УИД78RS0011-01-2023-000158-17
Дело № 2-1247/23 31 июля 2023 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи – Кузовкиной Т.В.
при помощнике судьи – Улюковой В.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя долей в праве общей долевой собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 является собственником 14/42 долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Собственником 28/42 долей указанной квартиры являлась ФИО2, которая произвела отчуждение данного имущества в пользу ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО4 было зарегистрировано в установленном порядке.
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, в обоснование которого истица ссылается на то, что является собственником комнаты в коммунальной квартире по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, что соответствует 14/42 долям в праве собственности на квартиру, ДД.ММ.ГГГГ из телефонного разговора она узнала, что ответчики совершили сделку купли-продажи 28/42 долей в праве собственности на данную квартиру, которые она имела намерение приобрести, однако, ее преимущественное право покупки было нарушено, так как продавец долей (участник общей долевой собственности) ФИО2 не уведомила ее о готовности продать долю в общем имуществе.
Истица и ее представитель в суд явились, иск поддержали, просили об удовлетворении требований.
Ответчик ФИО2 в суд не явилась, поручив защиту своих интересов представителю, который в судебном заседании иск не признал, возражал против его удовлетворения, ссылаясь на то, что порядок отчуждения имущества, находящегося в долевой собственности соблюден, уведомление было направлено в установленном порядке, истица не выразила намерение приобрести имущество по цене, предложенной продавцом, в связи с недостаточностью у истицы денежных средств, реальность намерений истицы о покупке имущества на момент совершения сделки не подтверждена, поскольку не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии у нее достаточных денежных средств, к тому же, при обращении в суд соответствующая сумма на депозит суда не была внесена.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании иск не признала, возражала против удовлетворения требований, пояснив, что о совершении сделки истице она сообщила лично при заключении договора, истица не выразила возражений, в противном случае она бы не стала заключать сделку, в установленном законом порядке истице была предоставлена реальная возможность приобрести имущество, которой она не воспользовалась, сделка была совершена в соответствии с требованиями закона, право собственности зарегистрировано. В материалы дела приобщен письменный отзыв (л.д.36-37).
Проверив материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Согласно п. 2 этой же статьи продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
На основании ч.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
Исходя из положений ст. 250 ГК РФ достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
По смыслу положений пункта 1 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ обязательным для заявителя является представление документов, подтверждающих, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица с ДД.ММ.ГГГГ является собственником 14/42 долей в праве общей долевой собственности на двухкомнатную коммунальную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, собственником 28/42 долей являлась ФИО2 (л.д.14-20).
С ДД.ММ.ГГГГ на 28/42 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, на основании удостоверенного нотариусом ФИО7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, было зарегистрировано право собственности ФИО4, в ее пользование перешла комната, площадью 27,60 кв.м (л.д.14-15,54-57,149-150). Согласно условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество было отчуждено по цене 7 000 000 руб. и передано покупателю ФИО4 по акту ДД.ММ.ГГГГ, тогда же на основании отдельного договора новому собственнику были переданы находившиеся в приобретенной комнате мебель, бытовая техника, предметы интерьера, с уплатой цены этого имущества в сумме 500 000 руб. (л.д.38-51).
Суд усматривает, что при продаже доли общего имущества, принадлежавшей ФИО2, были соблюдены требования, предусмотренные ст.250 ГК РФ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было направлено письменное уведомление о продаже 28/42 долей за 5 600 000 руб., что подтверждается описью вложения в ценное письмо, почтовыми кассовыми чеками и оттисками почтовых штампов на конверте, предоставленными суду по запросу нотариусом ФИО7 При этом, указанное почтовое отправление было направлено по надлежащему адресу истца ФИО3, по месту ее регистрации, но получено адресатом не было, возвратилось отправителю без вручения, за истечением срока хранения.
Истицей при рассмотрении дела не оспаривалось, что корреспонденцию по месту жительства она не получает, так как постоянно проживает за границей, в <адрес>, на <адрес>. В обоснование своих требований истица указывала на то, что сособственник ФИО2 была осведомлена о том, что по месту регистрации она не проживает, знала ее фактический адрес, они находились в переписке с использованием мессенджера <данные изъяты>.
Ознакомившись с представленной в материалы дела перепиской, суд усматривает, что истице было известно о подготовке долей, принадлежащих ФИО2, к продаже, но официального предложения от продавца о купле-продажи имущества в переписке не имеется, равно как и отсутствует определенно выраженное истицей волеизъявление о намерении приобрести жилое помещение.
При этом из представленной переписки, данных в судебном заседании объяснений сторон следует, что у истицы не имелось достаточных финансовых ресурсов для совершения сделки.
Истицей не представлено доказательств в подтверждение того, что ею были предприняты необходимые и достаточные действия по совершению сделки купли-продажи спорного имущества. Ссылку истицы на возможность получения кредитных денежных средств суд считает носящей предположительный характер и не принимает во внимание, так как, предоставление кредита не является безусловным или обязательным при обращении заемщика с соответствующим заявлением в кредитную организацию.
Суд находит заслуживающим внимание обстоятельством, что при обращении за судебной защитой истица также не предоставила доказательств, свидетельствующих о реальной возможности приобрести спорное имущество. Денежные средства в обеспечение обязательств покупателя на случай удовлетворения иска были внесены только перед последним судебным заседанием, перед которым по ходатайству истца рассмотрение дела дважды откладывалось.
Таким образом, суд считает недоказанными и неубедительными обстоятельства, на которых основаны требования иска.
Прежде всего, суд считает, что не подтверждено нарушение ответчиком ФИО2 правил об уведомлении участников долевой собственности о предстоящей сделке купли-продажи имущества.
Материалами дела подтверждено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес> почтовым отправлением (заказным письмом с обратным уведомлением) было направлено заявление ФИО2 о продаже принадлежащих ей 28/42 долей указанной квартиры.
Заявление содержит сведения о том, что на основании п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса РФ ФИО2 извещает о продаже 28/42 долей квартиры по вышеуказанному адресу по цене 5 600 000 рублей и предлагает в месячный срок с момента получения данного заявления приобрести указанные доли квартиры по вышеуказанной цене. В заявлении указан адрес и номер телефона продавца ФИО2 для обращения в случае согласия с приобретением указанных долей на вышеуказанных условиях.
Материалами дела подтверждено, что письмо, направленное в адрес ФИО3 было возвращено в связи с истечением срока хранения. Доказательств невозможности получения корреспонденции по месту своего жительства истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представлено. Договор купли-продажи долей квартиры между ФИО2 и ФИО4 заключен ДД.ММ.ГГГГ в нотариальной форме, по истечении месячного срока с момента поступления почтовой корреспонденции по надлежащему адресу истца.
В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам, либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения.
В соответствии с пунктом 3.1 Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу, утвержденных решением Правления ФНП (протокол от 28.03.2016 № 03/16), сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу может быть совершена по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, и она была возвращена нотариусу по истечении срока хранения.
Таким образом, риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат (пункт 3.2 Методических рекомендаций). Если корреспонденция была возвращена нотариусу в связи с истечением срока хранения в отделении связи, то извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте (пункт 3.3 Методических рекомендаций).
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Статья 10 ГК РФ содержит запрет на недобросовестное осуществление гражданских прав и соответствующие правовые последствия.
Истица, действуя разумно и добросовестно, а также в целях выполнения обязанности по получению корреспонденции по своему месту жительства в соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязана была обеспечить возможность своевременного получения почтовой корреспонденции, в том числе и путем заключения договора на оказание услуг связи.
В соответствии с п.11.6 Порядка приема и вручения внутренних регистрируемых почтовых отправлений, утвержденного АО «Почта России» от 21.06.2022 № 230-п адресат (его уполномоченный представитель) имеет право оформить и подать в ОПС заявление-распоряжение о доставке по другому адресу/хранении в ОПС поступающих на его имя почтовых отправлений.
Данными возможностями истица, имевшая сведения о готовящейся сделке по отчуждению интересующего ее недвижимого имущества, не воспользовалась, приняв на себя риск неполучения необходимой информации и соответствующих последствий.
Закон не возлагает на продавца доли в общем имуществе обязанность по установлению действительного (фактического) места сособственника в целях соблюдения его преимущественного права покупки. Соответственно, направление письменного уведомления по месту регистрации такого лица, является надлежащим исполнением обязанности, предусмотренной ст.250 ГК РФ и соответствующим образом оценивается как нотариусом при совершении сделки, так и государственным регистратором при регистрации прав на недвижимое имущество.
Доводы истицы о том, что ответчик ФИО2 имела возможность и обязана была лично уведомить истицу, в частности, телефонным сообщением, о намерении продать доли в квартире сводятся к ошибочному толкованию действующего законодательства. Также закон не возлагает на продавца доли общего имущества обязанность вести с покупателем, имеющим преимущественное право, переговоры с целью согласования условий сделки.
Доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик ФИО2 каким-либо образом уклонялась от совершения сделки с истицей, либо препятствовала ей в реализации волеизъявления на покупку доли, не представлено.
Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения требования о переводе на истицу прав и обязанностей покупателя 28/42 долей в праве собственности на вышеуказанную квартиру в порядке, предусмотренном ст.250 ГК РФ, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии нарушения преимущественного права покупки истицы как участника долевой собственности.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
ФИО3 в удовлетворении иска к ФИО2, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя долей в праве общей долевой собственности на квартиру - отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Санкт-Петербургский городской суд.
Судья –
Решение в окончательной форме изготовлено 14.08.2023.