Решение по делу № 02-0410/2025 от 12.11.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств.

Дело № 2-410/25

УИД: 77RS0026-02-2024-009206-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23.09.2025 года г.Москва

Решение принято в окончательной форме 12.11.2025 года.

Таганский районный суд г.Москвы в составе

председательствующего судьи Шаренковой М.Н.

при секретаре Гулян М.В.

с участием адвоката Емельянова А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО1 о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве собственности на недвижимое имущество, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО1, мотивируя тем, что ФИО1 и ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежало недвижимое имущество – жилое помещение по адресу: г. Москва, ***, д.12, кв.68, кадастровый номер: ***, по 1/2 доли в праве у каждой. Согласно выписке из ЕГРН с 27.05.2024 ответчик ФИО1 не является собственником 1/2 доли в праве на вышеуказанную квартиру, основание прекращения права: договор купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024. В настоящее время правообладателями квартиры являются истец ФИО1 и ответчик ФИО2 (по 1/2 доли в праве). Истец, как собственник 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, имела преимущественное право на приобретение доли ответчика ФИО1, однако никакого извещения о намерении продать свою долю истец от данного ответчика не получала. При этом ФИО2 ранее собственником спорной квартиры не являлся и преимущественного права на приобретение доли ответчика ФИО1 не имел. Истец заинтересована в приобретении в собственность оставшейся 1/2 доли на квартиру, от преимущественного права покупки не отказывалась.

Учитывая изложенное, истец, уточняя требования, просила:

1) Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024 № 77 АД 6403467, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), удостоверенного нотариусом г.Москвы ФИО3, признав ФИО1 покупателем ½ доли в праве собственности на жилое помещение, общей площадью 165,6 кв.м, по адресу: г.Москва, ***, д.12, кв.68, кадастровый номер ***.

2) Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024 № 77 АД 6403467 в размере 10 000 000 руб., путем перечисления с депозита Управления судебного департамента в городе Москве.

Истец ФИО1 не явилась, ее представители по доверенности – ФИО4, ФИО5 в судебном заседании требования с учетом уточнений поддержали.

Ответчик ФИО1 не явилась, извещалась надлежащим образом, об отложении слушания дела не просила, об уважительности причин неявки не сообщила. Ее представителем – адвокатом Куприяновым Ф.А. в материалы дела представлен отзыв, согласно которому полагал требования не подлежащими удовлетворению, поскольку ответчик ФИО1 в установленном законом порядке направляла истцу уведомление о предстоящем отчуждении через нотариуса ФИО3 10.04.2024, чем исполнила требования ст. 250 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 и его представитель по ордеру - адвокат Емельянов А.Ю. в судебном заседании возражал относительно заявленных требований, поскольку настаивал на том обстоятельстве, что истец была надлежащим образом была уведомлена о продаже доли посредством почтового отправления, направленного нотариусом ФИО3

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Статья 250 ГК РФ по своему содержанию направлена на защиту и обеспечение баланса интересов всех участников общей долевой собственности.

При этом положения пунктов 2 и 3 статьи 250 ГК РФ не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

В этой связи при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

В п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) разъяснено, что при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

Таким образом, по настоящему делу юридически значимыми обстоятельствами являются выяснение вопросов о соблюдении ФИО1 преимущественного права покупки ФИО1 спорной 1/2 доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру и исполнение истцом ФИО1 обязательства по оплате приобретаемого жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 и ФИО1 являлись долевыми собственниками (по ½ доли в праве) жилого помещения площадью 165,6 кв.м, кадастровый номер ***, по адресу: г. Москва, ***, ***, д. 12, кв. 68.

С 27.05.2024 ответчик ФИО1 не является собственником 1/2 доли в праве на вышеуказанную квартиру, основание прекращения права – договор купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024, что следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Из выписки следует, что с 27.05.2024 долевым собственником спорной квартиры в размере 1/2 доли является ответчик ФИО2 (номер и дата регистрации права ***-77/072/2024-8 от 27.05.2024).

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ФИО2 стал собственником доли спорной квартиры на основании договора купли-продажи 77 АД 6403467 от 23.05.2024.

По условиям договора купли-продажи ФИО6, действующий от имени ФИО1 по доверенности (продавец) и ФИО2 (покупатель) продал, а покупатель купил 1/2 долю в общей долевой собственности на квартиру, находящуюся по адресу: г.Москва, ***, д. 12, квартира 68, площадью 165,6 кв.м, этаж: мансарда № 0, кадастровый номер *** (п. 1 договора).

Стороны оценивают указанную долю квартиры в 10 000 000 руб. (п.4 договора).

Покупатель купил у продавца указанную долю квартиры за 10 000 000 руб. (п.4.1 договора).

Данный договор удостоверен нотариусом г. Москвы ФИО3 (зарегистрирован в реестре за № 77/552-н/77-2024-2-383).

Таким образом, на момент рассмотрения дела спорное имущество принадлежит истцу ФИО1 и ФИО2 в равных долях.

В материалы дела представлено уведомление об отчуждении, удостоверенное от нотариусом г. Москвы ФИО7, согласно которому ответчик ФИО2 уведомил истца о том, что намерен заключить договор купли-продажи принадлежащей ему в 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ***, д. 12, кв. 68, за 38 000 000 руб. Истцу сообщено, что ей, что в соответствии со ст. 42 ЖК РФ, ст. 250 ГК РФ предоставлено право преимущественного приобретения при отчуждении доли квартиры постороннему лицу на прочих равных условиях, которое подлежит реализации в течение одного месяца с момента получения извещения нотариуса. В случае неполучения от истца ответа по истечении указанного срока, отказа от преимущественного обретения, в отношении принадлежащего ФИО2 имущества, в именно 1/2 доли квартиры, положенной по адресу: г. Москва, ***, д. 12, кв. 68, за 38 000 000 руб., будет заключен договор купли-продажи по истечении месяца с момента поступления настоящего уведомления.

Истец указывает, что не была уведомлена об отчуждении на основании договора купли-продажи 77 АД 6403467 от 23.05.2024 в пользу ФИО2 доли, ранее принадлежащей ФИО1.

Истец, как собственник 1/2 доли в праве общедолевой собственности на квартиру, имела преимущественное право на приобретение доли ответчика ФИО1, однако никакого извещения о намерении продать свою долю истец от данного ответчика не получала. При этом ФИО2 ранее собственником спорной квартиры не являлся и преимущественного права на приобретение доли ответчика ФИО1 не имел. Истец заинтересована в приобретении в собственность оставшейся 1/2 доли на квартиру, от преимущественного права покупки не отказывалась.

Возражая относительно удовлетворения заявленного иска, ответчик ФИО1 указала, что истец ФИО1 надлежащим образом известила истца о намерении продать долю в квартире, а именно посредством почтового отправления АО «Почта России» через вышеуказанного нотариуса г. Москвы ФИО3 (трек номер РАО 12135294210820).

Статьей 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате предусмотрено, что нотариус передает заявления и (или) иные документы физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам. В состав передаваемых документов включается сопроводительное письмо нотариуса. Документы на бумажном носителе могут быть переданы лично под расписку, направлены по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или переданы с использованием технических средств, в том числе информационно-телекоммуникационных сетей.

В пунктах 1 и 3 Методических рекомендаций по совершению нотариального действия о передаче заявлений граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам, утвержденных решением Правления ФНП от 23 - 25.06.2008, протокол № 09/08, предусмотрено, что передача заявления граждан, юридических лиц другим гражданам, юридическим лицам осуществляется в целях выполнения предусмотренных законом требований при возникновении намерений у граждан, юридических лиц в реализации предоставленных им прав и обусловлена необходимостью сообщения о своих намерениях лицам, предусмотренным в законе.

Под заявлением граждан, юридических лиц, подлежащим передаче другим гражданам, юридическим лицам, следует понимать документ с зафиксированными на бумажном носителе предложением, просьбой, информацией с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать, и другими сведениями.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 стала собственником 1/2 доли спорной квартиры на основании договора дарения доли квартиры от 28.08.2023, по условиям которого ФИО8 (даритель) подарила своей дочери ФИО1 принадлежащую ей по праву общей долевой собственности 1/2 долю квартиры, находящейся по адресу: г.Москва, ***, д. 12, кв. 68, площадью 165,6 кв.м. Отчуждаемая доля квартиры состоит из ½.

Согласно п. 5 договора дарения ФИО1 указанную долю квартиры от дарителя приняла.

24.01.2024 ответчиком ФИО1 оформлена доверенность на имя ФИО6 на представление интересов ФИО1 перед любыми физическими и юридическими лицами по всем вопросам, касающимся подготовки, восстановления, получения всех необходимых документов в отношении спорной квартиры.

Указанная доверенность предоставляет ФИО6 право управлять и распоряжаться принадлежащей ФИО1 по праву собственности 1/2 долей спорной квартиры, в том числе, продать и выслать предложение сособственнику о покупке, подписать договор купли-продажи или аренды, передать предложение о выкупе принадлежащей ФИО1 1/2 доли указанной квартиры, сособственникам других долей, иметь свободный доступ в принадлежащую ФИО1 1/2 долю квартиры, быть представителем ФИО1 (Елизаветы) во всех компетентных учреждениях и организациях города Москва.

10.04.2024 ФИО6 от имени ответчика ФИО1 составлено заявление 77 АД 6403249 о том, что ФИО1 продает принадлежащую ей 1/2 долю квартиры, находящейся по адресу: г. Москва, *** д. 12, кв. 68, за 10 000 000 руб. Согласно ст. 250 ГК РФ ФИО1 имеет преимущественное право покупки ее доли как совладелец, и в связи с этим просит ФИО1 не позднее 30 дней со дня вручения ФИО1 настоящего заявления сообщить ФИО1 о своем желании или отказе приобрести указанную 1/2 долю квартиры за 10 000 000 руб. Если ФИО1 не осуществит права преимущественной покупки в течение месяца, 1/2 доля квартиры будет продана другому лицу.

Письмом № 25 от 10.04.2024 нотариус ФИО3 направила в адрес ФИО1 указанное заявление.

Как указывала ответчик в отзыве на иск, уведомление истцу с предложением о приобретении доли направлено почтовым отправлением, что сторонами не оспаривалось.

Из отчета об отслеживании следует, что почтовое отправление №12135294210820 было направлено 10.04.2024 в 17:25 в адрес истца; 12.04.2024 в 22:37 почтовое отправление прибыло в место вручения; 13.04.2024 в 06:46 почтовое отправление передано почтальону; 13.04.2024 в 07:01 произведена неудачная попытка вручения; 13.05.2024 00:00 – возврат в связи с истечением срока хранения.

В качестве возражений на указанные доводы истец сообщила, что на ее обращение в АО «Почта России», отделения почтовой связи № 119002 за подписью начальника отделения 10.03.2025 получен ответ, из которого следует, что почтальон ФИО9, за которым закреплен участок с адресом: ***., д.14/23, кв. 11, РПО № 12135294210820 не доставлял, так как оператор связи ФИО10, работавшая по графику в ночь с 21 по 31 апреля 2024 года, зарегистрировала РПО № 12135294210820 и сразу же внесла сведения о неудачной попытке вручения, в связи с чем нарушила должностную инструкцию (правила приема РПО). Факт недоставки и невручения почтового отправления получателю с РПО № 12135294210820 подтверждается пояснительной, собственноручно написанной почтальоном ФИО9, который сообщает, что почтовое отправление по вверенному ему адресу: г. Москва, ***., д. 14/23, кв. 1, им не доставлялось.

На основании направленного в адрес АО «Почта России» запроса суду сообщено, что письмо с РПО № 12135294210820 прибыло 12.04.2024 в отделение почтовой связи (ОПС) Москва 119002, извещение о поступлении письма в отделение доставлено почтальоном 13.04.2024 и опущено в почтовый адрес получателя. За получением письма адресат в ОПС не обратился. По истечению срока хранения 13.05.2024 письмо оформлено на возврат отправителю. Возвращенное письмо получено отправителем 21.05.2024 в ОПС Москва 119192.

По запросу суда о предоставлении сведений о доставке и вручении почтового отправления (РПО) № 12135294210820 Отделение почтовой связи № 119002 сообщило следующее.

Отделением почтовой связи проведена проверки, которой установлено, что данное почтовое отправление, поступившее в почтовое отделение № 119002 УФПС АО «Почта России» по адресу: <...>, 12.04.2024 в 22.37 не было вручено получателю ФИО1, зарегистрированной по адресу: г. Москва, ***, д. 14/13, кв. 11. В период февраль-ноябрь 2024 в ОПС присутствовал только заместитель начальника отделения ФИО11, которая утверждает, что заявлений не поступало. В феврале 2025 поступило заявление от гражданки ФИО1, которое она зарегистрировала и провела проверку по указанному РПО.

Представитель Отделения почтовой связи № 119002 в ответе на запрос пояснил, что почтовое отправление не доставлялось получателю в связи с нарушениями порядка приема и вручения оператором по обеспечению деятельности ФИО10 ее должностной инструкции (правила приема РПО). Оператором в систему ЕАС была внесена некорректная информация, а именно, что 13.04.2024 в 06:46 почтовое отправление передано почтальону, а 13.04.2024 в 7:01 произведена неудачная попытка вручения почтальоном.

С почтальона первого класса ФИО9 были взяты пояснения об обстоятельствах недоставленного почтового отправления № 12135294210820, в которых он подтвердил факт неполучения отправления и недоставки, так как по субботам (13 апреля 2024) в указанное время почтальон, на протяжении всей своей почтовой деятельности в данном отделении занимается сортировкой корреспонденции, также приносит газеты из другого почтового отделения.

На сотрудника ФИО10 была составлена докладная 07.03.2025 на имя начальника ММП 6. Указанный сотрудник неоднократно совершала подобные нарушения. Данный работник приняла решение уволится с 12.05.2025 года.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства в части направления ответчиком ФИО1 извещения истцу о предстоящем отчуждении, суд приходит к выводу, что отделение почты России не подтвердило факт доставки извещения ФИО1.

Таким образом, в нарушение ст.56 ГПК РФ ответчиками доказательств надлежащего уведомления истца о продаже доли ответчика в материалы дела не предоставлено, как и не предоставлено доказательств, что истец уклонилась от получения корреспонденции.

При таких обстоятельствах ФИО1 была лишена возможности воспользоваться преимущественным правом при отчуждении ответчиком ФИО1 своей доли в квартире.

Анализируя изложенное и оценивая представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, поскольку истец ФИО1 никаких уведомлений о поступлении почтовой корреспонденции не получала, уведомление продавца, удостоверенное нотариусом, ей вручено не было, сотрудниками ОПС №119002 нарушен технологический процесс обработки и доставки писем, то суд приходит к выводу, что уведомление не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим и носит формальный характер.

Уведомление продавца доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю не должно носить формальный характер извещения, а должно, прежде всего, исходить из принципов добросовестности и разумности продавца, желающего продать свою долю в общей совместной собственности.

Таким образом, ответчиком ФИО1 не были соблюдены требования п.2 ст.250 ГК РФ об извещении продавцом остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, право преимущественной покупки истца ФИО1 было нарушено, ввиду чего, суд приходит к выводу, что в судебном заседании установлен факт того, что требуемые условия для продажи спорной доли в праве собственности постороннему лицу продавцом соблюдены не были.

При таких обстоятельствах, исковое заявление ФИО1 к ФИО1, ФИО2 подлежит удовлетворению.

Денежные средства в сумме 10 000 000 руб. для покупателя ФИО1 обеспечены на депозитном счете УСД в г. Москве, а потому истцом ФИО1 исполнено обязательство по гарантии оплаты приобретаемого жилого помещения.

В вышеуказанном постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» разъяснено, что в решении суда должно быть указано на замену покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также на взыскание с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск – удовлетворить.

Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024 № 77 АД 6403467, заключенного между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель), удостоверенного нотариусом г.Москвы ФИО3, признав ФИО1 покупателем ½ доли в праве собственности на жилое помещение, общей площадью 165,6 кв.м, по адресу: г.Москва, ***, д.12, кв.68, кадастровый номер ***.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 уплаченные по договору купли-продажи доли квартиры от 23.05.2024 № 77 АД 6403467 в размере 10 000 000 (десять миллионов) руб. 00 коп., путем перечисления с депозита Управления судебного департамента в городе Москве.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Управлению судебного департамента в городе Москве в течение 5 (пяти) дней со дня предъявления ФИО2 к исполнению настоящего решения суда, с отметкой о вступлении в законную силу, перечислить денежные средства в размере 10 000 000 (десять миллионов) рублей, внесенные ФИО1 на основании платёжного поручения №312776 от 16.12.2024 года на счет Управления судебного департамента в городе Москве с назначением платежа: «Обеспечительный платеж по Гражданскому делу номер 2-3287/2024 Таганский районный суд г.Москвы. ФИО1.», ФИО2 по предоставленным им реквизитам.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд г.Москвы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья М.Н. Шаренкова