Дело № 2-2992/2022 УИД 69RS0036-01-2022-004903-89
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
08 декабря 2022 года г. Тверь
Заволжский районный суд г. Твери в составе
председательствующего судьи Беляковой О.А.,
при секретаре Ларгиной М.М.,
с участием представителя истца ООО «ТКЗ» ФИО1, представителя ответчиков ФИО2, ФИО3 Гром Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (далее - ООО "ТКЗ") обратилось в суд к ФИО2, ФИО3 о взыскании задолженности по договору долевого участия.
В обоснование заявленных требований истец указал, что между ним и ответчиками 12.12.2019 был заключен договор № 93 об участии в долевом строительстве жилого дома, согласно условиям которого истец (застройщик) взял на себя обязательство в установленный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: <адрес> и после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать ответчикам (участникам долевого строительства) в долевую собственность (по ? доле каждому) квартиру со строительным номером 65. Истец свои обязательства по передаче объекта долевого строительства ответчикам исполнил, однако ответчики в нарушение условий п. 2.6 договора не произвели доплату в размере за превышение фактической площади объекта долевого участия над проектной площадью в сумме 75622 руб., указанные денежные средства истец просит взыскать с ответчиков.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчиков Гром Н.В. иска не признала в полном объеме, просила суд отказать в его удовлетворении, не отрицала факта превышения фактической площади переданного ответчикам по договору долевого участия в строительстве объекта над проектной, а также невнесения ответчиками соответствующей доплаты за данное превышение площади. Однако в соответствии с п. 2.6 договора об участии в долевом строительстве окончательный расчет по договору в случае отклонения фактической площади объекта от проектной производится между сторонами до подписания акта приемки-передачи объекта, условием подписания данного акта является внесение участником долевого строительства полной оплаты по договору. Акт приемки-передачи был подписан без замечаний со стороны застройщика по поводу наличия недоплаты за передаваемый объект, что подтверждает отсутствие у сторон взаимных долгов за передаваемый объект. Таким образом, ответчики полностью выполнили свои денежные обязательства по договору долевого участия в строительстве, поэтому иск удовлетворен быть не может. Расчет задолженности, приведенный в иске, не доказан и не является верным, поскольку не соответствует размеру превышения фактической площади над проектной. Предъявление настоящего иска в суд является местью застройщика за обращение ответчиков в суд с иском о защите прав потребителей, в результате рассмотрения которого с истца в пользу ответчиков взыскана денежная сумма, значительно превышающая указанную в настоящем иске.
Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, поэтому судом определено рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости частичного удовлетворения иска, в связи со следующим.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В ходе рассмотрения дела установлены следующие юридически значимые обстоятельства.
12.12.2019 между истцом (застройщиком) и ответчиками (участниками долевого строительства) был заключен договор № 93 об участии в долевом строительстве жилого дома.
Согласно условиям договора (глава 1 договора) застройщик взял на себя обязательство в установленный договором срок построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, и после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию передать ответчикам (участникам долевого строительства) в долевую собственность (по ? доле каждому) квартиру № построенного дома.
Предмет договора: квартира со строительным номером 65 общей проектной площадью 65.83 кв.м., проектной площадью 58.73 кв.м., жилой площадью 31.43 кв.м., с лоджиями площадью 3.41 и 3.69 кв.м.
Согласно п. 2.2, 2.3 цена договора составляет 2 500 000 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра квартиры, равного 40150 руб., в том числе площадь лоджии с коэффициентом 0.5.
Исходя из условий договора об оплате (п. 2.2.) цена объекта была рассчитана следующим образом: (58.73 кв.м.+ (3.41 кв.м+3.69 кв.м.)/2) х 40150 руб. = 2 500 542 руб., по взаимной доброй воле и достигнутой договоренности сторон округлена до 2 500 000 рублей. Указанная цена рассчитана в договоре долевого участия с учетом понижающего коэффициента для площади лоджий.
Не оспаривался истцом факт внесения ответчиками платы по договору в соответствии с п. 2.2 и 2.3 договора в размере 2 500 000 рублей.
Согласно п. 2.6 договора фактическая площадь объекта долевого строительства на момент передачи участнику долевого строительства может иметь отклонения от общей приведенной площади объекта (проектной). Окончательный расчет по договору производится после обмеров БТИ. В случае изменения площадей по уточненным обмерам БТИ, после приемки, разница компенсируется соответственно участником долевого строительства или застройщиком из расчета, указанного в п. 2.2, до подписания акта приема передачи объекта долевого строительства.
Таким образом, заключенным договором предусмотрена обязанность участника долевого строительства произвести доплату за превышение фактической площади объекта над проектной, указанной при заключении договора.
Согласно разрешению от 22.03.2022 № 69-ru69304000-41-2018 введен в эксплуатацию объект «Многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>», которому присвоен адрес: <адрес>.
Жилое помещение – <адрес> – по акту приема-передачи передана застройщиком участникам долевого строительства ФИО2 и ФИО3 11.11.2021 года, акт подписан всеми сторонами-участниками соответствующего договора долевого участия в строительстве.
В ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности ответчиков на указанную выше квартиру в равных долях (по ? за каждым из ответчиков).
Согласно выписке из ЕГРН площадь жилого помещения составила 60.3 кв.м.
Установлено, что согласно техническому описанию <адрес>, выполненному по результатам обмера указанного жилого помещения по завершении строительства многоквартирного дома, общая фактическая площадь жилого помещения составила 60.3 кв.м., фактическая площадь лоджий – 7.7 кв.м.
Таким образом, превышение фактической площади построенного по договору объекта над его проектной площадью составило 1.87 кв.м. и рассчитывается следующим образом: (60.3 кв.м+ 7.7 кв.м. х 0.5) - (58.73 кв.м.+ (3.41 кв.м+3.69 кв.м.) х 0.5).
Ответчиками не отрицался факт наличия данного превышения фактической площади над проектной и факт его неоплаты при передаче им квартиры от застройщика.
Исходя из размера превышения, размер разницы стоимости фактически построенной квартиры по сравнению с ценой по договору составляет 75080 руб. 50 коп. (1.87 кв.м. х 40150 руб.)
Действительно, п. 2.6 заключенного между сторонами договора долевого участия предполагает необходимость оплаты стоимости разницы между фактической и проектной площадью жилого помещения до подписания акта приема-передачи квартиры между застройщиком и участниками долевого строительства. Указанная разница с участников застройщиком до подписания акта приема-передачи истребована не была, акт был подписан без взимания с участников долевого строительства соответствующей доплаты за разницу в площади. В настоящее время акт подписан, право общей долевой собственности ответчиков на объект зарегистрировано в ЕГРН.
Однако суд приходит к выводу, что подписание акта приема-передачи до возмещения застройщику со стороны участников долевого строительства стоимости превышения фактической площади объекта над проектной само по себе не является обстоятельством, лишающим застройщика права требовать доплату, предусмотренную договором, и после передачи квартиры участнику долевого строительства, так как факт превышения фактической площади над проектной подтвержден документально, не отрицался участниками долевого строительства, имеет место быть в настоящее время. Срок для истребования задолженности за превышение площади в соответствии с договором не является пресекательным.
В связи с изложенным суд отвергает доводы представителя ответчика об отсутствии у ответчиков обязанности по уплате данной задолженности. Кроме того, исходя из вышеизложенного, неоплата излишней площади объекта участниками долевого строительства в соответствии с условиями договора будет неосновательным обогащением участников за счет застройщика, что является недопустимым.
При определении размера подлежащей взысканию с ответчиков задолженности суд считает необходимым руководствоваться вышеприведенным расчетом и взыскать с каждого из них по ? доле от общей стоимости излишков площади, равной 75080 руб. 50 коп. (по 37540 руб. 25 коп. с каждого) в соответствии с размером принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, таким образом, иск подлежит частичному удовлетворению.
Расчет задолженности, приведенный истцом в исковом заявлении, представляется неточным, поскольку он выполнен не в соответствии с правилами, установленными п. 2.6 договора (разница площадей, умноженная на стоимость одного квадратного метра жилья, установленную п. 2.2 договора), поэтому судом не принимается.
Согласно ч. 1, 2 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в сумме 2468 руб., иск удовлетворен на 99.28%, следовательно, указанные расходы подлежат взысканию с ответчиков в указанной пропорции (2468 руб. х 99.28%). Указанная сумма также подлежит взысканию в долевом соотношении (по ? доле с каждого из ответчиков).
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №), ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (ИНН <***>) по 37540 руб. 25 коп. задолженности по договору об участии в долевом строительстве жилого дома <адрес> от 12.12.2019 года.
Взыскать с ФИО2 (паспорт гражданина РФ №) ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тверской коммерческий застройщик» (ИНН <***>) по 1225 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Заволжский районный суд г. Твери в течение одного месяца с момента его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий О.А. Белякова
Решение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2022 года.
Судья О.А. Белякова