Решение по делу № 2-2345/2023 от 23.10.2023

Дело № 2-2345/2023

Уникальный идентификатор дела 27RS0006-01-2023-004112-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2023 года г. Хабаровск

Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе

единолично судьи Хальчицкого А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Львовой А.А.,

с участием:

- представителя истца ФИО1 ФИО3,

- представителя ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Хабаровского муниципального района, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации Хабаровского муниципального района о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов.

Исковые требования мотивировала следующим.

ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, 300 м. по направлению на юго-запад земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6000 кв. м.

Фактически занимаемый ФИО1 земельный участок составляет 6 000 кв. м. Данный земельный участок ФИО1 занимает на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Мастер». ООО «Мастер» изначально заключило Договор № аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Хабаровского муниципального района. Участок обществу изначально предоставляли под завершение строительства сооружения с кадастровым номером №. Срок договора аренды 3 года. За это время ООО «Мастер» не успело достроить здание и ФИО1 его приобрела у ООО «Мастер» по Договору № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в срок, когда действие договора аренды ещё не закончилось.

Достроить здание ФИО1 не успела, на сегодняшний день здание построено на 95%. ФИО1 обратилась с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района <адрес> о продлении договора аренды, но письмом от ДД.ММ.ГГГГ № г. ФИО1 сообщили об отказе в продлении договора аренды.

Согласно подпункту 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, предоставляются однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства; договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов. Согласно п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Все четыре условия ФИО1 соблюдены.

Согласно подпункту 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в случае если собственнику объекта незавершенного строительства уполномоченным органом в течении 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта.

На основании изложенного и в соответствии с подпунктом 10 п. 2 и п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, ФИО1 просила суд обязать ответчика администрацию Хабаровского муниципального района <адрес>, заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, 300 м по направлению на юго-запад земельного участка № общей площадью 6000 кв. м. сроком на 1 год для завершения строительства.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, с согласия истца, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района. Впоследствии комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Направила в судебное заседание своего представителя ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО3 заявленные исковые требования доверителя поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО2 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала по основаниям, указанным в возражениях на иск.

Ответчик администрация Хабаровского муниципального района извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя в судебное заседание не направил, о причинах ненаправления представителя не сообщил.

В силу положений ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, их представителей.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу <адрес>, 300 м. по направлению на юго-запад земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 6000 кв. м. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

Фактически занимаемый ФИО1 земельный участок составляет 6 000 кв. м. Данный земельный участок ФИО1 занимает на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Мастер». ООО «Мастер» изначально заключило Договор № аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ с администрацией Хабаровского муниципального района. Участок обществу изначально предоставляли под завершение строительства сооружения с кадастровым номером №. Срок договора аренды 3 года - до ДД.ММ.ГГГГ. За это время ООО «Мастер» не успело достроить здание и ФИО1 его приобрела у ООО «Мастер» по Договору № купли-продажи объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ в срок, когда действие договора аренды ещё не закончилось.

Достроить здание ФИО1 не успела, на сегодняшний день здание построено на 95%. ФИО1 обратилась с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края о продлении договора аренды, но письмом от ДД.ММ.ГГГГ № г. ФИО1 сообщили об отказе в продлении договора аренды.

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином;

В судебном заседании представитель ответчика комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО2 не оспаривала тот факт, что спорный земельный участок на момент рассмотрения дела в суде находится в фактическом пользовании ФИО1, ФИО1, вносит арендную плату, задолженности не имеет.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1); собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2); владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3).

В силу п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Согласно подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов. Вводя льготный (без торгов) порядок получения в аренду публичного земельного участка для собственников не завершенных строительством объектов, законодатель адресует его добросовестным лицам, не использовавшим прежде право на продление договора и не имевшего правопредшественников, такое право реализовавших.

Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в абз. 2 п. 14 постановления Пленума от 24 марта 2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из положений п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что по смыслу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (утратившего силу) при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Учитывая, что объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ФИО1, возведен на спорном земельном участке до истечения срока действия договора аренды, соответственно, истец продолжает пользоваться земельным участком, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект незавершенного строительства, арендодатель - ответчик по настоящему делу до истечения срока действия договора аренды земельного участка каких-либо требований о его расторжении ФИО1 не направлял, арендатор - истец по делу ФИО1 также не направляла требований о расторжении договора, суд приходит к выводу, что вышеуказанный договор аренды по истечении его срока действия возобновлен сторонами в силу прямого указания закона (ст. 621 ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок.

В указанном случае, изначально договор аренды для завершения строительства заключался без проведения торгов.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ).

Из содержания статьи 239.1 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6, подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11, пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В данном случае собственник спорного земельного участка (лицо уполномоченное на распоряжение участком) не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 за 2023 год).

Как видно из материалов дела, уполномоченный орган местного самоуправления не имеет намерения обращаться за изъятием земельного участка, продолжает принимать исполнение договора аренды со стороны арендатора.

Таким образом, учитывая, что договор аренды, срок действия, которого истек, продолжает исполняться сторонами, ни одна из сторон не заявила о намерении его прекратить, предоставление земельного участка до изъятия объекта незавершённого строительства публичным собственником может иметь место только собственнику расположенного на земельном участке объекта незавершённого строительства после окончания его строительства и без проведения торгов, суд полагает, что в указанном случае, фактически договор аренды продлен на неопределенный срок и продолжает действовать, соответственно у арендодателя отсутствует обязанность предоставить указанный земельный участок по новому договору аренды на новый срок.

При таких обстоятельствах иск не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Хабаровского муниципального района, комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района о возложении обязанности предоставить в аренду земельный участок без проведения торгов оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С.Хальчицкий

Мотивированное решение изготовлено 03 ноября 2023 года.