Решение по делу № 2-414/2025 от 23.01.2025

дело №2-414/2025

УИД: 50RS0028-01-2024-010251-11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2025 года г. Мытищи Московской области

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Велюхановой Т.А.,

при секретаре судебного заседания Каргиной В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО6 о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от 29.04.2023, заключенного между ФИО1 и ФИО6 основным договоров, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5 основным договором, признании права собственности на квартиру.

В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 30,9 кв.м., назначение: жилое, этаж: 4, кадастровый №, инвентарный №, расположенной по адресу: <адрес>.

Данная Квартира принадлежит ответчику на праве совместной собственности, на основании Договора Передачи № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Администрацией Мытищинского района в лице заместителя Главы Администрации - председателя Комитета по управлению имуществом ФИО2, зарегистрирован в Мытищинском бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ в реестровую книгу под №, инвентарное дело №.

Согласно п. 1.1. ст.1 Предварительного договора Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества/квартиры в течение 5 (Пяти) календарных дней с даты государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в Управление Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на имя Продавца, но в любом случае не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истец в соответствии с п. VII, п.п. 2.5. - 2.8. ст.2 Предварительного договора уплатил ответчику покупную цену квартиры в размере 4 000 000,00 рублей, что подтверждается подписанным сторонами Предварительным Договором.

Квартира была передана истцу продавцом при подписании Предварительного договора в соответствии с п. 3.7, с возложенной на истца обязанностью ее содержании.

Основной договор в предусмотренный срок и до сих пор заключен между сторонами не был.

Ответчик так и не оформил до конца свои наследственные права на квартиру, не получил свидетельство о праве на наследство и не зарегистрировал свои права в установленном порядке.

В настоящее время ответчик на требования исполнить свои обязательства как продавца по продаже недвижимого имущества не отвечает.

Указанные обстоятельства послужили для истца основанием для обращения в суд.

Истец ФИО4 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, возражений относительно исковых заявлений не представил.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, оценив представленные письменные доказательства по делу по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Согласно пункту 28 указанного Постановления не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Таким образом, применительно к приведенным выше правовым положениям, а также с учетом предмета и основания иска, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения спора, является установление правовой природы и сущности заключенного между сторонами договора, а также оценка фактических действий сторон после его заключения. Суду в данном конкретном случае, независимо от наименования спорного договора необходимо установить и исследовать его действительное содержание, а также существо самой сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры, общей площадью 30,9 кв.м., назначение: жилое, этаж: 4, кадастровый №, инвентарный №, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями Предварительного Договора стороны согласовали следующий порядок и сроки подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру к истцу:

Согласно п. II Предварительного договора Квартира выдана в совместную собственность гр. ФИО5 и ФИО3.

Согласно п. III Предварительного договора Продавец заверяет, что он приходится сыном гр. ФИО3, что подтверждается свидетельством о рождении ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ, о чем в книге записей актов гражданского состояния о рождении 10.05.1971г. произведена запись за №, место регистрации бюро ЗАГС г. Зеленодольск, бланк ІІІ-НБ №.

Согласно п. IV Предварительного договора Продавец заверяет, что гр. ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти, апостиль: страна Норвегия, настоящий официальный документ подписан ФИО9 Аарсландом, действующим в качестве должностного лица, скреплен штампом/печатью Офицера местной полиции в Хо, удостоверено в Ставангере ДД.ММ.ГГГГ губернатором округа Ругаланн, №.

Согласно п. V Предварительного договора Продавец заверяет, что иных наследников к имуществу умершей ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно п. VI Предварительного договора Продавец обязуется в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести все необходимые и достаточные действия, в том числе нотариальные действия по государственной регистрации права собственности на указанную квартиру в Управление федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на свое имя, с последующем отчуждением Квартиры Покупателю.

29 апреля 2023 года истец в соответствии с п. VII, п.п. 2.5. - 2.8. ст.2 Предварительного договора уплатил ответчику покупную цену квартиры в размере 4 000 000,00 рублей, что подтверждается подписанным сторонами Предварительным Договором.

Основной договор в предусмотренный срок и до сих пор заключен между сторонами не был.

В силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно разъяснениям, данным в пп. 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Материалами дела, подтверждается, что требование о заключении основного договора было направлено истцом в адрес ответчика 27.06.2024, после установленного срока (01.06.2024) заключения основного договора купли-продажи.

Доказательств направления в адрес ответчика оферты или совершения истцом действий по инициированию заключения основного договора до согласованного в предварительном соглашении срока, истцом не представлено.

Данные обстоятельства свидетельствуют об утрате интереса сторон в совершении сделки, направленной на отчуждение спорной квартиры, прекращении обязательства по заключению основного договора и являются достаточном основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно выписке ЕГРН в отношении квартиры с к.н. №, расположенной по адресу: <адрес> сведений о наличии правообладателей в отношении указанной квартиры в регистрирующих органах отсутствуют.

Из ответа нотариуса ФИО7 на судебный запрос следует, что сведений об открытии наследственного дела к имуществу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ.р., умершей ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют.

Из вышеуказанных документов следует, что ответчик не обращался к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти ФИО3, право собственности на спорную квартиру не зарегистрировано в установленном порядке в регистрирующих органах, в связи, с чем указанный объект недвижимости не может выступать предметом предварительного договора купли-продажи и подлежать отчуждению.

Как следует из пояснений истца при подписании предварительного договора купли-продажи им ответчику была передана денежная сумма в размере 4 000 000 руб. наличными денежными средствами в отсутствие подтверждающих данное обстоятельство документов.

При этом в обосновании наличия у истца указанной денежной суммы им представлен договор купли-продажи транспортного средства от ДД.ММ.ГГГГ с распиской в получении денежной суммы за продажу транспортного средства в размере 3 750 000 руб., справки о доходах и суммах налога физического лица за 2023,2024г.г. в отношении ООО «СИТИГРАД», в котором он является учредителем, налоговые декларации ООО «СИТИГРАД», также выписки из ЕГРИП в отношении истца, подтверждающие также наличие необходимой у истца суммы в оплату предварительного договора купли-продажи.

Указанные доводы отклоняются судом, как необоснованные, и не имеющие правового значения для разрешения спора, поскольку спорная квартира на момент подписания предварительного договора купли-продажи не была оформлена как объекта права, подлежащего отчуждению в порядке п.2 ст.223 ГК РФ.

Таким образом, исковые требования о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5 основным договоров, удовлетворению не подлежат.

Исковые требования о признании права собственности на квартиру также не подлежат удовлетворению, поскольку являются производными от основных, в удовлетворении которых отказано.

Иные обоснования, доводы, судом отклоняются, как не нашедшие свое подтверждение и не влияющие на существо принятого решения, с учетом исследованных доказательств.

руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и ФИО5 основным договоров, признании права собственности на квартиру, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 28.02.2025.

Судья подпись Т.А. Велюханова

Копия верна