Дело № 2-380/2025 29 июля 2025 года

47RS0002-01-2025-000169-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Волосовский районный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Егоровой С.Е.,

при секретаре Самойловой С.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности, исключении сведений о государственной регистрации права и внесении сведений о государственной регистрации права,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО9, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО7 - адвоката Деминой О.Н., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ФИО7 - адвоката Гайсина Д.Н., действующего на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Волосовский районный суд Ленинградской области с иском к ФИО7, ФИО8, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок и объект незавершенного строительства, исключить сведения о государственной регистрации права записи о собственности ФИО2 на указанные объекты, внести сведения о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за истцом.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также объект незавершенного строительства (процент готовности 8%) с кадастровым номером №, площадью по наружному обмеру 63 кв.м., расположенный на том же земельном участке.

В 2005 году истец выставил на продажу вышеуказанный земельный участок и объект незавершенного строительства, ответчики изъявили свое желание в приобретении данных объектов недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ истец выдал нотариальные доверенности на имя ФИО4 на продажу земельного участка и объекта незавершенного строительства (фундамент), с правом получения денег и регистрации прекращения права собственности, а на имя ФИО2 на постановки указанных объектов на кадастровый учет, оформления права собственности, отвода, выкупа, сбора документов для отчуждения.

ДД.ММ.ГГГГ истец отменил указанные нотариальные доверенности, о чем ДД.ММ.ГГГГ уведомил территориальный отдел по <адрес> Управления Роснедвижимости по <адрес>.

Тем не менее, ДД.ММ.ГГГГ между истцом в лице представителя по доверенности ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи спорных объектов.

ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован переход права собственности.

Истец считает, что регистрация права собственности за ответчиком ФИО2 на указанные объекты нарушает его права, поскольку договор купли-продажи является недействительным, у ответчика ФИО4 на момент заключения сделки не имелось полномочий на отчуждение имущества, денежные средства истцу не передавались, нотариальное согласие супруги на отчуждение имущества не было получено.

Ответчик ФИО2, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте судебного заседания, в суд не явилась, доверила ведение гражданского дела в суде через представителей; представила возражения на исковое заявление, в которых заявила о выборе истцом ненадлежащего способа защиты своих нарушенных прав, просила применить к заявленным истцом требованиям срок исковой давности и отказать в удовлетворении иска.

В своих возражениях ответчик ФИО2 указывает, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Вместе с тем, в настоящее время право владения спорными объектами сохранено за ответчиком ФИО2

В судебном заседании истец и его представитель исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

В судебном заседании представители ответчика ФИО2 возражали против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в удовлетворении иска просил отказать.

Третье лицо нотариус нотариального округа ФИО5 ФИО6 М.Я. в судебное заседание не явилась, извещена о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направила в суд заявление с просьбой дело рассмотреть без ее участия.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, направил в суд заявление с просьбой дело рассмотреть без его участия.

Заслушав истца и его представителя, представителей ответчика ФИО2, свидетелей, исследовав и оценив представленные доказательства, обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

В 2005 году истец ФИО3 выставил на продажу земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, Бегуницкое сельское поселение, д. Русское Брызгово, а также расположенный на нем объект незавершенного строительства (процент готовности 8%)

Истец в ходе переговоров с ответчиком ФИО2 передал ей оригиналы документов на объекты недвижимости: договор купли-продажи фундамента от ДД.ММ.ГГГГ; строительный паспорт на застройку земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ; план размещения строений на земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ; постановление главы Администрации МО Волосовского муниципального района <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ; квитанции об уплате земельного налога и госпошлин, датированные от ДД.ММ.ГГГГ.

Также, судом установлено, что истцом ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика ФИО4 была оформлена доверенность, удостоверенная нотариусом ФИО5 М.Я., выполненной на бланке <адрес>, зарегистрированной в реестре за №К-8830, на продажу спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства (фундамент) с надворными постройками, с правом получения денег, регистрации прекращения права собственности в УФРС по ФИО5 и <адрес>, с правом передоверия, сроком на три года.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика ФИО12 была оформлена доверенность, удостоверенная нотариусом ФИО5 М.Я., выполненной на бланке <адрес>, зарегистрированной в реестре за №, на постановку на кадастровый учет, оформление права собственности, отвода, выкупа спорного земельного участка и объекта незавершенного строительства (фундамент) с надворными постройками, сбора документов для отчуждения, с правом передоверия, сроком на три года.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, в лице представителя ФИО4, (продавец), и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., по адресу: <адрес>, категория земель и целевое назначение – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, и жилого дома (незавершенный строительством – 8% готовности), по адресу: <адрес>, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости сделана запись о государственной регистрации №.

Согласно пункту 6 договора, отчуждаемый земельный участок и жилой дом (незавершенный строительством – 8% готовности) продаются за 800 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В подтверждение обязательств по оплате стоимости земельного участка и объекта незавершенного строительства ФИО3 выдал ФИО2 расписку, в которой указано, что он получил денежные средства в счет оплаты за проданный земельный участок, и принял на себя обязательство в способствовании в оформлении земельного участка в собственность после оформления всех документов.

Земельный участок и жилой дом фактически переданы ответчику ФИО2 (пункт 8 договора).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Поведение истца ФИО3 на протяжении всего периода с 2005 по 2008 год (передача документов, оформление доверенности, получение денежных средств, отсутствие каких-либо возражений против сделки) однозначно свидетельствует о добросовестности его намерений и отсутствии каких-либо пороков воли. В этой связи следует руководствоваться положениями статьи 10 ГК РФ о недопустимости злоупотребления правом, исходя из смысла которой лицо, знавшее о совершении сделки и не заявлявшее своевременно возражений, не может впоследствии оспаривать ее действительность (принцип эстоппель).

ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления истца ФИО3, нотариусом ФИО5 М.Я. доверенности, выданные ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика ФИО4 за №К-8830, и на имя ответчика ФИО12 за №К-8829, были отозваны.

Согласно пункта 1 статьи 189 ГК РФ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ) лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Однако, истец ФИО3 об отзыве доверенностей ответчиков не уведомил. Доказательств, свидетельствующих об извещении ответчиков об отмене доверенностей, истцом ФИО3 в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

Если сделка по распоряжению вещью формально совершена неуполномоченным лицом (в том числе после отзыва доверенности или при ее неправильном оформлении), но соответствовала воле собственника, который знал о факте продажи имущества и желал этого, соответствующее имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя.

Таким образом, суд на основании оценки предоставленных сторонами доказательств может сделать однозначный вывод о полной юридической состоятельности совершенной сделки. Все действия сторон, включая передачу документов, оформление доверенности, подписание договора, оплату и фактическую передачу имущества, осуществлялись в строгом соответствии с требованиями законодательства РФ, последующее оспаривание такой сделки, не может быть признано обоснованным.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству истца в качестве свидетеля Свидетель №1 пояснила, что в 2005 году совместно с супругом (ФИО3) было принято решение о продаже земельного участка в <адрес> и расположенного на нем объекта незавершенного строительства. В дальнейшем супруг оформил доверенности на имя ФИО2 и ФИО4 с правом оформления документов и последующего отчуждения. Поскольку в течение трех лет ФИО2 никаких действий, направленных на отчуждения не осуществляла, супруг отменил ранее выданные доверенности; нотариальное согласие на отчуждение объектов недвижимости она, Свидетель №1 не оформляла. Свидетель Свидетель №1 также пояснила, что ранее они ездили на земельный участок, на котором выращивали картошку, в дальнейшем на участок приезжали редко, последние четыре года на земельный участок не приезжали. В один из приездов обнаружили установленную на спорном земельном участке бытовку, полагали, что ее установили соседи.

Допрошенный в судебном заседании по ходатайству истца в качестве свидетеля Свидетель №2 пояснил, что с 1995 года приходится истцу соседом по земельному участку, его земельный участок расположен через один земельный участок и огорожен забором. Свидетель Свидетель №2 был очевидцем того, как семья ФИО15 ранее приезжала на земельный участок, сажала на нем картошку. Также свидетель указал, что на земельном участке ФИО3 была установлена бытовка, поскольку его земельный участок огорожен забором, приезжает ли кто-то на земельный участок соседа он не видит.

Суд принимает во внимание, что свидетель Свидетель №1 (супруга истца) фактически заинтересована в удовлетворении его исковых требований, а показания свидетеля Свидетель №2 не содержат каких-либо юридически значимых сведений относительно предмета спора.

Пунктом 1 статьи 46 Конституции РФ каждому гарантирована судебная защита его прав и свобод.

Статьей 3 ГПК РФ определено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Статья 11 ГК РФ предусматривает, что судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Защита нарушенного права может осуществляться, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, указано, что требование о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим может быть удовлетворено, если оно заявлено владеющим собственником в отношении не владеющего имуществом лица, право которого на это имущество было зарегистрировано незаконно, и данная регистрация нарушает право собственника, которое не может быть защищено предъявлением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Иск об отсутствии права имеет узкую сферу применения и не может заменять собой виндикационный, негаторный или иные иски, поскольку допустим только при невозможности защиты нарушенного права иными средствами.

Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество.

При избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в ЕГРН должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право.

Судом установлено, что в настоящее время ответчик ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, а также объекта незавершенного строительства (процент готовности 8%) с кадастровым номером №, площадью по наружному обмеру 63 кв.м., расположенного на том же земельном участке.

Вместе с тем, истцом в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено относимых и допустимых доказательств фактического владения указанными объектами.

Таким образом, суд приходит к выводу об избрании истцом неверного способа защиты права путем заявления требования о признании права собственности ответчика отсутствующим как не приводящего к действительному, реальному восстановлению нарушенного или оспариваемого права.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд.

В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

В силу статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» десятилетние сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 181, пунктом 2 статьи 196 и пунктом 2 статьи 200 ГК РФ (в редакции Закона N 100-ФЗ), начинают течь не ранее ДД.ММ.ГГГГ и применяться не ранее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 499-ФЗ «О внесении изменения в статью 3 Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, пункт 1 статьи 181 ГК РФ предусматривает два вида срока исковой давности: объективный - 10 лет, который исчисляется с момента исполнения сделки и субъективный (для лица, не являющегося стороной сделки) - 3 года, который исчисляется с момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Субъективный срок исковой давности не может выходить за пределы десятилетнего объективного срока вне зависимости от момента осведомленности истца о совершении оспариваемой сделки.

Как было указано ранее, оспариваемый договор купли-продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание указанные положения и обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что применительно к оспариваемому договору купли-продажи срок исковой давности подлежит исчислению с ДД.ММ.ГГГГ и истекает ДД.ММ.ГГГГ.

Истец обратился в суд с настоящим иском ДД.ММ.ГГГГ, то есть с пропуском установленного законом срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Довод стороны истца о том, что о нарушении своих прав он узнал из ответа Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ и срок исковой давности подлежит исчислению с указанной даты, является ошибочным и противоречит приведенным положениям действующего законодательства.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО7, ФИО8 о признании недействительным договора купли-продажи, признании отсутствующим права собственности, исключении сведений о государственной регистрации права и внесении сведений о государственной регистрации права, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд, через Волосовский районный суд Ленинградской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

В окончательной форме решение изготовлено 12 августа 2025 года