Решение по делу № 2-1381/2025 от 27.03.2025 - о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков, неустойки, по встречному иску <ФИО> к <ФИО> об уменьшении покупной цены земельных участков по договору купли-продажи.

72RS0013-01-2024-011380-70

Дело № 2-1381/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Тюмень 17 марта 2025 года

Калининский районный суд г. Тюмени в составе:

председательствующего судьи Носовой В.Ю.,

при секретаре Плюхиной С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков, неустойки, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены земельных участков по договору купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельных участков, неустойки. Исковые требования мотивированы тем, что по зарегистрированному в установленном законом порядке договору купли-продажи от 09 февраля 2022 истец продал ответчику за 2500000 руб. 10 земельных участков по адресу: <адрес>, справа от дороги. Условиями договора стороны предусмотрели оплату частями 1250000 руб. в день подписания договора, и 1250000 руб. не позднее 01.06.2022 года. Объекты недвижимости переданы ответчику по акту приема-передачи 09.02.2022 года. В установленный договором срок ответчик вторую часть покупной цены истцу не передал. На основании п. 5.8 договора продавец вправе начислить неустойку в размере 0,01 % от цены договора за каждый день просрочки. ФИО1 просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору купли-продажи в размере 1250000 руб., неустойку за неисполнение условий договора за период с 02.06.2022 года по 05.11.2024 года в размере 222000 руб. неустойку с 06.11.2024 года из расчета 0,01% от цены договора за каждый день просрочки до фактического исполнения решения суда, расходы по оплате услуг представителя в размере 80000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2700 руб.

Ответчик ФИО2 обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества. Встречные исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельных участков по цене 2500000 руб., денежные средства в размере 1250000 руб. переданы продавцу в день заключения договора, оставшаяся сумма платежа в размере 1250000 руб. должна быть передана истцу в срок до 01.06.2022 года.При заключении договора продавцом была предоставлена заведомо ложая информация об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость проданных по договору земельных участков, а именно об отсутствии согласованных проходов/проездов (сервитутов) непосредственно к проданным земельным участкам со стороны смежных землепользователей, так как смежные участки находятся в частной собственности третьих лиц, что препятствует фактическому использованию земельных участков для строительства жилых домов и существенно влияет на стоимость объектов. В апреле 2022 года ФИО2 узнала, что к приобретенным участкам отсутствует доступ, о чем продавец не сообщил ей при заключении договора купли-продажи. После установления данных обстоятельств, она обратилась к продавцу, который в телефонном разговоре сообщил ей, что он думал быстро оформить все сервитуты до наступления срока второго платежа по договору, для чего обратился к юристу. В мае 2022 года произошла трехсторонняя встреча между продавцом, покупателем и юристом в целях определения вариантов решения вопроса. В результате проведенных переговоров продавец признал свою вину, подтвердил невозможность использования участков по назначению, просил подождать и предоставить время для устранения препятствий в использовании участков и установлении сервитутов в судебном порядке. По итогам встречи был подписан трехсторонний договор на оказание юридических услуг (заказчик ФИО2, плательщик ФИО1, исполнитель ФИО3), по условиям которого юридические услуги по оформлению сервитутов оплачивались ФИО1 В связи с указанными обстоятельствами сторонами был согласован новый срок оставшейся оплаты по договору купли-продажи – по итогам рассмотрения судом исков об установлении сервитутов.На протяжении более двух лет проводились мероприятия по установлению сервитутов, в результате которых сервитут был установлен только в отношении одного земельного участка. На основании п.3 ст. 37 Земельного кодекса РФ, ФИО2 просит суд уменьшить покупную цену (стоимость) земельных участков по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09 февраля 2022 года.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 и его представитель адвокат Гермаш Д.С. в судебное заседание не явились, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, сведений о причинах ее неявки в суде не имеется.

Представитель ответчика ФИО2 – адвокат Токмакова Н.Н. в судебном заседании встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении первоначального иска просит отказать.

Выслушав адвоката Токмакову Н.Н., исследовав материалы настоящего дела, суд находит первоначальное исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению частично, встречное исковое заявление не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Судом установлено следующее:

09 февраля 2022 года между сторонами был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ФИО1 продал, ФИО2 купила по адресу: <адрес>, справа от дороги, кадастровые номера участков: №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для личного подсобного хозяйства (л.д. 13-15).

Стоимость каждого участка установлена в размере 250000 руб., общая стоимость участков оценена в 2500000 руб. ( п.21 договора). Оплата производится в следующем порядке: сумма в размере 1250000 руб. передается покупателем продавцу в день подписания договора купли-продажи и сдаче необходимых документов на регистрацию, оставшаяся часть денежных средств в размере 1250000 руб. передается не позднее 01.06.2022г.

Земельные участки передаются покупателю по акту приема-передачи в срок до 09.02.2022г. (п.3.1). До подписания передаточного акта покупатель обязан их осмотреть, при выявлении недостатков покупатель обязан указать их в передаточном акте (п. 3.2).

09 февраля 2022 года недвижимое имущество передано покупателю ФИО2 по передаточному акту (л.д 18). Право собственность покупателя зарегистрировано 22.02.2022 года.

Каких-либо претензий относительно качества приобретаемых объектов недвижимости покупателем продавцу не предъявлено, напротив, передаточный акт указывает, что претензии отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 данного Кодекса при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Поскольку в нарушение ст.ст. 309, 310 вышеуказанного Кодекса ответчица по первоначальному иску ФИО2 принятые на себя обязательства по оплате в полном объеме стоимости приобретенных ею земельных участков не исполнила, с учетом положений ст. 56 ГПК РФ, доказательства обратного не представила, суд пришел к выводу о том, что задолженность в сумме 1250000 руб. подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 в судебном порядке.

В силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Как указано в пункте 3 данной нормы, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Доказательств того, что земельные участки, как товар по договору купли-продажи, в том числе с учетом положений пункта 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, имеют недостатки, в деле не имеется.

Заявляя требования об уменьшении покупной цены земельных участков, сторона истца по встречному иску ссылается на то, что к земельным участкам отсутствуют подъездные пути, однако данные обстоятельства не свидетельствуют о невозможности использования участков по своему назначению, поскольку разрешение спора возможно путем установления сервитутов.

Как указано в договоре купли-продажи (п.3.2) покупатель при приобретении земельных участков осматривала их.

Более того, сведения о принадлежности смежных ФИО2 земельных участков являются открытыми, содержатся в публичной кадастровой карте.

Доказательства того, что заключенный между сторонами договор купли-продажи и акт приема-передачи земельных участков был заключен и подписан покупателем под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения продавца с иными лицами либо стечения тяжелых обстоятельств, суду не предъявлено. Препятствий со стороны продавца в пользовании покупателем объектами недвижимости не имеется.

Необходимость установления сервитута к предмету договора не относится и на качественные и другие существенные характеристики земельных участков не влияет, в связи с чем не является основанием для уменьшения покупной цены заключенного договора, а потому встречные исковые требования не подлежат удовлетворению.

На основании п. 5.8 договора купли-продажи при нарушении покупателем срока уплаты цены договора, покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере 0,01% от цены договора за каждый день просрочки.

На основании ст.330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

ФИО1 просит суд взыскать с ответчика ФИО2 пени за период с 02.06.2022 года до исполнения обязательства по оплате договора купли-продажи.

Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 9.1. Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», для обеспечения стабильности экономики Правительство Российской Федерации вправе в исключительных случаях ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Такой мораторий был введен Постановлением Правительства РФ №497 от 28 марта 2022 г., вступившим в силу 01 апреля 2022, пунктом 1 которого был введен мораторий сроком действия до 01 октября 2022 года включительно на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В силу п. 3 ст. 9.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абзацами пятым и седьмым - десятым пункта 1 статьи 63 данного Федерального закона, в частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

Как разъяснено п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.12.2020 N 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ следует, что с момента введения моратория, то есть с 01.04.2022, на 6 месяцев прекращено начисление штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежных обязательств и обязательных платежей по требованиям, возникшим до введения моратория.

С учетом изложенного с ФИО2 в пользу истца по первоначальному иску подлежит взысканию неустойка за период со 02 октября 2022 года по 17 марта 2025 года в размере 112125 руб. (расчет: 1250000 Х 898 дн. Х0,01%).

Расчет истца, и определение размера неустойки исходя из общей цены договора, суд считает необоснованным, поскольку размер задолженности составляет 1250000 руб.

Заявление ответчика по первоначальному иску о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ, и уменьшении размера неустойки, суд считает необоснованным, поскольку неустойка соразмерна последствиям нарушения принятых обязательств.

На основании ст. 98 ГПК РФ, ответчика в пользу истца по первоначальному иску подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 28456 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Требование об оплате юридических услуг в размере 80000 руб. суд оставляет без рассмотрения, поскольку доказательств оплаты услуг суду не представлено, при этом истец вправе в установленный законом срок обратиться с отдельным заявлением о взыскании судебных расходов.

Требование о возмещении расходов на нотариальное оформление доверенности в размере 2700 руб. удовлетворению не подлежит, поскольку представленная суду доверенность не содержит сведений о том, в связи с рассмотрением какого дела она выдана (л.д. 22), в то время как указанное основание является обязательным в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст.12, 56, 67, 98, 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) задолженность по договору купли-продажи земельного участка от 09 февраля 2022 года в размере 1250000 руб., неустойку за нарушение срока оплаты по договору за период со 02 октября 2022 года по 17 марта 2025 года в размере 112125 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 28456 руб.

В остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены земельных участков по договору купли-продажи – отказать.

Решение может быть обжаловано в Тюменский областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Калининский районный суд города Тюмени.

Мотивированное решение составлено 27 марта 2025г.

Председательствующий

судья В.Ю. Носова