обосновывает свои требования предоставлением ответчиком недостоверной информации, в результате которой банк отказал в выдаче кредита, то после уточнения требований имело место одновременное изменение предмета и основания иска в связи с чем, требования должны быть рассмотрены как первоначальные.

Относительно доводов апелляционной жалобы истцом ФИО2 принесены возражения.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, письменных возражений, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) 10.01.2022 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, предметом которого является обязательство продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: <адрес>, в срок не позднее 28.02.2022 (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора цена объекта недвижимости составляет 7 700 000 руб.

Из содержания предварительного договора усматривается, что в пункте 1.2 договора стороны предусмотрели следующий порядок расчета: 100000 руб. за счет собственных денежных средств покупателя в момент подписания настоящего предварительного соглашения в качестве задатка в обеспечение обязательств по заключению основного договора. 7600000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет собственных средств и за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных банком кредитором.

Согласно п. 4.3 предварительного договора купли-продажи, в случае предоставления продавцом недостоверной информации об объекте или отказа банка в одобрении ипотеки на вышеуказанную квартиру, сумма задатка возвращается покупателю в течение семи календарных дней с момента возмещения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

При этом, из пункта 6.5 договора следует, что в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, одобрения ипотечного кредита в сумме ниже запрашиваемой или отказа в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости в качестве отвечающего условиям ипотечного кредитования, настоящий договор расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего договора.

Сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось, что в день заключения предварительного договора купли-продажи 10.01.2022, истец передал, а ответчик получил денежные средства в размере 100 000 руб., о чем имеется запись в договоре.

Согласно данным ПАО «Сбербанк России», 22.11.2021 ФИО2 подала заявку на ипотеку, банком принято предварительное положительное решение. 24.01.2022 в банк предоставлен полный пакет документов по объекту недвижимости, заявка направлена на рассмотрение в банк. По итогам рассмотрения банк принял положительное решение. 07.02.2022 по итогам дополнительной проверки банк не принял положительное решение.

14.02.2022 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия о возврате суммы задатка в размере 100 000 руб. с указанием на п.4.3. предварительного договора, однако в указанный в претензии срок ответчиком денежные средства истцу не возвращены.

Разрешая спор при изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен по вине покупателя, а также доказательств возврата денежных средств истцу, пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика суммы задатка в размере 100 000 руб.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, находя их основанными на правильном применении норм материального права.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, по смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 ГК РФ условия.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 ГК.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что переданная сумма задатка подлежит возвращению продавцом покупателю в связи с не заключением основного договора купли-продажи по причине отсутствия у ФИО2 необходимых денежных средств, поскольку банком не был согласован ипотечный кредит.

Таким образом, поскольку неисполнение условий предварительного договора по заключению основного договора вызвано объективными, не зависящими от покупателя обстоятельствами, в силу положений пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации имеются основания для возврата задатка покупателю, что также соответствует условиям договора.

Подлежат отклонению доводы жалобы ответчика о злоупотреблении истцом своими правами, поскольку суду представлено достаточно доказательств, свидетельствующих о намерении ФИО2 заключить сделку.

Ссылка в жалобе на изменение истцом условий ипотечного кредитования несостоятельна, поскольку ответчиком при оформлении предварительного договора купли-продажи представлены документы 2018 года, в которых отсутствовала информация об ограничениях (обременениях) на земельный участок, а также, указан 1962 год постройки, а не 2021 год, как оговорено перед заключением предварительного договора, в связи с чем, истец правомерно воспользовалась своим правом проверки объекта сделки.

Данные обстоятельства существенно влияют на условия сделки, учитывая, что ФИО2 приобретала жилье для себя и своей семьи за денежные средства по ипотечному кредиту по программе с государственной поддержкой, процентная ставка по которой напрямую зависит от года постройки объекта, а также на согласование условий страхования и оценки кадастровой стоимости.

Ввиду того, что сведения в отчете об оценке объекта недвижимости и выписке из ЕГРН относительно года его постройки не совпадали, требовалась дополнительная проверка документов.

Судебная коллегия учитывает, что представленная в деле распечатка переписки сторон из мессенджера WhatsApp, подтверждает данные обстоятельства и не свидетельствует о категоричном отказе истца от заключения сделки, так как на это ФИО2 не указывает, а напротив, выражает намерение приобрести объект недвижимости, уточняя условия сделки ввиду установления новой информации. Кроме того, истец в переписке, указывала, что необходимость включения детей в субъектный состав вызвана условиями программы ипотечного кредитования, что не меняет условия договора, меняется только количество собственников.

Данное обстоятельство показаниями свидетелей <ФИО 1, ФИО 2> не опровергнуты.

Ссылка в жалобе на то, что судом не дана оценка показаниям данных свидетелей, выводы суда не опровергает, поскольку они указали только на одобрение ипотечного кредита банком, который получен без учета выше приведенных обстоятельств, ставших известными истцу после заключения предварительного договора.

Доводы жалобы об отсутствии заявок на получение ипотечного кредита не могут служить основанием к отмене вынесенного решения суда, поскольку в материалах дела имеется ответ банка, исходя из которого следует, что предварительно было принято положительное решение, а по итогам дополнительной проверки получен отказ.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца сумму задатка, поскольку оснований для нахождения у ответчика внесенных ФИО2 по предварительному договору денежных средств в размере 100 000 руб. не имеется.

Вопреки доводам жалобы, предмет и основание первоначального и уточненного искового заявления идентичны, поскольку заявлено требование о возврате денежной суммы в размере 100 000 руб. на основании предварительного договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм права. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Таким образом, решение суда подлежит оставлению без изменения, поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Заринского городского суда Алтайского края от 3 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено ДД.ММ.ГГ.