Решение по делу № 2-396/2023 от 16.08.2023

№ 2-396/2023

УИД 36RS0007-01-2023-000515-14

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п.г.т. Анна 16 августа 2023 года

Воронежской области

Аннинский районный суд Воронежской области в составе:

судьи Аннинского районного суда Воронежской области Пысенкова Д.Н.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

третьего лица ФИО3,

при помощнике судьи Искаковой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Садовского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Садовского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного в форме предварительного договора купли-продажи состоявшимся и признании права собственности на жилой дом и земельный участок, указывая, что 6 августа 2001 года между ним иТ.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ранее зарегистрированной по адресу: <адрес>, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, по цене 55 000 рублей.

Указанный выше жилой дом принадлежал Т.А.А. на праве собственности на основании сведений из похозяйственного учета, указанный выше земельный участок, принадлежал Т.А.А. на праве собственности, на основании свидетельства на право собственности на землю №№.

Согласно п.5 Договора от 6 августа 2001 года земельный участок продается «Продавцом» Покупателю» за 15000 рублей; расположенный на нем жилой дом продается «Продавцом» «Покупателю» за 40000 рублей, что в сумме составляет 55000 рублей. Продажная цена указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка ирасположенного на нем жилого дома, признаются недействительными.

Согласно п. 6 Договора от 6 августа 2001 года расчет между «Продавцом» и «Покупателем» будет произведен в следующем порядке: стоимости вышеуказанной недвижимости в размере 55000 рублей, передается «Продавцу» в качестве полной оплаты, при подписании настоящего договора без составления расписки.

В обеспечение исполнения условий предварительного договора купли-продажи от 6 августа 2001 года в момент его заключения ФИО1 передал Т.А.А. в счет оплаты земельного участка и жилого дома денежные средства в полном объеме.

Согласно п. 4 Договора от 6 августа 2001 года стороны приняли на себя обязательство в срок до 1 января 2004 года заключить основной договор купли-продажи указанного выше жилого дома и земельного участка.

Согласно п. 9 Договора от 6 августа 2001 года передача земельного участка и расположенного на нем жилого дома, в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведена в день подписания предварительного договора купли-продажи без составления акта приема-передачи с вручением «Продавцом» «Покупателю» ключей от входной двери.

ДД.ММ.ГГГГ Т.А.А. умерла, не успев заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м„ а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>.

Наследники Т.А.А. истцу не известны, информацией о заведения наследственного дела к имуществу Т.А.А., не располагает.

Начиная с даты 6 августа 2001 года по настоящее время он проживает в указанном жилом доме, пользуется земельным участком, за свой счет содержит указанное недвижимое имущество, владеет им как собственник.

Заключенный 6 августа 2001 года между ФИО1 и Т.А.А. предварительный договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м., а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой - 37,6 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, содержит все существенные условия, в том числе размер покупной цены, указание даты заключения основного договора до 01 января 2004 года, с обязанностью продавца не совершать сделок с иными лицами до указанной даты.

При заключении данного договора продавец (Т.А.А.) получила от ФИО1 55000 рублей, что подтверждается ее подписью в тексте договора.

Необходимость заключения предварительного договора обуславливалась срочным выездом продавца в Ленинградскую область, а также необходимостью подготовки документов для государственной регистрации права собственности на указанное недвижимое имущество за продавцом.

После заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи спорное жилое помещение и земельный участок выбыли из владения и пользования Т.А.А., и перешли в его владение, она не несла бремя его содержания, не производила его улучшения, не оплачивала коммунальные услуги.

Таким образом, с учетом существа совершенной сделки, полной оплаты истцом предусмотренной предварительным договором цены договора при его подписании, факта пользования им спорным имуществом и отсутствия материальных правопритязаний со стороны продавца и иных лиц (наследников), в том числе и ответчика в отношении спорного имущества, считает, что между сторонами (продавцом и покупателем) фактически заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м„ а так же расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, поскольку стороны имели намерение заключить договор купли - продажи и фактически его исполнили.

Ввиду того, что продавец не уклонилась от заключения основного договора (умерла), то он имеет право требовать признания данного договора состоявшимся, с признанием за ним права собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., а также расположенный на нём жилой дом, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящиеся по адресу: <адрес>.

В связи с чем, просит признать договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также жилого дома, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой – 37,6 кв.м., расположенного по адресу:<адрес>, заключенный между ФИО1 и Т.А.А., в форме предварительного договора купли-продажи, состоявшимся.Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м. и на жилой дом, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой – 37,6 кв.м., расположенные по адресу:<адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования полностью поддержали, по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель ответчика – администрации Садовского сельского поселения Аннинского муниципального района Воронежской области в судебное заседание не явился, согласно предоставленному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, не возражает против удовлетворения заявленных требований.

Третье лицо – ФИО3 в судебном заседании не возражал против удовлетворения заявленных требований, при этом указал, что является сыномТ.А.А., умершей ДД.ММ.ГГГГ. После смерти матери наследственное дело не открывалось. Он присутствовал при заключении ФИО1 и его матерью Т.А.А. предварительного договора купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес>.ФИО1 исполнил свои обязательства по договору от 6 августа 2001 года перед его матерью в полном объеме. Заключить основной договор стороны не успели, так как Т.А.А. умерла. ФИО1 с 2001 года проживает в данном жилом доме, благоустраивает его и придомовой земельный участок, несет бремя содержания данного имущества.

В связи с чем, суд нашел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, его представителя, третье лицо, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты гражданских прав.

В силу разъяснений п. п. 59, 60 и 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 статьи 551Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу требований статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственной регистрации предварительного договора не требуется.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. п. 1 - 5).

Правилами пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как следует из материалов дела, 6 августа 2001 года между ФИО1 и Т.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ранее зарегистрированной по адресу: <адрес>, был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>, по цене 55 000 рублей /л.д. 23/.

Указанный выше жилой дом принадлежал Т.А.А. на праве собственности на основании сведений из похозяйственного учета /л.д. 14/, указанный выше земельный участок, принадлежал Т.А.А. на праве собственности, на основании свидетельства на право собственности на землю № № /л.д. 25/.

Согласно п.5 Договора от 6 августа 2001 года земельный участок продается «Продавцом» Покупателю» за 15000 рублей; расположенный на нем жилой дом продается «Продавцом» «Покупателю» за 40000 рублей, что в сумме составляет 55000 рублей. Продажная цена указанного земельного участка и расположенного на нем жилого дома является договорной и истинной, любые другие документы, в которых говорится об иной продажной стоимости данного земельного участка и расположенного на нем жилого дома, признаются недействительными.

7 июня 2003 года Т.А.А. умерла, не успев заключить с истцом основной договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м„ а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящихся по адресу: <адрес>.

Согласно ответам нотариусов Аннинского нотариального округа, наследственное дело к имуществу Т.А.А. не открывалось.

Как указывает истец, начиная с даты 6 августа 2001 года по настоящее время он проживает в указанном жилом доме, пользуется земельным участком, за свой счет содержит указанное недвижимое имущество, владеет им как собственник.

Данные обстоятельства подтвердил в судебном заседании ФИО6

Кроме того, в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена П.Т.М., которая показала, что присутствовала при заключении предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу:<адрес>, между ФИО1 и Т.А.А. ФИО1 передал Т.А.А. денежные средства в полном объеме. Также ей известно, что ФИО1 и Т.А.А. договорились в будущем заключить основной договор купли-продажи. Т.А.А. уехала в Ленинградскую область, а ФИО1 заселился в дом и проживает в нем с 2001 года по настоящее время.

У суда нет оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заключенный 6 августа 2001 года между ФИО1 и Т.А.А. предварительный договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв. м., а также расположенного на нём жилого дома, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой - 37,6 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, содержит все существенные условия, в том числе размер покупной цены, указание даты заключения основного договора до 01 января 2004 года, с обязанностью продавца не совершать сделок с иными лицами до указанной даты.

При заключении данного договора продавец (Т.А.А.) получила от ФИО1 55000 рублей, что подтверждается ее подписью в тексте договора, объяснениями третьего лица, показаниями допрошенного свидетеля.

После заключения между сторонами предварительного договора купли-продажи спорное жилое помещение и земельный участок выбыли из владения и пользования Т.А.А., и перешли во владение истца, Т.А.А. не несла бремя его содержания, не производила его улучшения, не оплачивала коммунальные услуги.

С учетом того, что продавец умерла, истец имеет право требовать признания данного договора состоявшимся, с признанием за ним права собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., а также расположенный на нём жилой дом, общей площадью 51,8 кв. м, в том числе жилой - 37,6 кв. м., находящиеся по адресу: <адрес>.

С учетом изложенного, отсутствия возражений со стороны ответчика и третьего лица, суд полагает возможным признать за истцом право собственности на данное недвижимое имущество..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также жилого дома, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой – 37,6 кв.м., расположенного по адресу:<адрес>, заключенный между ФИО1 и Т.А.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершей ДД.ММ.ГГГГ, в форме предварительного договора купли-продажи, состоявшимся.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м. и на жилой дом, общей площадью 51,8 кв.м., в том числе жилой – 37,6 кв.м., расположенные по адресу:<адрес>.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.Н. Пысенков

Решение принято в окончат