Решение по делу № 2-982/2025 от 30.04.2025 - о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта, штрафа, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов.

Дело № 2-982/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Баташевой М.В.,

при помощнике ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлениюФИО2 к АО «СЗ «СМУ-1» о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта, штрафа, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском, сославшись на то, что 17.08.2023г. между ФИО2 и АО «СЗ «СМУ № 1» был заключен договор участия в долевом строительстве №. Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.№ № ФИО2 является правообладателем и участником долевого строительства объекта долевого строительства -1-комнатной квартиры № на 9 этаже площадью 39,7 кв.м.

Стоимость квартиры согласно п.3.1 договора № № участия в долевом строительстве от 17.08.2023г. составляет 3 811 200 рублей. Согласно п. 2.2. договора общая площадь продаваемой застройщиком <адрес> составила 39,7 кв.м.., а согласно п.3.2 данного договора стоимость одного квадратного метра составляет 96 000 рублей. Цена договора является фиксированной и изменению не подлежит. Оплата ФИО2 АО «СЗ «СМУ № 1» за <адрес> общей площадью 39,7 кв.м. произведена полностью.

Объектом долевого строительства является жилое помещение - <адрес>, расположенное на 9 этаже этажного дома, имеет общую площадь 39,7 кв. м, в том числе жилую - 17,21 кв. м., вспомогательные помещения 21,2 кв.м.

В соответствии с условиями п.3.3. Договора предусмотрено допустимое изменение проектной общей площади объекта долевого строительства —5% от фактической площади. Однако, данное расхождение касается исключительно предоставления с отклонением площади квартиры в ходе строительства, но никоим образом не предусматривает отказ либо обязательство участника долевого строительства от денежной компенсации за разницу в площади в сторону ее уменьшения или увеличения. Данное обстоятельство, а именно включение в договор условия об отказе либо получении денежной компенсации в случае уменьшения или увеличения фактической площади, было предметом рассмотрения многочисленных судебных разбирательств, где в итоговых судебных решениях было оговорено, что отсутствие данного условия в договоре дает право застройщикам трактовать условия договора ДДУ в свою пользу - в случае увеличения площади требовать доплату за увеличение площади, а в случае уменьшения - отказывать в выплате за компенсацию разницы в площади.

Общеизвестным стал и тот факт, что в случае отклонения площади в сторону увеличения в пользу дольщика ответчиком взыскивается денежная компенсация за разницу в площадях.

Фактическая площадь объекта долевого строительства уточняется после получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Условия по настоящему договору ФИО2 исполнила полностью, оплатив стоимость квартиры в размере 3 811 200 руб. Цена Договора определена как произведение цены единицы обшей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади объекта долевого строительства.

По результатам обмера БТИ, произведенного по заказу застройщика Кадастровым инженером ИП ФИО3, площадь квартиры составляет 39 кв.м., что на 0.70 кв. м меньше площади, предусмотренной Договором.

08.11.2023г. ФИО2 ответчику была направлена письменная претензия с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства, составляющие разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 67 200 рублей (0,70 кв.м, х 96000 рублей).

Ответчик 25.11.2024г. письмом за исх.№ от 25.11.2024г. отказал в удовлетворении претензионных требований, сославшись на то, что показатели находятся в рамках оговоренного допуска и перерасчет суммы договора не производится.

В это же время ФИО5, представителем ФИО2 по доверенности, был заказан проект квартиры в ООО МЭП «Энергоаэра», где согласно обмерному плану (стр2) общая площадь квартиры составила 38.78 кв.м. что в целом еще меньше, т.е. на 0,22 кв.м, меньше, чем представлена в техпаспорте застройщика.

Таким образом, уменьшение метража квартиры составило 0,92 кв.м., и соответственно, разница между стоимостью квартиры по договору и окончательной стоимостью квартиры составляет 88 320 дублей. [цена единицы общей площади жилого помещения- 96000 рублей]. В силу изложенного, ФИО2 06.12.2024г. (вх.№) была предъявлена ответчику повторная претензия с приложением проекта квартиры в ООО МЭП «Энергоаэра» с просьбой возвратить необоснованно удерживаемую ответчиком сумму в размере 88 320 рублей либо осуществить ремонтные работы с произведением взаимозачета за ремонтные работы посредством заключения дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Кроме того, в устном порядке представителем ответчика было сообщено, что если истцом в срочном порядке не будет подписан акт приема-передачи квартиры, то он будет подписан ответчиком в одностороннем порядке и прислан по почте. Таким образом, представителем ФИО2 был подписан 06.12.2014г. акт приема-передачи квартиры, где в замечаниях было отражено следующее: « На момент подписания настоящего акта с п.2 актам.5 акта я не согласна, поскольку расчет произведен за общую площадь квартиры 39,7 кв.м., а площадь квартиры предоставлена меньшей площади. Прошу компенсировать разницу в метраже согласно предъявленной мною претензии. Подтеки на стенах рядом с дверью; квартиры в коридоре необходимо устранить».

Однако, ответчик до сегодняшнего дня ничего так и не ответил на повторную претензию и так ничего не сделал и всего, изложенного истцом в акте приема-передачи от 06.12.24г. Постоянные обращения представителя истца к прорабам застройщика об устранении подтеков и приложения фотографий подтеков к претензии до настоящего времени не дали никаких результатов.

В соответствии с п. 1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 N214-03 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора участия в долевом строительстве и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании части 9 статьи 4 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, прошу суд взыскать с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы имущественных требований, на основании правил п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", для взыскания штрафа, подлежащего взысканию с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителей.

Таким образом с ответчика подлежит к взысканию штраф в размере 44 160 руб., что составляет сумму - 50% от суммы, составляющей разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 88320 рублей (Восемьдесят восемь тысяч триста двадцать рублей).

Также считает, что истцу нанесен моральный вред действиями ответчика, в связи с чем считаю необходимым взыскать с ответчика сумму компенсации морального вреда в пользу истца в размере 50000 руб.

В силу пп. 3 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения.

В соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно пункту 3 ст.395 ГК РФ проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Неисполнение судебного акта предоставляет взыскателю возможность использовать меры судебной защиты по правилам, предусмотренным нормами материального права, в частности, путем предъявления самостоятельного требования. Эта возможность в данном случае реализована посредством предъявления настоящего иска о взыскании процентов, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ.

Согласно п.48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Расчет процентов, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе его исполнения судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

На основании изложенного просит суд:

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «СМУ-1» в пользу ФИО2 сумму, составляющую разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 88 320 рублей, штраф в размере 44 160 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, проценты в порядке 395ГК РФ на сумму основного долга в размере 88 320 рублей со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу по день фактического исполнения обязательства, обязать ответчика устранить подтеки на стенах рядом с квартирой №, изложенных истцом в замечаниях в акте приема-передачи квартиры от 06.12.24г.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования уточнила, в окончательной редакции просила суд:

Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «СМУ-1» в пользу ФИО2 сумму, составляющую разницу в стоимости объекта долевого строительства, в размере 88 320 рублей, штраф в размере 4 416 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50000 рублей, проценты в порядке 395ГК РФ на сумму основного долга в размере 88 320 рублей со дня вступления в силу решения суда по настоящему делу по день фактического исполнения обязательства, почтовые расходы в сумме 294 рубля.

Истец ФИО2в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, направила своего представителя. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, поддержала уточненные требования в полном объеме, просила удовлетворить.

Представитель ответчика АО «СЗ «СМУ-1» ФИО6, действующая на основании доверенности, против удовлетворения иска возражала, просила отказать, одержала доводы письменных возражений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 17.08.2023г. между ФИО2 и АО «СЗ «СМУ № 1» был заключен договор участия в долевом строительстве № №

Объектом долевого строительства является жилое помещение - <адрес>, расположенное на 9 этаже этажного дома, общей площадью 39,7 кв. м, в том числе жилой - 17,21 кв. м., вспомогательные помещения 21,2 кв.м.

Стоимость квартиры согласно п.3.1 договора № № участия в долевом строительстве от 17.08.2023г. составляет 3 811 200 рублей.

Согласно п. 2.2. договора общая площадь продаваемой застройщиком <адрес> составила 39,7 кв.м., а согласно п.3.2 данного договора стоимость одного квадратного метра составляет 96 000 рублей.

Оплата ФИО2 АО «СЗ «СМУ № 1» за <адрес> общей площадью 39,7 кв.м. произведена полностью.

Указанная площадь квартиры на момент передачи участнику долевого строительства составляла 37,7 кв.м., с учетом холодных помещений и применением коэффициента – 39,0 кв.м. на основании технического паспорта, кадастрового инженера ИП ФИО3

Согласно выписке ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. № № ФИО2 является правообладателем и участником долевого строительства объекта долевого строительства -1-комнатной квартиры № № на 9 этаже площадью 37,7 кв.м.

Согласно заключению ООО МЭП «Энергоаэра», представленному истцом, на момент передачи квартиры истцу, общая площадь с учетом холодных помещений и применением коэффициента составляла 38,78 кв.м.

Таким образом, разница между площадью квартиры по договору долевого участия (39,7 кв.м.) и площадью квартиры, переданной по акту 06.12.2024г. по замерам кадастрового инженера ИП ФИО3 (39 кв.м.) составила 0,70 кв.м.

Разница между площадью квартиры по договору долевого участия (39,7 кв.м.) и площадью квартиры, переданной по акту 06.12.2024г. по замерам ООО МЭП «Энергоаэра» (38,78 кв.м.) составила 0,92 кв.м..

Истец, ссылаясь на заключение ООО МЭП «Энергоаэра», просит взыскать разницу стоимости объекта в денежном выражении, производя расчет из размера стоимости одного квадратного метра по условиям договора что составляет 88320 рублей, поскольку в добровольном порядке ответчик на основании претензии указанной выплаты в счет уменьшения стоимости объекта долевого участия не произвел.

Разрешая спор, суд исходит из отсутствия доказательств факта нарушения ответчиком условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве в части отступления от параметров объекта долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 г., передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В соответствии с п.3.3. договора следует, что стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность изменения размеров фактической общей площади объекта с холодными помещениями относительно проектной площади Объекта с холодными помещениями и претензий друг к другу не имеют.

Размер допустимого изменения фактической общей площади Объекта с холодными помещениями от проектной площади Объекта с холодными помещениями по настоящему договору составляет не более пяти процентов в большую или меньшую сторону.

Анализируя содержание указанного условия договора, суд приходит к выводу, что стороны допускали, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть изменена при строительстве по сравнению с проектной площадью, а также установили отсутствие взаимных обязательств относительно возврата либо доплаты денежных средств при условии наступления таких последствий, как расхождение проектной и фактической площади.

Таким образом, разница между проектной и фактической площадью объекта долевого строительства при указанных обстоятельствах составляет менее 5%, оговоренных сторонами, и не свидетельствует об ухудшении его качества, недостатках объекта. Возможное изменение площади как в сторону увеличения, так и уменьшения оговорено сторонами при заключении договора и допустимо в соответствии с пунктами 3.3 договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая изложенное, оснований полагать о нарушений прав участника долевого строительства не имеется, требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта долевого участия в строительстве в размере 88320 рублей удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом не установлено нарушений прав истца, объект передан в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, оснований для взыскания штрафа и компенсации морального вреда в порядке ст.ст.13,15 ФЗ «О защите прав потребителей» не имеется, как и отсутствуют основания для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ст.395 ГК РФ либо неустойки в порядке ст.22 ФЗ «О защите прав потребителей».

В соответствии с требованиями ст.98 ГПК РФ, отсутствуют основания и для возмещения понесенных стороной истца, учитывая, что требования оставлены без удовлетворения в полном объеме, почтовых расходов в сумме 294 рубля.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к АО «СЗ «СМУ-1» о взыскании денежных средств в счет уменьшения стоимости объекта, штрафа, компенсации морального вреда, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов – оставить без удовлетворения в полном объеме.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07 мая 2025 года