УИД 21RS0№-48
Дело № 2-1209/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 июня 2025 г. г. Чебоксары
Калининский районный суд г. Чебоксары под председательством судьи Захаровой О.С., при секретаре судебного заседания Львовой Н.В., с участием истца ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО1, представителя администрации г. Чебоксары ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО12 З.Н., ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, к администрации г. Чебоксары о возложении обязанности заключить договор купли-продажи жилого помещения по рыночной стоимости,
установил:
ФИО4 через своего представителя ФИО5, ФИО2, действуя в интересах несовершеннолетней дочери ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, обратились в суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства (л.д. 36),к администрации <адрес> о возложении обязанности заключить в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу договор купли-продажи муниципального жилого помещения – жилой комнаты площадью 17,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, по рыночной стоимости 747000 руб. Исковые требования мотивированы тем, что истец ФИО4 и ее внучка ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются собственниками по 1/2 доле в праве общей долевой собственности двух комнат общей жилой площадью 22,10 кв.м в трехкомнатной квартире по вышеуказанному адресу. Третья комната площадью 17,0 кв.м находится в муниципальной собственности, в которой никто не проживает более 20 лет, закрыта на замок. Указанное жилое помещение является коммунальной квартирой.С намерением выкупить спорную комнату за стоимость в указанном размере ФИО4 неоднократно обращалась в администрацию города, как сособственнику, обладающему первоочередным правом выкупа. 25 июля 2024 г. истец обратился к ответчику с предложением заключить договор на условиях цены объекта в сумме 747000 руб., установленной справкой ООО «Чебоксарская экспертно-сервисная компания» об определении рыночной стоимости комнаты от 26 июля 2023 г. Письмом от 14 августа 2024 г. истцу сообщено о возможности продажи комнаты, но ввиду отсутствия порядка реализации муниципального жилищного фонда администрация г. Чебоксары предложила установить значимые обстоятельства для заключения договора купли-продажи в судебном порядке. Поскольку сторонам не удалось урегулировать спор в досудебном порядке, истцы были вынуждены обратиться в суд с настоящими требованиями.
В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, уведомлена о месте и времени рассмотрения дела в установленные законом сроки.
Законный представитель несовершеннолетней ФИО1 – А.Ю.ВБ. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, вновь приведя их суду.
Представитель администрации г. Чебоксары ФИО3 в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, просила отказать в их удовлетворении, подробно изложив правовое обоснование в письменных отзывах на иск, указав, что у истцов отсутствует право требовать заключить с администрацией договор купли-продажи спорного объекта, поскольку они не относятся к категории граждан по ч. 3 ст. 59 ЖК РФ. Кроме этого, федеральный законодатель в отношении отчуждения помещений муниципального жилищного фонда ввел ограничения, выражающиеся в невозможности продажи или отчуждения иным способом (помимо приватизации жилищного фонда) указанных помещений. Предоставленное федеральным законодателем органам местного самоуправления полномочие от имени муниципального образования самостоятельно распоряжаться муниципальным имуществом, в том числе отчуждать его и совершать иные сделки, не является произвольным.
Представители третьих лиц МБУ «Управление жилфондом г. Чебоксары» и ООО «УК «Олимп» в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
В соответствии со ст. ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) судом разрешен вопрос о рассмотрении дела в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему выводу.
Статьей 2 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) установлено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище.
В соответствии со ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях (часть 1). При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 2). При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления (часть 3). При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 - 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом (часть 4).
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.Чебоксары, действующей с одной стороны, и ФИО4, ФИО1 в лице законного представителя ФИО6, с другой, заключен договор передачи №, согласно которому администрация г. Чебоксары на основании Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в РФ» бесплатно передала, а последние получили безвозмездно в общую собственность в равных долях занимаемые ими изолированные жилые комнаты площадью 13,90 кв.м, 8,20 кв.м, общей площадью 22,10 кв.м, находящиеся в квартире из трех комнат жилой площадью 39,10 кв.м, площадью <адрес>,40кв.м, и общей площадью 58,40 кв.м, расположенные в <адрес> (л.д. 65).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости и перехода прав квартира общей площадью 58,40 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>, состоит из трех жилых комнат площадью 13,90 кв.м, 8,20 кв.м и 17,0 кв.м (спорное жилое помещение). Долевыми собственниками двух комнат площадью 13,90 кв.м и 8,20кв.м по 1/2 доле являются ФИО4 и несовершеннолетняя ФИО12ФИО7 комната в коммунальной квартире площадью 17,0 кв.м находится в муниципальной собственности (л.д. 104).
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в коммунальной квартире по спорному адресу числятся зарегистрированными ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ, А.Ю.ВБ. с ДД.ММ.ГГГГг. и несовершеннолетняя ФИО1 – с ДД.ММ.ГГГГ (л.д.107).
Истец ФИО4 неоднократно обращалась в администрацию г.Чебоксары с заявлениями о намерении приобрести в собственность комнату в коммунальной квартире по вышеуказанному адресу.
29 августа 2023 г. администрацией города в ответ на обращение А.З.НБ. письмом № было предложено обратиться в отдел учета и распределения жилья администрации Калининского района г. Чебоксары (л.д.69).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 вновь обратилась в администрацию с обращением о предоставлении в собственность за плату свободную комнату в коммунальной квартире, представив справку № 2120/07 от 26 июля 2023 г. об определении рыночной стоимости спорной комнаты в размере 747900 руб.
По результатам рассмотрения обращения ФИО4 по вопросу выкупа комнаты администрацией г. Чебоксары 14 августа 2024г. дан ответ за №А0732-9706 о том, что информация о намеренности выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире учтена и на основании соблюдения условий, установленных ст. 59 ЖК РФ, может быть реализована. В связи отсутствием принятого порядка реализации муниципального жилищного фонда, администрация г. Чебоксары не имеет возможности с ней заключить договор купли-продажи, в связи с чем предложено установить значимые обстоятельства для заключения договора купли-продажи в судебном порядке (л.д. 62).
В обоснование заявленных требований сторона истца ссылается на то, что в соответствии с положениями ст. 59 Жилищного кодекса РФ, ст.ст. 246, 250 Гражданского кодекса РФ она имеет преимущественное право приобретения спорного имущества.
Вместе с тем, суд приходит к выводу об отсутствии у истцов права требовать предоставления по договору купли-продажи спорной комнаты в порядке ст. 59 ЖК РФ.
Так, нормой ст. 15 ЖК РФ предусмотрено, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма (далее – норма предоставления) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Учетной нормой площади жилого помещения (далее – учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом.
Постановлением главы администрации г. Чебоксары от 15.04.2005 № 129 «Об установлении учетной нормы площади жилого помещения и нормы предоставления» (в ред. от 17.11.2015 № 3467) в соответствии со ст. 50 ЖК РФ, исходя из достигнутого уровня обеспеченности граждан жилыми помещениями, в целях принятия граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, с 1 марта 2005 г. по г. Чебоксары установлена учетная норма площади жилого помещения в размере 14,5 кв.м общей площади жилья на человека и норма предоставления по договору социального найма – 16,0 кв. м.
Из материалов дела усматривается, что в спорной квартире на регистрационном учете состоят 3 человека. Общая площадь квартиры, состоящей из 3 жилых комнат, составляет 58,40 кв. м, общая жилая площадь двух комнат – 22,10 кв.м, площадь комнаты, на которую истцы претендуют, – 17,0 кв.м.
В спорной квартире ФИО4 и несовершеннолетней АндреевойД.Ю.на праве собственности принадлежат по 1/2 доле в праве общей долевой собственности две комнаты площадью 8,2 кв.м и 13,9 кв.м, то есть по 11,05 кв.м каждой.
<адрес>ю троих зарегистрированных (проживающих) на спорной жилплощади составляет 19,46 кв.м (58,40 кв.м / 3 чел.), что превышает норму предоставления площади жилого помещения на одного члена семьи. Освободившаяся муниципальная комната в квартире имеет площадь 17,0 кв.м и превосходит норму предоставления по договору социального найма на 1 кв.м.
Кроме того, истцу ФИО4 на праве собственности принадлежат другие объекты недвижимости: жилое помещение площадью 42,2 кв.м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, <адрес>, а также жилое помещение(квартира) общей площадью 63,1 кв.м по адресу: <адрес>, ул. ФИО8, <адрес> (л.д. 100-101).
Таким образом, истцы обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи более нормы предоставления по 42,46 кв.м каждое зарегистрированное лицо в квартире (исходя из расчета: 8,2 кв.м + 13,9 кв.м + 42,2 кв.м + 63,1 кв.м = 127,4 кв.м; 127,4 кв.м / 3 человека), в связи с чем в соответствии с ч. 3 ст. 59 ЖК РФ правовых оснований для предоставления права на выкуп спорной комнаты у истцов не имеется.
Согласно ответу начальника отдела учета и распределения жилья по Калининскому району управления ЖКХ, энергетики, транспорта и связи администрации <адрес> ФИО9 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сведений о признании ФИО4 и членов ее семьи малоимущими не имеется.
Также из представленных в материалы дела документов следует, что Чебоксарским городским Собранием депутатов 15 января 2024 г. разработан проект решения «Об утверждении Положения о порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Чебоксары», предусматривающего порядок и условия продажи жилых помещений, долей в праве общей долевой собственности, находящихся в муниципальной собственности г. Чебоксары, путем аукциона.
Между тем, в связи с отрицательным заключением прокуратуры г.Чебоксары администрация г. Чебоксары 28 февраля 2024 г. отозвала вышеуказанный проект решения Чебоксарского городского Собрания депутатов. По результатам проверки проекта надзорным органом установлено, что федеральный законодатель в отношении отчуждения помещений муниципального жилищного фонда ввел ограничения, выражающиеся в невозможности продажи или отчуждения иным способом (помимо приватизации жилищного фонда) указанных помещений. При отсутствии соответствующего нормативного регулирования жилищного законодательства к компетенции органов местного самоуправления не относится установление порядка и условий продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда с помощью аукционов. Каких-либо исключений для жилых помещений, не соответствующих установленным требованиям (не являющихся благоустроенными применительно к условиям конкретного муниципального образования), площади такого жилого помещения (менее нормы предоставления), долей в праве собственности в жилых помещениях, находящихся в муниципальной собственности, не установлено. В этой связи, принятие решения об определении порядка и условий продажи жилых помещений, долей в праве общей долевой собственности, находящихся в муниципальной собственности г. Чебоксары, путем аукциона, противоречит нормам закона и не входит в компетенцию органа местного самоуправления.
Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 4 марта 2024 г. вопрос об утверждении Положения о порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда г. Чебоксары исключен из повестки дня 40-го заседания Собрания депутатов.
Довод стороны истца о том, что спорная комната является свободной, 20 лет никем не используется и отсутствует нуждаемость в ней иных лиц, не является основанием для удовлетворения исковых требований.
По общему правилу, предусмотренному ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.
По смыслу указанных норм, обязанность заключить договор купли-продажи освободившегося жилого помещения может быть возложена на администрацию г.Чебоксары только при наступлении обстоятельств, предусмотренных ч. 1, 2, 3 ст. 59 ЖК РФ. Иных случаев закон не предусматривает.
Между тем обстоятельств, предусмотренных законом, в силу которых на административный орган должна быть возложена обязанность по заключению договора купли-продажи спорной комнаты, по делу не установлено. В рассматриваемом случае истцы не относятся к категории граждан, имеющих право требовать заключать куплю-продажу на основании ч. 3 ст. 59 ЖК РФ. Доказательств того, что семья ФИО4 обеспечена общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, суду не представлено.
Поскольку истцы в установленном порядке малоимущей не признавались, они обеспечены общей площадью жилых помещений более нормы предоставления, у суда отсутствуют основания для применения положений ст. 59 ЖК РФ и, соответственно, возложения на ответчика обязанности заключить с истцами договор купли-продажи спорной комнаты в жилом помещении.
С учетом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования истцов в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО12 З.Н., ФИО2, действующего в интересах несовершеннолетней ФИО1, к администрации г. Чебоксары о возложении обязанности заключить договор купли-продажи муниципального жилого помещения – комнаты площадью 17,0 кв.м, расположенной в <адрес>, по рыночной стоимости 747000 руб., – отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Чувашской Республики путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районныйсуд г. Чебоксары в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 17 июня 2025 г.
Судья О.С. Захарова