Дело № 3а-55/2025
70OS0000-01-2025-000187-91
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
15 декабря 2025 года Томский областной суд в составе
председательствующего судьи Школяр Л.Г.
при секретаре Плохих С.А.
с участием
представителя административного истца ФИО1,
представителя административного ответчика
областного государственного бюджетного учреждения
«Томский областной центр инвентаризации и кадастра» ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске административное дело №3а-55/2025 по административному иску ФИО3 к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
установил:
Н.А.ВБ. обратилась в Томский областной суд с административным иском к областному государственному бюджетному учреждению «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» (сокращенное наименование– ОГБУ «ТОЦИК») о признании незаконным решения №ОРС-70/2025/000104 от 22 апреля 2025г. об отказе в установлении в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/.; об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке №2661 от 7 апреля 2025г. (870671,76рублей).
В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником нежилого здания, возведенного на вышеназванном земельном участке, и обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении этого земельного участка в собственность; согласно проекту договора купли– продажи земельного участка цена предмета договора определена исходя из кадастровой стоимости, которая является завышенной; оспариваемым решением ОГБУ «ТОЦИК» незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.
Определением судьи от 28 мая 2025г. к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Департамент по управлению государственной собственностью Томской области, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Томской области, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска, департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска; определением от24ноября 2025г. к участию в административном деле в качестве заинтересованного лица привлечено Управление Росреестра по Томской области.
В судебном заседании представитель административного истца согласился с заключением судебной экспертизы относительно недостатков представленного административным истцом отчета об оценке, просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном заключением судебной экспертизы; представитель ОГБУ «ТОЦИК» поддержал возражения относительно административного иска, согласно которым основания принятого решения подробно изложены в оспариваемом решении №ОРС-70/2025/000104 (т.1 л.д.108-113).
Административный истец и представители иных участников судебного разбирательства, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание неявились.
Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области представлены возражения относительно административного иска, в которых указано на отсутствие оснований для предъявления подобных требований к данному органу, мнение по существу спора не приведено (л.д.166-167).
На основании части4 статьи247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее– Кодекс административного судопроизводства) суд рассмотрел административное дело в отсутствие надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения дела представителей заинтересованных лиц.
Заслушав объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.
Согласно части 1.1 статьи 247 Кодекса административного суд административное (введенной Федеральным законом от 24 июля 2023г. №349-ФЗ) исковое заявление об оспаривании решений бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы22 Кодекса (статьи218– 228) с учетом особенностей, установленных главой25 этого Кодекса.
Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с частью 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства если иное не предусмотрено данным Кодексом, при рассмотрении административного дела об оспаривании такого решения суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление (пункт 1);
соблюдены ли сроки обращения в суд (пункт 2);
соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:
полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);
порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;
основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами (подпункты «а» - «в» пункта 3);
соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения (пункт 4).
Исходя из положений пункта1 части2 статьи227 Кодекса административного судопроизводства суд удовлетворяет заявленные требования, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права, свободы и законные интересы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
С 1 июля 2022 г. в Томской области в отношении актуальной кадастровой стоимости объектов недвижимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости.
Так, частью2 статьи6 Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ «Овнесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент вынесения настоящего решения) до 1января 2026г. устанавливается переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона от 3июля 2016г. №237-ФЗ, в течение которого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (пункт1); с даты, указанной в решении, в субъекте Российской Федерации применяются положения статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости, и не применяются положения статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ (подпункты«а» и «б» пункта3).
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2021) при ответе на вопрос2, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ до окончания переходного периода, осуществляется в соответствии со статьей22 Федерального закона от3июля 2016г. №237-ФЗ; если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ.
Таким образом, после 1 января 2026г. или с даты, указанной в вышеназванном решении, оспорено может быть только соответствующее решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ.
Постановлением Администрации Томской области от 24 марта 2022г. №102а на территории Томской области установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости 1 июля 2022 г. (пункт1); данное постановление вступило в силу через 10 дней после дня его официального опубликования (пункт3).
Постановление опубликовано на официальном интернет-портале «Электронная Администрация Томской области» http://www.tomsk.gov.ru 25 марта 2022 г.
В соответствии с распоряжением Администрации Томской области от 21 июня 2017г. №365-ра и подпунктом5.1 пункта2.3 устава ОГБУ «ТОЦИК» данное бюджетное учреждение на территории Томской области уполномочено рассматривать заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости и принимать решения по ним (л.д.129).
В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ, введенной в действие с 11 августа 2020г. пунктом19 статьи5 Федерального закона от 31 июля 2020г. №269-ФЗ, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (часть1).
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства (часть15 статьи22.1 Федерального закона №237-ФЗ).
Как следует из статьи39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и абзацавосьмого пункта6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», оспорить кадастровую стоимость земельного участка вправе лица, имеющее исключительное право выкупа земельного участка (в частности, собственник объекта недвижимости, расположенного на этом участке), если выкупная цена исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Согласно части7 статьи22.1 Федерального закона от 3 июля 2016г. №237-ФЗ заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Из материалов административного дела следует, что административный истец является собственником здания с кадастровым номером /__/ (л.д.135-136), расположенного на земельном участке с кадастровым номером /__/ по адресу: /__/.
Распоряжением Департамента градостроительного развития Томской области от25ноября 2024г. №675 Н.А.ВВ. предварительно согласовано предоставление данного земельного участка (л.д.82-83).
Департаментом управления муниципальной собственностью, выступающим от имени администрации Города Томска, подготовлен проект договора купли-продажи (л.д.84-85). Выкупная цена согласно пункту3.2 договора определена исходя из кадастровой стоимости земельного участка (70% кадастровой стоимости).
Кадастровая стоимость земельного участка установлена актом ОГБУ «ТОЦИК» от22января 2025г. №АОКС-70/2025/000013 в размере 5033382,32 рублей (л.д.170-171).
9 апреля 2025г. административный истец обратилась в ОГБУ «ТОЦИК» с заявлением об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости 870671,76рублей, определенной по состоянию на 25 марта 2025г. (л.д.66), приложив к заявлению отчет об оценке №2661 от 7 апреля 2025г., составленный обществом с ограниченной ответственностью «КОНТИНЕНТ-СП» (л.д.9-65).
Решением ОГБУ «ТОЦИК» от 22 апреля 2025г. №ОРС-70/2025/000104 (л.д.67-71) отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером /__/ в размере его рыночной стоимости.
Таким образом, административный иск предъявлен надлежащим административным истцом- лицом, имеющим исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, и реализующим данное право в своих взаимоотношениях с органами публичной власти, в установленный законом срок (26 мая 2025г.); оспариваемое решение принято уполномоченным органом.
В соответствии с частью 11 статьи22.1 Федерального закона №237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять решение как об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, так и об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.
Согласно части 13 той же статьи форма решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к ее заполнению, а также требования к формату такого решения и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (Росреестром).
Форма оспариваемого решения соответствует установленной приложением №6 к приказу Росреестра от 6 августа 2020г. №П/0287. Доводов о нарушении этой формы административное исковое заявление не содержит.
Как следует из оспариваемого решения, в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказано в связи со следующими недостатками представленного отчета об оценке, выразившихся в нарушении Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки, утверждаемых Министерством экономического развития Российской Федерации.
Оценщиком использованы 15 объектов-аналогов (земельных участков), из которых лишь 4 предназначены для коммерческой застройки; максимальное удельное значение предложения о продаже в размере 3000рублей/кв.м не соответствует ситуации на рынке, что свидетельствует об искажении, ограничении и занижении анализа рынка, а также о нарушении обязательных требований, установленных
статьей11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение;
пунктом10 ФСО №7, согласно которому для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости;
пунктом2 ФСО №6, согласно которому в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки;
подпунктами«б» и «в» пункта22 ФСО №7, согласно которым при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, при этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
подпунктом«в» пункта11 ФСО №7, согласно которому анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
В качестве объекта-аналога №1 использован земельный участок, расположенный на окраине города в промышленной зоне, прямые подъезды к которому отсутствуют, имеется склон, вся территория заполнена растительностью, что отрицательно влияет на рыночную стоимость, так как требуются затраты на устранение приведенных недостатков, а также свидетельствует о нарушении обязательных требований, установленных
приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, пункта2 ФСО №6, подпункта«б» пункта22 ФСО №7;
подпунктом2 пункта10 ФСО №5, согласно которому в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов и проведении анализа следует использовать наиболее сопоставимые аналоги для уменьшения количества корректировок.
Отчет не содержит сравнительный анализ местоположения объекта оценки и объектов-аналогов в части фактора близости к остановкам общественного транспорта, не применен соответствующий корректирующий коэффициент и снижение стоимости, в то время как объект оценки, в отличие от объектов-аналогов, расположен вблизи остановок, что свидетельствует о нарушении обязательных требований, установленных
приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, пункта2 ФСО №6, подпункта«б» пункта22 ФСО №7;
подпунктами3, 4 пункта9 ФСО №5, согласно которым основными этапами сравнительного подхода являются сравнительный анализ количественных и качественных характеристик (сходства и различий) аналогов и объекта оценки; внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами (при необходимости);
подпунктом «д» пункта22 ФСО №7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки; при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При обосновании корректировки на статус населенного пункта оценщиком указано, что таковая осуществляется применительно к райцентру сельскохозяйственных районов, в то время как объект находится в /__/, то есть в /__/ районе городского округа «Город Томск», и, кроме того, расположен вблизи /__/– автодороги, характеризующейся высокой интенсивностью автомобильного потока.
Таким образом, ошибочно определено местоположение объекта относительно статуса населенного пункта, что повлекло применение неверных значений корректировок и нарушение обязательных требований, установленных приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, пункта2 ФСО №6, подпунктов«б» и «д» пункта22 ФСО №7.
Значение корректировки на застроенность участка для объектов-аналогов №1 и №2 принято 9,89%, однако в расчетной таблице корректировка применена только в отношении объекта-аналога №2 и ее значение указано 8,69%, что свидетельствует о нарушении обязательных требований, установленных приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ и пункта2 ФСО №6, подпунктов3, 4 пункта9 ФСО №5, подпункта«д» пункта22 ФСО №7.
Тот факт, что площадь объекта оценки составляет /__/ кв.м, а площадь объектов-аналогов от /__/ до /__/ кв.м, влечет применение значительных корректировок, значение которых составляет от 39,23% до 68,92%; между тем резко отличающиеся по площади объекты не могут рассматриваться как объекты-аналоги, что свидетельствует о нарушении обязательных требований, установленных
приведенными выше положениями статьи11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, пункта2 ФСО №6, подпунктом2 пункта10 ФСО №5, подпунктом«б» пункта22 ФСО №7;
подпунктом4 пункта5 ФСО №5, согласно которому при рассмотрении возможности и целесообразности применения сравнительного подхода оценщику необходимо учитывать объем и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности, степень сопоставимости аналогов с объектом оценки; при этом значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов;
подпунктом2 пункта9 ФСО №5, согласно которому основными этапами сравнительного подхода являются выбор наиболее сопоставимых аналогов и расчет единиц сравнения для каждого из них.
Согласно заключению судебной экспертизы №1067/7-4-25 от 6 ноября 2025г., составленному ФБУ «Томская ЛСЭ Минюста России», отчет №2661 составлен с нарушениями обязательных требований, указанными в оспариваемом решении административного ответчика:
оценщиком проведен недостаточный анализ рынка продажи земельных участков коммерческого назначения с выборкой участков большей частью производственного назначения, что искажает данные анализа рынка;
не применены корректировки на расположение относительно остановок общественного транспорта и расположение на красной линии улиц;
необоснованно принят статус населенного пункта для объекта оценки «Райцентр сельскохозяйственных районов», поскольку объект находится в /__/, которая относится к /__/ району г.Томска; корректировка на расположение относительно автомагистрали (/__/) применена к объектам-аналогам №1 и №3, в то время как согласно справочнику под редакцией Л. коэффициенты, характеризующие влияние расположения земельного участка относительно автомагистралей на его стоимость, относятся в большей степени к земельным участкам под индустриальную застройку или под коммерческую застройку с кодом вида разрешенного использования7.2 (автомобильный транспорт– размещение зданий и сооружений автомобильного транспорта);
для объекта-аналога №3 (/__/) некорректно принят статус населенного пункта «Населенный пункт в ближайшей окрестности от города Томска», поскольку поселок расположен не в окрестности, а в восточной части г.Томска и относится к /__/ району города, следовательно, статус населенного пункта для объекта-аналога №3– «Областной центр»;
поправка на фактор «Застроенность участка» применена к объекту-аналогу №2– в примечании к таблице корректировок указано, что расчистка участка от деревьев (кустарников) и планировка не учтена данной корректировкой и должна учитываться дополнительно; в отношении объекта-аналога №2 поправка на застроенность земельного участка составляет 9,89%, однако применена в размере 8,69%;
площадь объекта оценки значительно уступает площади объектов-аналогов, что требует применения значительных корректировок в диапазоне от 39,23% до 68,92%.
Таким образом, из заключения судебной экспертизы следует, что основания, по которым заявителю отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указаны в решении ОГБУ «ТОЦИК» от 22 апреля 2025г. №ОРС-70/2025/000104 верно и повлекли определение оценщиком недостоверной рыночной стоимости земельного участка.
Оценив данное заключение по правилам статьи84 Кодекса административного судопроизводства– в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оснований для критического отношения к выводам эксперта нет: порядок проведения судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечают требованиям статей79, 82 Кодекса административного судопроизводства; заключение подготовлено лицом, отвечающим требованиям Федерального закона от 31 мая 2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и имеющим продолжительный стаж работы по экспертной специальности землеустроительная экспертиза с 2016 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (л.д.151).
Выводы являются последовательными и мотивированными, согласуются с материалами дела. В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, приведены мотивы суждений о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении.
Таким образом, заключение эксперта № 1067/7-4-25 принимается судом как надлежащее доказательство.
Заключение эксперта заблаговременно направлено сторонам (л.д.88); выводы эксперта в ходе судебного разбирательства сторонами не оспорены.
В связи с изложенным требование о признании оспариваемого решения бюджетного учреждения незаконным не подлежит удовлетворению.
Разрешая требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, суд исходит из следующего.
Согласно части15 статьи22.1 Федерального закона 3 июля 2016г. №237-ФЗ такое требование может быть заявлено одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.
В силу пункта3 части1 статьи248 Кодекса административного судопроизводства основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).
Несмотря на то, что требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения, оно подлежит рассмотрению по существу в соответствии с нормами процессуального законодательства, при этом согласно части3 статьи249 Кодекса административного судопроизводства в резолютивной части решения суда должно содержаться также указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости.
Таким образом, требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обосновано заявлено при предъявлении административного иска одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения. В связи с признанием такого решения законным суд не вправе отказать в удовлетворении заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, поскольку иное противоречит гарантиям судебной защиты права истца на установление в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости для целей, предусмотренных законодательством.
Данная правовая позиция изложена в кассационном определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от29 марта 2023г. №82-КАД23-1-К7.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка на дату оценки (25 марта 2025г.) составляет 1794000рублей.
Заключение эксперта не вызывает сомнений по основаниям, приведенным выше.
При определении рыночной стоимости земельного участка в заключении экспертом подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.
Рыночная стоимость объекта оценки определена экспертом методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, при этом из имеющихся предложений экспертом подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектом оценки, обоснованно проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценообразующих факторов с объектом оценки (т.2 л.д.45-46).
В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного и доходного подходов.
В связи с изложенным требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной (1794000рублей) по состоянию на 25 марта 2025г. подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью1 статьи109 Кодекса административного судопроизводства денежная сумма, подлежащая выплате экспертам, внесена административным истцом на счет Томского областного суда, открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством. Вопрос о распределении этой суммы разрешен судом в отдельном определении.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административный иск ФИО3 в части требования о признании незаконным решения областного государственного бюджетного учреждения «Томский областной центр инвентаризации и кадастра» №ОРС-70/2025/000104 от22апреля 2025г. об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости оставить без удовлетворения;
административный иск ФИО3 в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить частично:
установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером /__/, расположенного по адресу: /__/, площадью /__/ кв.м. +/- /__/ кв.м. в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 марта 2025г., в размере 1794000 (один миллион семьсот девяносто четыре тысячи) рублей;
датой обращения с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости считать 9 апреля 2025г.;
на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Томский областной суд.
Председательствующий