Дело № 2-2044/2025
№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июня 2025 года город Пятигорск
Пятигорский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Весниной О.В.
при секретаре судебного заседания Якимовой Е.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании в Пятигорском городском суде Ставропольского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации города Пятигорска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации
г. Пятигорска о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что на праве собственности ему принадлежит жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 713 кв.м., вид разрешенного использования под строительство индивидуального жилого дома.
Указанный участок предоставлен ему по договору аренды № Д от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Администрацию города Пятигорска с заявлением о предоставлении указанного участка в собственность, однако истец получил отказ № 41 со ссылкой на правовую неопределенность и неоднозначность судебной практики по данному вопросу. Также Администрацией указано о том, что участок расположен в особо охраняемой природной территории города-курорта Пятигорска.
Истец считает данный отказ администрации города Пятигорска незаконным и необоснованным, поскольку указанных в ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для отказа ему в предоставлении земельного участка за плату не имеется. В соответствии с ч. 2 ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление испрашиваемого земельного участка в собственность истца какие-либо права органа местного самоуправления либо общественно значимые интересы не затронет, препятствий в осуществлении ответчиком градостроительной деятельности свидетельствующих об обратном, ответчик в своем отказе не привел.
Указал также, что, согласно изменениям в Земельный кодекс РФ, вступившим в силу 01 сентября 2024 года (Федеральный закон от 04.08.2023г. № 469-ФЗ), в ст. 27 Земельного кодекса РФ внесены изменения, согласно которым (пп. 15 п. 5) ограничиваются в обороте лишь земельные участки в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов Федеральным законом № 406-ФЗ, вступившим в силу 30.12.2013 г., исключены из особо охраняемых природных территорий, в связи с чем эти земли перестали быть ограниченными в обороте (аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5). В любом случае (неоднозначность судебной практики) определяющим в данном случае является изменение действующего земельного законодательства в части исключительного указания (поименования) ограниченных в обороте земель, а именно: положение пп. 15 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ во взаимосвязи со ст. 96 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 04.08.2023 г. № 469-ФЗ).
В силу ст. 39.20 и пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, он имеет исключительное право на приобретение земельного участка с кадастровым номером 26:33:060101:0145 в собственность без проведения торгов, так как на указанном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий ему на праве собственности.
Согласно ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Считает, что бездействием администрации города Пятигорска нарушено его исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, собственником которого он является. С учетом того, что испрашиваемый в собственность земельный участок не является ограниченным в обороте, в том числе, в соответствии с пп. 15 п. 5 ст. ст. 27 Земельного кодекса РФ (не входит в границы первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса), ранее имевшие место ограничения отменены законом, что подтверждается позицией Верховного Суда РФ, изложенной в принятых им судебных актах. Позиция прокуратуры города Пятигорска, согласно мнению Верховного Суда РФ, выраженному в определении от 22 сентября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5, является не актуальной.
Просит обязать администрацию города Пятигорска Ставропольского края в течение трех месяцев после вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 713 кв.м. по адресу: <адрес>.
Истец ФИО1, представитель ответчика администрации
г.Пятигорска, представитель третьего лица Муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска», извещенные о времени и месте разбирательства дела в соответствии со ст. 113 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали. В исковом заявлении содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца. От представителя ответчика поступило заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Пятигорского городского суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
Учитывая требования статей 167, 327 ГПК РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав письменные материалы дела, оценив представленные суду доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд приходит к следующим выводам.
Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
В силу ст. ст. 421, 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяется на основании федерального закона. В соответствии со ст. 36 Конституции Российской Федерации граждане вправе иметь в частной собственности землю. Условия и порядок пользования землей определяется на основании федерального закона.
Как установлено в судебном заседании, истцу на праве собственности принадлежит жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 713 кв.м., вид разрешенного использования под строительство индивидуального жилого дома.
ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием город-курорт Пятигорск и ФИО1 заключен договора аренды №Д выше указанного земельного участка с кадастровым номером 26:33:060101:0145, срок аренды – до ДД.ММ.ГГГГ, право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 26:33:060101:775, жилой дом, принадлежащий истцу на праве собственности. Право зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно данным государственного кадастрового учета, имеются сведения об ограничениях в правах на земельный участок № (2 зона санитарной охраны города-курорта Пятигорска (зона ограничений)), вместе с тем, указаний на ограничение в обороте земельного участка в сведениях ГКН, кроме аренды (выписка из ЕГРН), не содержится.
ФИО1 обратился в администрацию города Пятигорска с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, указав, что всякие ограничения в обороте данного земельного участков в силу закона, как входящего в границы города-курорта Пятигорска, отменены в силу ст. 4 ФЗ от 21 июля 2014 г. № 219-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об охране окружающей среды" (в действующей редакции). Согласно указанной норме, курорты исключены из состава объектов, подлежащих особой охране. Таким образом, указанный закон снял ограничения в оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером №. Аналогичная позиция содержится в определении Верховного Суда РФ от 22 сентября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5 и кассационном определении Верховного Суда РФ от 11 октября 2023 г. по делу № 19-КАД23-17-К5)..
Письмом от 17.02.2025 г. № 41 администрация города Пятигорска, сославшись на правовую неопределенность в данном вопросе, а также на наличие представления прокуратуры гор. Пятигорска от 02.08.2011г., воздержалась от принятия решения по вопросу предоставления истцу земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу абз. 2 п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В пп. 1 п.. 5 ст. 27 ЗК РФ указано, что ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 данной статьи.
В силу ч. 1, ч. 2 ст. 96 ЗК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов предназначены для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека.
Конституция Российской Федерации, гарантируя каждому право иметь имущество, включая землю, в частной собственности (статья 35, часть 2; статья 36, часть 1), вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права - они определяются федеральным законодателем в рамках его компетенции (статья 36, часть 3).
Земельным кодексом Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).
Также в пунктах 4, 5, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию (приобретение права аренды) земельного участка означает, что никто, кроме собственника расположенных на участке здания, сооружения, не имеет права на приватизацию (приобретение права аренды).
Согласно Федеральному закону от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ), вступившему в силу 30 декабря 2013 г., из состава земель особо охраняемых природных территорий исключены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, в связи с чем они перестали быть ограниченными в обороте.
Так, Федеральным законом от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в частности в пункт 2 статьи 94, содержащий перечень земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий, в который включались особо охраняемые природные территории, в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, исключены слова "в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов".
Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах". С 30 декабря 2013 г. лечебно-оздоровительные местности и курорты стали относиться соответственно к особо охраняемым территориям и объектам, имеющим свои особенности в использовании и защите.
Нормы части 3 статьи 10 Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ не определяют статус ранее созданных особо охраняемых природных территорий, а лишь указывают на сохранение границ, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу упомянутого закона, в отношении особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до 30 декабря 2013 г. и продолжающих быть таковыми после этой даты.
Согласно пункту 2 статьи 96 ЗК РФ в целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Земельные участки, расположенные в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей курортов, не являются ограниченными в обороте в соответствии со статьей 27 ЗК РФ и могут быть предоставлены в частную собственность.
В целях сохранения благоприятных санитарных и экологических условий для организации профилактики и лечения заболеваний человека на землях территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов устанавливаются округа санитарной (горно-санитарной) охраны в соответствии с законодательством. Границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов, имеющих федеральное значение, устанавливаются Правительством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 3 ст. 96 ЗК РФ земельные участки в границах санитарных зон у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов о земельных участков не изымаются и не выкупаются, за исключением случаев, если в соответствии с установленным санитарным режимом предусматривается полное изъятие этих земельных участков из оборота (первая зона санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов).
В п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, к которым относятся участки в пределах особо охраняемых природных территорий.
Согласно положений пп. 15 п. 5 ст. 27 ЗК РФ (с учетом изменений, вступивших в законную силу с 01.09.2024 г.) ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса.
Испрашиваемый земельный участок при этом относится ко второй зоне округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса, что подтверждается надлежащими письменными доказательствами, имеющимися в материалах гражданского дела.
В соответствии с частями 1, 3 статьи 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей и является обязательной при государственной регистрации перехода таких прав.
В соответствии с пунктом 7 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданину или юридическому лицу в собственность осуществляется бесплатно на основании решения уполномоченного органа в случае предоставления земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон о введение в действие ЗК РФ) предусмотрено право граждан на приобретение земельного участка, находящегося в его фактическом пользовании, в собственность бесплатно, если на таком земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации либо после дня введения его в действие, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с административным регламентом предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельного участка в собственность бесплатно в случаях, установленных законодательством Российской Федерации, утвержденным постановлением администрации города Невинномысска от 25 марта 2019 года № 373 (далее - Регламент) заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно направляется в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок, испрашиваемый истцом в собственность земельный участок с кадастровым номером №, расположен во второй зоне округа санитарной охраны, предусматривающей его использование с учетом ограничений, установленных действующим законодательством.
При таких обстоятельствах, ссылка администрации в отказе в предоставлении истцу земельного участка в части того, что вместе с сохранением границ особо охраняемых природных территорий и их охранных зон, созданных до дня вступления в силу Федерального закона от 28 декабря 2013 г. N 406-ФЗ, сохраняются ограничения оборота в отношении лечебно-оздоровительных местностей и курортов и их охранных зон, противоречат части 3 статьи 10 указанного федерального закона.
Следовательно, отказ ответчика в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в связи с его нахождением в границах территории, отнесенной к курортам, нельзя признать основанным на законе.
Таким образом, довод ответчика об ограничении в обороте спорного земельного участка является несостоятельным, в связи с чем требование истца о возложении обязанности на администрацию города в течении трех месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО1 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадь 713 кв.м., вид разрешенного использования: под строительство индивидуального жилого дома, адрес: <адрес>, подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации <адрес> о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка – удовлетворить.
Обязать администрацию города Пятигорска Ставропольского края (юридический адрес: <данные изъяты>) в течение трех месяцев с момента вступления судебного акта в законную силу заключить с ФИО1, <данные изъяты>, договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 713 кв.м., вид разрешенного использования: под строительство индивидуального жилого дома, адрес: <адрес>, определив его цену в соответствии с действующим муниципальным нормативным правовым актом.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Пятигорский городской суд.
Мотивированное решение суда изготовлено 11.06.2025 года
Судья О.В. Веснина