Дело №2-2514/2025
55RS0006-01 -2025-003518-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 сентября 2025 года
Советский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Савченко С.Х.,
при секретаре Пономаревой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в адрес гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 ФИО5, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО2 о переводе на него прав и обязанностей покупателя, в обосновании иска указал, что истцу принадлежит 1/2 доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение адрес, также 1/2 доля в указанном жилом помещении принадлежала на праве собственности в период с .... по .... - ФИО8, в период с .... по .... - ФИО9, в период с .... по .... -ФИО6., в период с .... по .... - ФИО4 В июне 2025 года истец получил телеграмму от ФИО2, который уведомил истца о том, что он является собственником жилого помещения, намерен вселиться в квартиру. Таким образом, истец узнал, что собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру является ФИО2
Указывает, что при заключении договора между ФИО4 и ФИО2 не был соблюден предусмотренный статьей 250 ГК РФ порядок отчуждения доли в праве общей долевой собственности. Истец не получал от ФИО4 уведомления о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на адрес, в связи с чем не смог реализовать свое право преимущественной покупки доли, принадлежащей ФИО4, в то время как у него имелись интерес в приобретении доли и материальная возможности для ее приобретения. Просит перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в квартире по адресу: адрес, кадастровый № от ...., заключенному между ФИО4 и ФИО2 Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере, уплаченном им по договору купли-продажи 1/2 доли в квартире по адресу: адрес, кадастровый №, от .... путем их перечисления ФИО2 со счета ФИО3 Судебного департамента в адрес из средств, внесенных ФИО1
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснил, что является собствеником 1\2 доли в квартире, собственником второй доли в квартире являлась ФИО8, которая обращалась к нему устно с предложением выкупить долю, но постоянно завышала цену за дол в квартиру, в связи с чем, доля в квартире ею была продана ФИО9, в дальнейшем
ФИО4 купил 1\2 долю в указанной квартире, в квартире не проживал, перывез вещи, в 2022-2023 состоялось решение суда о возложении на ФИО4 обязанности приведения квартиры в надлежащее состояние. О дате заключения договора купли-продажи доли в квартире между ФИО4, и ФИО2 он узнал в июне 2025 года, намерения покупать долю в квартире у ФИО4 не было, так как ФИО4, завышал стоимость доли в квартире, денежных средств на приобретение доли в квартире не было, в настоящее время он желает приобрести долю в квартире, имеются необходимые денежные средства. В квартире он проживает с женой ФИО12, которая получает почтовую корреспонденцию. Она и сообщила о том, что собственник доли в квартире изменился, в момент поступления искового заявления о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг.
ФИО3 ФИО1 - ФИО13, допущенная к участию в деле на основании устного ходатайства заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что порядок купли-продажи доли был соблюден, уведомление о намерении продать долю в квартире по цене 1 500 000 рублей истцу было направлено в марте 2022 года, указал, что в случае несогласия с выкупом доли, оставляет за собой право продать указанную долю в квартире третьим лицам. Устно неоднократно истцу предлагал выкупить долю в квартире.
Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против исковых требований. Поддержал представленные возражения. Пояснил, что при ознакомлении с делом мирового суда обнаружил, что ФИО1 подавал .... возражения об отмене судебного приказа по заявлению АО «Омск РТС» о взыскании с ФИО1, задолженности по оплате услуг, где указал всех сособственников доли в квартире по периодам владения. ФИО1, как минимум с января 2025 года был осведомлен обо всех собственниках доли в квартире, в связи с чем полагает, что на момент подачи иска пропущен срок, предусмотренный положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ.
ФИО3 ответчика ФИО2 – ФИО14, действующая на основании доверенности в судебном заседании поддержала позицию доверителя, пояснила, что порядок купли-продажи доли был соблюден, уведомление истцу было направлено в установленный срок.
Согласно предоставленным ФИО2 возражениям на иск .... мировым судьей судебного участка № в Советском судебном районе в городе Омске ФИО15 вынесен судебный приказ по делу 2-3184/2024 по требованию взыскателя АО «ОмскРТС», о взыскании с должника ФИО1 платы за жилую площадь и коммунальные платежи, тепло и электроэнергию по адресу взыскания: адрес. .... определением мирового судьи судебного участка № в Советском судебном районе в городе Омске указанный судебный приказ отменен, в связи с поступлением от стороны должника ФИО1 возражений относительно исполнения судебного приказа. Указанные возражения относительно судебного приказа поданы должником ФИО1 в канцелярию судебного участка № в Советском судебном районе в городе Омске ..... Согласно содержанию указанного возражения, ФИО1 перечисляются периоды владения указанным жилым помещением как предыдущими, так и действующими сособственниками, в числе которых указан и сособственник ФИО2 Таким образом, как минимум ...., на момент обращения с возражениями относительно исполнения указанного судебного приказа, ФИО1 был осведомлен о смене сособственника указанного жилого помещения, которым выступает ответчик ФИО2., настоящий иск подан в июне 2025 года, истцом ФИО1 пропущен срок для обращения с иском о защите своих прав сособственника, переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи спорной доли от ...., который согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ составляет 3 месяца.
Также указывает, что согласно представленной в материалы дела копии финансово-лицевого счета № по указанному жилому помещению, выданному .... управляющей компанией ООО «УК «Светлоград», разделение лицевого счета с его открытием на имя ФИО2 реализовано с ...., следовательно, на ФИО2 с указанного периода по настоящее время выдаются квитанции, которые в свою очередь разносятся по почтовым ящикам в адреса плательщиков, а в данном случае по адресу спорной доли: адрес. Указанные обстоятельства подтверждаются также приложенными (выборочно) по разным годам долговыми квитанциями на имя сособственника ФИО2 за .... года; .... года. Отдельного почтового ящика по указанному адресу ФИО2 не имеет, то есть вся почтовая корреспонденция, в том числе квитанции по оплате коммунальных услуг, направляется как ФИО1, так и ФИО2 в один общий почтовый ящик, по адресу: адрес. При этом, ФИО2 проживает в другом регионе по месту регистрации: адрес, в указанное жилое помещение доступа не имеет. Таким образом, всю входящую корреспонденцию по указанному адресу получает сособственник ФИО1
Представитель Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о слушании дела извещен надлежащим образом.
Свидетель ФИО12 в судебном заседании пояснила, что между нею и истцом заключен брак ...., проживает в спорной квартире с .... г., регистрации по указанному адресу не имеет. Поступающую по указанному адресу почтовую корреспонденцию получает она, полученную информацию обсуждает с истцом.
Телеграмму от ФИО4, о намерении продать долю в квартире она не получала. В судебном заседании .... она и ФИО1 узнали, что сособственником спорной квартиры является ФИО2
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы настоящего гражданского дела, в том числе гражданского дела №, суд приходит к следующему.
На основании ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 настоящего Кодекса.
В силу положений п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 ст. 250 ГК РФ установлена обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
По смыслу данных правовых предписаний обязанность продавца по уведомлению других участников долевой собственности о продаже своей доли следует считать выполненным с момента доставки адресатам соответствующего сообщения. Сообщение не может считаться доставленным, если оно не было вручено адресату по обстоятельствам, от него независящим. При этом бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности в силу положений ч. 1 ст. 56 ГПК РФ должно быть возложено на продавца.
Согласно разъяснениям, данным в п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от .... N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", По смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
Таким образом, приведенные положения ст. 250 ГК РФ призваны обеспечить баланс интересов всех сособственников при распоряжении имуществом, находящимся в их общей долевой собственности.
Судом установлено, что ФИО1 является собственником 1\2 доли в праве общей долевой собственности квартиры, расположенной по адресу: адрес.
Собственником второй 1\2 доли указанной квартиры, расположенной по адресу: адрес является ФИО2 на основании договора купли-продажи, заключённого между ФИО2 и ФИО4 от .....
.... ФИО4 по месту регистрации и проживания ФИО1 направлена телеграмма, согласно которой ФИО4 уведомляет ФИО1 о намерении продать принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на адрес в адрес за 1 500 000 рублей. В случае несогласия с выкупом вышеуказанной доли либо неполучения ответа в течении 30 дней оставляет за собой право продажи вышеуказанной доли третьим лицам. О своем решении просит сообщить по телефону №. Согласно уведомлению о вручении № Омск 99/121013 34 18/3 1250, телеграмма ФИО4 вручена .... супруге ФИО1
.... между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: адрес. Указанную долю в праве общей долевой собственности стороны оценили в 1 500 000 рублей.
Договор удостоверен нотариусом нотариального округа адрес ФИО17
Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН .....
Обращаясь в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, ФИО1 ссылается на то, что от ФИО4 уведомления о намерении продать свою долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру не получал, узнал о перемене собственника доли в .... года из телеграммы от ФИО2 о намерении вселения в квартиру.
Из материалов дела следует, что судебным приказом мирового судьи судебного участка № в Советском судебном районе в городе Омске от .... № с ФИО1 в пользу АО «Омск РТС» взыскана задолженность за отпущенную тепловую энергию за период с .... по .... в размере 55 764,67 рубля, пени в размере 66 623,92 рубля, расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 336 рублей.
.... мировому судье поступили возражения, подписанные ФИО1 относительно исполнения судебного приказа, из которых следует об осведомленности ФИО1 о состоявшемся договоре купли-продажи доли в спорном жилом помещении между ФИО4 и ФИО2, указана дата государственной регистрации права собственности за ФИО2 в ЕГРН - ...., также указывается на то, что все квитанции по оплате коммунальных услуг на доли в квартире выставляются раздельно, квитанции выставляемые на его имя он оплачивал своевременно и в полном объеме.
Определением мирового судьи судебного участка № в Советском судебном районе в городе Омске от .... судебным приказом № от ...., отменен.
Согласно копии финансово-лицевого счета № выданной управляющей компанией ООО «УК «Светлоград» собственнику ФИО2, лицевой счет по адресу: адрес, комната 2 разделен .....
Согласно предоставленным квитанциям ООО «УК «Светлоград» за .... г., вид платежа - За содержание жилья, адрес: адрес, ком. 2, плательщиком указан – ФИО2
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что бывший собственник доли в праве общей долевой собственности спорного жилого помещения ФИО4 предусмотренную законом обязанность известить истца о намерении продать свою долю выполнил, уведомление о намерении продать принадлежащую ему долю направлено по адресу регистрации и жительств ФИО1 ...., вручена .....
Доводы исковой стороны о неполучении данного уведомления опровергаются уведомлением о вручении № Омск 99/121013 34 18/3 1250, согласно которому телеграмма вручена супруге ФИО1 .... и согласуется с пояснениями свидетеля ФИО12 о том, что корреспонденцию получает она, при этом все вопросы обсуждает с мужем ФИО1.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что о продаже доли в квартире истцу стало известно не позднее ...., в то время как в суд ФИО1 обратился ...., то есть по истечении трехмесячного срока, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении этих исковых требований.
Доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности истцом суду не представлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4, ФИО2 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли- продажи 1\2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, квартиру по адресу: адрес от ...., заключённому между ФИО4 ФИО5 и ФИО2, взыскании с ФИО1 денежных средств, отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Советский районный суд адрес.
Судья С.Х. Савченко.
Мотивированное решение составлено .....