Решение по делу № 2-206/2023 от 25.04.2023 - о признании договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о перераспределении земель недействительными, прекращении права собственности на земельные участки, истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.

Дело № 2-206/2023

76RS0022-01-2021-003262-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 апреля 2023 года

Заволжский районный суд г. Ярославля в составе:

председательствующего судьи Русинова Д.М.,

при секретаре Слепцовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Ярославле гражданское дело по иску и.о. прокурора г. Ярославля в интересах муниципального образования г. Ярославля в лице муниципалитета г. Ярославля к мэрии г. Ярославля, департаменту градостроительства мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ФИО1, ФИО2 о признании договоров купли-продажи земельных участков, соглашения о перераспределении земель недействительными, прекращении права собственности на земельные участки, истребовании земельных участков из чужого незаконного владения,

установил:

Истец и.о. прокурора г. Ярославля в интересах муниципального образования г. Ярославля в лице муниципалитета г. Ярославля обратился в суд с указанным иском к ответчикам. В обоснование, с учетом уточнения, сослался на то, что по договору аренды №-яс от 16.04.2013г. (с учетом дополнительного соглашения № от 04.10.2013г.), заключенному с ДИЗО ЯО, ООО «Квадратерра» предоставлен на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>, на срок по 15.04.2019г., для строительства здания детского дошкольного учреждения с инженерными коммуникациями. По соглашению от 24.10.2013г. права и обязанности арендатора по данному договору аренды переданы от ООО «Квадратерра» ФИО1 25.11.2013 ФИО1 обратилась в Ярославский филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлениями о регистрации права собственности в отношении расположенных на данном участке двух нежилых помещений – гаражей площадью по 18,3 кв.м. каждый, с приложением деклараций об объектах недвижимого имущества, предоставленных в подтверждение факта создания указанных объектов и содержащих их описание. По данным заявлениям с учетом указанных деклараций Ярославским филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» 28.11.2013 осуществлена регистрация права собственности ФИО1 на данные объекты с внесением соответствующих записей в ЕГРН, 03.12.2013 объекты поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров №, №. Дополнительным соглашением № от 26.11.2013г. к данному договору аренды произведена замена вида функционального использования земельного участка со «строительство здания детского дошкольного учреждения с инженерными коммуникациями» на «строительство индивидуальных гаражей легкового автотранспорта для инвалидов». В последующем, в ЕГРН, ГКН внесены изменения в сведения о данных объектах, объекты 27.04.2015, 28.04.2015 поставлены на кадастровый учет как нежилые здания - гаражи площадью по 18,3 кв.м. каждый с кадастровыми номерами №, №. 29.04.2015 объекты с кадастровыми номерами №, № сняты с кадастрового учета. В последующем, 12.10.2015 между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по которому земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>, видом разрешенного использования – гаражи, передан в собственность ФИО1 стоимостью 562849 руб. 60 коп. 30.10.2015 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на данный участок. В декабре 2015 года регистрация права собственности ФИО1 на указанные объекты – гаражи, по ее заявлению была прекращена, объекты сняты с кадастрового учета. В последующем, между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО1 заключено соглашение о перераспределении, по которому путем присоединения к принадлежащему ФИО1 земельному участку площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № примыкающей территории, государственная собственность на которую не разграничена, поставлен на государственный кадастровый учет и передан в собственность ФИО1 земельный участок площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: «многоквартирные дома (9-18 надземных этажей), в том числе, со встроенными, пристроенными и встроенно-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду». В дальнейшем, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № стоимостью 67010309 руб. ФИО1 продала ФИО2 ФИО2 принято решение о разделе данного участка, в связи с чем участок разделен на два участка, поставленные на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров №, №. На данные земельные участки зарегистрировано право собственности ФИО2 По договору аренды от 14.12.2021 указанные участки ФИО2 предоставлены в аренду ООО «ИнвестПроект» на период строительства на данных участках многоквартирных домов. Истец ссылается на то, что первоначальный договор купли-продажи от 12.10.2015, заключенный между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1, по которому земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером №, видом разрешенного использования – гаражи, передан в собственность ФИО1 стоимостью 562849 руб. 60 коп., противоречит закону, а именно, требованиям ст.ст. 1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ. В обоснование требований истец указывает, что площадь приобретенного ФИО1 в собственность участка (2600 кв.м.) многократно (более чем в 71 раз) превышала площадь самих гаражей (по 18,3 кв.м. каждый), не являлась необходимой для целей их эксплуатации. Кроме того, данные объекты недвижимости – гаражи, в действительности не возводились и на земельном участке фактически отсутствовали, представленные ФИО1 в органы кадастрового учета декларации об указанных объектах недвижимого имущества содержали недостоверные сведения относительно создания этих объектов и их характеристиках, что предусматривает признание кадастрового учета и государственной регистрации за ФИО1 права собственности в отношении указанных объектов недействительными. Первоначальный договор купли-продажи от 12.10.2015, как противоречащий закону, а также и иные последующие сделки в отношении данного земельного участка и образованных из него других участков, на основании положений ст. 168 ГК РФ, являются недействительными в силу своей ничтожности. В связи с этим, с учетом уточнения требований, окончательно определив их объем в уточненном иске от 24.03.2023, истец просит: 1) Признать недействительным кадастровый учет (изначально проведенный 03.12.2013 по нежилым помещениям с кадастровыми номерами №, №, в последующем 27.04.2015, 28.04.2015 по нежилым зданиям с кадастровыми номерами №, №) и регистрацию права собственности ФИО1 (проведенную 28.11.2013) в отношении объектов – гаражей, расположенных по адресу: <адрес>. 2) Признать недействительным договор купли-продажи от 12.10.2015 №27, заключенный между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля и ФИО1, в отношении земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>. 3) Признать недействительным соглашение о перераспределении земель от 20.09.2019 №48, заключенное между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля и ФИО1, в отношении земель, находящихся в государственной собственности, площадью 5369 кв.м. и земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>. 4) Признать недействительным договор купли-продажи от 10.12.2021, заключенный между ФИО1 и ФИО2, в отношении земельного участка площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>. 5) Прекратить право собственности ФИО2 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № адресным расположением: <адрес>. Прекратить записи регистрации данного права в ЕГРН. 6) Истребовать из незаконного владения ФИО2 и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля земельные участки с кадастровыми номерами №, № адресным расположением: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца – старший помощник прокурора, ФИО3 исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить в полном объеме, дал пояснения согласно заявленного и дополнительно представленной в дело письменной позиции.

Третье лицо ФИО4 (депутат муниципального совета Заволжского сельского поселения) просила иск удовлетворить, подтвердила позицию истца по обстоятельствам дела.

Представитель ответчиков мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля (по доверенностям) ФИО5 против удовлетворения иска не возражала.

Представители ответчика ФИО1 (по доверенности) ФИО6, (по ордеру) ФИО7 исковые требования не признали, просили в иске отказать, сослались, в том числе, на отсутствие у прокурора оснований для обращения в суд с указанным иском, на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям, на признание ФИО2 добросовестным приобретателем земельного участка, на законность проведения кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении гаражей в связи с фактическим наличием данных объектов на спорном участке, на осуществление оспариваемых сделок в соответствии с законом.

Представитель третьего лица ООО «ИнвестПроект» (по доверенности) ФИО8 просила в иске отказать по основаниям, изложенным стороной ответчика.

Муниципалитет г. Ярославля, ответчики ФИО2, Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, третьи лица ДИЗО мэрии г. Ярославля, МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля», Управление Росреестра по ЯО, ППК «Росреестра» в лице филиала по ЯО в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще. Ответчик Департамент градостроительства мэрии г. Ярославля, третье лицо МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда города Ярославля» в отзывах просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, возражений по иску не представили.

Ответчик ФИО2 в лице представителя (по доверенности) ФИО9 заявила ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью данного представителя, в обоснование суду представлен электронный лист нетрудоспособности в отношении указанного лица на период с 24.04.2023 по 28.04.2023. Суд не усматривает оснований для удовлетворения данного ходатайства, поскольку доказательств невозможности участия в судебном заседании данного ответчика как лично, так и через иного представителя материалы дела не содержат. При этом, позиция указанного ответчика (аналогичная позиции ответчика ФИО1) была неоднократно озвучена его представителем в ходе предыдущих судебных заседаний по делу, содержится в имеющемся в материалах дела отзыве на иск. В связи с этим, отложение дела суд считает нецелесообразным и нарушающим право истца на своевременную судебную защиту. Исходя из изложенного, с учетом мнения явившихся в судебное заседание лиц суд определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав пояснения сторон, третьих лиц, показания свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО13, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору аренды №727-яс от 16.04.2013г. (с учетом дополнительного соглашения № от 04.10.2013г.), заключенному с ДИЗО ЯО, ООО «Квадратерра» предоставлен на праве аренды земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>, на срок по 15.04.2019г., для строительства здания детского дошкольного учреждения с инженерными коммуникациями. По соглашению от 24.10.2013г. права и обязанности арендатора по данному договору аренды переданы от ООО «Квадратерра» ФИО1

25.11.2013 ФИО1 обратилась в Ярославский филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» с заявлениями о регистрации права собственности в отношении расположенных на данном участке двух нежилых помещений – гаражей площадью по 18,3 кв.м. каждый, с приложением деклараций об объектах недвижимого имущества, предоставленных в подтверждение факта создания указанных объектов и содержащих их описание. По данным заявлениям на основании указанных деклараций Ярославским филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» 28.11.2013 осуществлена регистрация права собственности ФИО1 на данные объекты с внесением соответствующих записей в ЕГРН, 03.12.2013 объекты поставлены на государственный кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров №, №.

Дополнительным соглашением №2 от 26.11.2013г. к данному договору аренды №727-яс от 16.04.2013г. произведена замена вида функционального использования земельного участка со «строительство здания детского дошкольного учреждения с инженерными коммуникациями» на «строительство индивидуальных гаражей легкового автотранспорта для инвалидов».

В последующем, в ЕГРН, ГКН внесены изменения в сведения о данных объектах, объекты 27.04.2015, 28.04.2015 поставлены на кадастровый учет как нежилые здания - гаражи площадью по 18,3 кв.м. каждый с кадастровыми номерами №, №. 29.04.2015 объекты с кадастровыми номерами №, № сняты с кадастрового учета.

02.10.2015 ФИО1 обратилась в ДАЗО мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № в собственность (без проведения торгов) по основаниям подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ (как собственник расположенных на данном участке объектов недвижимости – гаражей), заявленной целью использования участка – эксплуатация гаражей. По результатам рассмотрения данного заявления 12.10.2015 между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 заключен договор купли-продажи, по которому земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>, видом разрешенного использования – гаражи, без проведения торгов передан в собственность ФИО1 стоимостью 562849 руб. 60 коп. 30.10.2015 произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на данный участок.

В декабре 2015 года регистрация права собственности ФИО1 на указанные объекты – гаражи, по ее заявлению о прекращении их существования была прекращена, одновременно, данные объекты сняты с государственного кадастрового учета.

20.09.2019 между КУМИ мэрии г. Ярославля и ФИО1 заключено соглашение о перераспределении, согласно которому путем присоединения к принадлежащему ФИО1 земельному участку площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № примыкающей территории, государственная собственность на которую не разграничена, поставлен на государственный кадастровый учет и передан в собственность ФИО1 земельный участок общей площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: «многоквартирные дома (9-18 надземных этажей), в том числе, со встроенными, пристроенными и встроенно-пристроенными объектами, связанными с проживанием и не оказывающими негативного воздействия на окружающую среду».

По договору купли-продажи от 10.12.2021 земельный участок площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № стоимостью 67010309 руб. ФИО1 продала ФИО2 ФИО2 принято решение о разделе данного участка, в связи с чем участок разделен на два участка, поставленные на кадастровый учет с присвоением кадастровых номеров №, №. На данные земельные участки зарегистрировано право собственности ФИО2 По договору аренды от 14.12.2021 указанные участки ФИО2 предоставлены в аренду ООО «ИнвестПроект» на период строительства на данных участках многоквартирных домов. По соглашению сторон от 01.03.2023 данный договор аренды от 14.12.2021 расторгнут.

Вышеизложенное подтверждено документально письменными материалами дела, не оспаривается и не отрицается сторонами, в связи с чем суд считает данные обстоятельства дела установленными.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим иском в интересах муниципального образования город Ярославль в лице муниципалитета г. Ярославля, прокурор указывает на нарушение действиями ответчиков прав муниципального образования в связи с несоблюдением требований закона, принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена. Исходя из содержания иска, оспариваемые действия ответчиков посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, государством в лице уполномоченных им органов. Возвращение спорного имущества муниципальному образованию приведет к восстановлению его прав в отношении указанного имущества, позволит перераспределить участок в установленном законом порядке на условиях публичности и равного доступа к приобретению на него прав всех заинтересованных в том лиц.

Применительно к изложенному, на основании положений ст. 45 ГПК РФ, исходя из категории спора, направленности исковых требований, прокурор вправе обратится в суд с настоящим иском, доводы ответчиков об обратном не принимаются судом в качестве правильных.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из разъяснений, предусмотренных п.п. 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Аналогичная норма содержалась в ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действовавшего до 01.01.2017).

Действующее земельное законодательство содержит основополагающий принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

На основании положений ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Истец ссылается на то, что осуществленная в ноябре-декабре 2013 года постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация за ФИО1 права собственности, а также последующие в декабре 2015 года (после заключения договора аренды земельного участка от 12.10.2015) снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности в отношении двух объектов недвижимости – гаражей площадью по 18,3 кв.м. каждый, имели место без фактического возведения данных объектов на арендованном земельном участке с кадастровым номером 76№.

Относительно указанных доводов в качестве определяющего обстоятельства суд учитывает то, что постановка данных объектов на государственный кадастровый учет осуществлялась в упрощенном порядке, исключительно на основании деклараций об объекте недвижимого имущества от 25.11.2013, самостоятельно заполненных и предъявленных ФИО1, что не предполагало осуществление проверки со стороны органов кадастрового учета и регистрации в отношении фактического существования заявленных объектов недвижимости.

Применительно к изложенному, учитывая обстоятельства дела, суд приходит к выводу, что само составление указанных деклараций факт возведения и реальное существование данных объектов в достаточной степени не подтверждает.

При этом, согласно имеющимся в материалах дела фотографиям земельного участка с кадастровым номером №, отражающим данные дистанционного зондирования земли за период с 2013-2016г.г., поступившим по запросу суда, указанный земельный участок в этот период времени был свободен от каких-либо построек, строительных конструкций, покрыт растительностью, на участке отсутствовали элементы постройки, следы строительных либо иных работ.

Отсутствие в течение длительного периода, в том числе и по состоянию на 2013-2016г.г., на земельном участке с кадастровым номером № заявленных гаражей либо каких-либо иных объектов капитального строительства подтверждается также показаниями свидетелей ФИО11, ФИО12, ФИО13, жильцов дома по адресу: <адрес>, к территории которого примыкает указанный земельный участок. Данные свидетели показали суду, что на земельном участке с кадастровым номером № располагается березовая роща, которая постоянно в течение длительного периода времени используется жильцами указанного дома для прохода к своему дому, прогулок, каких-либо гаражей либо иных зданий, строений на данной территории, в том числе и в рассматриваемый период, не возводилось.

Суд принимает во внимание, что данные свидетели предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их показания являются последовательными, логичными, объективно подтверждаются вышеуказанными данными спутниковой фотосьемки, в связи с чем оснований не доверять им у суда не имеется.

В свою очередь, стороной ответчиков допустимых и достаточных доказательств, позволяющих сделать достоверный и объективный вывод о создании в 2013 году и нахождении до 2015 года на земельном участке с кадастровым номером № заявленных объектов недвижимости – двух гаражей площадью по 18,3 кв.м. каждый, не предоставлено.

В частности, суд не относит к числу доказательств данной категории представленные ответчиком ФИО1 фотографии, фиксирующие в настоящее время нахождение в одном месте в районе участка остатков мусора из фрагментов железобетонных плит.

Таким образом, суд считает достоверно установленным, что вышеуказанные объекты по состоянию на 2013-2015г.г. на участке фактически отсутствовали, в связи с чем по заявленным исковым требованиям кадастровый учет и регистрация права собственности ФИО1 в отношении указанных объектов недвижимости, произведенные в 2013 году, подлежат признанию недействительными. Поскольку судом установлено отсутствие возведенных на участке объектов недвижимости у ФИО1 отсутствовало исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Также, применительно в ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ у собственника, который выразил волю на реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность, в соответствии с нормами земельного законодательства возникает обязанность подтвердить необходимость земельного участка именно испрашиваемой площади для эксплуатации находящегося в пределах его границ объекта недвижимости.

По смыслу статьи 35 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования.

Предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, производится, прежде всего, исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ.

Из изложенного следует, что земельные участки, предназначенные для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, должны удовлетворять требованиям закона о соответствии площадей объектов недвижимости и земельного участка.

В рассматриваемом случае площадь приобретенного ФИО1 в собственность по договору купли-продажи от 12.10.2015 земельного участка (2600 кв.м.) многократно (более чем в 71 раз) превышала площадь заявленных в качеству существующих объектов - гаражей (по 18,3 кв.м. каждый), то есть данная площадь участка явно и очевидно не являлась необходимой для целей их эксплуатации. При этом, в заявлении ФИО1 о предоставлении земельного участка (без проведения торгов) от 02.10.2015 не имелось каких-либо обоснований для предоставления участка данной площадью, что не предусматривало по этому заявлению предоставление земельного участка испрашиваемой площадью согласно подп. 19 ст. 39.16 ЗК РФ (предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается).

Таким образом, с учетом фактического отсутствия объектов недвижимости (заявленное наличие которых повлекло предоставление земельного участка без проведения торгов), а также предоставления земельного участка площадью, не предназначенной для эксплуатации заявленных объектов, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи от 12.10.2015, заключенный между ДАЗО мэрии г. Ярославля и ФИО1 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку данная сделка противоречит вышеуказанным положениям земельного законодательства, ее заключением нарушены интересы публичного образования в сфере распоряжения земельными участками, в том числе, ввиду непоступления в бюджет денежных средств (которые подлежали поступлению по результатам торгов), а также нарушены публичные интересы неопределенного круга лиц в связи с несоблюдением установленного порядка предоставления земельного участка.

В свою очередь, признание данного договора купли-продажи от 12.10.2015 недействительным на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, учитывая его недействительность с момента совершения, влечет недействительность последующих заявленных истцом сделок в отношении данного имущества (соглашение о перераспределении земель от 20.09.2019 №48, договор купли-продажи от 10.12.2021), как противоречащих закону, совершенных неуполномоченным лицом со стороны собственника участка.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям не принимаются судом, поскольку согласно позиции истца сведения о рассматриваемых сделках и об иных заявленных обстоятельствах, обусловившие обращение в суд с настоящим иском, получены прокуратурой г. Ярославля в рамках надзорной деятельности только в 2022 году. Доказательств, свидетельствующих об ином, более раннем периоде получения (либо предусмотренной нормативными требованиями обязанности получения) истцом данных сведений материалы дела не содержат и ответчиками не представлено.

Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (статья 8, части 1 и 2 статьи 35).

Названные права, как следует из статей 1, 2, 15 (часть 4), 17 (части 1 и 2), 19 (части 1 и 2), 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации, гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства.

В соответствии с положениями ст.ст. 1, 9, 10 ГК РФ, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом по общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с положениями ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2).

Согласно разъяснениям, предусмотренным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (пункт 35 Постановления).

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления).

Применительно к изложенному, суд полагает, что при приобретении земельного участка по договору купли-продажи от 10.12.2021 ФИО2 должна была принять все разумные и осмотрительные меры к проверке чистоты приобретения имущества продавцом ФИО1 В частности, действуя с необходимой степенью разумности и осмотрительности ФИО2 могла и должна была принять меры по выяснению обстоятельств изначального получения ФИО1 земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером №, в связи с этим получить обоснованные сомнения в законности сделки купли-продажи от 12.10.2015 с учетом явной несоразмерности площади приобретенного ФИО1 участка по отношению к площади объектов (двух гаражей), для целей эксплуатации которых приобретался участок (как указано ранее, превышение более чем в 71 раз).

Также, при проверке чистоты приобретения имущества ФИО1 покупатель ФИО2 располагала возможностью получить сведения о незначительном периоде времени, прошедшем с момента приобретения участка ФИО1 по договору купли-продажи от 12.10.2015 (заявленной целью приобретения которого была обозначена эксплуатация гаражей) и до снятия гаражей с кадастрового учета, прекращения ее прав на данные объекты, имевших место в декабре 2015 года (всего около двух месяцев), что явно указывало на фиктивность заявленных ФИО1 целей использования участка, на недобросовестность ее действий при приобретении участка, на наличие признаков порочности данной сделки.

Таким образом, покупатель ФИО2, на период заключения договора купли-продажи участка от 10.12.2021, действуя разумно и добросовестно, при должной степени внимательности, осмотрительности и заботливости должна была усомниться в законности предшествующих сделок в отношении приобретаемого имущества, в правомерности его приобретения ФИО1, соответственно, в наличии у указанного лица правомочий собственника имущества. Следовательно, вопреки позиции ответчиков, необходимое условие, предусмотренное ст. 302 ГК РФ, для признания ФИО2 добросовестным приобретателем имущества, отсутствует, спорное имущество по заявленным исковым требованиям подлежит истребованию из чужого незаконного владения указанного ответчика с одновременным прекращением ее прав в отношении истребованного имущества.

Разрешение вопросов возмещения убытков, при их возникновении, возврата уплаченных по сделкам средств, при необходимости может быть инициировано заинтересованными лицами вне рамок разрешения настоящего дела.

В силу принципа состязательности сторон, предусмотренного ст. 12 ГПК РФ, требований ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Суд полагает, что сторона истца представила доказательства законности и обоснованности своих требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск исполняющего обязанности прокурора г. Ярославля в интересах муниципального образования г. Ярославля в лице муниципалитета г. Ярославля (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать недействительными кадастровый учет и регистрацию права собственности ФИО1 (паспорт серия №) в отношении объектов недвижимости - нежилых зданий с кадастровыми номерами №, № (ранее - нежилые помещения с кадастровыми номерами №, №), расположенных по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 12.10.2015 №27, заключенный между Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля и ФИО1 (паспорт серия №), в отношении земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>.

Признать недействительным соглашение о перераспределении земель от 20.09.2019 №48, заключенное между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ИНН <***>) и ФИО1 (паспорт серия <адрес>), в отношении земель, находящихся в государственной собственности, площадью 5369 кв.м. и земельного участка площадью 2600 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 10.12.2021, заключенный между ФИО1 (паспорт серия №) и ФИО2 (паспорт серия №), в отношении земельного участка площадью 7969 кв.м. с кадастровым номером № адресным расположением: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2 (паспорт серия №) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №, № адресным расположением: <адрес>. Прекратить записи регистрации данного права в ЕГРН.

Истребовать из незаконного владения ФИО2 (паспорт серия №) и передать Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ИНН <***>) земельные участки с кадастровыми номерами №, № адресным расположением: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Заволжский районный суд г. Ярославля в течение одного месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Судья Д.М. Русинов

м.р. 03.05.2023