Решение по делу № 2-2343/2025 от 04.06.2025 - о взыскании разницы, вызванной уменьшением площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда.

Дело №2-2343/2025

29RS0023-01-2025-001099-46

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 мая 2025 года

город Северодвинск

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи БарановаП.М.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» о взыскании разницы, вызванной уменьшением площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда,

установил:

ФИО2 обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» о взыскании разницы, вызванной уменьшением площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, по которому ответчик обязался построить многоквартирный дом на земельном участке, местоположение установлено относительно ориентира – здания по адресу: <адрес>, примерно в 220 м по направлению на северо-запад от ориентира. Объектом долевого строительства является квартира проектной площадью 44,65 кв.м, цена договора – 3968098 рублей. По результатам обмеров БТИ общая площадь квартиры составила 40,7 кв.м. Поскольку застройщик передал ей квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, считает, что ответчик должен возвратить ей разницу, вызванную уменьшением площади объекта долевого строительства, в размере 206181 рубля 13 копеек. Ее претензию ответчик не удовлетворил. Просила взыскать разницу, вызванную уменьшением стоимости объекта долевого строительства, в размере 206181 рубля 13 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей.

В судебное заседание истец не явился, ответчик представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещались в установленном законом порядке. Представитель истца на иске настаивал.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ ..... застройщик ООО «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» обязался построить объект недвижимости – жилой дом по <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером ....., и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – однокомнатную <адрес>, расположенную на 7 этаже, проектной площадью с учетом балконов (лоджий, террас) 44,65 кв.м.

В соответствии с п.1.2 договора участия в долевом строительстве проектная площадь квартиры включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов (лоджий, террас) с установленными коэффициентами. Площадь лоджий, балконов, веранд, террас подсчитывается со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 0,1.

Согласно п.1.3 договора адрес объекта, фактический номер квартиры, ее характеристики (в том числе – площади жилых, вспомогательных помещений, лоджий/балконов/террас) уточняются после окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. Уточнение площади квартиры производится после ввода объекта в эксплуатацию и проведения обмеров органами технической инвентаризации или иными органами, службами и т.п., которые на момент ввода в эксплуатацию уполномочены производить такие обмеры на основании действующего законодательства.

Цена договора составляет 3968098 рублей (пункт 4.1).

Согласно п.4.2 договора цена договора может измениться на основании данных обмеров БТИ в отношении квартиры в случаях и порядке, предусмотренном пунктом 4.2.1 договора.

В соответствии с п.4.2.1 договора в случае изменения в сторону увеличения фактической общей площади объекта долевого строительства от проектной общей площади (проектная общая площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов (лоджий, террас) с установленными коэффициентами) более чем на 5% после его обмера БТИ, участник долевого строительства по письменному обращению застройщика производит компенсацию затрат застройщика по созданию дополнительной площади в течение 30 рабочих дней с момента получения письменного обращения. При исчислении размера доплаты размер увеличения в пределах оговоренных отклонений не включается.

В случае изменения в сторону уменьшения фактической общей площади объекта долевого строительства от проектной общей площади (проектная общая площадь включает в себя общую площадь квартиры, а также площадь балконов (лоджий, террас) с установленными коэффициентами) более чем на 5% после его обмера БТИ, застройщик обязуется по письменному обращению участника долевого строительства возвратить участнику долевого строительства разницу, вызванную уменьшением стоимости объекта долевого строительства, в течение 30 рабочих дней с момента получения письменного обращения. При исчислении размера доплаты размер уменьшения в пределах оговоренных отклонений не включается.

В соответствии с п.4.3 договора для перерасчета по пункту 4.2.1 договора стоимость 1 кв.м проектной площади квартиры (с учетом площади лоджий, балконов) составляет 88871 рубль 18 копеек. При наступлении обстоятельств, указанных в п.4.2 договора, при перерасчете цены договора учитывается вся разница между проектной площадью квартиры, указанной в пункте 1.2 договора, и фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ.

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи квартиры ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры составляет 40,7 кв.м, в том числе жилая площадь 10,5 кв.м.

Согласно техническому паспорту квартиры, составленному ППК «Роскадастр», общая площадь квартиры составляет 40,7 кв.м, в том числе жилая площадь 10,5 кв.м (жилая комната площадью 10,5 кв.м) и подсобная площадь 30,2 кв.м (коридор площадью 4,1 кв.м, кладовая площадью 3,4 кв.м, кухня-столовая площадью 18,2 кв.м, санузел площадью 4,5 кв.м), а также лоджия площадью 1,7 кв.м (с учетом поправочного коэффициента).

Истец ДД.ММ.ГГГГ обратился к ответчику с требованием о возврате части уплаченных по договору участия в долевом строительстве денежных средств в сумме 199960 рублей 15 копеек.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами не оспариваются.

В силу ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.1 и ч.2 ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Договором участия в долевом строительстве определена проектная площадь квартиры (с учетом площади лоджий, балконов, террас с понижающими коэффициентами), которая составляет 44,65 кв.м и, исходя из указанных положений ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», является общей приведенной площадью объекта долевого строительства.

Применение понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения, предусмотрено приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016 №854/пр. Для лоджий такой понижающий коэффициент составляет 0,5, что согласуется с условиями договора участия в долевом строительстве.

Пунктами 4.2 – 4.3 договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность изменения цены договора в случае, если после завершения строительства фактическая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий и балконов (то есть фактическая приведенная площадь) по результатам технической инвентаризации будет отличаться от проектной площади.

В случае уменьшения фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной более чем на 5% застройщик должен вернуть участнику долевого строительства разницу в цене, вызванную уменьшением площади, а в случае увеличения площади – участник долевого строительства должен произвести застройщику доплату, в размере разницы площадей, исходя из стоимости 1 кв.м проектной площади равной 88871 рублю 18 копейкам.

Обращаясь в суд, истец указывает, что фактическая общая площадь квартиры составляет 40,7 кв.м.

Вместе с тем, по условиям договора участия в долевом строительстве для целей расчета окончательной цены договора принимается общая приведенная площадь объекта долевого строительства, включающая также площадь балконов (лоджий) с соответствующими коэффициентами.

Согласно техническому паспорту общая площадь квартиры составляет 40,7 кв.м, кроме того в квартире имеется лоджия площадью 1,7 кв.м (с учетом понижающего коэффициента). Таким образом, общая приведенная площадь квартиры составляет 42,4 кв.м (40,7 + 1,7).

Таким образом, в процессе строительства произошло уменьшение общей приведенной площади объекта долевого строительства более чем на 5 % по сравнению с проектной площадью квартиры, указанной в договоре.

По смыслу ст.5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения – с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

При заключении договора стороны согласовали возможное отклонение фактической площади объекта долевого строительства от его проектной площади, которое составляет не более 5% и в этом случае не влечет обязанность стороны договора выплатить другой стороне разницу, вызванную увеличением или уменьшением фактической площади объекта долевого строительства.

В рассматриваемом деле уменьшение фактической площади объекта долевого строительства по сравнению с проектной площадью составило 2,25 кв.м, что составляет более 5% от проектной площади, в связи с чем участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора пропорционально уменьшению фактической площади объекта долевого строительства.

Исходя из условий договора о стоимости 1 кв.м проектной площади квартиры (88871 рубль 18 копеек), подлежащая возврату застройщиком разница, вызванная уменьшением стоимости объекта долевого строительства, составляет 199960 рублей 16 копеек.

С мнением ответчика о том, что подлежащая возврату сумма должна определяться за вычетом предусмотренного договором отклонения площади объекта долевого строительства, суд не соглашается.

Договором участия в долевом строительстве могут быть установлены только определенные пределы изменения площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены договора. Вместе с тем, поскольку фактическое уменьшение площади объекта долевого строительства превысило установленные договором параметры, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину – участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина – участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином – участником долевого строительства убытков.

Из материалов дела следует, что ответчиком нарушена обязанность по возврату разницы, вызванной уменьшением цены объекта долевого строительства. Доказательств, свидетельствующих об отсутствии его вины в данном нарушении, ответчиком в суд не представлено.

Исходя из фактических обстоятельств, при которых истцу был причинен моральный вред, в том числе из продолжительности нарушения его прав, учитывая характер и степень его нравственных страданий, степень вины ответчика, требования разумности и справедливости, в соответствии со статьями 151, 1100 и 1101 ГК РФ суд определяет подлежащую взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина – участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина – участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина – участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Данная норма введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу с 01.09.2024.

В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).

Из материалов дела следует, что претензия истца была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, срок для добровольного удовлетворения требований истца истек до ДД.ММ.ГГГГ.

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 6 ст. 13 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», в соответствии с которым при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

На основании изложенного суд взыскивает с ответчика в пользу истца штраф в размере 102480 рублей 08 копеек ((199960,16 + 5000) х 50 %).

Ответчиком не представлено в суд доказательств явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства и необоснованности выгоды кредитора, бремя доказывания которой возлагается на него. Равным образом ответчиком не представлено в суд доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые бы оправдывали применение ст.333 ГК РФ к рассматриваемому спору.

Оснований для уменьшения штрафа суд не находит. При этом суд учитывает, что в силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Это означает, в том числе, что по общему правилу неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства не должно быть для должника более выгодным, чем добросовестное поведение и надлежащее исполнение обязательства в соответствии с его условиями и требованиями закона (ст.309 ГК РФ).

На основании изложенного суд принимает решение о частичном удовлетворении иска.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 №46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Правительство Российской Федерации в 2022, 2023, 2024 и 2025 годах вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, в том числе: в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 30 июня 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку судом с ответчика в пользу истца взыскан штраф, предусмотренный абзацем девятым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326, в отношении уплаты данного штрафа подлежит применению отсрочка до 30.06.2025, установленная постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 №326.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета муниципального образования «Город Северодвинск» государственную пошлину в размере 9999 рублей.

Руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО2 (<данные изъяты>) к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» (ИНН <***>) о взыскании разницы, вызванной уменьшением площади объекта долевого строительства, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» в пользу ФИО2 разницу, вызванную уменьшением площади объекта долевого строительства, в размере 199960 рублей 16 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 102480 рублей 08 копеек, всего взыскать 307440 (триста семь тысяч четыреста сорок) рублей 24 копейки.

В удовлетворении требований ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» о взыскании разницы, вызванной уменьшением площади объекта долевого строительства, в большем размере отказать.

Предоставить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» отсрочку исполнения решения суда в части уплаты финансовых санкций до 30.06.2025.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Интер-ТЕП» государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования «Город Северодвинск» в размере 9999 (девяти тысяч девятисот девяносто девяти) рублей.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

ФИО1

В окончательной форме решение составлено 04.06.2025