Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

<адрес> ...

Советский районный суд <адрес> Республики Северная Осетия-Алания в составе:

председательствующего судьи Тотровой Е.Б.,

при секретаре ФИО7

с участием ФИО2 истца ФИО10

ФИО2 ответчика ФИО11

ФИО2 ответчика ФИО8

ФИО2 ПАО «Сбербанк» ФИО13

ФИО2 по РСО-Алания ФИО12

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третьи лица Публичное Акционерное Общество «Сбербанк», ФИО1 по <адрес>-Алания о признании договора купли-продажи земельного участка недействительной сделкой, об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка и применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 А.Б., третьи лица ПАО «Сбербанк» и ФИО2 Росресстра по РСО-Алания о признании добросовестным приобретателем, признании права собственности отсутствующим, погашении записи о государственной регистрации права

установил:

В исковом заявлении указано, что ФИО6 А.Б. по договору купли-продажи от 15.03.2023г. заключенного с ФИО5, стал собственником земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039 общей площадью 480кв.м. по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №. После регистрации договора купли-продажи в ФИО1 А.Б. никому указанный земельный участок не отчуждал.

В настоящее время ФИО6 А.Б. стало известно, что принадлежащий ему земельный участок незаконно оформлен на ФИО4 по договору купли-продажи от 28.12.2023г. на основании сделки, заключенной с ФИО5

Однако ФИО6 А.Б. земельный участок ФИО5 не возвращал.

При обращении за разъяснениями, ФИО5 пояснила, что у нее в СНО Учитель» было два земельных участка и, скорее всего, ошибочно были переданы риэлтору документы на проданный участок.

При этом ФИО6 А.Б. был передан договор купли-продажи земельного участка с ФИО9 в копии, из которого следует, что он продан ФИО9 за один миллион рублей, из которых 305 000 рублей оплачиваются из собственных средств, 695 000 рублей за счет заемных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк».

В данном договоре купли-продажи также имеется в п. 1 указание о том, что продавце земельный участок принадлежит на основании договора купли-продажи от 07.10.020г., что не соответствует действительности.

ФИО4 осуществляет строительство на земельном участке, и с целью предотвращения убытков, ФИО4 был лично предупрежден о незаконной сделке по приобретению участка, однако, ФИО4 продолжил строительство. В связи с чем в его адрес была направлена претензия, в которой было предложено в срок до 20.06.2024г. обратиться в ФИО1 с заявлением об аннулировании незаконной сделки, либо иным образом на безвозмездной основе вернуть участок ФИО6 А.Б.

На претензию ответ получен не был в срок до 23.06.2024г., после чего последовало обращение в суд с вышеуказанными требованиями.

Ответчик ФИО4 не согласился с заявленными требованиями и обратился со встречными требованиями, в которых указано, что 28.12.2023г. между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039 общей площадью 480кв.м. по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №.

По условиям договора часть стоимости объекта оплачивается покупателем за счет собственных средств, оставшаяся часть за счет кредитных средств.

В тот же день между ПАО «Сбербанк» и ФИО4 заключен кредитный договор №, целью использования которого является индивидуальное строительство объекта – жилой дом, приобретение земельного участка по адресу г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок № (п. 12 Кредитного договора).

Согласно п. 5 договора купли-продажи земельного участка до заключения настоящего договора указанный объект недвижимого имущества никому не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Свои обязательства ФИО4 выполнил в полном объеме, что подтверждается распиской и платежным поручением.

В июне 2024г. ФИО4 стало известно, что спорный земельный участок 15.03.2023г. уже был продан ФИО6 А.Б. на основании договора купли-продажи с ФИО5

Между тем, при заключении договора купли-продажи и кредитного договора ФИО4 ответчиком ФИО5 была представлена выписка из ЕГРН, из которой следовало, что собственником указанного участка была ФИО5

Сделка оформлялась при участии агентства недвижимости, сотрудники которой показывали ФИО4 спорный участок в качестве объекта покупки, составляли договор купли-продажи, проверяли наличие всех документов, необходимых для совершения сделки. Кроме того, весь пакет документов был предоставлен в ПАО «Сбербанк», где ФИО4 был предоставлен кредит на строительство жилья.

На сегодняшний день ФИО4 на спорном земельном участке построен один этаж жилого дома, что свидетельствует о добросовестности ФИО4, который не знал и не мог знать о том, что права на спорный объект ранее зарегистрирован за ФИО6 А.Б.

По этим основаниям просит признать ФИО4 добросовестным приобретателем спорного земельного участка, признать право собственности ФИО6 А.Б. на указанный земельный участок отсутствующим, погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО6 А.Б. на данный земельный участок.

Истец ФИО6 А.Б. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Обратился с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, где также указано, что понимая положение ФИО4 согласен был пойти на компромисс и оформить в собственность другой земельный участок, принадлежащий ФИО5 Однако, ему стало известно, что указанный земельный участок является предметом правопритязаний со стороны прокуратуры, из-за чего отказался от такой сделки. Тем не менее, ФИО6 А.Б. предложил приобрести ему равноценный земельный участок в СНО «Учитель», но со дня предложения прошел почти год, и в связи с тем, что ФИО6 А.Б. не были предложены варианты, просит рассмотреть дело и вынести решение

ФИО2 истца ФИО10, действующий по доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, по доводам, изложенным в требованиях. Встречные требования просил оставить без удовлетворения, пояснив, что ФИО4 избран неверный способ защиты нарушенного права.

Ответчик ФИО4 свои требования поддержал в полном объеме, пояснил, что в 2023г. узнал о льготном кредитовании, возможном оформлении ипотеки для семьи, где есть трое детей. Через агентство недвижимости нашли земельный участок. Оставлен был задаток в 50 000 рублей. Проверили документы и подали через Дом клик для оформления сделки и получения кредитных денежных средств. После оформления договора купли-продажи, регистрации права собственности и получения кредитных средств начал строительство дома на земельном участке. Никто не обращался к нему по поводу незаконности сделки. Далее просил закончить рассмотрение дела в его отсутствие.

ФИО2 ответчика ФИО11. действующая по доверенности, просила удовлетворить встречные требования ФИО4, оставить без удовлетворения требования ФИО6 А.Б. Просила учесть, что согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре. На момент заключения сделки запрета на совершение регистрационных действий не имелось, другие обеспечительные меры не принимались, указанное имущество было свободно от прав третьих лиц. Договор прошел юридическую экспертизу в ФИО1 и в Банке. Имеются доказательства, что ФИО4 приобрел спорный земельный участок по договору купли-продажи, имущество перешло в его владение и собственность, на нем возведен незавершенный строительством объект. Согласно действующему законодательству, в случае если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Следовательно, иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.

Ответчик ФИО5 пояснила, что в СНО «Учитель» ей принадлежало два земельных участка, оба расположены в лесной зоне, между ними находился еще один земельный участок. Границы не были определены забором либо иным ограждением, просто знала визуально, где они расположены. Через некоторое время решила продать один земельный участок и через МФЦ продала спорный земельный участок ФИО6 А.Б. за 350 000 рублей, ранее которого она не знала. Расписку в получении денежных средств не брала и не давала, получение денег отражено в самом договоре. Через некоторое время решила продать второй земельный участок, покупатель был ФИО4. Все имеющиеся документы были переданы риэлтору, где был подготовлен договор купли-продажи. Сведения ФИО5 не проверяла. Все документы прошли правовую экспертизу. Однако через некоторое время стало известно, что ФИО5 дала риэлтору выписку из ЕГРН за 2020г., где собственником спорного земельного участка числится ФИО5 и по этому документу были оформлены договор купли-продажи с ФИО4 и послужили основанием для заключения кредитного договора. О том, что прошла вторичная сделка по одному и тому же земельному участку ФИО5 узнала не сразу, а когда к ней обратился ФИО6 А.Б. Не может объяснить, как прошли проверку документы в ФИО1 и в Банке, если собственником спорного земельного участка была уже не она, а ФИО6 А.Б. Известно только, что при приобретении земельного участка ФИО4 привел геодезиста, который поставил колышки по периметру отчуждаемого земельного участка. Понимает, что спорный земельный участок был продан ФИО6 А.Б., который не отказывался от него и обратно ФИО5 не возвращал. Далее в судебное заседание ФИО5 не явилась, просила закончить рассмотрение дела в ее отсутствие.

ФИО2 ответчица ФИО8, действующая по доверенности, считает требования ФИО6 А.Б. правомерными. При этом пояснила, что были неоднократные попытки встретиться с ФИО6 А.Б., предлагали возместить стоимость участка и передать ему 2 000 000 рублей, либо предоставить в собственность другой равноценный земельный участок, однако ФИО6 А.Б. не идет навстречу.

ФИО2 по РСО-Алания ФИО12 действующая по доверенности, пояснила, что действительно по данным ФИО2 спорный земельный участок зарегистрирован на праве собственности за ФИО6 А.Б. на основании договора купли-продажи с ФИО5 от 15.03.2023г. Документы прошли правовую экспертизу, и сделка соответствует действительности. 28.12.2023г. поступили документы от ФИО4 с подтвержденными электронными подписями по заключению сделки земельного участка между ФИО5 и ФИО4, которые прошли правовую экспертизу, противоречия выявлены не были, и сделка была зарегистрирована с обременением в виде ипотеки. Как стало известно позднее, произошла двойная регистрация на один и тот же земельный участок.

ФИО2 ПАО «Сбербанк» ФИО13, действующий по доверенности, требования ФИО6 А.Б. просил отклонить, пояснил, что через Дом Клик поступили документы на заключение кредитного договора с ФИО4 Все документы прошли экспертизу, был сделан запрос в ФИО1 на предмет подтверждения собственности земельного участка. В сведениях было указано, что собственник физическое лицо, был договор купли-продажи между ФИО5 и ФИО4, считает, что произошла ошибка при проверке документов со стороны сотрудника банка.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав представленные документы, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

В силу пунктов 1 и 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктами 1 и 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абз. 1 п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Пунктом 74 Постановления Пленума Верховного суда РФ № от 23.06.2015г. предусмотрено, что также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного ФИО2 имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Материалами дела установлено, что 15.03.2023г. между ФИО5 и ФИО6 А.Б. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу <адрес>-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок № общей площадью 480кв.м.

Договор прошел установленную законом государственную регистрацию в ФИО1 по РСО-Алания.

28.12.2023г. между ФИО5 и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу <адрес>-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок № общей площадью 480кв.м.

С ФИО4 заключен кредитный договор № от 28.12.2023г. на цели и использовании в виде индивидуального строительства недвижимости: жилой дом, приобретение земельного участка по вышеуказанному адресу. Основание – договор купли-продажи от 28.12.2023г.

К кредитному договору приложен договор купли-продажи от 28.12.2023г., в котором отражено, что ФИО5 отчуждаемый земельный участок принадлежит на основании договора купли-продажи от 07.10.2020г., заключенного с ФИО14, а также выписка из ЕГРН от 09.10.2020г., где указана правообладателем ФИО5, выписка из ЕГРН по состоянию на 15.12.2023г., где отражено, что правообладателем является физическое лицо по договору купли-продажи от 15.03.2023г.

В силу вышеприведенных норм права следует, что договор купли-продажи, заключенный 28.12.2023г. между ФИО5 и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039 является ничтожным.

Довод ФИО4 о добросовестности при заключении сделки с ФИО5 правового основания для удовлетворения встречных требований не имеет, поскольку в силу требований ст.ст. 301 и 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Учитывая, что сделка, заключенная между ФИО4 и ФИО5 ничтожна и признается недействительной, установлено, что ФИО4 заключал сделку купли-продажи с ФИО5, которая на дату заключения сделки не являлась собственником спорного земельного участка, учитывая и те обстоятельства, что документы, подписанные между ФИО5 и ФИО4 прошли правовую экспертизу в ФИО1 по РСО-Алания, произошел переход права собственности в ЕГРП с ФИО5 на ФИО4, несмотря на то, что на 28.12.2023г. собственником спорного земельного участка являлся ФИО6 А.Б., суд считает, что ФИО4 выбран неверный способ защиты нарушенного права.

Кроме того, добросовестность ФИО4 не может приниматься судом по тем основаниям, что при приобретении земельного участка им не была проявлена осмотрительность в том, что при оформлении сделки в декабре 2023г. была представлена выписка из ЕГРН за 2020г. с указанием собственника ФИО5, в то время как собственником уже значился ФИО6 А.Б.

Ссылка ответчика ФИО4 на п. 38 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, Пленум ВАС РФ № от 29.04.2010г. несостоятельна, т.к. приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем при условии, если сделка была совершена правомочным отчуждателем.

Материалами дела установлено, что на 28.12.2023г. спорный земельный участок был зарегистрирован на праве собственности за ФИО6 А.Б., который не уполномочивал ФИО5 продавать принадлежащий ему земельный участок ФИО4

Получение кредитных средств на приобретение земельного участка и возведение на нем жилого строения также не является основанием для удовлетворения встречных требований ФИО4, поскольку как установлено в судебном заседании, была допущена невнимательность со стороны сотрудников ФИО1 и Сбербанка при оформлении документов и проведении правовой экспертизы, что повлекло за собой незаконную регистрацию права собственности на спорный земельный участок за ФИО4, и повлекло за собой заключение кредитного договора, обеспеченного ипотекой.

При этом судом обращено внимание на то обстоятельство, что при получении документов Банком, им были представлены выписка из ЕГРН по состоянию на 09.10.2020г., где правообладателем указана ФИО5 право собственность за которой зарегистрировано на основании договора от 07.10.2020г. и представлена выписка из ЕГРН по состоянию на 28.12.2023г., где правообладателем указано физическое лицо, и имеется запись о том, что право собственности зарегистрировано на основании договора от 15.03.2023г.. При этом представлен был только договор купли-продажи от 07.10.2020г. и сотрудник Банка не предпринял меры для получения договора купли-продажи от 15.03.2023г., необходимого для надлежащей проверки. Поскольку в случае истребования указанного договора, был бы представлен договор купли-продажи, заключенный 15.03.2023г. между ФИО5 и ФИО6 А.Б. и как следствие приведение в соответствие представленных документов и принятие законного решения.

Также не принимается довод ФИО2 ответчика ФИО11 о том, что право ФИО6 А.Б. следует признать отсутствующим, т.к. сделка купли-продажи между ФИО5 и ФИО6 А.Б, прошла раньше на законных основаниях, стороны ее не оспаривают, условия сделки также соответствуют закону.

Ссылка ФИО2 ФИО13 о не подтверждении получения денежных средств ФИО5 при оформлении сделки с ФИО6 А.Б.. отсутствии акта приема-передачи земельного участка несостоятельна, поскольку в договоре купли-продажи указана цена объекта в 350 000 рублей и в п. 3 договора отражено, что расчет произведен на момент подписания договора.

Кроме того, в п. 10 договора указано, что в силу ст. 556 ГК РФ договор имеет силу передаточного акта.

Судом отклоняются доводы ответчиков о том, что ФИО6 А.Б. предлагались взамен спорного земельного участка денежные средства в размере 2 000 000 рублей либо равноценный земельный участок, поскольку подтверждений о предложении выкупа земельного участка нет, а предложение получить взамен равноценный земельный участок не принимается истцом, поскольку предлагаемый земельный участок является предметом судебного разбирательства.

При таких обстоятельствах, суд считает, что требования ФИО6 А.Б. подлежат удовлетворению в полном объеме, встречные требования ФИО4 подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО3 к ФИО4, ФИО5, третьи лица Публичное Акционерное Общество «Сбербанк», ФИО1 по <адрес>-Алания удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от 23.12.2023г. земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу <адрес>-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок № общей площадью 480кв.м., заключенный между ФИО5 и ФИО4 недействительным в силу ничтожности.

Истребовать из чужого незаконного владения у ФИО4 земельный участок с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенный по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок № и восстановлении прав на указанный земельный участок за ФИО6 А.Б.

Применить последствия недействительности сделки в виде аннулировании записи регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним об ипотеке (залоге недвижимости), зарегистрированной в пользу ПАО «Сбербанк» на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №.

Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО3, ФИО5, третьи лица ПАО «Сбербанк», ФИО1 по РСО-Алания о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №, признании права собственности ФИО6 А.Б. на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №, отсутствующим, погашении записи о государственной регистрации права собственности ФИО6 А.Б. на земельный участок с кадастровым номером 15:09:0321001:3039, расположенного по адресу РСО-Алания г. <адрес> Коста 3а СНО «Учитель» участок №, оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательном виде.

Судья Тотрова Е.Б.

мотивированное решение изготовлено ...г.