Дело №2-279/2023
54RS0005-01-2022-004960-93
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
630088, <...>
17 января 2023 года город Новосибирск
Кировский районный суд города Новосибирска в лице судьи Новикова И.С.,
при секретере судебного заседания ФИО1,
с участием представителя истца ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО3 к Мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к мэрии г.Новосибирска о признании права собственности на индивидуальный жилой <адрес>.
В обоснование заявленного требования истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ истец по договору купли-продажи купила жилой дом, площадью 38,2 кв.м, и долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> Дом был оформлен у продавца в собственность, но по факту не достроен и состоял из двух строений, второе строение было оформлено по техническому паспорту как гараж. Истец завершила строительство дома, объединив существующие строения в одно. После завершения строительства общая площадь дома составила 171,6 кв.м. Жилой дом стоит на земельном участке с кадастровым номером 54:35:053520:18, на этом же земельном участке расположен жилой дом моих соседей — ФИО4 и ФИО5, участок находится в собственности истца и соседей, между ними заключено соглашение о порядке владения и пользования земельным участком. Реконструкция дома истца проведена в границах имеющихся строений, в границах ее земельного участка, без нарушения строительных, пожарных, санитарных и иных норм. Реконструкция проводилась без получения разрешения, поскольку истцу на тот момент в администрации района разъяснили, что оформление производится в упрощенном порядке, в соответствии с амнистией, по декларации.
Согласно заключению ООО «Проект Согласование» конструкции жилого дома находятся в работоспособном состоянии и отвечают санитарно-эпидемиологическим требованиям, действующим на территории РФ, аварийных конструкций, угрожающих жизни и здоровью людей не обнаружено. Согласно заключению кадастрового инженера земельный участок расположен в территориальной зоне Ж6, где в основных видах есть индивидуальные жилые дома. Жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в пределах фактических и кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером №, соответствует требованиям пожарной безопасности, градостроительным, строительным, экологическим, санитарно-эпидемиологический нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Все заключения выполнены и выданы в соответствии с требованиями действующего законодательства, лицами, обладающими специальными познаниями, имеющими опыт работы по специальности, их выводы достаточно аргументированы. Требование о сносе жилого дома органом местного самоуправления заявлено не было. Стоимость жилого дома по оценке ООО «РФН» составляет 1 750 000 руб.
Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом – заказным письмом с уведомлением, которое возвращено в суд за истечением срока хранения ввиду неявки адресата за его получением, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку представителя ФИО2, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.
Представитель истца в судебном заседании требования поддержала в полном объеме, пояснила, что старому дому сейчас присвоен адрес, адрес так и указывается строительный «стр». Мэрия сформировала земельный участок с нарушением отступов, истец при реконструкции дома отступов не нарушала. Также ранее в судебных заседаниях представитель истца поясняла, что истец объединила старый дом и гараж, сделала надстройку второго этажа, то есть фактически реконструкция дома выполнена в пятне застройки. Общая площадь дома увеличилась за счет второго этажа, соседи дали свое согласие.
Представитель ответчика – мэрии г.Новосибирска в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.
Третьи лица ФИО4 и ФИО5 (привлечены к участию в деле, учитывая смежную границу землевладения), в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом – заказными письмами с уведомлением, которые возвращены в суд за истечением срока хранения ввиду неявки адресатов за их получением, ФИО4 также был извещен по телефону лично, о причинах неявки не сообщили, представили согласие на с отклонениями параметров дома истца.
Суд, выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные в дело доказательства, приходит к следующим выводам.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 приобрела у <данные изъяты> жилой индивидуальный жилой дом общей площадью 38,2 кв.м. со служебными строениями, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, и ? долю в праве собственности на земельный участок площадью 622 кв.м., предоставленный из категории земель – земли населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома (л.д.13-14). Право собственности на указанный индивидуальный жилой дом и земельный участок зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, о чем имеется отметка на указанном договоре купли-продажи.
Соответственно уже при покупке дома предусматривалось наличие земельного участка для эксплуатации дома.
Из выписки из ЕГРН на земельный участок общей площадью 622 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: установлен относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>., следует, что указанный земельный участок принадлежит на праве долевой собственности ФИО4 (1/4 доля), ФИО5 (1/4 доля) и ФИО3 (1/2 доля) (л.д.9-12). Также выписка содержит сведения о том, что в пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №.
Между ФИО3 и ФИО4, ФИО5 заключено соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком, согласно которому ФИО4 и ФИО5 пользуются частью участка 18/чзу площадью 345 кв.м., ФИО3 пользуется частью земельного участка: 18/чзу2 площадью 277 кв.м. (л.д. 63).
Из выписки из ЕГРН на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>., общей площадью 38,2 кв.м., следует, что собственником указанного жилого дома является ФИО3 (л.д.7-8).
Согласно техническому паспорту на жилой дом по адресу: <адрес>., выполненному Новосибирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» общая площадь жилого помещения составляла 38,2 кв.м., жилой дом состоял из двух этажей (л.д.16-20).
Согласно техническому плану здания по адресу: <адрес>., составленному кадастровым инженером <данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ, здание обладает следующими характеристиками: назначение объекта недвижимости – жилое, объект индивидуального жилищного строительства, материал наружных стен здания – смешанный, год завершения строительства – 2006, площадь объекта недвижимости – 171,6 кв.м., количество этажей – 2. В заключении указано, что сведения о местоположении границ, площади, материале наружных стен здания с кадастровым номером № изменены в связи с его реконструкцией (л.д.21-28).
Также, проведя анализ старых данных об объекте недвижимости от 2007 года и новых от 2022 года, видно, что новый объект недвижимости возведен в пределах расположения старого объекта недвижимости.
ДД.ММ.ГГГГ администрацией Кировского района г.Новосибирска ФИО3 был дан ответ на ее обращение о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного жилого дома. В ответе указывалось, что заявление истца не соответствует утвержденной приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19.09.2018 №591/пр форме. А также то, что жилой дом создан без разрешения на строительство (реконструкцию) в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, действующей до вступления в силу Федерального закона от 03.08.2018 № 340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В связи с этим согласно ст. 222 ГК РФ он является самовольной постройкой. Дополнительно сообщалось о том, что реконструкция жилого дома выполнена с нарушением Правил землепользования и застройки г.Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов г.Новосибирска от 24.06.2009 №1288, а именно: согласно п. 2.2 ст. 42 минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец приямков - 1 м). По факту жилой дом построен на расстоянии менее нормативного 3 м от границы земельного участка со стороны проезда (л.д.65).
Возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил (пункт 3 "Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления N 10/22).
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
Согласно п. 18 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022) иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов принята указанная выше редакция пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому принадлежит земельный участок, а не за лицом, осуществившим строительство.
Как указано выше, истец приобрела индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>
Договор купли-продажи был учтен, фактически имеет место быть легализация, то есть признание законности размещения жилого дома на земельном участке «мерою 171,6 кв.м.».
Из выводов заключения ООО «Проект-Согласование» № по обследованию технического состояния жилого дома следует: «Строительные конструкции жилого дома, жилого пристроя и холодного пристроя, расположенные по адресу: <адрес>, находятся в работоспособном состоянии. Аварийных конструкций, угрожающих жизни и здоровью людей, на момент обследования не обнаружено. Строительные конструкции жилого дома не представляют опасности для жизни и здоровья людей, права и охраняемые законом интересы третьих лиц не нарушены. Строительные конструкции жилого <адрес> соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, действующим на территории Российской Федерации, обеспечивающим безопасные для жизни и здоровья людей условия постоянного проживания. Жилой дом соответствует требованиям СНиП 31-02-2001 Актуализированная редакция, СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», СНиП 2.07.01-89*, Актуализированная редакция, СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми домами постройками на соседних участках соответствуют п.4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка соответствует требованиям - «Решения СОВЕТА ДЕПУТАТОВ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА от 24 июня 2009 г. N 1288 «О правилах землепользования и застройки города Новосибирска». (л.д.30-42).
Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» № от ДД.ММ.ГГГГ размещение жилого дома на земельном участке с кадастровым номером: № по адресу: <адрес> стр. соответствует требованиям СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий». Раздел VIII Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию и содержанию зданий и помещений п. 124, абзац 1. (л.д.43-44).
Согласно отчету ООО «Русский фонд недвижимости» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость индивидуального жилого дома площадью 171,6 кв.м., расположенного по адресу: : <адрес> <адрес> по состоянию на дату оценки – ДД.ММ.ГГГГ составила 1 750 000 руб. (л.д.45-58).
Из заключения кадастрового инженера <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что площадь застройки земельного участка – 37%, отступ индивидуальных жилых домов от границ земельного участка – минимальный 0,17 м, из чего сделан вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером №, с местоположением: <адрес>., а так же размещенные на нем объекты капитального строительства, удовлетворяют основным градостроительным требованиям и регламентам использования территории. Сохранение объектов капитального строительства не нарушает права и охраняемые законом интересы других и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.59).
В экспертном заключении ООО «Сибирский Региональный Центр Охрана» № от ДД.ММ.ГГГГ сделан вывод: жилой двухэтажный <адрес> в <адрес> соответствует СП 42.13330.2014 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений.», 123 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и действующим нормам в части требований пожарной безопасности (л.д.60-61).
Собственниками двух ? долей земельного участка с кадастровым номером № ФИО4 и ФИО5 представлены согласия, в которых они не возражают и дают свое согласие ФИО3 в части отклонения от параметров, а именно части увеличения площади застройки с 30% на 37% земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.85-86).
Собственниками соседних домов № – <данные изъяты>., № – <данные изъяты>., № – <данные изъяты> № – <данные изъяты> <данные изъяты> № – <данные изъяты>., <данные изъяты>., <данные изъяты>. даны аналогичные согласия (л.д.87-89, 117-122).
Собственником соседнего от истца <адрес> – <данные изъяты>. дано согласие, в котором она не возражает в части отклонения параметров, а именно в части увеличения площади застройки с 30% до 37% земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>., а также уменьшения отступа до 1,42 м. ФИО3 со стороны земельного участка <данные изъяты> по адресу: расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, имеющего кадастровый номер № (л.д.84).
Право собственности на указанные дома подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.90-108, 123-125).
Учитывая перечисленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу, что индивидуальный жилой дом общей жилой площадью 171,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозы жизни и здоровью граждан не создает, из чего следует, что истцом доказано наличие одновременно всех условий, необходимых для признания права собственности на самовольную постройку, названных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что возведенная истцом самовольная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозы жизни и здоровью граждан не создает и единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать за ФИО3 право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 171,6 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>., на земельном участке с кадастровым №.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для внесения сведений в ЕГРН о праве собственности за ФИО3 на объект недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.
В окончательной форме решение изготовлено 03 февраля 2023 года.
Судья (подпись) И.С. Новикова
Подлинник решения хранится в гражданском деле №2-279/2023 Кировского районного суда г.Новосибирска (УИД: 54RS0005-01-2022-004960-93).
По состоянию на 03.02.2023 решение не вступило в законную силу.