Дело № 2-459/2023

УИД: 23RS0020-01-2022-003764-72

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 марта 2023 года г. Кореновск

Кореновский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Обуховой Я.В.,

при секретаре судебного заседания Журба А.А.,

с участием представителей истца по доверенности ФИО1,

ФИО2,

представителя ответчика по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «Прогресс» к ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельной доли,

УСТАНОВИЛ:

Представитель истца АО «Прогресс» по доверенности ФИО1 обратилась с иском в суд к ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельной доли.

Требования мотивированы тем, что ответчик на основании договора купли-продажи от 18.12.2020 произвел продажу принадлежащей ему земельной доли сельскохозяйственного назначения размером № в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, местоположение: <адрес> <адрес>, продаваемая земельная доля, находится в аренде у АО «Прогресс» согласно договора аренды от 01.07.2002 № № земельных долей при множественности лиц на стороне Арендодателей.

В настоящий момент земельная доля, ранее принадлежавшая ответчику, принадлежат на праве собственности ФИО6 на праве общей долевой собственности. Истец считает данную сделку недействительной по следующим основаниям. В пункте 8 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя стороны согласовали, что Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права продления договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Таким образом, ответчик не исполнил обязанность по обеспечению преимущественного права АО «Прогресс» на покупку принадлежащей ему доли.

Истец считает, что его права нарушены, так как был намерен воспользоваться преимущественным правом на покупку доли с целью сохранения посевных площадей, обрабатываемых АО «Прогресс», в связи с чем, просит суд перевести на АО «Прогресс» права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 18.12.2020 вышеуказанной земельной доли.

В судебном заседании представители истца АО «Прогресс» по доверенности ФИО1 и ФИО2 заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился, будучи уведомлен своевременно и надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал.

Представитель третьего лица по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. В письменных возражениях указано, что истцом избран неверный способ защиты права, поскольку право преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ, не действует в отношении продажи земельных долей из земельных участков сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон от 24.07.2022 № 101-ФЗ, являясь специальным законом, имеющим приоритет ад общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, при этом правовые основания дляч применения правил, установленных в п. 3 ст. 250 ГК РФ при указанных обстоятельствах отсутствуют.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, представитель администрации Бураковского сельского поселения Кореновского района в судебное заседание не явился, о месте и времени уведомлен надлежащим образом.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено в суде и подтверждено материалами дела, между собственниками земельных долей и АО «Прогресс» заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя от 01.07.2002 № 3, зарегистрированный 23.08.2002 № № филиалом Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Кореновскому району.

Согласно п. 8 договора аренды Арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации Арендатором преимущественного права продления договора аренды или права выкупа земельных долей при прочих равных условиях перед другими лицами.

Согласно материалам дела, собственник земельной доли сельскохозяйственного назначения размером № в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью № кв.м с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>, ФИО5 произвел отчуждение земельной доли ФИО6, что подтверждается договором купли-продажи земельной доли, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю ДД.ММ.ГГГГ № №

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

В силу п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. При выделе земельного участка у участника долевой собственности по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п. 2 ст. 11.5 ЗК РФ).

Таким образом, выдел соответствующей доли в праве собственности на земельный участок в натуре ведет к образованию новых (самостоятельных) объектов недвижимости, в отношении которых в силу действующего законодательства не предусмотрено сохранение преимущественного права покупки.

При этом следует учитывать, что на основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ) указанным нормативно-правовым актом регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

При этом оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности (п. 4 ст. 1).

Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ устанавливает преимущественное право покупки для участников долевой собственности.

Положения п. 2 ст. 250 ГК РФ обязывают продавца уведомить иных участников долевой собственности о намерении продать долю, при этом в качестве последствия нарушения права преимущественной покупки доли, п. 3 ст. 250 ГК РФ устанавливает возможность потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на лицо, чье преимущественное право нарушено.

В свою очередь положениями ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ установлен запрет на отчуждение земельной доли лицу, не являющемуся участником долевой собственности, без выдела земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из п. 3 ч. 3 ст. 1, ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ, преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже предусмотрено только в отношении субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, а также муниципального образования, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

При этом нормы Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ устанавливают специальное правовое регулирование в регулируемой этим законом сфере по сравнению с общими нормами ГК РФ и имеют над ними приоритет.

Положения п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ также не устанавливают какого-либо преимущественного права покупки земельной доли кем-либо из участников долевой собственности либо непосредственно использующим земельный участок лицом.

Согласно п. 2 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ продавец освобождается от обязанности уведомления других участников долевой собственности о намерении продать земельную долю кому-либо из иных участников долевой собственности.

Соответственно, в Федеральном законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ отсутствует механизм соблюдения права преимущественной покупки и механизм защиты этого права, а имеющееся правовое регулирование делает невозможным применение к правоотношениям сторон аналогичных механизмов, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (не лишая заинтересованных лиц права требовать признания соответствующей сделки недействительной).

Так, положениями п. 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок, что согласуется с требованиями п. 1 ст. 621 ГК РФ, также предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Однако действующее в настоящее время правовое регулирование не предусматривает преимущественного права арендатора на приобретение в собственность доли в арендуемом имуществе.

Равным образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность установления в договоре преимущественного права покупки доли для лица, не являющегося участником долевой собственности. Напротив, действующее законодательство связывает наличие преимущественного права покупки доли именно с участием в долевой собственности, ввиду чего ссылки на положения ст. 421 ГК РФ при прямом противоречии законодательно установленному регулированию спорных правоотношений (ст. 422 ГК РФ), являются несостоятельными.

Учитывая изложенное, суд считает, что требования АО «Прогресс» к ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельной доли удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований представителя истца АО «Прогресс» по доверенности ФИО1 к ФИО5 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельной доли - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Кореновский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 31 марта 2023 года.

Судья

Кореновского районного суда Я.В. Обухова