Судья Неробова Н.А. УИД 39RS0001-01-2022-007711-90

дело №2-1245/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33-4989/2023

19 сентября 2023 года г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Никифоровой С.В., Ганцевича С.В.,

с участием прокурора Крижановского А.С.,

при секретаре Кузякиной К.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 июня 2023 года по иску Лукашонок ФИО1 к ФИО4 ФИО2 о расторжении договора аренды жилого помещения, взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения, пени, выселении.

Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения ФИО5 и ее представителя ФИО6, полагавших, что жалоба удовлетворению не подлежит, заключение прокурора о законности и обоснованности решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО4, в котором указала, что ей на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира №, общей площадью 57 кв.м, кадастровый номер №, расположенная на 2-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

18 августа 2016 года между истцом и ответчиком был заключен краткосрочный договор № 1 аренды вышеуказанного жилого помещения, квартира была передана ответчику на срок до 17 июля 2017 года, что закреплено в п.1.2 Договора. В соответствии с п.5.1 Договора он считается продленным на последующие три месяца, если за 14 дней до окончания срока действия Договора ни одна из его сторон не заявит о своем отказе от дальнейшего исполнения Договора. Согласно п.4.1 Договора плата за пользование жилым помещением составляет 20000 рублей за каждый календарный месяц и подлежит оплате авансовыми платежами, вносимыми не позднее 18 числа каждого календарного месяца, начиная с 18 августа 2016 года. Также, п.5.3 Договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условия заключенного договора он обязан выплатить арендодателю штраф в размере месячной арендной платы.

Действие договора в силу его п. 5.1 неоднократно продлевалось, однако условия его со временем приняли односторонний характер. Продолжая пользоваться жилым помещением, ответчик перестала вносить плату, предусмотренную разделом 4 Договора. Размер задолженности постоянно увеличивался, и истцом было принято решение о прекращении договорных отношений с ответчиком. Истец направила в адрес ответчика уведомление о прекращении договора с 18 января 2020 года и необходимости освободить помещение до 17 января 2020 года. На дату направления уведомления задолженность по аренде уже составляла 300000 рублей, что соответствует оплате за 25 месяцев. Наличие задолженности подтверждено распиской от 27 ноября 2019 года. Сумма накопленных за это время штрафов ответчиком также не оплачена. Ответчик неоднократно уверяла истца в скорейшем погашении задолженности и добивалась продления договора, продолжая пользоваться квартирой истца. 30 декабря 2020 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым были зафиксированы обязательства сторон по расторжению и прекращению действия договора с 19 января 2021 года. 18 января 2021 года под настойчивыми убеждениями ответчика стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору, продлив срок пользования квартирой ответчиком до 25 января 2021 года, однако, и к указанной дате ответчик квартиру не освободила, данная ситуация продолжалась до ноября 2021 года. В адрес ответчика истцом была направлена претензия о необходимости освободить квартиру и оплатить сформировавшуюся задолженность, однако конверт был возвращен ей в связи с истечением срока хранения. Ответчик продолжила проживать в квартире, не внося арендную плату, до 27 октября 2022 года, когда ей была вручена повторная претензия с требованием об оплате суммы задолженности и освобождении квартиры. В момент передачи претензии ответчик в очередной раз просила продлить срок ее проживания до 16 ноября 2022 года, пообещав произвести оплату, что ею сделано не было, ввиду чего истец обратилась в суд с настоящим иском.

В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточняла свои требования и, указав, что положениями договора (п. 4.2) предусмотрено, что в случае задержки оплаты за аренду арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 1,5% от месячной оплаты за каждый день просрочки, окончательно просила суд расторгнуть договор № 1 аренды жилого помещения, заключенный между ФИО5 и ФИО4 18 августа 2016 года, выселить ФИО4 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, взыскать с ответчика задолженность по договору аренды жилого помещения № 1 от 18 августа 2016 года в размере 415333,41 рублей, пени по договору за период с 19 июля 2021 года до даты вынесения решения судом.

Рассмотрев дело, суд вынес решение, которым

постановил:

исковые требования Лукашонок ФИО3 – удовлетворить частично;

расторгнуть договор № 1 аренды жилого помещения, заключенный между Лукашонок ФИО3 и ФИО4 ФИО2 18 августа 2016 года;

выселить ФИО4 ФИО2 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>;

взыскать с ФИО4 ФИО2 в пользу Лукашонок ФИО3 задолженность по договору аренды жилого помещения №1 от 18 августа 2016 года за период с 26 июня 2021 года по 03 апреля 2023 года в размере 415333,41 рублей, пени в размере 75000 рублей, расходы по уплате госпошлины в размере 8103,33 рублей.

В апелляционной жалобе ФИО4 излагает собственный расчёт задолженности по исковому заявлению ФИО5 и просит отменить решение суда.

ФИО4 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежащим образом, в связи с изложенным с учётом положений ст. 167 и ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия полагает его подлежащим оставлению без изменения.

По смыслу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.421 ГК РФ).

В соответствии с п.2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с чч.1,2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В силу ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как установлено, истцу с 30 марта 2012 года на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира №, общей площадью 57 кв.м, кадастровый номер №, расположенная на 2-м этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

18 августа 2016 года между истцом ФИО5 (арендодатель) и ответчиком ФИО4 (арендатор) был заключен договор № 1 аренды жилого помещения, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору вышеуказанное жилое помещение на срок с 18 августа 2016 года по 17 июля 2017 года с возможностью продления (п. 1.1, 1.2 Договора).

В соответствии с п.3.2 Договора арендатор обязалась вносить арендную плату за жилое помещение в сроки, указанные в п. 4.1 Договора.

По истечении срока действия договора аренды арендатор обязалась сдать арендуемое помещение арендодателю, произведя полный расчет и освободить его не позднее 2 дней с момента прекращения договора (п. 3.6 Договора).

Согласно п.4.1 Договора за арендуемое помещение арендатор уплачивает арендную плату в размере 20 000 рублей в первый день действия настоящего договора за период с 18 августа 2016 года по 17 сентября 2016 года и в дальнейшем по 20 000 рублей за каждый последующий месяц с оплатой не позднее 18-го числа каждого календарного месяца.

В случае задержки оплаты за аренду договором предусмотрена оплата пени в размере 1,5% от месячной оплаты за каждый день просрочки (п. 4.2 Договора).

В силу п.4.4 Договора арендодатель не имеет права изменить размер арендной платы в течение срока действия договора без согласия арендатора.

В соответствии с п.5.1 Договора он считается продленным на последующие три месяца, если за 14 дней до окончания срока действия Договора ни одна из его сторон не заявит о своем отказе от дальнейшего исполнения Договора. Также, п.5.3 Договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условий заключенного договора он обязан выплатить арендодателю штраф в размере месячной арендной платы.

Пунктом 5.7 Договора предусмотрено, что он прекращается по истечении срока его действия и после передачи имущества по акту приема-передачи и производства всех расчетов между сторонами.

ФИО4 вселилась в спорную квартиру.

Как установлено, действие вышеуказанного договора сторонами неоднократно продлевалось, однако свои обязательства по договору по внесению арендных платежей ответчиком исполнялись ненадлежащим образом.

30 декабря 2020 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение № 1 к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым были зафиксированы обязательства сторон по расторжению договора с 19 января 2021 года, арендатор обязалась освободить квартиру 18 января 2021 года и передать ее по акту приема-передачи, а арендодатель обязалась ее принять.

18 января 2021 года стороны подписали дополнительное соглашение № 2 к договору, по которому договорились внести изменение в дополнительное соглашение № 1 от 30 декабря 2020 года, в части срока расторжения договора с 25 января 2021 года. На оборотной стороне вышеуказанного соглашения имеются подписи сторон о том, что они пришли к соглашению о продлении соглашения № 2 к договору аренду от 18 августа 2016 года до 25 февраля 2021 года.

Однако, к указанной дате ответчик квартиру не освободила.

Факт проживания в спорной квартире ответчика на момент рассмотрения настоящего дела судом стороной ответчика не отрицался.

Согласно расписке от 07 ноября 2019 года ФИО4 подтвердила, что у нее имеется задолженность перед истцом по оплате аренды с 17 сентября 2018 года по 18 ноября 2019 года в сумме 240000 рублей, а также пени по договору, долг обязуется погасить до 17 ноября 2019 года.

Согласно расписке от 27 ноября 2019 года ФИО4 подтвердила, что у нее имеется задолженность перед истцом по оплате аренды с 17 сентября 2018 года по 17 декабря 2019 года в сумме 300000 рублей, а также пени по договору, долг обязуется погасить до 17 декабря 2019 года.

Согласно расписке от 07 сентября 2021 года, ФИО4 подтвердила задолженность перед ФИО5 за аренду квартиры 75000 рублей и 125000 рублей за предыдущие периоды проживания, а всего 200000 рублей, которые она обязалась вернуть до 25 сентября 2021 года.

Как следует из расписки от 27 сентября 2022 года, ФИО4 обязалась в срок до 10 октября 2022 года вернуть истцу долг в размере 550000 рублей – оплату за проживание в квартире по 25 сентября 2022 года и залог в размере 30 000 рублей.

Факт наличия задолженности в размере 550000 по вышеуказанной расписке представитель ответчика отрицала, указав, что в дело представлена расписка о том, что ФИО5 получила от ответчика 100 000 рублей 13 сентября 2021 года и остаток по расписке о задолженности от 07 сентября 2021 года был зафиксирован в размере 100 000 рублей (л.д.87).

Факт получения 100000 рублей истцом 13 сентября 2021 года от ответчика, а также того обстоятельства, что по расписке от 07 сентября 2021 года сторонами было согласовано, что общий долг ответчика перед истцом за аренду и все предыдущие периоды составляет 200000 рублей, представителем истца в суде также не отрицался.

27 октября 2022 года, ответчику истцом была вручена претензия, в которой указывалось на то, что ранее ответчик ею уведомлялась о прекращении договора с 18 января 2020 года и необходимости освободить помещение до 17 января 2020 года, указав, что на дату направления данного уведомления задолженность по аренде ответчика составляла 300 000 рублей, наличие задолженности подтверждено распиской от 27 ноября 2019 года, сумма накопленных за это время штрафов не оплачена, просила оплатить сумму задолженности в размере 550000 рублей, штрафа в размере 30000 рублей.

Как следует из иска и представленной в дело копии претензии от 25 октября 2022 года, в момент передачи претензии ответчик в очередной раз просила продлить срок ее проживания и исполнения претензии до 16 ноября 2022 года, однако, как бесспорно установлено судом, квартира до настоящего времени ответчиком не освобождена, квартира по акту приема-передачи не передана, задолженность перед истцом в полном объеме не погашена.

После 13 сентября 2021 года оплата за аренду ответчиком не вносилась.

Рассчитывая задолженность, суд верно исходил из того, что по состоянию на 13 сентября 2021 года был зафиксирован общий долг ответчика 100000 рублей (л.д.87), который она обязалась возвратить до 25 сентября 2021 года, что сделано не было. Последующий период неуплаты составил с 26 сентября 2021 года по 03 апреля 2023 года (18 месяцев и 9 дней), что, сообразно условиям заключенного сторонами договора, составляет 366000 рублей (18х20000) + (20000/30)х9) и наряду с установленной сторонами задолженностью в размере 100000 рублей образует общую сумму долга по аренде в размере 466000 рублей.

Ответчиком не представлено относимых, допустимых и бесспорных доказательств, свидетельствующих о необоснованности заявленных истцом к ней требований о взыскании задолженности по арендной плате, доводы истца ответчиком в ходе рассмотрения дела объективно не опровергнуты, доказательств внесения денежных средств в сумме заявленных исковых требований суду не представлено.

Суд обоснованно отклонил доводы ответчика о несогласии с указанной суммой задолженности, поскольку представленный в дело контррасчет, сведения по операциям Сбербанк-Онлайн о переводах денежных средств истцу в 2020 года объективно не опровергает факт наличия у ответчика перед истцом задолженности в размере 100 000 рублей по состоянию на конец сентября 2021 года, что сторонами было подтверждено в соответствующей расписке. Факт невнесения ответчиком платежей за последующие периоды пользования квартирой стороной ответчика в суде также не отрицался.

Поскольку суд, в силу ч.3 ст. 196 ГПК РФ, принимает решение только по заявленным истцом требованиям, представитель истца поддержал в суде требование истца о взыскании задолженности по аренде в размере 415333,41 рублей, суд обоснованно взыскал указанную сумму.

Также с надлежащим обоснованием судом взыскана пеня в размере 75000 рублей.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу положений ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

Давая оценку всем обстоятельствам дела в их совокупности, суд приходит к выводу, что ответчик утратила право пользования спорной квартирой, установленные законом основания для проживания и сохранения права пользования предоставленным ей по договору аренды жилым помещением по адресу: <адрес>, у ответчика отсутствуют, ввиду чего суд пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и в части выселения ответчика из вышеуказанного жилого помещения.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены и установлены судом первой инстанции полно и правильно, решение суда принято в соответствии с нормами материального права и с соблюдением норм процессуального права, предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для его отмены или изменения в апелляционном порядке не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 09 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено в окончательной форме 25 сентября 2023 года.

Председательствующий:

Судьи: