ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 октября 2025 года г. Венев

Веневский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Садовщиковой О.А.,

при секретаре Макаровой С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО2 к ФИО3, Управлению Росреестра по Тульской области о признании обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру и земельные участки прекращенным,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, Управлению Росреестра по Тульской области о признании обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру и земельные участки прекращенным.

В обоснование исковых требований истец ФИО2 ссылается на то, что 17 декабря 2020 года между ним и ФИО1 были заключены:

- договор купли-продажи двух земельных участков;

- договор купли продажи квартиры.

Совокупная стоимость объектов недвижимости составила 300000 рублей.

Согласно п. 3 договоров покупатель обязуется оплатить приобретаемые объекты недвижимости в срок по 1 апреля 2021 года, факт окончательной оплаты будет подтверждаться распиской продавца в получении денежных средств.

Согласно п. 3.1 договоров стоимость продаваемых объектов недвижимости является окончательной и изменению в дальнейшем не подлежит. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием договоров и в случае сокрытия ими подлинной цены земельных участков и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделок недействительными, а также риск наступления иных негативных последствий.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи двух земельных участков и п. 4.3 договора купли-продажи квартиры, договоры являются документами, подтверждающими передачу объектов недвижимости в собственность покупателя без каких-либо актов и дополнительных документов.

Согласно п. 9 договора купли-продажи двух земельных участков и п. 6 договора купли-продажи квартиры, продавец заверяет, что до совершения договоров отчуждаемые объекты недвижимости никому в дар не обещаны, не проданы, не заложены, под арестом не состоят, судебного спора о них не имеется, они свободны от любых прав и имущественных претензий третьих лиц.

Согласно п. 12 договора купли-продажи двух земельных участков и п. 13, договора купли-продажи квартиры, они содержат весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договоров, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящих договоров.

Согласно п. 13 договора купли-продажи двух земельных участков и п. 14 договора купли-продажи квартиры, продавец и покупатель подтверждают, что заключаемые сделки не являются мнимыми, притворными, никаких изменений и дополнений к изложенным условиям договоров они не имеют, не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути подписываемых сделок, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных условиях.

26 декабря 2020 года договор купли-продажи квартиры прошел государственную регистрацию, был зарегистрирован переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю и, вероятно, в связи с тем, что по условиям договора купли-продажи квартиры имела отсрочка оплаты объекта, была зарегистрирована ипотека в силу закона со сроком действия с 23 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года.

29 декабря 2020 года договор купли-продажи двух земельных участков прошел государственную регистрацию, был зарегистрирован переход права собственности на земельные участки от продавца к покупателю и, вероятно, в связи с тем, что по условиям договора купли-продажи двух земельных участков имела отсрочка оплаты объектов, была зарегистрирована ипотека в силу закона со сроком действия с 24 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года.

Сделки в установленном законом порядке ни в рамках сроков исковой давности, ни в последующем не оспаривались, были исполнены, в том числе, были исполнены финансовые обязательства продавца по оплате объектов.

В подтверждение получения платы за объекты продавец в соответствии с п. 3.1 договоров составил расписку о том, что получил 300000 рублей нарочно «за дачу в <адрес> два земельных участка. № кадастр. квартира, №, № кадастр. земельные участки».

Продавец и покупатель не обладают юридическими познаниями, что обусловило не вполне корректные формулировки, использованные покупателем при составлении расписки.

В частности, некорректно указано наименование квартиры- «дача» (напротив кадастрового номера объекта верно указано «квартира»), это объясняется тем, что квартира по факту используется как дача и является таковой, не прописаны отдельно адреса земельных участков, поскольку их расположение определяется относительно ориентира по адресу квартиры (дачи) и продавец, вероятно, решил не дублировать адрес.

Однако, кадастровые номера всех объектов прописаны, объекты верно идентифицируются.

Буквальное толкование договорных условий и текста расписки позволяют прийти к бесспорному выводу о том, что продавец получил предусмотренную договорами плату за объекты в полном объеме в общем размере 300000 рублей.

Срок обременения истек.

Основания для сохранения обременения в виде ипотеки в силу закона отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер.

Предполагаемым наследником умершего ФИО1 является его дочь – ФИО3

Осенью 2024 года он дважды обращался в Управление Росреестра по Тульской области с заявлениями о снятии обременения в виде ипотеки в силу закона по квартире с кадастровым номером 71:05:010405:1840.

Уведомлениями от 12 сентября 2024 года и от 3 октября 2024 года регистрирующий орган сообщил о приостановлении рассмотрения обращения на срок по 12 декабря 2024 года со ссылкой на необходимость соблюдения установленного ч. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ порядка снятия обременения без закладной, а именно: подачи соответствующего заявления залогодержателем/залогодержателем и залогодателем, и рекомендовал обратиться к правопреемникам (наследникам) залогодержателя, либо в суд.

Очевидно, что самостоятельное обращение в Управление Россреестра по Тульской области с аналогичными заявлениями по земельным участкам, приобретенным и обремененным при идентичных обстоятельствах, не приведет к положительному правовому результату.

1 ноября 2024 года он направил ФИО3 уведомление о необходимости совместного обращения в регистрирующий орган по всем вышеназванным объектам, однако ответа не последовало.

С 1 апреля 2021 года со стороны наследника продавца отсутствуют какие бы то ни было претензии к нему.

Продавец, получивший исполнение, утратил интерес к нему.

Сложившаяся ситуация нарушает его права как собственника объектов, ограничивает объем его правомочий, и он не имеет возможности разрешать ее во внесудебном порядке.

Просит суд признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, для иных видов жилой застройки, адрес: <адрес>; на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, адрес: <адрес>; на квартиру с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, прекращенным.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, согласно письменному заявлению просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена в установленном законом порядке, причину неявки суду не сообщила, об отложении разбирательства дела, а также о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила, письменный отзыв на иск или возражения суду не представила.

Представитель ответчика Управления Росреестра по Тульской области в судебное заседание не явился, о дне и месте слушания дела извещен надлежащим образом, возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

В соответствии со ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Определением от 31 октября 2025 года суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, в заочном порядке.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 17 декабря 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи двух земельных участков.

Согласно п.п. 1, 2 договора ФИО1 (продавец) продал ФИО2 (покупателю) земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>, земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, находящийся на <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, по адресу: <адрес>

17 декабря 2020 года между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно п. 1 договора ФИО1 (продавец) продал ФИО2 (покупателю) квартиру с кадастровым номером №, назначение: жилое помещение, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что письменная форма договоров купли-продажи от 17 декабря 2020 года, а также их существенные условия соблюдены, договоры купли-продажи следует считать заключенными и действительными.

Судом установлено, что осуществлена государственная регистрация перехода права собственности к покупателю на указанные объекты недвижимого имущества (право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, дата регистрации 29 декабря 2020 года, номер регистрации №, на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, дата регистрации 29 декабря 2020 года, номер регистрации №, на квартиру с кадастровым номером № зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области, дата регистрации 26 декабря 2020 года, номер регистрации №, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Из п. 3 договора купли-продажи двух земельных участков следует, что ФИО1 продал земельный участок с кадастровым номером № за 50000 рублей, земельный участок с кадастровым номером № за 100000 рублей, которые должны были быть уплачены ФИО2 в срок до 1 апреля 2021 года.

Из п. 3 договора купли-продажи квартиры следует, что ФИО1 продал квартиру за 150000 рублей, которые должны были быть уплачены ФИО2 в срок до 1 апреля 2021 года.

В соответствии со ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса РФ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

По условиям договоров купли-продажи имела место отсрочка оплаты недвижимого имущества, в связи с чем, была зарегистрирована ипотека в силу закона со сроком действия с 23 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года, лицу, в пользу которого установлено обременение и ограничение – ФИО1

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что после заключения договоров ФИО2 уплатил ФИО1 в счет исполнения обязательств по договорам денежные средства в сумме 300000 рублей за переданное имущество, что подтверждается распиской ФИО1 о том, что последний получил 300000 рублей нарочно «за дачу в <адрес> и два земельных участка. № кадастр. квартира, №, № кадастр. земельные участки».

Таким образом, свои обязательства перед продавцом по договорам купли-продажи от 17 декабря 2020 года ФИО2 выполнил в полном объеме.

Согласно п. 4 договора купли-продажи двух земельных участков от 17 декабря 2020 года, ФИО1 земельные участки переданы, а ФИО2 приняты в удовлетворительном для использования состоянии,свободными от вещей и имущества продавца.

Согласно п. 4.1 договора купли-продажи двух земельных участков от 17 декабря 2020 года, в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу земельных участков в собственность ФИО2 без каких-либо актов и дополнительных документов.

Согласно п. 4 договора купли-продажи квартиры от 17 декабря 2020 года, ФИО1 квартира передана, а ФИО2 принята в удовлетворительном для проживания состоянии, свободной от вещей и имущества продавца, а также приняты ключи от нее.

Согласно п. 4.3 договора купли-продажи квартиры от 17 декабря 2020 года, в соответствии со ст. 556 ГК РФ данный договор является документом, подтверждающим передачу квартиры в собственность ФИО2 без каких-либо актов и дополнительных документов.

Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, обязанность продавца передать недвижимое имущество, а обязанность покупателя принять это имущество, исполнены (ст. 556 ГК РФ).

Судом установлено и сторонами не оспаривается, что после заключения договора ФИО2 вступил во владение и пользование земельными участками и квартирой, оплачивает коммунальные услуги, обрабатывает земельные участки, несет бремя содержания недвижимого имущества, то есть выполняет все обязанности и реализует все права, присущие собственнику.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 29 декабря 2020 года земельный участок имеет кадастровый номер №, площадь <данные изъяты> кв.м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использование: <данные изъяты>, адрес: <адрес>, право собственности зарегистрировано за ФИО2, номер регистрации № от 29 декабря 2020 года, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона№ от 29 декабря 2020 года, срок действия с 24 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 5 сентября 2024 года земельный участок имеет кадастровый номер №, площадь <данные изъяты> кв.м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использование: <данные изъяты>, адрес: <адрес>, право собственности зарегистрировано за ФИО2, номер регистрации № от 29 декабря 2020 года, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона № от 29 декабря 2020 года, срок действия с 24 декабря 2020 года по 1 апреля 2021 года.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26 декабря 2020 года квартира имеет кадастровый номер №, площадь <данные изъяты> кв.м, адрес: <адрес>, право собственности зарегистрировано за ФИО2, номер регистрации № от 26 декабря 2020 года, ограничение прав и обременение объекта недвижимости: ипотека в силу закона № от 26 декабря 2020 года.

Согласно 1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (продавец) умер, что подтверждается свидетельством о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным <данные изъяты>

Судом установлено, что до смерти ФИО1 заявление о прекращении ипотеки в силу закона стороны не подали, соответственно, обременение до настоящего времени не прекращено, запись об ипотеке не погашена.

Наследником имущества ФИО1 (продавца) является ФИО3, что подтверждается наследственным делом №, заведенным нотариусом г. Москвы ФИО4

П.п. 1 п. 1 ст.352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в редакции от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Исходя из приведенных норм закона, для погашения записи об ипотеке необходимо предоставление совместного заявления залогодателя и залогодержателя, то есть в данной ситуации Покупателя и Продавца, что не представляется возможным.

Пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Судом установлено, что обязательства по договорам купли-продажи от 17 декабря 2020 года со стороны продавца по передаче имущества в собственность истца и покупателя по выплате денежных средств выполнены в полном объеме, но своевременно обременение снято не было.

Согласно ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из положений ст.11 ГК РФ, защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом.

В силу ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

При таких данных, учитывая, что договор купли-продажи двух земельных участков договор купли-продажи квартиры от 17 декабря 2020 года исполнены, истец выполнил все принятые на себя обязательства по оплате переданного имущества, то обременение в виде ипотеки нарушает право собственности истца на принадлежащие ему земельные участки и квартиру, а для погашения регистрационной записи об ипотеке за недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи двух земельных участков и договора купли-продажи квартиры, между истцом и ответчиком, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, представление которых невозможно в силу того, что ФИО1 умер, суд приходит к выводу, что имеются основания для признании обременения (ипотеки в силу закона) прекращенным в полном объеме.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199, 233-236 ГПК РФ, суд,

решил:

исковые требования ФИО2 к ФИО3, Управлению Росреестра по Тульской области о признании обременения (ипотеки в силу закона) на квартиру и земельные участки прекращенным удовлетворить.

Признать обременение (ипотеку в силу закона) в пользу ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <данные изъяты>, на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, адрес: <адрес>; на земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, категории земель: <данные изъяты>, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, адрес: <адрес>; на квартиру с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, прекращенным.

Ответчики вправе подать в Веневский районный суд Тульской области заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Веневский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий О.А.Садовщикова

Мотивированное заочное решение суда составлено 17 ноября 2025 года.