Дело № 2-6/2023
УИД 79RS0002-01-2022-000691-18
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 января 2023 г. г. Биробиджан ЕАО
Биробиджанский районный суд ЕАО
в составе судьи Кривошеевой И.В.,
с участием представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО1,
представителя ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску
ФИО2,
при секретаре Хабибулиной Д.Г., Тимофеевой К.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об изменении стоимости изымаемого жилого помещения и встречному исковому заявлению мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, -
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО об изменении стоимости изымаемого жилого помещения. Свои требования мотивировала тем, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>. 02.04.2018 указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Мэрией города направлено соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, в котором указан размер возмещения стоимости жилого помещения – 792 178 рублей. Соглашение между ней и ответчиком о выкупной цене не достигнуто. Она не согласна с размером выкупной стоимости жилого помещения. Считает, что выкупная стоимость жилого помещения из расчета 30.9 кв.м. х 42 617,68 рублей должна составлять 1 316 886 рублей 31 копейка.
Просила суд взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в её пользу выкупную стоимость, за снесенное жилое помещение, исходя из средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья в размере 1 316 886 рублей 31 копейка.
Определением суда к производству принят встречный иск мэрии города МО «Город Биробиджан» к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, в котором истец просит суд изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес> путем выкупа у ФИО3 при условии предварительного и равноценного возмещения в размере 792 178 рублей, прекратить право собственности ФИО3 на жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <адрес>.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца и ответчика по встречному иску ФИО1 доводы иска поддержала, требования уточнила. Просила суд: взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в пользу ФИО3 выкупную стоимость, за снесенное жилое помещение, в размере 1 403 549 рублей 39 копеек – размер возмещения определенный экспертом ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» за вычетом убытков в виде платы за найм жилого помещения и компенсации за не проведенный капитальный ремонт в части отопления, взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» в пользу ФИО3 судебные расходы за услуги представителя 30 000 рублей, государственную пошлину в размере 300 рублей. Суду пояснила, что не согласна со встречным иском. Эксперт ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» установил выкупную стоимость жилья и убытки за не проведенный капитальный ремонт, оснований не доверять данному экспертному заключению не имеется. Иные экспертизы являются недопустимыми доказательствами по делу. Капитальный ремонт дома должен быть проведен, но он никогда в спорном доме не проводился. На момент признания дома аварийным он имел 100 % износа.
Представитель ответчика и истца по встречному иску мэрии города МО «Город Биробиджан» ЕАО ФИО2 в судебном заседании с требованиями согласилась частично, встречный иск поддержала. Суду пояснила, что мэрия согласна на выплату возмещения, но в меньшей сумме, по следующим основаниям. Согласно техническому паспорту дома на 2012 г. капитальный ремонт всего дома не требовался, поскольку имелся износ только крыши. В экспертном заключении завышены затраты на переезд.
Суд, исследовав материалы дела, заслушав лиц участвующих в деле, считает, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежит частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с частью 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В силу положений части 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч.6 ст. 32 ЖК РФ).
В силу ч.7 ст.32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда (ч.9 ст.32 ЖК РФ).
Из материалов дела установлено, что ФИО3 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: ЕАО, <адрес>. Заключением межведомственной комиссии от 02.04.2018 №171 указанный жилой дом признан непригодным для проживания. 09.04.2018 мэрией города принято решение о сносе спорного дома.
Согласно представленным документам 19.01.2021 мэрией города в адрес ответчика направлено требование о сносе или реконструкции спорного дома, в связи с признанием его аварийным и подлежащим сносу. 28.01.2021 мэрией города принято постановление № 94 об изъятии земельного участка с кадастровым номером 79:01:0100036:17 и жилых помещений в спорном многоквартирном доме для муниципальных нужд.
Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд сторонами не заключено.
Из отчета ООО «АВЕКСКОМ» от 25.02.2021 проведенного на основании муниципального контракта, рыночная стоимость возмещения за изъятие спорного жилого помещения составляет 792 178 рублей.
Для определения стоимости возмещения судом назначались судебные оценочные экспертизы.
В соответствии с частью 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. (часть 3).
Согласно статье 60 названного кодекса обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В рамках рассмотрения настоящего дела на основании определения суда Союзом «Торгово-промышленная палата ЕАО», а именно экспертом ФИО4 проведена судебная оценочная экспертиза, данная экспертиза не принимается судом как допустимое доказательство, поскольку данный оценщик на момент определения рыночной стоимости возмещения и составления отчета не имел соответствующего действующего квалификационного аттестата.
Согласно статье 4 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.
На основании ст. 21.1 указанного закона оценщик в течение каждых трех календарных лет начиная с года, следующего за годом получения квалификационного аттестата, обязан подтверждать квалификацию путем сдачи квалификационного экзамена.
Исходя из данных правовых норм для признания физического лица субъектом оценочной деятельности (оценщиком) необходима совокупность указанных условий, а именно членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, наличие застрахованной ответственности и наличие соответствующей квалификации, подтвержденной квалификационным аттестатом.
Вместе с тем в материалы заключения эксперта представлено удостоверение о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» и квалификационный аттестат, выданные в 2013 г.
Диплом о профессиональной переподготовке от 10.12.2021 не предоставляет ФИО4 право осуществлять назначенную судом экспертизу (оценка недвижимости), поскольку выдан на иное направление деятельности – судебную товароведческую экспертизу.
Из заключения ИП ФИО5 №43 от 30.06.2022 следует, что рыночная стоимость спорной квартиры, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, рыночная стоимость земельного участка и размер убытков, связанных с изъятием у собственника указанного жилого помещения составляют 1 659 477 рублей, в том числе 354 058 рублей 09 копеек стоимость земельного участка, относящегося к указанному жилому помещению.
Из заключения ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» от 27.09.2022 рыночная стоимость спорной квартиры, с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного дома, рыночная стоимость земельного участка и размер убытков, связанных с изъятием у собственника указанного жилого помещения составляют 1 576 917 рублей. В связи с отсутствием излишней площади земельного участка под МКД, при расчете рыночной стоимости жилого помещения, стоимость излишней площади принята равной нулю.
Суд принимает в качестве доказательства выкупной стоимости жилого помещения заключение эксперта ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад», так как эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, данное заключение в полной мере отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования. Ответы на поставленные вопросы являются мотивированными. Данная оценка квартиры и земельного участка наиболее полно отражает их фактическую рыночную стоимость. Стоимость изымаемого жилого помещения определена на 2022. При этом суд учитывает, что ООО «АВЕКСКОМ» отчет составлен на 25.01.2021. ИП ФИО5 произведен расчет выкупной стоимости земельного участка, в отсутствие достоверных сведений о его площади.
Из Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утверждён Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года) следует, что к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, обоснованно относятся суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Согласно заключению ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» на дату приватизации первой квартиры в МКД требовалось проведение его капитального ремонта, так как на 04.07.1991 (возникновение права на приватизацию квартир) срок службы МКД составлял 31 год при нормативе (срок проведения капитального ремонта) – 25 лет («ВСН 58-88 (р)», убытки за не проведенный капитальный ремонт составляют 238 700 рублей.
Доказательств обратного суду не представлено.
Суд не может согласиться с доводами представителя ответчика ФИО2 о том, что согласно техническому паспорту дома на 2012 г. капитальный ремонт не требовался, имелся износ только крыши.
Из технического паспорта спорного жилого помещения, следует, что последняя инвентаризация спорного объекта производилась 26.12.2012 в связи с переустройством помещений <адрес> <адрес> помещения магазина. При этом до декабря 2012 г., в момент последней инвентаризации объекта и в последующем не решался вопрос о наличии или отсутствии необходимости в проведении капитального ремонта МКД. Жилой дом по адресу: ЕАО, <адрес>, построен в 1960 г. Дом оборудован электроснабжением, водопроводом, горячим водоснабжением (от эл.бойлера), радио. Данные внесенные в технический паспорт относительно процента износа шиферной кровли (30%) и лестничных площадок датированы 1978 г. и 1984 г.
В 2018г. при признании жилого дома аварийным и подлежащим сносу установлен эксплуатационный износ по различным параметрам от 21% до 61%.
Следовательно, утверждения представителя ответчика по первоначальному иску о том, что капитальный ремонт дома не требовался, имелся износ только крыши не могут быть приняты судом.
Суд соглашается с тем, что отсутствуют правовые основания для возмещения расходов на временное пользование иным жилым помещением (аренда) до приобретения в собственность другого жилого помещения, поскольку в собственности истца с 12.02.2013 имеется иное жилое помещение (ЕАО, <адрес> <адрес> <адрес>). Помимо этого проектом соглашения об изъятии квартиры предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, в указанной части исковые требования уточнены истцом.
При таких обстоятельствах, учитывая уточненные требования истца, то обстоятельство что МКД не был оборудован центральным отоплением, что следует из технического паспорта, суд считает необходимым размер возмещения определить исходя из выводов заключения судебной экспертизы ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад», снизив компенсацию за не проведенный капитальный ремонт на рассчитанную экспертом стоимость затрат на капитальный ремонт центрального отопления в МКД, что составит 214 132 рубля 39 копеек (30,9 кв.м*(3947146 рублей – 405 992 рубля 12 копеек)/511кв.м), и затрат на найм (аренду) жилого помещения (148 800 рублей). Следовательно, рыночная стоимость возмещения за изъятие спорной квартиры составит 1 403 549 рублей 39 копеек (1 006 000,00 + 125 177,00 + 214 132,39 + 58 240,0).
Довод представителя ответчика ФИО2 о том, что в экспертном заключении завышены затраты на переезд (16 000 рублей) не может быть принят судом. В экспертном заключении, которому доверяет суд подробно и обоснованно указаны затраты на услуги грузчиков и транспортного средства для переезда.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что исковые требования мэрии города и ФИО3 подлежат удовлетворению. У собственника необходимо изъять спорное жилое помещение путем выкупа с выплатой возмещения в размере 1 403 549 рублей 39 копеек. После этого право собственности ФИО3 на спорную квартиру подлежит прекращению.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, другие признанные судом необходимыми расходы (ст.ст.88, 94 ГПК РФ).
В соответствии представленными документами истец за подачу иска уплатил государственную пошлину в размере 300 рублей.
Указанные расходы суд признает обоснованными и подлежащими взысканию с ответчика.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Между ФИО3 и ФИО1 заключен договор оказания юридических услуг, по условиям которого ФИО1 приняла на себя обязательство оказать юридические услуги по гражданскому делу по иску к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» об изменении стоимости изымаемого жилого помещения.
Стоимость услуг определена сторонами договора в размере 30 000 рублей (п. 3.1).
Оплата денежных средств по договору подтверждена представленными доказательствами.
Принимая во внимание категорию дела и степень его сложности, количество и продолжительность состоявшихся по делу судебных заседаний, с участием представителя ФИО3, его позицию и объём оказанных им юридических услуг в рамках вышеназванного дела по указанному договору, их необходимость и разумность для защиты прав доверителя, учитывая, также совокупность доказательств представленных сторонами для подтверждения своих позиций по делу, количество времени необходимое для подготовки процессуальных документов, с учетом сложившихся в регионе тарифов за представительство по гражданским делам, суд считает, что заявленный ФИО3 размер расходов на представителя - 30 000 рублей соответствует принципу разумности и справедливости.
В связи с чем указанная сумма подлежит взысканию с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в пользу ФИО3
Поскольку заключение Союза «Торгово-промышленная палата ЕАО» не принято судом в качестве доказательства рыночной стоимости возмещения, то оснований для распределения расходов, понесенных стороной, на проведение данной экспертизы не имеется.
12.12.2022 в Биробиджанский районный суд ЕАО поступило заявление ООО «Новые Технологии Качества Консалтинг Групп Северо-Запад» на возмещение расходов на проведение судебной оценочной экспертизы на сумму 20 000 рублей.
Определением от 09.01.2023 Управлению Судебного департамента в Еврейской автономной области поручено произвести оплату данной экспертизы.
Поскольку мэрия города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области в силу своего имущественного положения была освобождена от несения расходов за проведение данной экспертизы, назначенной судом 10.11.2022, то расходы за ее производство, возмещенные за счет средств федерального бюджета на основании определения суда от 09.01.2023, учитывая, что данная экспертиза была проведена в рамках исковых требований ФИО3, которые удовлетворены в полном объеме, подлежат взысканию в федеральный бюджет с ответчика по первоначальному иску мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области.
Руководствуясь ст.ст. 56, 98, 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области об изменении стоимости изымаемого жилого помещения, удовлетворить.
Исковые требования мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области к ФИО3 об изъятии жилого помещения путем выкупа, удовлетворить частично.
Изъять у ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...> (паспорт гражданина РФ № выдан УМВД России по ЕАО 16.11.2018), жилое помещение, расположенное по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>, путем выкупа с выплатой возмещения в размере 1 403 549 рублей 39 копеек.
Прекратить право собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ <...> выдан УМВД России по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ) на жилое помещение, расположенное по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>.
Перечисление мэрией города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ИНН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ № выдан УМВД России по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ) денежных средств в размере 1 403 549 рублей 39 копеек, в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Еврейская автономная область, <адрес>, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ № выдан УМВД России по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ) на указанное жилое помещение.
Взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ИНН <***>) в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> (паспорт гражданина РФ № выдан УМВД России по ЕАО ДД.ММ.ГГГГ) судебные расходы в сумме 30 300 рублей.
Взыскать с мэрии города муниципального образования «Город Биробиджан» Еврейской автономной области (ИНН <***>) в доход федерального бюджета судебные расходы за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 20 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд ЕАО в течение месяца дней со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.В. Кривошеева
Мотивированное решение изготовлено 19.01.2023.