Решение по делу № 2-1334/2025 от 29.04.2025

Дело № 2-1334/2025

УИД №22RS0067-01-2025-002211-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

Председательствующего Астаниной Т.В.,

при секретаре Юркиной И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» к К. о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» обратилось в суд с иском к К. и просило суд взыскать денежные средства в сумме 184 611 рублей, в счет платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, денежные средства в сумме 28 454,71 руб. в счет неустойки за просрочку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, неустойку за просрочку за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения денежного обязательства, платы за увеличенную площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 392 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., почтовые расходы по направлению претензии в размере 42 руб.

В обоснование исковых требований указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «КОНТИНЕНТЮГ» и К. был заключен договор №/П1/Л1 участия в долевом строительстве. Предметом указанного договора является квартира по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, общая площадь которой отражена в п. 3.1 договора, равна 38,83 кв.м. Пунктом 4.1 договора установлено, что цена договора составляет 4 050 000 рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры устанавливается в размере 104 300,00 рублей. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования <адрес> выдано разрешение № на введение в эксплуатацию объекта долевого строительства по договору №/П1/Л1. На основании п. 4.5. договора участия в долевом строительстве №/П1/Л1, застройщиком в адрес участника долевого строительства К. направлено уведомление о вводе объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с уклонением участника долевого строительства от принятия квартиры, передача объекта долевого строительства произведена посредством составления одно стороннего акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, который был направлен Дольщику ДД.ММ.ГГГГ (трек-№). В соответствии с пунктами 9, 10 указанного одностороннего акта приема- передачи, участник долевого строительства извещен о том, что определенная на основании данных обмера, произведенного ООО «Бюро технической инвентаризации №», фактическая площадь <адрес> составляет 40,70 кв. м., что превышает проектную площадь указанной квартиры (38,83 кв. м.) на 1,87 кв. м., следовательно, на основании п. 4.5 Договора №/П1/Л1, у него имеется непогашенная задолженность перед ООО СЗ «КОНТИНЕНТЮГ» в размере 184 611 рублей. Поскольку по данным официального сайта АО Почта России, ДД.ММ.ГГГГ почтовому отправлению с трек-номером 80105594099037 присвоен статус «Возврат отправителю из-за истечения срока хранения», с ДД.ММ.ГГГГ началась просрочка оплаты цены договора участником долевого строительства, которая продолжается по настоящее время.

В судебное заседание представитель истца не явился. Просил о рассмотрении иска в свое отсутствие.

Ответчик К. в судебное заседание не явилась. О времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (телефонограмма от ДД.ММ.ГГГГ).

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что между ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «КОНТИНЕНТЮГ» и К. был заключен договор №/П1/Л1 участия в долевом строительстве.

Предметом указанного договора является квартира по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, общая площадь которой отраженная в п. 3.1 договора, равна 38,83 кв.м.

Пунктом 4.1 договора установлено, что цена договора составляет 4 050 000 рублей, стоимость одного квадратного метра квартиры устанавливается в размере 104 300 рублей.

Согласно п.4.5 договора, общая площадь квартиры, определенная п. 3.1 настоящего Договора, является расчетной и указана согласно проекту. После окончания строительства и ввода Дома в эксплуатацию общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с экспликацией с учетом балконов и лоджий, выданной на основании данных фактического обмера Филиалом ГУПКК «Крайтехинвентаризация» по г. Краснодару либо ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Краснодарскому краю. При отклонениях технических данных квартиры, в том числе площади, по сравнению с проектными данными в пределах допуска до 0,1 кв. м, условия настоящего Договора в части суммы оплаты долевого участия в строительстве дома не изменяются и пересмотру не подлежат. Указанные отклонения технических данных квартиры Стороны рассматривают как нормально допустимые, с учетом проведения работ по установке межкомнатных перегородок и применения определенных отделочных материалов при проведении работ, и не связанные с нарушением качества работ, определенного договором, требованиями технических регламентов, проектной документацией и градостроительными регламентами. В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону увеличения «Участник долевого строительства» обязан оплатить разницу в площади превышающей 0,1 кв.м, между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра установленной в п.4.1 настоящего договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от «Застройщика» о готовности объекта долевого строительства к передаче. В случае расхождения площади квартиры на величину более 0,1 кв. м в сторону уменьшения Застройщик обязан возвратить «Участнику долевого строительствам разницу в площади превышающей 0,1 кв.м, между инвестируемой площадью квартиры и фактической исходя из стоимости квадратного метра установленной в п. 4.1 настоящего договора, в течении 10 дней с момента подписания акта приема-передачи квартиры,

С приведенными положениями договора ответчик согласился, выразив свое намерение приобрести объект долевого строительства именно на согласованных сторонами условиях своей подписью в договоре и последующим исполнением возложенных на него обязательств по оплате объекта долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из положений ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, в редакции, действовавшей на момент заключения сторонами договора, следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать, в том числе, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Согласно ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (часть 1).

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке (часть 3).

В части 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (пункт 1). Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2).

Исходя из пункта 1 ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ определено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать проектную декларацию, в том числе с внесенными в нее изменениями.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрено, что изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

По смыслу приведенных норм права, участнику долевого строительства должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

В соответствии с актом приема-передачи от 01.03.2024 ООО СЗ «КОНТИНЕНТЮГ» К. передана <адрес> по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, общей площадью 38,70 кв. м.

В соответствии с пунктами 9, 10 указанного одностороннего акта приема- передачи, Участник долевого строительства извещен о том, что определенная на основании данных обмера, произведенного ООО «Бюро технической инвентаризации №», фактическая площадь <адрес> составляет 40,70 кв. м., что превышает проектную площадь указанной квартиры (38,83 кв. м.) на 1,87 кв. м., следовательно, на основании п. 4.5 Договора №/П1/Л1, у него имеется непогашенная задолженность перед ООО СЗ «КОНТИНЕНТЮГ» в размере 184 611 рублей.

Как следует из выписки из лицевого счета жилого помещения, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>, частного жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного ООО «УК «Вита», К. принадлежит спорная квартира на основании одностороннего акта приема-передачи квартиры, выданного ДД.ММ.ГГГГ, договора участия в долевом строительстве №/П1/Л1, общая площадь жилого помещения составляет 38,7 кв.м., количеством комнат 1 с суммарной жилой площадью 16,9 кв.м.

Площадь спорной квартиры, согласно выписке из ЕГРН составляет 38,7 кв.м.

Совместный акт приема-передачи спорной квартиры сторонами не составлялся.

В п. 3.1 договора указано, что общая расчетная площадь квартиры с понижающим коэффициентом составляет 38,83 кв. м., общая площадь без учета балконов и лоджий 37,12 кв.м., жилая площадь 15,89 кв.м.

В соответствии с ст.14 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются, в том числе, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п. 7 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п. 1 ст. 8 ФЗ).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (п. 2 ст. 8 ФЗ).

К таким основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (пп. 9 п. 4 ст. 8 ФЗ).

Применительно к ч. 4 ст. 1, ч. 2 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" сведения о площади квартиры, составленные кадастровым инженером и отраженные в государственном кадастром учете объектов недвижимости, являются достоверными и допустимыми доказательствами площади построенного объекта, в том числе для целей определения взаиморасчетов сторон договора долевого участия.

Исходя из условий договора и площади построенной квартиры, ответчик обязан произвести доплату стоимости построенной квартиры, составляющую разницу между строительной (фактической) и проектной площадью квартиры.

Таким образом, с учетом изменение площади квартиры более 0,1 кв.м. (1,87 кв.м.), произошедшей после завершения строительства объекта, истец вправе требовать от К. доплаты без заключения дополнительного соглашения, поскольку договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено данное условие.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с К. в пользу ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» подлежит взысканию задолженность по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №

в размере 184 611 рублей, в счет платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором п. 34 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности штрафных санкций последствиям нарушения обязательства, ответчик в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность, а суд - обсудить данный вопрос в судебном заседании и указать мотивы, по которым он пришел к выводу об удовлетворении указанного заявления, на что указано в пункте 9 Обзора практики рассмотрения судами дел по спорам о защите прав потребителей, связанным с реализацией товаров и услуг, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 октября 2018 г.

Ответчиком ходатайство о снижении размера неустойки заявлено не было, доказательств, подтверждающих ее несоразмерность последствиям нарушения обязательств, так же представлено не было.

В этой связи, суд соглашается с расчетом неустойки, представленной стороной истца в тексте искового заявления и приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца в счет неустойки за просрочку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес> сумме 28454,71 руб., неустойки за просрочку за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от суммы задолженности 184 611 рублей за каждый день просрочки,

На основании ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает пропорционально удовлетворенной части исковых требований возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В ч. 1 ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Факт несения истцом расходов на оплату юридических услуг в рамках настоящего дела в размере 20000 руб. подтвержден соглашением об оказании юридической помощи от ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание сложность дела, позиции сторон при его рассмотрении, объем оказанной представителем юридической помощи, исходя из принципа разумности и справедливости, с учетом удовлетворения требований истца, суд приходит к выводу, что расходы истца на представителя следует признать разумными в размере 7 000 рублей.

Так же с К. с пользу ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» подлежат взысканию почтовые расходы по направлению претензии в размере 42 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 7392 руб.

руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» к К. о взыскании денежных средств, удовлетворить.

Взыскать с К., ДД.ММ.ГГГГ г.р. (паспорт № №) в пользу ООО Специализированный Застройщик «КОНТИНЕНТЮГ» (ИНН №) задолженность по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № в размере 184 611 рублей в счет платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес>; неустойку за просрочку платы за увеличенную на площадь квартиры по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ Краснодар, <адрес> за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 28454,71 руб., неустойку за просрочку за период с ДД.ММ.ГГГГ до дня фактического исполнения обязательства, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от суммы задолженности 184 611 рублей за каждый день просрочки, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7392 руб., расходы по оплате услуг представителя 7 000 руб., почтовые расходы в размере 42 руб.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Барнаула.

Судья Т.В. Астанина

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ