Решение по делу № 2-471/2025 от 18.07.2025 - о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя.

Дело №

66RS0№-63

Мотивированное решение суда

изготовлено 18 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ <адрес>

Новоуральский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Басановой И.А.,

при секретаре Одинцевой Н.С.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2,

представителя ответчика ФИО3 – адвоката Бронникова А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Новоуральский городской суд <адрес> с исковым заявлением к ответчикам ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО5, ФИО4, в котором с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просит признать за собой преимущественное право покупки комнаты площадью 13,4 кв.м., расположенной в квартире по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты> и перевести на себя права и обязанности покупателя указанной комнаты по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности; а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 544 руб. 00 коп.

В обоснование уточненного иска истцом ФИО1 указано, что на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> года он является собственником комнаты общей площадью <данные изъяты> кв.м. расположенной в квартире по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>, кадастровый номер <данные изъяты>. Ответчик ФИО3 являлась собственником комнаты площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в квартире по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>. <данные изъяты> года истцу стало известно о продаже ответчиком принадлежащей ей комнаты площадью <данные изъяты> кв.м. Письменного извещения о продаже комнаты истец не получал, от покупки не отказывался. В период осуществления сделки, а именно в период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года, истец находился на отдыхе по договору реализации туристского продукта № <данные изъяты> от <данные изъяты> года, что подтверждается листом бронирования и иными документами от туроператора. Ответчику был известен номер телефона истца, однако, ответчик не уведомила истца о предложении купить комнату. В связи с чем, истец считает, что были нарушены его права, как долевого собственника, имеющего преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующий на основании доверенности <данные изъяты> от <данные изъяты> года, исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил суду, что истец зарегистрирован в комнате общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенной в квартире по адресу: по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>, где также преимущественно проживает и получает поступающую в его адрес почтовую корреспонденцию. Однако, письменного извещения о продаже ответчиком ФИО3 комнаты истец не получал, хотя ей был известен его номер телефона. Истец не знал о намерении ответчика продать комнату. О совершенной ею сделки истец узнал от нового собственника в конце <данные изъяты> года. В период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года истец находился в отпуске, других отлучений не было. Денежные средства на покупку комнаты у истца имеются.

Представитель ответчика ФИО3 – адвокат Бронников А.В., действующий на основании доверенности от <данные изъяты> года, исковые требования не признал в полном объеме. Пояснил суду, что с <данные изъяты> года истец сам высказывал намерение продать принадлежащую ему комнату, в связи с чем, ФИО3 принял решение о приватизации принадлежащей ей комнаты, и возможности в дальнейшем совместной с истцом продажи квартиры полностью с целью получения большей выгоды с продажи. Истцу было известно о намерении ответчика продать принадлежащую ей комнату, с целью улучшения своих жилищных условий, и о её обращении к риэлтеру, о чем она в устной форме сообщала ФИО1 Кроме того, о продаже спорной комнаты истцу ФИО1 в апреле 2024 года по месту его регистрации ответчиком ФИО3 была направлена телеграмма с предложением о покупке комнаты, об ином адресе места жительства истца ответчику ФИО3 известно не было. Направление указанной телеграммы является надлежащим уведомлением истца. В связи с чем, полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Истец ФИО1, ответчики – ФИО3, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> ФИО4, третьи лица – Территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти <адрес> – Управление социальной политики Министерства социальной политики <адрес> №, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО6 - ФИО7, уведомленные о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебных извещений, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), в судебное заседание не явились. Истец ФИО1, ответчик ФИО3, действующая за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты> доверили участие в деле своим представителям, действующим на основании доверенности. Третьи лица –Территориальный отраслевой исполнительный орган государственной власти <адрес> – Управление социальной политики Министерства социальной политики <адрес> №, исполняющая обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО6 - ФИО7 предоставили в суд письменные отзывы на исковое заявление, а также ходатайства о рассмотрении дело в свое отсутствие. Ответчик ФИО4, третье лицо – Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявляли.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело при данной явке..

Заслушав пояснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3, исследовав представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности процесса (статья 123, часть 3, Конституции Российской Федерации), стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений (часть первая статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), и принять на себя все последствия совершения или не совершения процессуальных действий.

В соответствии с ч. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.

Такой порядок и условия установлены ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 названной нормы предусмотрена обязанность продавца известить в письменной форме лиц, имеющих преимущественное право покупки о намерении распорядиться своим имуществом с указанием цены и других условий. Если лица, имеющие преимущественное право покупки не приобретут продаваемое недвижимое имущество или в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки, имущество может быть продано другому лицу.

В силу требования п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено и следует из материалов дела, что квартира № <данные изъяты>, расположенная по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты> является двухкомнатной коммунальной. В указанной квартире комната площадью <данные изъяты> кв.м. с <данные изъяты> года принадлежит истцу ФИО1 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> года, комната площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежала ответчику ФИО3 и несовершеннолетней <данные изъяты> на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли каждому на основании договора передачи комнаты в собственность граждан № <данные изъяты> от <данные изъяты> года.Приказом Управления социальной политики по г. <данные изъяты> от <данные изъяты> года № <данные изъяты> опекуном на возмездной основе несовершеннолетней <данные изъяты>., <данные изъяты> г.п. назначена ФИО3 (тетя по линии матери). Согласно приказу Управления от <данные изъяты> года № <данные изъяты> признана ребенком-сиротой, в связи со смертью <данные изъяты> года единственного родителя. Приказом Управления от <данные изъяты> года № <данные изъяты> за несовершеннолетней <данные изъяты>. как сособственником сохранена <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - комнату в квартире площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>. В соответствии с приказом Управления от <данные изъяты> года № <данные изъяты> опекуном ФИО3 получено разрешение на продажу <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - комнату в квартире площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>, принадлежащей опекаемой, при условии одновременной регистрации права собственности на однокомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: г. <данные изъяты>, на условиях ипотеки в силу закона, с использованием заемных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк, с наделением несовершеннолетней подопечной <данные изъяты>. <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на приобретаемое жилое помещение, с соблюдением положений п. 3 ст. 37 ГК РФ. Приказом Управления социальной политики № от <данные изъяты> года № <данные изъяты> за несовершеннолетней <данные изъяты> как сособственником сохранена <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение - однокомнатную квартиру площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>, приказ Управления от <данные изъяты> года № <данные изъяты> был признан утратившим силу.Из материалов дела следует, что комната площадью <данные изъяты> кв.м. принадлежащая ответчику ФИО3 и несовершеннолетней <данные изъяты>. на праве общей долевой собственности по <данные изъяты> доли каждому, по договору купли-продажи <данные изъяты> года была продана ими ответчику ФИО4 по цене 400 000 руб. 00 коп. Как следует из ответа исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО6 - ФИО7, из п. 7 договора купли-продажи <данные изъяты> года, а также подтверждается материалами дела, ответчик ФИО3 <данные изъяты> года направляла в адрес истца ФИО1 телеграмму с уведомлением о намерении продать комнату 13,4 к.в.м, расположенную по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты> за 400 000 руб. 00 коп. Телеграмма направлена по месту регистрации истца ФИО1 и месту нахождения объекта недвижимости – Свердловская область, г. <данные изъяты>.Из материалов дела следует, что поданная ФИО3 телеграмма, ФИО1 не вручена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является. Разрешая заявленные истцом требования и установив, что истец ФИО1 имеет регистрацию по адресу: Свердловская область, г. <данные изъяты>, где, как пояснил в судебном заседании его представитель - ФИО2, истец ФИО1 преимущественно проживает и получает поступающую в его адрес почтовую корреспонденцию, доказательств уведомления истцом ФИО1 об ином адресе места жительства истца в материалы дела не представлено, а направленная ответчиком ФИО3 истцу по месту его регистрации телеграмма, истцом получена не была, предусмотренный п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент обращения истца с иском не истек, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Допустимые способы направления юридически значимых сообщений в случаях, когда законом или договором такие способы не определены, в статьях 165.1 и 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не названы. Из Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу", утв. решением Правления ФНП (протокол от <данные изъяты> № <данные изъяты>), следует, что продавец вправе направить извещение участникам долевой собственности о намерении продать свою долю как через нотариуса (статья 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате), так и посредством почтового отправления (п. 2.3). Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть: - свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику; - выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно (п. 2.5). В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, в том числе в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Федеральной миграционной службе, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества (п. 2.7). Несмотря на то, что телеграмма не была получена истцом, суд находит такое уведомление надлежащим. В соответствии с п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. В этой связи суд отмечает, что уведомление о намерении продать долю в силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается доставленным. Согласно пункту 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу. Если лицу, направляющему сообщение, известен адрес фактического места жительства гражданина, сообщение может быть направлено по такому адресу. Доводы истцом о том, что в период с <данные изъяты> года по <данные изъяты> года он находился на отдыхе по договору реализации туристского продукта, не свидетельствуют о ненадлежащем уведомлении истца о продаже комнаты, поскольку как было установлено судом и указано выше, телеграмма ответчиком в адрес истца была направлена <данные изъяты> года, то есть более чем за 2 месяца до отпуска истца.Таким образом, по обстоятельствам, зависящим от истца ФИО1, истец не получал телеграмму без уважительных причин, что свидетельствует о его надлежащем уведомлении о намерении ФИО3 продать комнату. В связи с чем, довод стороны истца о неисполнении продавцом обязанности по извещению истца о продаже комнаты не может быть принят во внимание, в силу его несоответствия установленным судом обстоятельствам.В свою очередь истец ФИО1, в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств направления в адрес продавца согласия на приобретение спорной комнаты до истечения установленного законом срока, возможности купить комнату за 400 000 руб. 00 коп. на момент ее отчуждения ответчиком ФИО3, не представил. При таких обстоятельствах оснований полагать, что договор купли-продажи от <данные изъяты> года заключен между ответчиками с нарушением преимущественного права покупки других собственников комнат в указанной коммунальной квартире, в том числе истца, не имеется, в связи с чем суд, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней <данные изъяты>, ФИО4 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности и переводе прав и обязанностей покупателя – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через Новоуральский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Басанова