3а-73/2025

10OS0000-01-2025-000156-35

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 сентября 2025 г. г. Петрозаводск

Верховный Суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

при секретаре Сафоновой М.В.

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административных ответчиков ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-73/2025 по административному исковому заявлению Гаражного кооператива «Технология-2» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Иск предъявлен к Государственному бюджетному учреждению Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» (далее – ГБУ РК «Центр ГКО») и министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия по тем основаниям, что гаражный кооператив «Технология-2» (далее – Кооператив) является арендатором земельного участка с кадастровым номером (...). Земельный участок предоставлен в аренду для размещения гаражей. Не согласившись с установленной кадастровой стоимостью земельного участка, Кооператив обратился в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного земельного участка в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке (...) №1 от 21.01.2025, которым по состоянию на 27.12.2024 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2916000 руб.. Решением ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025 в удовлетворении заявления отказано. Административный истец полагает данное решение ГБУ РК «Центр ГКО» необоснованным. Указывает, что оценщик для оценки рыночной стоимости земельного участка применял ФСО №7, произвел осмотр объекта оценки, исследовал сегменты рынка, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта и иные виды использования, необходимые для определения его стоимости, провел анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости, в отчете обоснованы подходы оценки. Использование ГБУ РК «Центр ГКО» понятие «введение в заблуждение» не раскрыто, выводы, изложенные в п. 1 и п. 2 о выявленных неточностях носят вероятностный характер, необоснованно в п.3 решения указано на отсутствие корректировок, указанные в пп.4,6,7,8 решения опечатки не влияют на результат оценки. Указание в п.5 решения на необходимость использования справочника оценщика Лейфера за 2024 год не мотивировано. Кооператив просил признать решение ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025 незаконным, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 27.12.2024 в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке ГУП РК «РГЦ Недвижимость» – 2916000 руб.

Административные ответчики в отзывах на иск указали, что оспариваемое решение принято с соблюдением норм, установленных законодательством Российской Федерации. Отчет об оценке от 21.01.2025 №1 выполнен оценщиком (...) с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки (нарушены положения ст.11 Закона об оценочной деятельности, п.22 ФСО №7), что существенно влияет на результат определения рыночной стоимости объекта оценки. В иске просят отказать.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, доводы административного иска поддержал, полагал завышенной кадастровую стоимость земельного участка. В дополнительном представленных письменных объяснениях просил рассмотреть дело по имеющимся доказательствам, не считая необходимым и целесообразным назначение судебной экспертизы по делу.

Представитель административных ответчиков ФИО2, действующая на основании доверенностей в судебном заседании по иску возражала, поддержав доводы отзывов на иск, указав, что все нарушения, допущенные оценщиком, отражены в оспариваемом решении, повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание представителей не направили, извещены надлежащим образом о дате, времени, места рассмотрения дела.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федации (далее – КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Постановлением Правительства Республики Карелия от 09 марта 2021 года N 72-п установлена дата перехода к применению на территории Республики Карелия положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 01 апреля 2021 года.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона N 237-, кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа, и доверенность, удостоверенная в соответствии с законодательством Российской Федерации, если заявление подается представителем заявителя (часть 5 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости (часть 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ ).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ).

Из материалов дела следует, что Кооператив является арендатором земельного участка с кадастровым номером (...), местоположение: (...), категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, виды разрешенного использования – для размещения индивидуальных гаражей. Размер арендной платы за арендуемый земельный участок определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором вышеуказанного земельного участка, имеет право на обращение в суд с настоящим административным иском.

24.12.2024 Кооператив заключил с (...) договор о выполнении оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (...), не согласившись с установленной по состоянию на 01.01.2022 его кадастровой стоимостью (на указанный момент кадастровая стоимость составляла 7785767,49 руб. на основании акта об утверждении кадастровой стоимости АОКС-10/2024/000576 от 10.12.2024, сведения о кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 11.10.2024, дата начала применения кадастровой стоимости – 03.12.2024).

12.02.2025, исполняя требования статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, Кооператив обратился в ГБУ РК «Центр ГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, предоставив отчет об оценке от 21.01.2025 №1, выполненный оценщиком (...). Данным отчетом об оценке по состоянию на 27.12.2024 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 2916000 руб.

Решением ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером (...) в размере рыночной стоимости отказано.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на основании данного отчета об оценке, ГБУ РК «Центр ГКО» указало на неоднократное нарушение оценщиком требований статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ, требований пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7), использование недостоверных (неподтвержденных) сведений (данных), допущение описок (ошибок), повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта оценки.

Кооператив не согласен с решением ГБУ РК «Центр ГКО» об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, полагает его незаконным, ссылаясь на несостоятельность замечаний ГБУ «Центр ГКО» к отчету об оценке.

Давая оценку отчету об оценке от 21.01.2025 №1, выполненному оценщиком (...) на соответствие его требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд исходит из следующего.

Согласно статье 11 Федерального закона N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пунктам 1 и 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)" (утвержден приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200 отчет об оценке объекта оценки представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): 1) в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; 2) существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; 3) отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 утвержден федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В силу подпункта "б" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно абз. 3 подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно Отчету об оценке от 21.01.2025 №1, оценщиком в качестве объектов-аналогов использованы 3 земельных участка.

Объект-аналог №3 – земельный участок с кадастровым номером 10:22:0020701:2 по своим характеристикам относится к сегменту социально-культурного назначения, в связи с чем его использование в качестве объекта-аналога не соответствует требования пункта 22 ФСО N 7.

Объект-аналог №1 – земельный участок с кадастровым номером 10:05:0030404:76 (реализуется на торгах в рамках процедуры банкротства право аренды), сведений о том, какой вид стоимости земельного участка (рыночная или ликвидационная) имеет земельный участок, отчет об оценке не содержит. Указанное может повлиять на размер корректировки «на торг», «на дату сделки». Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении оценщиком положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (введение в заблуждение).

Указывая на стр.77 отчета об оценке о выявлении объектов с аналогичным объекту оценки разрешенным использованием, оценщик, вместе с тем, производит корректировки «на назначение земель» для всех объектов-аналогов.

Оценщик скидку «на торг» определил в размере 11%, при этом механизм ее расчета (стр.63 отчета об оценке) не понятен, кроме того, там же оценщик указывает, что скидки «на торг» для объекта-аналога №2 нет, поскольку он продается с торгов, однако указанная корректировка применена ко всем объектам-аналогам (стр.82 отчета об оценке)

Объект-аналог №3 – земельный участок с кадастровым номером (...) согласно отчету об оценке реализуется на торгах по минимальной цене, что не предусматривает снижение цены. Вместе с тем, оценщик к указанному объекту-аналогу применяет скидку «на торг».

Применяя корректировку «на местоположение», оценщик руководствовался информацией, содержащейся в Справочнике оценщика недвижимости-2022. Земельные участки. Часть 1 под редакцией ФИО3, в то время как на момент подготовки отчета об оценке имелась актуальная редакция данного справочника 2024 года, в которой показатели корректировок иные. Причин обоснования неприменения актуальных данных (максимально приближенных к дате оценки) в отчете об оценке не указано.

Указывая выявление пяти предложений о продаже земельных участков, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки (стр.79 отчета об оценке), оценщик представляет информацию о продаже трех объектов недвижимости (раздел 8.4 отчета об оценке).

Указанное выше вводит в заблуждение, допускает неоднозначное, неполное и двусмысленное толкование результатов проведения оценки, противоречит положениям статьи 11 Федерального закона N 135-ФЗ.

Кроме того, отчет об оценке содержит ошибочное указание нумерации применяемых федеральных стандартов оценки, иные ошибки (опечатки) (к примеру, о площади объекта-аналога №3 на стр.66 отчета об оценке), которые также вводят в заблуждение.

При таких обстоятельствах выводы в решении ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025 о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, являются верными. Указанное повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Данные обстоятельства стороной административного истца не опровергнуты.

Доводы представителя административного истца, что ГБУ РК «Центр ГКО» признает завышенный размер кадастровой стоимости спорного земельного участка, представляя собственный расчет, являются несостоятельными. Представителем административных ответчиков представлен суду расчет в целях подтверждения наличия объектов, которые могли быть использованы оценщиком при подготовке отчета об оценке, а влияния применения корректных корректировок на итоговую величину рыночной стоимости спорного объекта.

Данный расчет не опровергает правильности выводов, изложенных в решении ГБУ РК «Центр ГКО» № ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025.

При указанных обстоятельствах у ГБУ РК «Центр ГКО» имелись законные основания для отказа в удовлетворении заявления Кооператива, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, при этом указанное решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка, сроков и формы принятия.

С учетом изложенного основания для признания судом незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения отсутствуют.

Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной имеет факультативный и производный характер от требования о признании решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной незаконным.

Представление надлежащих доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости на дату оценку является обязанностью административного истца.

Соответствующих доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости в отношении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 27.12.2024 Кооперативом суду не представлено. Как указано выше, отчет об оценке таковым не является. От проведения судебной экспертизы административный истец отказался.

При указанных обстоятельствах в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 27.12.2024 в размере рыночной стоимости 2916000 рублей суд также отказывает.

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку не выносило оспариваемое решение№ ОРС-10/2025/000003 от 07.03.2025.

С учетом вышеизложенного суд отказывает Кооперативу в иске в полном объеме.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административных исковых требований Гаражного кооператива «Технология-2» к министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия и государственному бюджетному учреждению Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Республики Карелия «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-10/2025/000003 от 07 марта 2025 года и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером (...) по состоянию на 27 декабря 2024 года в размере рыночной стоимости 2916000 рублей - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Иванова

Мотивированное решение составлено 03.09.2025