Дело № 2-2348/2025
УИД 74RS0002-01-2025-000754-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Челябинск 22 апреля 2025 года
Центральный районный суд г. Челябинска в составе:
председательствующего судьи Л.Н. Главатских,
при секретаре И.З. Каюмовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО6 к ООО СЗ «Стратегия» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ООО СЗ «Стратегия» о защите прав потребителей, в котором просит установить общую жилую площадь квартиры в размере 38.68 кв.м, взыскать с ответчика излишне выплаченную денежную сумму в размере 193912,43 руб., расходы на оценку в размере 5000 руб., штраф, неустойку за период с 08.01.2025 по 16.04.2025 в размере 191973,31 руб. с продолжением начисления, компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., обязать внести соответствующие поправки в техническую документацию квартиры, с учетом уточнения исковых требований.
В обоснование исковых требований указано, что 29 марта 2024 года между ФИО1 и ООО СЗ «Стратегия» был заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность участника двухкомнатную квартиру, общей площадью 43,17 кв.м. Цена договора составила 4360000 руб. Стоимость одного квадратного метра равна 100 996,06 руб. 26 декабря 2024 года специалистом при осмотре квартиры установлено, что реальная площадь меньше, чем указана в договоре. 28 декабря 2024 года истцом ответчику вручена претензия с требованием соразмерного уменьшения покупной цены квартиры и возврата излишне уплаченной суммы. Претензия оставлена ответчиком без ответа.
Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика ООО СЗ «Стратегия» в судебное заседание не явились, извещены.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие истцов, представителя ответчика, извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав представителя истца, исследовав в судебном заседании письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Согласно пункту 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, №3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.
В соответствии с ч. 1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона.
Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей» предусмотрено, что условия договора, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом, относятся к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона «О защите прав потребителей» потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:
потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29 марта 2024 года между ООО СЗ «Стратегия» (застройщик) и ФИО1 (участник) был заключен договор №№ участия в долевом строительстве.
Согласно п.3.1 договора от 29 марта 2024 года, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать в собственность участнику объект долевого строительства – двухкомнатную <адрес>, общей проектной площадью 43,17 кв.м.
Общая проектная площадь квартиры для целей расчетов по договору означает площадь, включающую в себя площадь жилого помещения и площадь лоджии, взятую с пониженным коэффициентом (0,5) (п.3.1.1 договора).
Площадь квартиры, указанная в договоре, является проектной. Уточнение площади производится в соответствии с п. 3.5 договора (п.3.1.4 договора).
Согласно п. 3.5 договора участия в долевом строительстве, в случае если общая площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации окажется менее той, что указана в п.3.1 договора, а разница составит пять или более процентов застройщик обязуется осуществить возврат участнику излишне уплаченных денежных средств исходя из стоимости 1 кв.м общей площади квартиры, рассчитанной исходя из стоимости квартиры, указанной в п.4.1 договора за вычетом отклонения 5%. Излишне уплаченные средства возвращаются участнику на основании письменного заявления в течение 40 рабочих дней со дня получения застройщиком такого заявления.
В п.6.1 договора указано, что цена договора составляет – 4360000 руб. Цена договора определена как произведение цены единицы общей площади квартир и общей площади объекта долевого строительства.
Согласно акту приема-передачи ФИО1 26 декабря 2024 года передана двухкомнатная квартира общей площадью 40,6 кв.м.
Из акта по результатам проведенного визуального и инструментального осмотра объекта приемки, составленного ИП ФИО5 от 26 декабря 2024 года следует, что площадь кухни и жилой комнаты составила 17,88 кв.м, то есть в меньшем размере чем заявлено в договоре долевого участия - 19,75 кв.м.
28 декабря 2024 года ФИО1 направила ООО СЗ «Стратегия» претензию о возврате денежных средств в размере 193912,43 руб. в счет соразмерного уменьшения цены договора в связи с уменьшением общей проектной площади квартиры, которая в добровольном порядке не была удовлетворена.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Оценив представленные доказательства, суд полагает установленным факт, что общая жилая площадь переданной истцу <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 38,68 кв.м.
Поскольку истцу вместо планируемой площади передана квартира с меньшей площадью, права истца нарушены, в связи с чем, с ответчика подлежит взысканию излишне уплаченная денежная сумма в размере 193912,43 руб. Из расчета стоимости 1 кв.м равного 100996,06 руб. (4360000 руб./43,17 кв.м)умноженную на разницу в общей площади переданной квартиры в размере 1,92 кв.м (19,8 кв.м – 17,88 кв.м), то есть 1,92 кв.м х100996,06 руб.
Кроме того, на ответчика необходимо возложить обязанность по внесению соответствующих поправок в техническую документацию квартиры, расположенную по адресу: <адрес> указав общую площадь квартиры 38,68 кв.м, с направлением в Управление Росреестра по Челябинской области.
Согласно пункту 1 статьи 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве, суд считает, что ответчиком нарушены права истца на оказание качественной услуги в сфере строительства жилых помещений для личных нужд.
При определении размера компенсации морального вреда, причиненного истцу, в связи с нарушением прав потребителей, суд, с учетом фактических обстоятельств дела и индивидуальных особенностей истца, принимая во внимание характер причиненных нравственных страданий, а также требования разумности и справедливости, считает, что данный размер соответствует 1000 рублей и подлежит взысканию в пользу истца.
Разрешая требование истца о взыскании неустойки, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителей» требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (п. 1 ст. 23 названного закона).
Как следует из материалов дела с претензией о возврате излишне уплаченной денежной суммы, истец обратился к ответчику 28 декабря 2024 года. Дни просрочки с 08 января 2025 года по 22 апреля 2025 года (день вынесения решения) составят в количестве 105 дней.
Таким образом, размер неустойки за период с 08 января 2025 года по 22 апреля 2025 года (по день вынесения решения) составляет 203608,05 руб. (193912,43 руб. х1%х 105 дней).
Также с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 1% в день от взысканной суммы либо остатка непогашенной части суммы по день фактического исполнения обязательств, начиная с 23 апреля 2025 года.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Поскольку требования истца - потребителя о возврате излишне уплаченной денежной за приобретение квартиры не были исполнены в досудебном порядке, истец вправе требовать взыскание штрафа в размере 199260,24 руб. ((193912,43 +1000 +203608,05)х50%).
В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случае изменения размера исковых требований после возбуждения производства по делу при пропорциональном распределении судебных издержек следует исходить из размера требований, поддерживаемых истцом на момент принятия решения по делу.
Требование истца о взыскании расходов по оплате услуг специалиста ИП ФИО5 подлежит удовлетворению в сумме 5000 рублей.
Также, поскольку истец при подаче иска в силу закона как потребитель был освобожден от уплаты государственной пошлины, его исковые требования частично удовлетворены, исходя из положений ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пп. 1 и 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, следует взыскать с ответчика в доход бюджета г. Челябинска государственную пошлину в размере 32438,01 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 ФИО7 к ООО СЗ «Стратегия» о защите прав потребителей, удовлетворить частично.
Установить общую жилую площадь двухкомнатной <адрес> в размере 38.68 кв.м.
Взыскать с ООО СЗ «Стратегия» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 ФИО8 излишне уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве № от 29.03.2024 в размере 193912,43 руб., расходов по оплате услуг специалиста в размере 5000 руб., компенсацию морального вреда в размере 1000 руб., неустойку за период с 08.01.2025 по 22.04.2025 в размере 203608,05 руб. с продолжением начисления с 23.04.2025 в размере 1% в день от суммы 193912,43 руб. или оставшейся её части по день фактического исполнения обязательств, штраф в размере 199260,24 руб.
Возложить на ООО СЗ «Стратегия» (ИНН <***>) обязанность по внесению соответствующих поправок в техническую документацию квартиры, расположенную по адресу: <адрес>, указав общую площадь квартиры 38,68 кв.м, с направлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ООО СЗ «Стратегия» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 32438,01 руб.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Челябинский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Центральный районный суд г. Челябинска.
Председательствующий Л.Н.Главатских
Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2025 года.