Дело № 2-898/2023 *

УИД 33RS0015-01-2023-001275-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Петушки 27 июля 2023 года

Петушинский районный суд Владимирской области в составе:

председательствующего Басовой Е.С.,

при секретаре судебного заседания Мартынчук Т.Н.,

с участием помощника прокурора Петушинского района Басиева А.В.,

ответчика ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Петушинского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Поселок Городищи», к администрации муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Прокурор Петушинского района, действующий в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Поселок Городищи», обратился в суд с вышеуказанным иском, в котором просит:

- признать недействительной ничтожную сделку - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный дата между администрацией муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области и ФИО1, дата года рождения, паспорт №, выдан УМВД России по Владимирской области;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем внесения в единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1, дата года рождения, паспорт №, выдан УМВД России по Владимирской области, дата на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата ФИО1 указанного земельного участка муниципальному образованию «Поселок Городищи» и возложения на муниципальное казенное учреждение «Администрация поселка Городищи Петушинского района Владимирской области обязанности возвратить ФИО1 денежные средства в размере 70494 рубля 75 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что дата между администрацией поселка Городищи и ФИО1 без проведения торгов заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 2.1 договора выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости и составила 70494 рубля 75 копеек.

Основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка без торгов послужило наличие на земельном участке объекта недвижимости: нежилого здания площадью 26,5 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО1

Выкуп земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов лицом, имеющим в собственности здание (сооружение), правомерно возведенное на данном участке, обусловлен необходимостью обслуживания и использования такого объекта по назначению.

В соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) предусматривает размещение жилого дома, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Таким образом, с учетом требований законодательства, оснований для предоставления земельного участка без проведения торгов и по льготной стоимости, при наличии на земельном участке нежилого здания сезонного назначения, не имелось. До настоящего времени жилой дом на указанном земельном участке не возведен.

Помощник прокурора Петушинского района Басиев А.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в иске.

Ответчик МКУ «Администрация поселка Городищи Петушинского района Владимирской области», извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в суд своего представителя не направила, в письменном заявлении указала на признание заявленных исковых требований, просила рассмотреть дело в отсутствии своего представителя.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании признал заявленные исковые требования. Просил применить последствия недействительности ничтожных сделок в виде: восстановления регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости договора аренды спорного земельного участка от дата № в пользу ФИО1; восстановления действия договора аренды земельного участка от дата № с дата на прежних условиях.

Третьи лица Управление Росреестра по Владимирской области, финансовое управление администрации Петушинского района, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили.

Суд, заслушав помощника прокурора Басиева А.В., ответчика ФИО1, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 указанной статьи установлены исключения из общего правила и приведен перечень случаев продажи земельных участков без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительным правом на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обладают граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

В соответствии с пунктом 1-1 статьи 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 года № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» продажа земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, до 1 января 2024 года осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от его кадастровой стоимости, за исключением случаев, установленных в части 2 настоящей статьи.

В отличие от собственника земельного участка арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, в силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, выполнять условия договора, в том числе в части целевого использования участка.

Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов лицу, имеющему в собственности здание (сооружение), возведенное на данном участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

В соответствии с позицией, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06 марта 2017 года № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся, или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (статья 217 ГК РФ и статья 39.20 ЗК РФ).

При этом из совокупного анализа пунктов 2 и 3 части 17 статьи 51 и части 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), статьи 135 ГК РФ следует, что основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому такое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию.

Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости. Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412 вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предусматривает размещение на земельном участке жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости); выращивание сельскохозяйственных культур; размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек.

Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013 года № 12668/12 и в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, ответе на вопрос № 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.06.2022.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Судом установлено следующее.

дата между администрацией города Покров Петушинского района Владимирской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

На данном земельном участке ФИО1 в 2022 году построено нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 26,5 кв.м., право собственности на которое зарегистрировано дата.

дата между администрацией поселка Городищи Петушинского района Владимирской области и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (л.д. 10-11).

Право собственности ФИО1 зарегистрировано дата.

Основанием для заключения договора купли-продажи указанного земельного участка без проведения торгов послужило наличие на земельном участке нежилого здания с кадастровым номером №, принадлежащего ФИО1 на праве собственности.

Согласно пункту 2.1 договора от дата выкупная стоимость земельного участка установлена в соответствии с пунктом 1-1 статьи 4 Закона Владимирской области от 25 февраля 2015 года № 10-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области» и равна пятидесяти процентам от его кадастровой стоимости - 70494 рубля 75 копеек.

Из материалов дела следует, что постройка, возведенная ФИО1 на спорном земельном участке, представляет собой нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 26,5 кв.м.

Иных строений, в том числе жилого дома, на данном земельном участке не имеется.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что указанная постройка является объектом вспомогательного назначения по отношению к основному - жилому дому, поскольку участок имеет вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство.

В отсутствие основного объекта (жилого дома) оснований для предоставления земельного участка в собственность без проведения торгов и по льготной стоимости на основании Закона Владимирской области от 25.02.2015 № 10-ОЗ не имелось.

Ввиду отсутствия у ФИО1 права на выкуп спорного публичного земельного участка под вспомогательным объектом без торгов и по льготной стоимости заключенный договор купли-продажи данного земельного участка в силу статьи 168 ГК РФ является недействительной в силу ее ничтожности сделкой, совершенной с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов. Указанные обстоятельства заключения сделки без проведения аукциона и по льготной стоимости нарушают права и законные интересы как неопределенного круга лиц, которые имели право на участие в аукционе, так и муниципального образования, получившего доход от продажи земельного участка в меньшем размере.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования прокурора о признании сделки недействительной обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Применяя последствия недействительности сделки, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом недействительности сделки и необходимости возвращения сторон в прежнее положение до заключения договора купли-продажи, суд считает необходимым возложить на администрацию поселка Городищи обязанность возвратить ФИО1 выкупную стоимость земельного участка.

Также с учетом того, что право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРН, в связи с признанием сделки недействительной данное право подлежит прекращению путем внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности ФИО1 на земельный участок.

Принимая во внимание, что до заключения договора купли-продажи между сторонами существовали арендные правоотношения в рамках договора аренды земельного участка с учетом необходимости восстановления сторон в прежнем состоянии, суд полагает возможным восстановить действие данного договора аренды на прежних условиях.

Учитывая положения вышеприведенных правовых норм применительно к установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам, суд полагает заявленные прокурором требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199, 233-237 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования прокурора Петушинского района, действующего в интересах неопределенного круга лиц, муниципального образования «Поселок Городищи», к администрации муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки - удовлетворить.

Признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, заключенный дата между администрацией муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области и ФИО1, дата года рождения.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение путем возложения на администрацию муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области обязанности возвратить ФИО1 денежные средства в размере 70494 рубля 75 копеек; восстановления действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес, №, заключенного дата между администрацией муниципального казенного учреждения «Администрация поселка Городищи» Петушинского района Владимирской области и ФИО1 с дата на прежних условиях.

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 510 кв.м., расположенного по адресу: адрес

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Петушинский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено дата

Председательствующий * Е.С. Басова