РЕШЕНИЕ
<данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ года г. Назарово Красноярского края
Назаровский городской суд Красноярского края в составе:
председательствующего судьи Гуртовенко Т.Е.,
при секретаре К,
с участием:
истца (ответчика) ФИО1 представителей истца (ответчика) ФИО2 действующей на основании заявления, ФИО3 действующей на основании заявления,
ответчика (истца) ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании суммы уплаченной по договору и судебных расходов, встречное исковое заявление ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств, недоимки, возмещении материального ущерба,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного 18.02.2022, между ФИО4 и ФИО1; взыскании с ФИО4 в пользу ФИО1, уплаченные по договору купли-продажи от 18.02.2022 г. денежных средств в размере 250 000 рублей; расходов по оплате государственной пошлины в размере 5700 рублей, за юридические услуги в размере 3500 рублей, за услуги оценщика в размере 5 500 рублей. Дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> передать ответчице ФИО4
В обоснование иска указывает, что 18.02.2022 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по адресу: <адрес>. По условиям данного договора продавец, ФИО4, продала, а покупатель, ФИО1, купил целый земельный участок и являющийся его неотъемлемой частью жилой дом с кадастровым номером №. Согласно п.3 договора покупная цена земельного участка и жилого дома определена соглашением сторон в сумме 700000 рублей, в том числе стоимость жилого дома составила 550000 рублей, земельного участка - 150000 рублей. Истцом, как покупателем, на момент заключения договора была произведена оплата ответчику, как продавцу, согласно договора 250000 рублей, а окончательная сумма расчета за покупаемый жилой дом и земельный участок в размере 450000 рублей должна была быть оплачена до 18 июля 2022 года. 28.02.2022 произведена государственная регистрация договора продажи недвижимости от 18.02.2022. Согласно п.6 договора купли-продажи и в соответствии со ст. 469 ГК РФ ответчик гарантирует, что вышеуказанный жилой дом и земельный участок передаются в надлежащем качественном состоянии, пригодным для целей проживания и эксплуатации. В процессе эксплуатации жилого помещения, после вывоза мусора, старой мебели стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств, приобретенного жилья. Когда был убран диван, стоящий возле стены, то стена разрушилась в связи с перегниванием и разрушение бревен. Установить данный дефект было не возможно, а ответчица скрыла данный факт, то есть скрытые дефекты имелись на момент покупки дома. Дефекты данного дома являются неустранимыми, то есть данный дефект, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно. Выявленные дефекты являются значимыми - устранение технически невозможно, так как при замене каких-либо бревен существует риск, что расположенные рядом бревна также прогнили изнутри и не могут более выполнять свои функции. Таким образом, выявленные скрытые дефекты относятся к категории значимых и неустранимых. Истец считает, что жилой дом, невозможно использовать по его прямой целевому назначению - в качестве жилого дома. Согласно отчету об оценке №, проведенной ДД.ММ.ГГГГ установлено: техническое состояние конструктива дома: неудовлетворительное, физический износ: 70% -совокупный износ. В связи с изложенными недостатками с заявлением о расторжении договора истец обращался неоднократно к ФИО4 Однако в добровольном порядке ответчик отказалась расторгнуть указанный договор.
ФИО4 обратился к ФИО1 со встречным иском, с учетом изменений требований по первоначальному встречному иску заявила о взыскании окончательной суммы расчета за жилой дом и земельный участок в размере 450 000 рублей; недоимки в размере 81 750 рублей, материального ущерба в размере 46 886 рублей. Требования мотивированы тем, что 18.02.2022 между ней и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, по адресу: <адрес>. Согласно п.3 договора окончательная сумма расчета за покупаемый жилой дом и земельный участок в размере 450000 рублей должна быть оплачена до 18 июля 2022 года, однако указанная денежная сумма не поступила. 70 % износ дома не является основанием для расторжении сделки, документы на дом были предоставлены ФИО1, в документах указан год постройки. ФИО1 осмотрел дом на момент покупки, сказал, что его восстановит. О том, что дом был после пожара и в нем требуется ремонт, было указано в объявлении по продаже дома. Дом захламлен не был, так как там проживала ее мать и передвигалась по дому на ходунках. После пожара она обращалась в администрацию города, где ей, после заключения комиссии, была выдана справка о том, что дом пригоден для проживания. После заключения комиссии ответчик (истец) начала восстанавливать дом. Так же вместе с документами на дом ФИО1 были переданы ключи от дома и всех построек. ФИО1 сломал все замки и ободрал весь металл с дома, сломал хоз.постройки, которые после этого стали не пригодны для эксплуатации. В п. 6 договора указано, что ФИО1 не имел права ничего ломать до выплаты полной суммы стоимости дома и земельного участка. Весь металл ФИО1 сдал. Кроме того, ФИО1 своровал из дома сантехнику и трубы, инструмент, холодильник «<данные изъяты>» стоимостью 6500 руб., стиральную машину «<данные изъяты>» стоимостью 7000 руб., пылесос «<данные изъяты>» стоимостью 1850 руб., два домкрата стоимостью 15768 рублей каждый, общая стоимость личного имущества 46 886 рублей, чем причинил ФИО4 ущерб на указанную сумму.
Истец (ответчик) ФИО1 и его представители ФИО2, ФИО3 в судебном заседании поддержали заявленные истцом требования по основаниям, изложенным в иске. Встречные требования считают, не подлежат удовлетворению, поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению. Имущество ФИО4 ФИО1 не похищал. Все что осталось в доме при продаже дома, ФИО4 было не нужно, она пояснила, что заберет только домкрат и два стула, остальное сказала выкидывать. Домкрат в наличии.
Ответчик (истец) ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО1, настаивала на удовлетворении встречного иска с учетом его уточнения. Дополнительно пояснила, что заявленная ею недоимка, это банковский процент в связи с тем, что ФИО1 несвоевременно выплатил ей оставшуюся часть денег за дом по договору. Считает, что договор не подлежит расторжению, поскольку после действий ФИО1 ей придется восстанавливать дом, а это требует денежных вложений.
Выслушав участвующих в деле лиц, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 18.02.2022 между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно п. 3 договора стоимость дома составляет 550 000 рублей, земельного участка - 150 000 рублей. По соглашению сторон на момент заключения договора покупатель уплатил продавцу денежную сумму в размере 250 000 рублей, сумма в размере 450 000 рублей должна быть выплачена продавцу до 18.07.2022 года. Договор зарегистрирован в Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Красноярскому краю ДД.ММ.ГГГГ.
Факт передачи денежных средств ФИО4 ФИО1 в размере 250 000 рублей подтверждается распиской от 18.02.2022.
Согласно пункту 6 договора продавец гарантирует, что вышеуказанный жилой дом и земельный участок передаются в надлежащем качественном состоянии, пригодным для целей проживания и эксплуатации, покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием дома, претензий не имеет.
До срока установленного для полной оплаты по договору 21.05.2022 ФИО1 направил ФИО4 письмо с требованием о расторжении договора купли-продажи из-за аварийного состояния дома, поскольку износ дома составляет 70 %. Ознакомиться с техническим состоянием дома покупатель смог только после того как освободил комнату от старой мебели, вещей, мусора.
Как следует из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного оценщиком Ш, жилой дом по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенный на земельном участке, площадью <данные изъяты> кв.м., имеет неудовлетворительное состояние отделки, требуется проведение капитального ремонта, техническое состояние конструктива дома неудовлетворительное, физический износ: 70% -совокупный износ.
Рыночная стоимость составляет 560 000 рублей, в том числе: стоимость дома 400 000 рублей, стоимость земельного участка 160 000 рублей.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Как указано в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�???????????����??????????�?�?�?Й?�??Й???��??????????J?J?J????Й?Й?j�?????????J?J?J????Й?Й?????????J?J?J????????????????????�?�?�?Й??Й?��?Й?????????J?J?J???????????????J?J?J????Й?Й??????????�?�?�?????????�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�?�����?������?�����?������?�����?������?�����?������?�����?���
В соответствии с п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из текста договора купли-продажи, сторонами сделки оговаривалось техническое состояние спорного дома, как пригодного для проживания.
О характере выявленных в доме недостатков и его непригодности для проживания свидетельствует отчет об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного оценщиком Ш, в соответствии с которым дом имеет неудовлетворительное состояние отделки, требуется проведение капитального ремонта, техническое состояние конструктива дома неудовлетворительное, физический износ: 70% -совокупный износ.
Как следует из показаний свидетеля М, весной 2022 года его пригласил ФИО1 для ремонта печи в доме по <адрес>. Когда он сделал печь и затопил ее, дом прогрелся, с потолка упала штукатурка. Его сын хотел, взяться за ремонт в доме, но под подоконником бревна были прогнившие, по этому он за ремонт не взялся.
Обращаясь в суд с требованиями о расторжении договора купли-продажи от 18.02.2022, ФИО1 ссылается на ненадлежащее качество приобретенного жилого дома, указав, что после вывоза мусора, старой мебели, стало очевидным, что ответчик ввел в заблуждение относительно потребительских свойств, приобретенного жилья. Когда был убран диван, стоящий возле стены, выяснилось, что стена разрушилась в связи с прогниванием и разрушением бревен. Установить данный дефект было не возможно на момент покупки, а ФИО4 скрыла данный факт, то есть скрытые дефекты имелись на момент покупки дома.
Таким образом, совокупностью доказательств подтвержден факт того, что дом находится в аварийном состоянии, износ составляет 70 %, жилой дом не пригоден для проживания без проведения в нем капитального ремонта, требующего существенных затрат. Скрытые недостатки на момент покупки не могли быть видны продавцу, так как дом покупался в зимнее время, то, что прогнили бревна, продавец покупателю не сообщала, в договоре это не оговаривалось. Дом продавался не как аварийный, а для проживания. В договоре не указано, что стоимость объекта недвижимости определена в связи с тем, что дом гнилой и имеются в связи с этим существенные недостатки, требующие их последующего устранения.
В ходе судебного заседания было установлено, что крыша дома горела ДД.ММ.ГГГГ, после этого до продажи в доме делался косметический ремонт, что не отрицала ФИО4 Таким образом, внутренне состояние стен на момент продажи дома от покупателя было скрыто.
Доказательств, опровергающих вышеуказанные выводы, стороной ответчика представлено не было.
Представленная ФИО4 справка из администрации г. Назарово о том, что жилой дом по адресу: <адрес>, по состоянию на 03.10.2022 не числится в перечне о признании жилого дома не пригодным для проживания и подлежащим сносу или реконструкции на территории города. Не свидетельствует, о надлежащем состоянии дома, а указывает, только на то, что данный дом не признавался аварийным, указанная справка не содержит сведений, что дом осматривался специалистами администрации на предмет признания его аварийным.
Учитывая характер недостатков, при наличии которых спорный жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, суд приходит к выводу о существенном нарушении требований к качеству товара при его продаже со стороны продавца.
Выявленные в спорном жилом доме существенные недостатки являются скрытыми, возникшими до передачи дома продавцу и не могли быть обнаружены покупателем при осмотре, в силу отсутствия специальных познаний в области строительства. Оценить техническое состояние дома в полном объеме на момент покупки покупатель не имел возможности, покупатель исходил из добросовестности продавца, пояснившего, что дом пригоден для проживания, что не соответствовало действительности.
То обстоятельство, что по условиям договора купли-продажи (п. 6) истец до подписания договора ознакомился с техническим состоянием дома, претензий не имеет, не имеет правового значения, поскольку в силу п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие не оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора в части передачи товара соответствующего качества.
При изложенных обстоятельствах, с учетом приведенных выше правовых норм, суд полагает, что исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи от 18.02.2022, взыскании денежных средств в размере 250 000 рублей уплаченных по договору купли-продажи от 18.02.2022 подлежат удовлетворению. При этом право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, подлежит прекращению, а право собственности за ФИО4 восстановлению.
Удовлетворение первоначального иска исключает удовлетворение встречного иска ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств, не доплаченных ФИО1 по договору купли-продажи, и соответственно недоимки (процентов за пользование денежными средствами).
Требования ФИО4 о возмещении материального ущерба подлежат оставлению без удовлетворения.
Доводы ФИО4 о том, что ФИО1 своровал из дома сантехнику и трубы, инструмент, холодильник «<данные изъяты>» стоимостью 6500 руб., стиральную машину «Приморье» стоимостью 7000 руб., пылесос «<данные изъяты>» стоимостью 1850 руб., два домкрата стоимостью 15768 рублей каждый, общая стоимость имущества 46 886 рублей, не нашли своего подтверждения. Согласно определения от ДД.ММ.ГГГГ УУП ОУУП и ПДН МО МВД России «Назаровский» С, вынесенного в рамках материала проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО4, по факту того, что ФИО1 разобрал дом по адресу <адрес>, а так же вывез имущество, было установлено, что в действиях ФИО1 отсутствует состав правонарушения, в возбуждении дела об административном правонарушении в отношении ФИО1 по ст. 7.17 (уничтожение или повреждение чужого имущества), 19.1 (самоуправство) КОАП РФ отказано.
Кроме того, не доказано, что на момент продажи дома, в доме оставалось вышеуказанное имущество, представляющее ценность, которое ФИО4 намеревалась забрать. В договоре купли-продажи дома относительно имущества никаких оговорок нет. ФИО1 не отрицает, что ФИО4 намеревалась забрать из заявленного в иске имущества только домкрат, все остальное, что было в доме сказала выкидывать. Домкрат не утрачен, вещи которые вытащили с дома лежат в огороде.
Показания свидетелей Н, С не могут достоверно свидетельствовать об имуществе, которое было оставлено ФИО4 на момент купли-продажи дома, поскольку указанные свидетели в доме не были задолго до его продажи.
Допрошенные, в судебном заседании свидетель А, С указывающие на то, что ФИО1 сдавал металл, значения для заявленного иска не имеют, поскольку требований в части возмещения убытков за металл истец в связи с изменением исковых требований не поддержала.
Кроме того, заявленный ФИО4 размер ущерба надлежащими доказательствами не подтвержден.
Судебные расходы, по уплате государственной пошлины в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ подлежат возмещению истцу ФИО1 ответчиком в размере 5700 рублей.
Кроме этого, истцом были произведены затраты за юридические услуги по составлению иска в размере 3500 рублей, за услуги оценщика в размере 5 500 рублей, которые также подлежат взысканию с ответчика.
Расходы, подлежащие взысканию, подтверждены квитанциями.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Россия, <адрес>, заключенный 18.02.2022 между ФИО4 (паспорт серии № №) и ФИО1 (паспорт серии № №), зарегистрированный 28.02.2022.
Прекратить право собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.
Признать право собственности за ФИО4 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу <адрес>.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу Россия, <адрес>, заключенного 18.02.2022 сумму в размере 250000 рублей.
Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины 5700 рублей, юридические услуги по составлению иска 3500 рублей, за услуги оценщика 5500 рублей.
Встречные исковые требования ФИО4 к ФИО1 о взыскании задолженности по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, заключенного 18.02.2022, недоимки, взыскании материального ущерба оставить без удовлетворения.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>