Решение по делу № 2-2601/2025 от 29.04.2025

78RS0011-01-2024-002928-65

Дело №2-2601/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Санкт-Петербург 14 апреля 2025 года

Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Воробьевой И.А.

при секретаре Семеновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Страйт Эстейт» о защите прав потребителя, взыскании денежных средств по предварительным договорам купли-продажи,

установил:

Истец обратился в суд с иском к ответчику, просит взыскать с ответчика сумму оплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимости №12 от 19.03.2021 в размере 8 008 664 рубля, неустойку в размере 8 008 664 рубля, компенсацию морального вреда в размере 300 000 рублей, штраф в размере 8 008 664 рубля; сумму предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимости №А24 от 19.03.2021 в размере 3 798 517 рублей, неустойку в размере 3 798 517 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф в размере 3 798 517 рублей; сумму предварительной оплаты по предварительному договору купли-продажи недвижимости №Б24 от 19.03.2021 в размере 3 833 896,50 рублей, неустойку в размере 3 833 896,50 рублей, компенсацию морального вреда в размере 200 000 рублей, штраф в размере 3 833 896,50 рублей.

В обоснование иска указано, что 19.03.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №12, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества помещения №12, общей проектной площадью 51,71 кв.м., расположенного на втором этаже здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А. Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 7 687 800 рублей. Фактически истцом по договору ответчику оплачена сумма в размере 8 008 664 рубля с учетом комиссий по переводу денежных средств и иные издержки продавца. Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность продавца по введению в гражданский оборот путем получения права собственности на каждое помещение и раздела на самостоятельные объекты недвижимости существующего права собственности на объект. Заключить основной договор купли-продажи помещения и передать его покупателю продавец обязался в течение 60 рабочих дней с момента раздела объекта на самостоятельные помещения и получения кадастрового паспорта на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания определен ДД.ММ.ГГГГ. Срок раздела на самостоятельные помещения – 2 квартал 2022 года. Строительство объекта не завершено, обязательства по договору ответчик не исполнил. ДД.ММ.ГГГГ истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. Ответчик требование истца не исполнил.

19.03.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №А24, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества помещения №, общей проектной площадью 20,55 кв.м., расположенного на 3 этаже здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 3 699 000 рублей. Фактически истцом по договору ответчику оплачена сумма в размере 3 798 517 рублей с учетом комиссий по переводу денежных средств и иные издержки продавца. Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность продавца по введению в гражданский оборот путем получения права собственности на каждое помещение и раздела на самостоятельные объекты недвижимости существующего права собственности на объект. Заключить основной договор купли-продажи помещения и передать его покупателю продавец обязался в течение 60 рабочих дней с момента раздела объекта на самостоятельные помещения и получения кадастрового паспорта на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания определен 01.09.2021. Срок раздела на самостоятельные помещения – 2 квартал 2022 года. Строительство объекта не завершено, обязательства по договору ответчик не исполнил. 22.02.2024 истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. Ответчик требование истца не исполнил.

19.03.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №Б24, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества помещения №24/2, общей проектной площадью 20,55 кв.м., расположенного на 3 этаже здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А. Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 3 699 000 рублей. Фактически истцом по договору ответчику оплачена сумма в размере 3 833 896,50 рублей с учетом комиссий по переводу денежных средств и иные издержки продавца. Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность продавца по введению в гражданский оборот путем получения права собственности на каждое помещение и раздела на самостоятельные объекты недвижимости существующего права собственности на объект. Заключить основной договор купли-продажи помещения и передать его покупателю продавец обязался в течение 60 рабочих дней с момента раздела объекта на самостоятельные помещения и получения кадастрового паспорта на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания определен 01.09.2021. Срок раздела на самостоятельные помещения – 2 квартал 2022 года. Строительство объекта не завершено, обязательства по договору ответчик не исполнил. 22.02.2024 истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда. Ответчик требование истца не исполнил.

На основании изложенного истец обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.309, ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.3). В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п.5). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6).

Как следует из материалов дела 19.03.2021 между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №12, по условиям которого стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества помещения №12, общей проектной площадью 51,71 кв.м., расположенного на втором этаже здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>А (л.д.40-44, 112-116).

Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 7 687 800 рублей.

Пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность продавца по введению в гражданский оборот путем получения права собственности на каждое помещение и раздела на самостоятельные объекты недвижимости существующего права собственности на объект. Заключить основной договор купли-продажи помещения и передать его покупателю продавец обязался в течение 60 рабочих дней с момента раздела объекта на самостоятельные помещения и получения кадастрового паспорта на помещение. Срок окончания ремонтных работ здания определен 01.09.2021. Срок раздела на самостоятельные помещения – 2 квартал 2022 года.

22.02.2024 истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда (том 1, л.д. 79-80).

В материалы дела представлена расписка от 20.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 678 596 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 45).

В материалы дела представлена расписка от 15.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 648 727 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 46).

В материалы дела представлена расписка от 14.07.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 400 000 рублей на расчетный счет ФИО4 (том 1, л.д. 47).

В материалы дела представлена расписка от 16.07.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 191 361,50 рубль на расчетный счет ФИО4 (том 1, л.д. 48).

В материалы дела представлена расписка от 29.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 342 855 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 49).

В материалы дела представлена расписка от 29.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 241 137,50 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 50).

В материалы дела представлена расписка от 28.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 186 649 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 51).

В материалы дела представлена расписка от 25.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 355 720 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 52).

В материалы дела представлена расписка от 08.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 394 604 рубля на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 53).

В материалы дела представлена расписка от 03.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 399 410 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 54).

В материалы дела представлена расписка от 31.05.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 647 258 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 55).

В материалы дела представлена расписка от 25.05.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 589 161 рубль на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 56).

В материалы дела представлена расписка от 18.05.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 190 728 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 57).

В материалы дела представлена расписка от 15.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 199 341 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 58).

В материалы дела представлена расписка от 15.05.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 173 304 рубля на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 59).

В материалы дела представлена расписка от 26.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 204 441 рубль на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 60).

В материалы дела представлена расписка от 13.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 379 709 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 61).

В материалы дела представлена расписка от 09.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 388 509 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 62).

В материалы дела представлена расписка от 08.04.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору №12 в размере 397 154 рубля на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 63).

Вышеуказанные расписки подписаны ФИО5 на основании доверенности от 09.02.2021 (том 1, л.д. 118).

Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 3 699 000 рублей.

22.02.2024 истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда (том 1, л.д.77-78).

Истцом в материалы дела представлена расписка от 01.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору А24 в размере 98 186,50 рублей на расчетный счет ООО «ТПК Геометрия» (том 1, л.д. 34).

В материалы дела представлена расписка от 31.08.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору А24 в размере 902 522 рубля на расчетный счет ООО «ТПК Геометрия» (том 1, л.д. 36).

В материалы дела представлена расписка от 16.07.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору А24 в размере 308 638,50 рублей на расчетный счет ФИО4 (том 1, л.д. 37).

В материалы дела представлена расписка от 18.08.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору А24 в размере 400 000 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 38).

В материалы дела представлена расписка от 25.06.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору А24 в размере 186 649 рублей на расчетный счет ООО «Мэлто Групп» (том 1, л.д. 39).

Вышеуказанные расписки подписаны ФИО5 на основании доверенности от 09.02.2021 (том 1, л.д. 118).

Согласно п.2.1 договора стоимость помещения составила 3 699 000 рублей.

22.02.2024 истцом ответчику направлено требование о возврате уплаченных по договору денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда (том 1, л.д. 75-76).

Истцом в материалы дела представлена расписка от 07.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 489 400 рублей на расчетный счет ООО «Идальго» (том 1, л.д. 22).

В материалы дела представлена расписка от 08.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 225 083 рубля на расчетный счет ФИО5 (том 1, л.д. 23).

В материалы дела представлена расписка от 07.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 1 062,50 рубля на расчетный счет ФИО5 (том 1, л.д. 24).

В материалы дела представлена расписка от 01.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 851 813,50 рублей на расчетный счет ООО «ТПК Геометрия» (том 1, л.д. 25).

В материалы дела представлена расписка от 06.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 293 100 рублей на расчетный счет ООО «Идальго» (том 1, л.д. 26).

В материалы дела представлена расписка от 03.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 251 402 рубля на расчетный счет ООО «Идальго» (том 1, л.д. 27).

В материалы дела представлена расписка от 01.09.2021 ООО «Страйт Эстэйт» о получении от истца денежных средств по договору Б24 в размере 722 036 рублей на расчетный счет ООО «Идальго» (том 1, л.д. 28).

Вышеуказанные расписки подписаны ФИО5 на основании доверенности от 09.02.2021 и решения единственного учредителя от 08.02.2021 об одобрении крупной сделки (том 1, л.д. 118-119).

Из представленной в материалы дела выписки ООО «Страйт Эстейт» за период с 01.01.2021 по 31.12.2021 следует, что ответчиком производились платежи в счет оплаты коммунальных услуг и услуг аренды, прочие расходы (том 1, л.д. 135-153).

В отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что никаких предварительных договоров с истцом не заключал. Как указал отетчик, бывший прораб ФИО5, действовавший на основании доверенности №2 от 09.02.2021, подделав решение единственного учредителя общества и завладев печатями организации, в своих целях заключал договоры с гражданами на продажу недвижимости и получал предоплату, денежные средства в кассу ООО «СтрайтЭстейт» не передавал, присваивал себе. По данному факту возбуждено уголовное дело (том 1, л.д. 162-163,194).

В рамках производства по уголовному делу проведено исследование, согласно заключению эксперта ГУ МВД России по Краснодарскому краю №286 от 12.06.2024 изображение подписи от имени гр. ФИО6 копии решения №5 единственного участника ООО «Страйт Эстейт» от 08.02.2021 выполнено не гр. ФИО6, а другим лицом, при условии, что оригинал исследуемой подписи выполнены без применения технических приемов и средств; изображение подписи от имени гр. ФИО6 копии доверенности №2 от 09.01.2021 ООО «Страйт Эстейт» в лице ФИО6 на имя ФИО5 выполнено не гр. ФИО6, а другим лицом, при условии, что оригинал исследуемой подписи выполнены без применения технических приемов и средств (том 1, л.д. 166-191,213-229).

В соответствии п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Заключенные предварительные договоры не являются разовыми сделками, ответчик являлся застройщиком, привлекая денежные средства граждан для осуществления строительства объектов.

Из нотариально заверенного протокола осмотра доказательств – интернет-сайта ответчика ООО «Страйт-Эстейт» следует, что ответчик предлагал приобрести помещения в закрытом элитном апартаментном комплексе (том 1, л.д. 102-111).

Суд критически относится к доводам ответчика о том, что предварительные договоры с истцом не заключались, спорная ситуация возникла по вине бывшего работника ФИО5, использовавшего подложные документы в своих личных целях, поскольку вышеуказанные договоры ответчиком не оспорены, недействительными не признаны, виновность ФИО5 судом не установлена. Суд также учитывает, что ответчик как работодатель, в силу ст.1068 ГК РФ, отвечает за действия своих работников.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таком положении суд взыскивает с ответчика в пользу истца сумму, внесенную по договору №12 от 19 марта 2021 года в размере 8 008 664 рубля, по договору №А24 от 19 марта 2021 года 3 798 517 рублей, по договору №Б24 от 19.03.2021 3 833 896,50 рублей, а всего – 15 641 077,50 рублей.

Вместе с тем, суд полагает, что (с учетом того, что заключались предварительные договоры ) правоотношения сторон не регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. В данной части суд полагает отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил :

Взыскать в пользу ФИО1 с ООО «Страйт Эстейт» сумму, внесенную по договору №12 от 19 марта 2021 года в размере 8 008 664 рубля, по договору №А24 от 19 марта 2021 года в размере 3 798 517 рублей, по договору №Б24 от 19.03.2021 3 833 896,50 рублей, а всего - 15 641 077,50 рублей.

В остальной части требований иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном порядке в течение одного месяца.

Судья