Судья Маржохов А.В. Дело № 33-2471/2023

(Дело № 2-2347/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 сентября 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Кучукова О.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием представителя ФИО1 ФИО2

по докладу судьи Кучукова О.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» о признании договора участия в долевом строительстве, заключенным и возложении обязанности представить документы для государственной регистрации

по апелляционной жалобе Публичного акционерного общества «Сбербанк России»

на решение Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 года.

Судебная коллегия

Установила:

17 апреля 2020 года между Обществом с ограниченной ответственностью «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее – Общество) и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве (далее – Договор), по условиям которого Общество обязалось передать в собственность ФИО1 имущество площадью 53,25 кв.м. по адресу: <адрес> в срок не позднее одного календарного месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию объекта. Согласно изложенным в Договоре условиям, предметом договора является однокомнатная квартира с проектным номером 166, общей площадью 53,25 кв.м. (далее – Квартира), расположенная на 7 этаже в 6 корпусе 10-ти этажного дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес> Согласно пункту 2.3 Договора Продавец обязан передать в собственность Покупателя Квартиру, являющуюся предметом договора не позднее 3 или 4 квартала 2020 года.

Утверждая, что в день заключения Договора ФИО1 полностью исполнено, а Обществом принято исполнение обязательства по оплате стоимости Квартиры в сумме 1650 000 руб., что подтверждается актом приема-передачи денежных средств от 17 апреля 2020 года, что до настоящего времени Общество принятые на себя обязательства по передаче Квартиры ФИО1 не исполнило, Договор не зарегистрировало, что из существа заключённого Договора следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, что из пункта 3.2 Договора следует, что оплата Квартиры должна быть произведена задолго до передачи ФИО1 Квартиры, ФИО1 предъявила к Обществу иск о признании договора участия в долевом строительстве от 17 апреля 2020 года, заключенного между Обществом и ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации, о возложении на Общество обязанности представить документы для государственной регистрации договора.

Надлежаще извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства стороны в судебное заседание не явились. ФИО1 просила рассмотреть дело без ее участия с участием ее представителя.

Директор Общества ФИО3 подал в суд заявление о признании иска (л.д. 55).

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО4, извещённый о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки не сообщил. Дело рассмотрено в отсутствие ФИО1 и в отсутствие представителей Общества и ПАО Сбербанк.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 года заявленный иск удовлетворен.

Считая решение суда незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, ПАО Сбербанк подало на решение суда апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы указано, что истцом не представлены допустимые доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату по Договору, не представлены надлежащие доказательства оплаты Договора. Денежные средства ответчиком не были оприходованы, они на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал» не вносились, в налоговой отчетности общества не учтены. ФИО1 не представлен оригинал документа об оплате стоимости Квартиры и не представлены доказательства наличия финансовой возможности произвести оплату Договора в размере 1650 000 руб.

Судом не учтено, что определением Арбитражного суда КБР от 06 декабря 2022 года заявление Банка о признании застройщика ООО «ФСК Потенциал» несостоятельным (банкротом) принято к производству суда, возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве).

Поскольку заявитель ссылается на передачу застройщику наличных денежных средств, суду необходимо было, помимо прочего, установить обстоятельства, связанные с наличием у заявителя денежных средств для их внесения в кассу должника в размере, не меньшем, чем переданные суммы.

Судом не принято во внимание, что договор заключен 17 апреля 2020 года, а с иском ФИО1 обратилась 03 марта 2023 года, то есть. за пределами срока исковой давности.

На момент заключения Договора объект долевого строительства находился в залоге у Банка. Сбербанк, профинансировав строительство дома, выдав кредит, согласия на привлечение денежных средств граждан для строительства дома не давал. 07 августа 2019 года Сбербанк и Общество заключили Договор об открытии невозобновляемой кредитной линии № (далее - также «Кредитный договор»), в соответствии с которым под 11,55% годовых Сбербанк открыл заемщику невозобновляемую кредитную линию с лимитом в 143 000 000 руб. для финансирования строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (далее - «Объект») на срок по 30 июня 2021 года. В качестве обеспечения своевременного и полного возврата кредита, уплаты процентов и внесения иных платежей заемщиком по кредитному договору заключены следующие договоры:

1. Договор залога имущественных прав № от 07 августа 2019 года, (с учетом Дополнительных соглашений № от 29 июня и № от 30 сентября 2020 года), заключенный между Сбербанком и Обществом, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю указанные в п. 1.1 договора имущество, в том числе принадлежащее залогодателю/возникающее в будущем у залогодателя имущественные права, то есть передал в залог Сбербанку всю жилую и коммерческую недвижимость, в том числе оспариваемый объект долевого строительства.

Все объекты строительства были зарегистрированы Сбербанком в реестре залогов имущества федеральной нотариальной палаты, что подтверждается соответствующими уведомлениями.

2. Договор ипотеки № от 07 августа 2019 года. заключенный между Сбербанком и Обществом со сроком действия до полного выполнения заемщиком обязательств, в соответствии с которым залогодатель передает в залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, указанное в Приложении № к Договору ипотеки, а именно:

- Земельный участок общей площадью 1 641.00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 702,0 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №;

- земельный участок общей площадью 7 429,00 кв.м. по <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: (разрешённое использование) - для размещения домов многоэтажной застройки, кадастровый №.

В нарушение заключенных договоров - пункта 12.1. Кредитного договора, пункта 2.28.1 Договора залога имущественных прав №/<адрес> от 07августа 2019 года, пункта 4.1.1. Договора ипотеки № от 07 августа 2019 года, Общество привлекло денежные средства ФИО1 без письменного согласия Банка.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие согласия Банка как залогодержателя на отчуждение находящегося в залоге имущества свидетельствует о фактическом не заключении с ФИО1 договора участия в строительстве. ФИО1 как истец недобросовестно осуществляет свои права, поскольку при должной осмотрительности и заботливости, какая требовалась при заключении Договора, ФИО1 не была лишена возможности и должна была общедоступными способами проверить наличие либо отсутствие обременений, либо ограничений на оспариваемый объект долевого строительства.

Несмотря на все указанные обстоятельства дела, Общество признало иск. В силу части 2 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание Обществом исковых требований не могло быть принято судом, поскольку оно нарушает права и законные интересы Банка.

Считая доводы апелляционной жалобы необоснованными ФИО1, действуя через своего представителя ФИО2, направила в суд возражения на апелляционную жалобу, в которых просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Извещённая о времени и месте судебного разбирательства ФИО1 в судебное заседание не явилась. Не обеспечили участие своих представителей в судебном разбирательстве ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России». В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Кучукова О.М. изучив представленные материалы, обсудив доводы апелляционной жалобы, доводы возражений, поддержанные представителем ФИО1 ФИО2, проверив в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия находит апелляционную жалобу необоснованной и подлежащей оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд, независимо от наименования договора, устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 17 апреля 2020 года между Обществом и ФИО1, поименованным его участниками Договором участия в долевом строительстве, предусмотрена обязанность Общества передать ФИО1 в собственность расположенное на 7 этаже в 6 корпусе 10-ти этажного дома имущество – жилое помещение с проектным номером 166, состоящее из 1 жилой комнаты, кухни, ванной и прихожей общей площадью 53,25 кв.м. по адресу: <адрес> в срок не позднее 3 или 4 квартала 2020 года (п. 2.2 и 2.3 Договора).

Условиями заключённого Договора предусмотрена обязанность ФИО1 внести полную стоимость приобретаемой ею в будущем недвижимости в размере 1650 000 руб. в два приёма: сумму в 1475000 руб. ФИО1 должна внести в момент подписания Договора, а оставшуюся сумму в 175000 руб. – в срок до 17 августа 2020 года (п. 3.1, 3.2 и 3.2.1 Договора).

Исходя из этого, по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, заключённый между Обществом и ФИО1 Договор участия в долевом строительстве от 17 апреля 2020 года является по своей правовой природе Договором участия в долевом строительстве многоквартирных домов, заключенным в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и подлежащим государственной регистрации.

Из материалов дела, представленных в дело и исследованных судом первой инстанции доказательств, из доводов участников сделки следует, что цена Договора в 1650 000 руб. уплачена ФИО1 Обществу полностью 17 апреля 2020 года при заключении Договора (л.д. 12)..

Исходя из положений части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон, Федеральный закон), Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения либо иные помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 Закона, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе и средств граждан, для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом, с учетом существа фактически сложившихся отношений, установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный его участниками как «Договор участия в долевом строительстве», с обязанностью приобретателя имущества уплатить полную цену приобретаемого Помещения, а Общества – построить для ФИО1 как приобретателя имущества предусмотренное договором жилое помещение в многоквартирном доме и передать его после принятия многоквартирного дома в эксплуатацию ФИО1 в собственность. Независимо от наименования заключенного сторонами договора, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание существо заключённой сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин (ФИО1) передал денежные средства в целях строительства указанного в Договоре помещения в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина (ФИО1) обозначенное в договоре имущество, суд обоснованно пришёл к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям норм Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обоснованно квалифицировал заключённый между сторонами договор как договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, обоснованно удовлетворил иск.

Доводы жалобы относительно того, что в договоре не указаны условия, предусмотренные частью 4 статьи 4 Закона, не представлены надлежащие доказательства оплаты договора, поскольку денежные средства не были оприходованы, на расчетные счета Общества не вносились, в налоговой отчетности Общества не учтены, и поскольку платежеспособность ФИО1 не доказана, не опровергают приведенные судом первой инстанции выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве, поскольку привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве, в том числе и ненадлежащее оформление внесения Застройщику гражданином денежных средств, не может нарушать права таких граждан.

В материалах дела имеется и судом исследован Акт приема-передачи денежных средств, согласно содержанию которого ФИО1 оплатила директору ООО «ФСК Потенциал» полную стоимость предмета сделки в размере 1650 000 руб. Обществом факт получения денег не оспаривается.

В обсуждение доводов жалобы относительно невнесения директором ООО «ФСК Потенциал» полученных от ФИО1 денежных средств в кассу Общества судебная коллегия не входит, поскольку эти доводы не могут повлиять на приведенную выше оценку сложившихся между сторонами правоотношений.

Так, в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». В Обзоре особо отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя. В нём указано, что в случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 Гражданского кодекса Российской Федерации. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Вопрос относительно прекращения залога предметом настоящего спора не является.

Доводы жалобы о том, что иск ФИО1 предъявлен с пропуском срока исковой давности, не могут служить основаниями для отмены решения суда, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции стороны и третьи лица не заявляли о пропуске истцом срока исковой давности и о применении исковой давности в качестве основания для отказа в иске. Между тем, в соответствии с пунктом 2 стстьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием вынесению судом решения об отказе в иске.

Исходя из этих положений закона, требование об отмене решения суда по мотивам пропуска ФИО1 срока исковой давности, удовлетворено быть не может.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит, что суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, надлежаще их исследовал, правильно истолковал и применил материальный закон и не допустил нарушений норм процессуального права, что по доводам апелляционной жалобы решение суда не может быть отменено. В связи с изложенным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения, а апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

Определила:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 12 июля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» оставить без удовлетворения.

Мотивированное определение составлено 27 сентября 2023 года.

Председательствующий: Р.Х. Шомахов.

Судьи: 1. З.У. Савкуев.

2. О.М. Кучуков.