Дело №
УИД 50RS0№-68
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04.03.2025 г. г.о. Люберцы Московской области
Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Ширковой Л.В., при секретаре Павличевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированному застройщику «Фонченко» о признании ничтожным пункта договора участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, взыскании компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГ между ФИО1 и ООО «СЗ «Фонченко» был заключен договор участия в долевом строительстве №, предметом которого является объект долевого строительства - квартира с условным № в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, общей площадью 152,17кв.м.
Истец исполнил в полном объеме взятые на себя по договору обязательства, перечислил ответчику обусловленную договором денежную сумму за приобретение квартиры в размере <...>.
Между тем, ответчик договорные обязательства нарушил, - в обусловленный договором срок не позднее ДД.ММ.ГГ. объект не передал, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан.
Кроме того, п. 12.2 Договора содержит условия, которые ущемляют права истца как потребителя, а также противоречить Закону «О защите прав потребителей».
Истец просит суд признать ничтожным п. 12.2 Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ.; взыскать с ответчика в его пользу неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГ. по ДД.ММ.ГГ. в размере <...>., неустойку с ДД.ММ.ГГ по дату передачи объекта долевого строительства, компенсацию морального вреда в размере <...>., расходы по оплате услуг представителя в размере <...>., почтовые расходы в размере <...>., расходы на доверенность представителя в размере <...>
Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании доводы заявленных требований, с учетом их уточнений, поддержали в полном объеме, просили удовлетворить.
Ответчик ООО «Специализированному застройщику «Фонченко» обеспечил в судебное заседание явку своего представителя ФИО3, действующего на основании доверенности, который возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил в случае удовлетворения исковых требований снизить размер неустойки, компенсации морального вреда и штрафа в соответствии со ст. 333 ГК РФ, предоставить отсрочку исполнения судебного акта до ДД.ММ.ГГ.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.
В силу ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ (ч. 3).
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГ. между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» заключен договор № участия в долевом строительстве.
Согласно п. 1.1, Приложению № договора, объект долевого строительства – жилое помещение, общей площадью 152,17 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, условный номер <адрес>
В соответствии с п.п. 4.2, 6.1 указанного договора, ответчик обязался передать истцу помещение не позднее ДД.ММ.ГГ при условии полной оплаты цены договора. Цена объекта долевого строительства составляет <...>
Согласно п. 1 ч. 2 ст. 48.1 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004г. N 190-ФЗ к уникальным объектам относятся объекты капитального строительства (за исключением указанных в части 1 настоящей статьи), в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик: высота более чем 100 метров; заглубление подземной части объекта более 15 метров.
Согласно письму Мосгосстройнадзора от ДД.ММ.ГГ. №-(12)-1, объект капитального строительства, расположенный на участке по адресу: <адрес>, участок с кадастровым номером – 77:07:0006001:140 является уникальным, поскольку заглубление подземной части объекта составляет более 15 метров.
Относительно исковых требований ФИО1 о признании недействительным пункта 12.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ., предусматривающий обязательный досудебный порядок урегулирования споров и срок 60 дней на достижение соглашения с момента получения претензии, суд полагает их не подлежащими удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Суд исходит из принципа свободы договора, в связи с чем, стороны были вправе при подписании договоров определить условия о досудебном порядке урегулирования спора и установлении его срока.
Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по требованиям о признании пункта договора недействительным.
Суд полагает заявление о пропуске срока обоснованным, поскольку договор между истцом и ответчиком был заключен ДД.ММ.ГГ., зарегистрирован ДД.ММ.ГГ., требования о признании договора недействительным в части п. 12.2 было заявлено только ДД.ММ.ГГ
В силу ст. ст. 196, 199 и 200 ГК РФ пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд полагает, что заявление ответчика о пропуске срока исковой давности подлежи применению по данному спору.
Как установлено судом, объект долевого строительства, обязательства по передаче которых ответчиком не исполнены, входит в состав объекта недвижимости, являющегося уникальным объектом по смыслу положений Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Так, в зависимости от того, входит ли объект долевого строительства в состав уникального объекта или нет, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусматривает различные правовые режимы, касающиеся правоотношений застройщика и участника долевого строительства.
Одним из проявлений этого различия является в том числе разные правила привлечения застройщика к договорной ответственности за просрочку в передаче объекта долевого строительства.
Так, по общему правилу согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ в случае просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого участия, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Однако если объект недвижимости является уникальным объектом, в случае нарушения на срок, не превышающий тридцати месяцев, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора (ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
Целью внесения ч. 2.1 ст. 6 Федерального закона 214-ФЗ являлось снижение негативных последствий введения в отношении Российской Федерации санкционных ограничений, влекущих за собой проблемы застройщиков с приобретением импортного оборудования и материалов (пояснительная записка к проекту Федерального закона N 256893-8 "О внесении изменений в ст. 6 и 8 Федерального закона 214-ФЗ").
Как указано в Пояснительной записке, данная проблема имеет существенный характер именно для строительства уникальных объектов, в которых в первую очередь задействованы иностранные контрагенты и импортное оборудование.
В соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ N 326 от 18.03.2024 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 г. включительно.
Как следует из буквального толкования Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326, за период с 21.03.2024 года по 30.06.2025 года (включительно) неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции, предусмотренные законодательством, застройщику не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до ДД.ММ.ГГ, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию неустойка и штраф за нарушения, допущенные до ДД.ММ.ГГ, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до ДД.ММ.ГГ
Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, то указанный выше неустойка и штраф взысканию с застройщика не подлежит.
В соответствии с п. 12.2 договора участия в долевом строительстве N 3-09-344 от 29.09.2021г., предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования споров в течение 60-ти дней на достижение соглашения с момента получения претензии.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что досудебная претензия была направлена истом в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ, поступила в адрес ответчика ДД.ММ.ГГ, в связи с чем срок для удовлетворения требований истца истек ДД.ММ.ГГ, т.е. в период действия моратория, предусмотренного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года N 326.
Учитывая изложенное, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истца указанной неустойки.
Разрешая требование истца о взыскании с ответчика неустойки с ДД.ММ.ГГ года по день фактического исполнения обязательства, суд отказывает в его удовлетворении, поскольку истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что право будет нарушено на будущее время. При этом суд учитывает, что при удовлетворении указанного требования, ответчик будет лишен возможности снижения его размера, при наличии обстоятельств, предусмотренных положениями ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024г. N 266-ФЗ, моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Поскольку при рассмотрении дела был установлен факт нарушения застройщиком обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства в срок предусмотренный договором, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требования истца о взыскании с ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» компенсации морального вреда в размере <...>
Согласно п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ, в редакции Федерального закона от 08.08.2024г. N 266-ФЗ, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Штраф в соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ не подлежит взысканию, поскольку претензия со стороны истца в адрес застройщика направлена в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, что исключает возможность удовлетворения требования о взыскании штрафа.
В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителя, связанные с рассмотрением дела, почтовые расходы и другие признанные судом необходимые расходы.
Согласно ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым — на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
В п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 1 от 21.01.2016г. «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах(ч. 1 ст. 100 ГПК РФ).
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с него расходов. Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечивания необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Материалами дела подтверждается, что истцом понесены расходы на оплату услуг представителя, за оказанные услуги истец уплатил <...>., расходы по оплате нотариальных услуг в размере <...>, а также почтовые расходы в размере <...>
В соответствии с п.2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.01.2016г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле, (ст. 94 ГПК РФ, ст. 106 АПК РФ, ст. 106 КАС РФ)
Перечень судебных издержек, предусмотренных указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем(далее также – истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления(далее также – иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если нанесение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств(в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети «Интернет», расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.
Расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Учитывая, что представленная истцом доверенность содержит указания на ведение конкретного дела, требования о взыскании судебных расходов, связанных с оформлением доверенности в размере <...>. подлежат удовлетворению.
Рассматривая вопрос о разумности понесенных представительских расходов, принимая во внимание объем выполненных юридических услуг, категорию и характер спора, времени нахождения дела в суде, а также учитывая требования справедливости, суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <...>., что позволяет соблюсти разумное соотношение расходов с объемом защищенного права, а также понесенные почтовые расходы в размере <...>
В порядке ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета муниципального образования городского округа Люберцы Московской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда <...>., расходы нотариальные в размере <...>., расходы почтовые в размере <...>., расходы по оплате юр.услуг в размере <...>.
В остальной части иска ФИО1, превышающей размер взысканных средств, в том числе признании ничтожным п.12.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ, взыскании неустойки с ДД.ММ.ГГ по дату передачи объекта долевого строительства - отказать.
Взыскать с ООО «СЗ «Фонченко» в доход бюджета муниципального образования городского округа Люберцы Московской области госпошлину в размере <...>.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья: Ширкова Л.В.
Решение изготовлен в окончательной форме 04.04.2025 г.