Дело № (2-12112//2024)
УИД 50RS0№-30
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года <адрес>
Красногорский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Новиковой А.С.,
при секретаре ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело иску ФИО1 к ЗАО «Новая усадьба» о признании предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений договорами участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Новая усадьба» о признании предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений – машиномест № и №, расположенных по адресу: <адрес>, у <адрес>, заключенных ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами договорами участия в долевом строительстве, указывая, что по своей правовой природе заключенные между сторонами сделки являются договорами долевого участия истца в строительстве.
В обоснование заявленных требований истец указала на то, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ были заключены договоры купли-продажи нежилых помещений – машиномест № и №, расположенных по адресу: <адрес>, у <адрес>, по условиям которых ответчик обязался заключить основные договоры купли-продажи не позднее 30 календарных дней с момента направления истцу уведомления о государственной регистрации права собственности и передать истцу объекты недвижимости. Оплата машиномест была произведена в полном объеме. От продавца поступило предложение о продлении сроков подписания основных договоров по причине консервации объектов недвижимости, в том на которое ФИО1 было направлено обращение о причинах приостановки строительства подземной стоянки, предоставлении гарантий о завершении строительства, которое ответчиком оставлено без внимания. ДД.ММ.ГГГГ истцом было направлено ответчику предложение о заключении основных договоров купли-продажи, в ответ на которое последним повторно было сообщено о приостановлении строительства подземной стоянки. При этом, полагая, что заключенные между сторонами договору фактически являются не договорами купли-продажи, а договорами долевого строительства, обратилась в суд с настоящим иском.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивала.
Представитель ответчика ЗАО «Новая усадьба» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам письменного отзыва на иск, указывая, что спорные договоры не содержат в себе положений, позволяющих квалифицировать их как договоры участия в долевом строительстве, одновременно заявив ходатайство о применении срока исковой давности.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Новая усадьба» (сторона – 1) и ФИО1 (сторона – 2) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения машиноместа №, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения – машиноместа, расположенного в здании подземной автостоянки по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, у д. Глухово, <адрес>, площадь 19,2кв.м., номер машиноместа 65, в срок и на условиях, определенных предварительным договором, по которому ЗАО «Новая усадьба» (сторона - 1) будет выступать продавцом, ФИО1 (сторона - 2) – покупателем машиноместа.
Согласно п.1.3 договора основной договор будет подписан в течение 30 календарных дней с момента направления стороне – 2 уведомления о государственной регистрации права собственности стороны – 1 на машиноместо.
Также ДД.ММ.ГГГГг. между ЗАО «Новая усадьба» (сторона – 1) и ФИО1 (сторона – 2) был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения машиноместа №, по условиям которого, стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения – машиноместа, расположенного в здании подземной автостоянки по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, у д. Глухово, <адрес>, площадь 19,2кв.м., номер машиноместа 66, в срок и на условиях, определенных предварительным договором, по которому сторона 1 будет выступать продавцом, в сторона 2 – покупателем машиноместа.
Согласно п.1.3 договора основной договор будет подписан в течение 30 календарных дней с момента направления стороне – 2 уведомления о государственной регистрации права собственности стороны – 1 на машиноместо.
Стоимость каждого объекта недвижимости составила 800 000 руб.
Истец в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате цены договоров, что подтверждается представленными суду платежными поручениями.
ДД.ММ.ГГГГг. ответчиком в адрес <адрес> было подано уведомление о приостановлении строительства подземной автостоянки в ЖК «Рублевское предместье» по адресу: <адрес>, г.о. Красногорск, у д. Глухово, <адрес>, а ДД.ММ.ГГГГг. – решение о консервации строительства.
Строительная готовность объекта ориентировочно составляет 70%, строительно-монтажные работы не ведутся.
ДД.ММ.ГГГГг. истец обратилась к ответчику с предложением о заключении основных договоров купли-продажи, в ответ на которое ответчик уведомил истца о невозможности заключения данных договоров, ввиду приостановления строительства подземной автостоянки.
Решением Красногорского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг., имеющим преюдициальное значение в силу ст. 61 ГПК РФ для сторон рассматриваемого спора, истцу отказано в удовлетворении исковых требований к ответчику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи машиномест.
Решением Люберецкого городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг., имеющим для сторон рассматриваемого спора преюдициальное значение, ЗАО «Новая Усадьба» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении предварительных договоров купли-продажи недвижимости.
Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 указала на то, что заключенные между сторонами договоры фактически являются договорами участия в долевом строительстве, что является основанием для признания их таковыми.
В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу части 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и могут заключать любой договор, установленный законом и иными правовыми актами. В соответствии со статьей 422 данного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Из части 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
На основании части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГг. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
На основании части 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ
Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 также начиная с указанной даты.
Согласно Обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные (абзац четырнадцатый).
Таким образом, как следует из обстоятельств дела, истцом произведена предварительная оплата по договору, поименованному как предварительный, соответственно, сторонами заключен договор, обладающий всеми элементами основного договора, а именно – договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив представленные доказательства, принимая во внимание, что при заключении предварительных договоров купли-продажи сторонами были согласованы все существенные его условия, при том, что в договорах отсутствуют существенные условия, являющиеся обязательными для договоров участия в долевом строительстве, как то определение подлежащего конкретного объекта недвижимости в соответствии с проектной декларацией, срок передачи объект недвижимости после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, положения о гарантии качества, в связи с чем заключенные между сторонами договоры не могут быть признаны договорами участия в долевом строительстве.
Более того, договоры долевого участия в строительстве подразумевают, что первичным приобретателем является непосредственно участник долевого строительства, в то время как по спорным договорам первичным приобретателем является ответчик – ЗАО «Новая усадьба».
В свою очередь, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в то время как спорные договоры не проходили государственную регистрацию права собственности.
Учитывая вышеизложенное, в удовлетворении требований истца надлежит отказать в полном объеме.
При этом в ходе судебного разбирательства ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Согласно п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ определено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Как указано в ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, и принимая во внимание, что о нарушении своего права истец узнала не позднее даты заключения предварительных договоров - ДД.ММ.ГГГГг., а с рассматриваемым иском обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГг., суд приходит к выводу, что истцом пропущен 3-хгодичный срок исковой давности для защиты своего нарушенного права, что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ЗАО «Новая усадьба» о признании предварительных договоров купли-продажи нежилых помещений договорами участия в долевом строительстве – оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.С. Новикова