Решение по делу № 2-325/2025 от 06.02.2025 - о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, о признании права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи.

55RS0003-01-2024-008555-91

Дело № 2-325/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» февраля 2025 года г. Омск

Ленинский районный суд г. Омска в составе:

председательствующего судьи Белоус О.В.,

при секретаре судебного заседания Овчинниковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, выступающей в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, о признании права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1, выступающая в интересах несовершеннолетних детей ФИО2, ФИО3, обратилась в Ленинский районный суд г. Омска с вышеназванным иском, указав в обоснование заявленных требований, что квартира, расположенная по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 (9/10 долей), ФИО2 (1/20 долей), ФИО3 (1/20 долей). ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО1 достигнуто соглашение, в соответствии с которым последняя выплачивает денежные средства в размере 1 500 000,00 рублей, а ответчик обязуется оформить принадлежащую ей долю в жилом помещении на несовершеннолетних детей. С целью подтверждения таких намерений ФИО4 составлена расписка о получении денежных средств в размере 565 000,00 рублей. Полагает, что данная расписка о получении денежных средств является предварительным договором купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Вместе с тем, она (ФИО1) готова исполнить обязательство по оплате стоимости квартиры, однако, ФИО4 уклоняется от получения денежных средств и заключения договора купли-продажи 9/10 долей в праве общей долевой собственности. Просит суд признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на 9/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за каждым.

В ходе рассмотрения дела, истец ФИО1, выступающая в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнила, дополнительно просила суд взыскать с нее в пользу ФИО4 денежные средства в размере 935 000,00 рублей.

Истец ФИО1, выступающая в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, представитель истца ФИО5, действующий по устному ходатайству, в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнения поддержали в полном объеме, настаивали на том, что расписка о получении денежных средств, составленная от имени ФИО4, является предварительным договором купли-продажи 9/10 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. ФИО1 дополнительно суду пояснила, что на момент составления данной расписки между ней (ФИО1) и ответчиком имелась договоренность о выплате истцом в пользу ФИО4 (мать истца) суммы в размере 1500000 рублей, которая была определена ФИО4 как общая сумма задолженности ФИО1 и ее семьи по уплате арендных платежей за пользование спорным жилым помещением, прежними жилыми помещениями, принадлежащими ФИО4 и ее супругу (отцу истца), которые предоставляли для проживания ее семье. Срок исполнения по оплате указанной в расписке суммы 1500000 рублей не был указан, Всей требуемой суммы в момент составления расписки у нее не имелось. Как только необходимая сумма скопилась, о чем свидетельствует выписка по счету ее супруга ФИО6, предоставленная Банком ВТБ24 (ПАО), она предложила ФИО4 получить оставшиеся 935 000,00 рублей и переоформить 9/10 долей в праве собственности на квартиру на несовершеннолетних детей, однако ответчик отказалась принимать день и переоформлять квартиру, тем самым отказалась исполнять условия предварительного договора купли-продажи недвижимости. Просит иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4, представитель ответчика ФИО7, действующая на основании ордера, в судебном заседании заявленные требования не признали, указав, что денежные средства в размере 565 000,00 рублей, переданные ФИО1 и оформленные распиской от ДД.ММ.ГГГГ являлись суммой по арендной платой за проживание в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, а также за пользование прежними жилыми помещениями, принадлежащими ФИО4 и ее супругу (отцу истца), которые предоставляли для проживания истцу и семье. Обратили внимание, что расписка не является предварительным договором купли-продажи, поскольку сторонами не соблюдены условия и форма договора. ФИО4 подтвердила, что сумму 1500000 рублей она определила как задолженность по арендной плате, поскольку истец и ее семья на протяжении длительного времени проживали и проживают по настоящее время в жилых помещениях, принадлежащих ей и ее покойному супругу, при этом арендную за жилое помещение не вносили, лишая тем самым ее определенного финансового дохода, на что она рассчитывала в свое время, приобретая квартиры с целью сдачи в аренду и получения дополнительного дохода. Не намерена переоформлять квартиру на своих внуков, тем более, что рыночная стоимость квартиры значительно отличается от цен периода 2022 года, и она категорически против лишаться своей недвижимости в ущерб своим экономическим интересам, при этом готова получить от истца оставшиеся 935000 рублей исключительно в качестве погашения задолженности по арендной плате.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание, о времени и месте которого уведомлен надлежащим образом, не явился, причин неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Выслушав сторон, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2 статьи 209 ГК РФ).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Как разъяснено в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).Из анализа приведенных норм права следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать существенные для договора купли-продажи условия - о цене и продаваемом объекте, при этом договор может предусматривать условие об объекте, который только будет приобретен продавцом в будущем; при отсутствии в договоре срока заключения основного договор такой срок равен одному году с момента заключения предварительного договора, и в случае неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона вправе обратиться с иском о понуждении к его заключению в течение шести месяцев с момента истечения срока для заключения основного договора.

В судебном заседании установлено, что жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (9/10 долей), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/20 доли), ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (1/20 доли), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 28-30).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 составлена расписка, согласно которой она получила от ФИО1 денежные средства в размере 565 000,00 рублей в счет оплаты долга в размере 1 500 000,00 рублей за аренду квартир, расположенных по следующим адресам: <адрес>; <адрес>; <адрес>, в которых проживала ФИО1, ФИО6, ФИО2, ФИО3 с 2007 года по сегодняшний день. Кроме того, ФИО4 обязалась после полного погашения долга в размере 1 500 000,00 рублей нотариально оформить свою долю (90%) в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, на своих внуков ФИО2, ФИО3 (л.д. 15).

Обращаясь с настоящим иском, ФИО1 ссылается, что до настоящего времени договор купли-продажи доли квартиры не заключен, ответчик уклоняется от получения денежных средств и заключения договора купли-продажи.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание положения части 1 статьи 432 ГК РФ, согласно которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как указано в статье 554 ГРФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с частью 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу части 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 24 вышеназванного Постановления разъяснено, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Согласно разъяснениям, данным в пунктах 25, 26, 27 Постановления, для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

Предварительный договор, на который ссылается истец, составлен ФИО4 в форме расписки, подтверждающей факт принятия денежных средств в размере 565 000,00 рублей, в счет оплаты задолженности по арендным платежам за период с 2007 года в отношении двух жилых помещений.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ФИО4 ссылалась на то, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ составлена именно с целью подтверждения передачи денежных средств в счет оплаты арендных платежей, в том числе за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Указания на то, что данная сумма задолженности по арендным платежам в размере 1500000 рублей равнозначна стоимости квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, расписка не содержит. При этом, в судебном заседании ФИО4 категорически возражая против требований истца, ссылалась на отсутствие равнозначности суммы 1500000 рублей рыночной стоимости квартиры как на момент составления расписки от ДД.ММ.ГГГГ, и тем более на момент рассмотрения требований настоящего искового заявления.

При разрешении такой категории споров суду необходимо исследовать, имело ли место принятие обеими сторонами (одной из сторон) действий, направленных на заключение основного договора, в форме переговоров, обменом сообщениями, документами т.д., результат такого взаимодействия сторон, оценить характер означенных действий и существо достигнутого (при наличии) соглашения, насколько они направлены на заключение основного договора на предусмотренных предварительным договором или последующими соглашениями условиях и в соответствии с императивными требованиями закона в согласованный сторонами срок, является ли поведение стороны, инициировавшей заключения основного договора на отличных условиях и настаивавшей на том, добросовестным, насколько оно способствовало заключению (не заключению) основного договора в установленный предварительным договором или иным соглашением сторон срок; имела ли другая сторона предварительного договора, действуя добросовестно, с необходимой степенью разумности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, полагаться на заверения другой стороны и объективную возможность, исходя из поведения контрагента, выполнить условия предварительного договора и достигнутого в ходе переговоров соглашения (при наличии).

Как было отмечено выше, предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Поскольку предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Проанализировав представленные доказательства, пояснения сторон, суд исходит из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключался.

Само по себе обязательство, представленное стороной истца, предварительным договором не является, так как не отвечает требованиям ст. 429 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Расписка, на которую истец ссылается, как на предварительный договор, составлена без соблюдения требований закона, предъявляемых к форме договора купли-продажи недвижимости. А, значит, не может быть признана судом предварительным договором купли-продажи 9/10 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Поскольку суд признает незаключенным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, обязательства по заключению основного договора у сторон также не возникли, и оснований для возложения обязанности по его исполнению на ответчика у суда не имеется.

Кроме того, предварительный договор заключается сторонами сделки, в данном же случае обязательство подписано только ответчиком.

К тому же, если оценивать расписку, как предварительный договор, то суд обращает внимание, что составлена она ДД.ММ.ГГГГ, срок в который стороны должны заключить основной договор, в ней не указан, следовательно, основной договор должен был быть заключен в течение года. Доказательств обращения к ФИО4 за заключением основного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ истцом не представлено, в связи с чем, обязательства, предусмотренные предварительным договором, считаются прекращенными.

При установленных данных, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, выступающей в интересах несовершеннолетних детей, о признании права собственности на 9/20 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за каждым из детей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетних ФИО2, ФИО3, к ФИО4 о признании договора купли-продажи недвижимости заключенным, о признании права собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Ленинский районный суд города Омска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья О.В. Белоус

Мотивированное решение изготовлено: «14» февраля 2025 года.