Решение по делу № 2-1804/2023 от 26.12.2023 - о сносе самовольной постройки и возложении обязанности привести жилой дом и земельный участок в первоначальное состояние.

Дело № 2-1804/2023 УИД23RS0059-01-2022-005618-09

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Сочи 26 декабря 2023 г.

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Казимировой Г.В.,

при секретаре судебного заседания Мейроян М.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя ответчиков ФИО2, действующей на основании доверенностей № № от ДД.ММ.ГГГГ и № № от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи Краснодарского края гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о сносе самовольной постройки и возложении обязанности привести жилой дом и земельный участок в первоначальное состояние,

установил:

Истцы ФИО3, ФИО1 обратились в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчику ФИО4 о сносе самовольной постройки и возложении обязанности привести жилой дом и земельный участок в первоначальное состояние.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО5

Исковые требования мотивированы тем, что они являются собственниками жилых помещений № в жилом доме по адресу: <адрес> находящемся в управлении товарищества собственников жилья «<адрес>».

Жилой дом был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № №

Поскольку собственник жилого дома продал часть жилых помещений, а после ввода в эксплуатацию дома фактически в собственность покупателей (инвесторов) не передал, то покупатели (инвесторы) обратились в суд.

Решением Центрального районного суда г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ дело № за покупателями (инвесторами) было признано право долевой собственности без выделения площадей в натуре.

В материалах дела № лист дела № был представлен технический паспорт, подготовленный ФГУП «Ростехинвентаризация» филиал по Краснодарскому краю Сочинское отделение, в котором указано, что общая площадь нежилого помещения, состоящего из комнат №№ составляет 87,9 кв.м, на цокольном этаже. Согласно экспликации помещения № – подсобное площадью 4,7 кв.м., № - санузел площадью 1,6 кв.м.; № - коридор площадью 11,1 кв.м.; № - подсобное площадью 1,6 кв.м.; № - коридор площадью 4,1 кв.м.; № - подсобное площадью 5,6 кв.м.; № - подсобное площадью 59,1 кв.м.

В указанном техническом паспорте отсутствует помещение № - остекленная терраса площадью 20,8 кв.м.

Поскольку для регистрации права собственности части жилого дома необходимо выделения объекта в натуре, было заключено соглашение о прекращении права в общей долевой собственности и разделе жилого дома в натуре от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 3.1. соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 принадлежат помещения цокольного этажа литер А1: № - подсобное площадью 14,0 кв.м.; № - санузел площадью 1,6 кв.м.; № - коридор площадью 1,9 кв.м.; № - подсобное площадью 5,6 кв.м.; № - коридор площадью 4,1 кв.м.; № - подсобное площадью 5,6 кв.м.; № - подсобное площадью 59,1 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН жилые помещения № общей площадью 87,9 кв.м. на цокольном этаже их дома (фактически первый этаж) ДД.ММ.ГГГГ были приобретены ФИО4.

ДД.ММ.ГГГГ председатель правления ТСЖ сообщила собственникам, что новый собственник желает созвать собрание собственников, чтобы попросить согласие на присоединение придомовой площади и обустройства дополнительных входных групп, большинство собственников, конечно же предварительно высказались против такого предложения.

ДД.ММ.ГГГГ представитель собственника в общедомовом чате сообщила что они пригласили специалиста БТИ и заказали технический паспорт объекта недвижимости, уже на тот момент было заявлено что они будут осуществлять ремонт в границах, указанных в паспорте, то есть он у них был, но они его никому не предоставили.

ДД.ММ.ГГГГ председателем TСЖ в общедомовой чат была выложена фотография паспорта БТИ, составленного ДД.ММ.ГГГГ и выданного ДД.ММ.ГГГГ.

В данной версии технического паспорта БТИ была указана суммарная площадь помещений цокольного этажа №,7 кв.м., а площади и назначение самих помещений были значительно изменены по сравнению с изначальным техпаспортом от 2007 года: помещение № - кухня-столовая - 44,1 кв.м., помещение № - коридор - 4,1 кв.м., помещение № - гардеробная -5,6 кв.м., помещение № - жилая - 14 кв.м., помещение №-санузел- 5,1 кв.м., помещение № – жилая - 15 кв.м., помещение № - остекленная терраса - 20,8 кв.м. Итого 108,7 кв.м.

В ТСЖ находится копия техпаспорта БТИ жилого дома с поэтажными планами, из которой следует, что помещения №, располагающиеся на цокольном этаже дома, имеют общую площадь 87,9 кв.м., в том числе указана площадь каждого из помещений и его назначение: помещение № - подсобное - 14 кв.м., помещение № - санузел - 1,6 кв.м., помещение № - коридор -1,9 кв.м., помещение № - подсобное - 1,6 кв.м., помещение № - коридор - 4,1 кв.м., помещение № - подсобное - 5,6 кв.м., помещение № подсобное - 59,1 кв.м., Итого 87,9 кв.м.

Из технического паспорта, представленного ответчиком, следует, что помещение № имеет иное целевое назначение - остекленная терраса площадью 20,8 кв.м., но при этом ни в первоначальном договоре долевого участия ни в технической документации на дом нет информации о наличии остекленной террасы.

Данные изменения в техническую документацию на помещения № были поизведены без правовых оснований.

Как следует из технической документации на жилой дом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год внешняя часть цокольного этажа, заглубленная внутрь относительно наружной стены с размещением колонн и никаких помещений или террас нет.

Земельный участок находиться в долевой собственности без фактического выдела в натуре.

Решений общих собраний либо иных соглашений между долевыми собственниками земельного участка о разрешении возведения пристройки к жилому дому не предоставлено.

В отсутствие указанных разрешений ответчик возвел временное строение к жилому дому на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, площадью 20,8 кв.м.

Самовольное строительство грубо нарушает их права, поскольку при возведении ответчиками спорных объектов недвижимости они и иные собственники не имеют возможности пользоваться частью земельного участка.

Считают, что поскольку ответчиком при реконструкции жилого дома не получено разрешение на реконструкцию дома, следовательно, спорный объект является самовольной постройкой и подлежит сносу.

На основании изложенного просят суд обязать ответчика за свой счет привести самовольно реконструированный жилой дом, цокольный этаж литер «А1», расположенный по адресу: <адрес> соответствие с ранее существовавшими размерами в соответствии с техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация» филиал по Краснодарскому краю Сочинское отделение.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила суд исковые требования полностью удовлетворить.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена своевременно и надлежаще, об уважительных причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие суд не просила.

Ответчики ФИО4 и ФИО5 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно, обеспечили явку своего представителя по доверенностям ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования не признала. Свои возражения мотивировала тем, что данный спор возник в связи с тем, что согласно выписки из ЕГРН помещение 6-12 составляет 87,9 кв.м., а согласно технического паспорта - 108,7 кв.м. с учетом остекленной террасы площадью 20,8 кв.м.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, расхождение площадей связано с разными требованиями учета, а именно, в общую площадь жилого помещения 6-12 по выписке из ЕГРН согласно пункта 5 ст. 15 ЖК РФ и приказа Управления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ площадь террасы при постановке на государственный кадастровый учет не включается. Согласно сведениям, полученных из инвентарного дела, в ДД.ММ.ГГГГ году площадь помещения с учетом лоджии и балкона составляла 108,7 кв.м. Заключением эксперта установлено, что, действительно, произведена перепланировка внутреннего помещения, но перепланировка произведена в пределах площади помещения. Согласно ответа Департамента городского хозяйства администрации муниципального образования г. Сочи, объект недвижимости с кадастровым номером № расположен в объекте капитального строительства с кадастровым номером № с назначением жилой дом, в связи с чем, изменение конфигурации помещения в объекте капитального строительства не является перепланировкой. На основании изложенного, считает, что ответчиками не произведено самовольное строительство, в связи с чем, просит суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители третьих лиц ТСЖ «<адрес>» и АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежаще, об уважительных причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие суд не просили.

При таких обстоятельствах с учетом требований ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав доводы истца, возражения представителя ответчиков, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО3 является собственником жилых помещений № в жилом доме по адресу: <адрес>

ФИО1 является собственником жилых помещений № в жилом доме по адресу: №

Согласно сведениям о характеристике объекта недвижимости, сформированного по записям ЕГРН № № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом по адресу: г<адрес>, с кадастровым номером № общей площадью 1283,4 кв.м., год завершения строительства ДД.ММ.ГГГГ, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № от ДД.ММ.ГГГГ, индивидуальный жилой дом, адрес: <адрес>, участок №, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляет 1283,4 кв. м., а с учетом балконов, лоджий, веранд и террас - 3588,5 кв.м.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение №, этаж цокольный, площадь 87,9 кв.м. поставлено на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ. Указанное помещение было приобретено ФИО4 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 и ФИО8 Право собственности за ФИО7 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за номером №

Право собственности за земельный участок в размере 27/1000 доли зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, рег. № на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и ФИО10 Право собственности на 2/3 доли в праве общей собственности на помещения №, этаж цокольный, площадь 87,9 кв.м., назначение жилое, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, пом.6-12 и 18/1000 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 700 кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, предоставленный для ИЖС, зарегистрировано за ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь с настоящим иском в суд истцы ссылаются на то, что ответчики самовольно реконструировали жилой дом без соответствующего разрешения путем возведения остекленной террасы площадью 20,8 кв.м.

С целью определения значимых по делу обстоятельств для правильного разрешения спора, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ».

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, фактическая общая площадь помещений № цокольного этажа литер «А1» жилого дома по адресу: <адрес>, находящихся в пользовании ФИО4 на дату проведения осмотра составляет 101,4 кв.м. <адрес> 101,4 кв. м. отличается от площади, указанной в сведениях ЕГРН (87,9 кв.м.) Фактическое местоположение исследуемых помещений соответствует местоположению, указанному в сведениях ЕГРН.

Вид выполненных работ в исследуемых помещениях № жилого <адрес>: реконструкция (расширение объекта капитального строительства), перепланировка, переустройство. В результате выполненных работ изменилась конфигурация, общая площадь с 87,9 м2 на 101,4 м2 и нумерация помещений. Остекленная терраса № (обозначена в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ) в результате выполненных строительных работ включена в контур и общую площадь исследуемых помещений. Несущие конструкции в виде железобетонных перекрытий, ригелей, колонн, балок не затронуты выполненной реконструкцией и перепланировкой.

Выполненные работы по реконструкции и перепланировке привели к изменению внутренней конфигурации помещений и увеличению общей площади помещений за счет объединения остекленной террасы № с другими помещениями. Следовательно, границы (периметр) помещения не изменились. Жилое помещение № в его фактическом состоянии находится в правомерных границах исследуемого помещения.

Остекленная терраса № площадью 20,8 кв.м. входила в состав помещений № на момент осуществления государственного кадастрового учета указанных помещений, но не входила в общую площадь помещений.

Проведя сравнительный анализ общей площади помещения № на разные даты, а именно: по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (технический паспорт без записи на титульном листе о присвоении адреса), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (технический паспорт с записью на титульном листе о присвоении адреса от ДД.ММ.ГГГГ), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (технический паспорт от ДД.ММ.ГГГГ), по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ), эксперт указал, что общая площадь помещения № на все вышеуказанные даты составляла 87,9 кв.м, и, следовательно, не менялась. В общую площадь жилого помещения террасы не включались и не включаются. Кроме того, наличие остекленной террасы в жилом помещении № прослеживается с ДД.ММ.ГГГГ (технический паспорт с записью на титульном листе о присвоении адреса от ДД.ММ.ГГГГ), следовательно, она существовала в границах (контуре) жилого помещения, но в общую площадь не включалась.

Исследуемые помещения № в их перепланированном и реконструированном виде соответствуют строительным, градостроительным, противопожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Указанные помещения угрозу жизни и здоровью граждан не создают, права и законные интересы третьих лиц не нарушают.

Согласно пункту 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд, дав оценку данному заключению эксперта, принимает его в качестве допустимого доказательства по делу, так как оно выполнено в соответствии с требованиями в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке, квалифицированным экспертом, имеющим соответствующее высшее образование, сертификат соответствия для занятия данным видом деятельности и длительный стаж работы по специальности, кроме того данный эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также данные выводы эксперта объективно согласуются с другими исследованными в судебном заседании доказательствами.

При этом допрошенный в открытом судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ эксперт ФИО11 подтвердил все выводы, указанные им в заключении от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дано понятие реконструкции - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим.

В данном случае, исходя из заключения эксперта и материалов дела, спорную террасу площадью 20,8 кв.м. ни ответчики, ни бывшие собственники помещений не возводили, она изначально входила в состав помещений №, однако в общую площадь не включалась. Разница в площадях (изменение параметров объекта) произошла в результате выполненных внутри помещений перепланировки, переустройства и реконструкции.

Между тем разрешение на реконструкцию помещений № у ответчиков отсутствует.

Как разъяснено в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Как указано в заключении эксперта перепланированные и реконструированные помещения не создают препятствия иным лицам, в том числе собственникам, арендаторам, нанимателям соседних помещений в пользовании своими помещениями, не нарушают права и законные интересы граждан, так как перепланировка и реконструкция проводились в пределах правомерного жилого помещения №.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что имеются основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Рассматривая ходатайство заместителя директора ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» отдел по городу-курорту Сочи о взыскании расходов за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 85 151,59 рублей суд приходит к следующему.

Так определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ». Оплата за проведение экспертизы была возложена на истцов. Однако истцы расходы на проведение экспертизы не оплатили.

При таких обстоятельствах суд находит заявленное ходатайство обоснованным и полагает необходимым взыскать с истцов в пользу ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация-Краевое БТИ» расходы на проведение экспертизы в размере 85 151,59 рублей в равных долях.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО1 к ФИО4, ФИО5 о сносе самовольной постройки и возложении обязанности привести жилой дом и земельный участок в первоначальное состояние полностью отказать.

Взыскать с ФИО3, ФИО1 в пользу ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ» по городу-курорту Сочи расходы на оплату судебной строительно-технической экспертизы в размере 85 151,59 рублей в равных долях.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 29 декабря 2023 года.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи Г.В. Казимирова

На момент опубликования решение не вступило в законную силу

Согласовано судья