Решение по делу № 2-1172/2025 от 30.04.2025 - об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения, регистрации право собственности на объект недвижимости, установлении факта заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, признании право собственности ответчика на объект недвижимости отсутствующим.

УИД 65RS0001-01-2024-013588-77

Дело № 2-1172/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 апреля 2025 года г. Южно-Сахалинск

Южно-Сахалинский городской суд Сахалинской области в составе: председательствующего судьи Плесковой В.А., при ведении протокола помощником судьи Ли З.М.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения, регистрации право собственности на объект недвижимости, установлении факта заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, признании право собственности ответчика на объект недвижимости отсутствующим,

установил:

02 ноября 2024 года, с уточнением от 12 ноября 2024 года, ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 об установлении факта заключения договора купли-продажи водно-оздоровительного комплекса с гостиничными номерами, с кадастровым номером №, расположенного <адрес>, истребовании из незаконного владения ответчика указанного имущества, возложении обязанности на Управление Росреестра по Сахалинской области произвести регистрацию право собственности истца на указанный объект недвижимости.

В обоснование иска указано, что 15 июня 2015 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого ФИО4 передал ФИО5 для строительства спорного объекта 12 000 000 рублей, что является основанием возникновения у истца права собственности на объект недвижимости. Также принимал участие в строительстве здания путём приобретения и установки материалов на сумму 6 230 228 рублей 93 копеек. В последствии, ответчик уклонился от заключения основного договора купли-продажи, при этом в рамках дела о банкротстве № Арбитражным судом Сахалинской области указанный договор был признан основным договором. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи будущей недвижимой вещи не порождает у сторон каких-либо обязанностей кроме обязанности покупателя оплатить, а продавца передать эту вещь, в том числе не возникает обязанность заключать основной договор.

Определением судьи Южно-Сахалинского городского суда от 10 декабря 2024 года по делу приняты обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.

04 февраля 2025 года истцом представлено заявление о дополнении исковых требований о признании отсутствующим право собственности ответчика на спорный объект недвижимости.

11 марта 2025 года истцом дополнено исковое требование об установлении факта заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости между сторонами с 16 июня 2015 года.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Представители истца ФИО1 и ФИО2, действующие на основании доверенностей, исковые требования поддержали. Полагали срок исковой давности не пропущенным.

Ответчик в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался заказной почтовой корреспонденцией по месту жительства, которая вернулась в суд не врученная по истечению срока хранения. В соответствии со ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ извещение считается доставленным, а лицо – извещенным.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, с иском не согласился, заявил о пропуске истцом срока исковой давности. Указал, что истец не является владельцем спорного имущества, соответственно у него отсутствуют основания для его истребования. Денежные средства, внесенные ФИО4 по предварительному договору, были ему возвращены в рамках исполнения заключенного мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05 октября 2020 года по делу №. Как следует из определений Арбитражного суда Сахалинской области от 14 августа 2017 года, от 22 сентября 2017 года и от 22 марта 2018 года ФИО4 трансформировал свое требование о передаче ему объекта недвижимости и о признании за ним право собственности в денежное обязательство.

Представитель Управления Росреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в соответствии с ч. 2.1 ст. 113 Гражданского процессуального кодекса РФ путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", что подтверждается отчетом.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор; если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В абзаце 1 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Абзацем 3 этого же пункта постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В силу пункта 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При этом в соответствии с правоприменительной практикой Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в частности в определении N 11-КГ19-3 от 02 апреля 2019 г., независимо от наименования договора нужно установить его действительное содержание исходя из буквального значения слов и выражений, а также из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений.

В силу ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Из материалов дела следует, что 16 июня 2015 года между ИП ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор, поименованный предварительным, по условиям которого стороны обязались заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – 2хэтажного здания, общей площадью 610,10кв.м, назначением- водно-оздоровительный комплекс с гостиничными номерами, находящийся <адрес>. Продавец в срок до 01 октября 2015 года обязался зарегистрировать свое право собственности на спорный объект, после чего в течение 5 рабочих дней заключить с Покупателем договор купли-продажи вышеуказанного объекта, ценой 10 000 000 рублей. А Покупатель обязался подготовить проект договора купли-продажи, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации право собственности Продавца заключить договор купли-продажи спорного объекта. Также обязался произвести предварительные платежи по договору купли-продажи объекта поэтапно в течение 90 дней со дня подписания настоящего договора. Окончательный расчет произвести после заключения основного договора купли-продажи.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 марта 2018 года по делу № указанный предварительный договор от 16 июня 2015 года признан основным договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной ее оплате и внесением ФИО4 по договору 14 045 000 рублей.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права и их разъяснениями, принимая во внимание наличие вступившего в законную силу определения арбитражного суда, которым установлен характер правоотношений между сторонами по указанному договору, размер внесённых истцом денежных средств, суд приходит к выводу о том, что эти обстоятельства не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В связи с чем, требование об установлении факта заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости 16 июня 2015 года удовлетворению не подлежит.

Кроме того, 30 января 2017 года ФИО4 обратился в Южно-Сахалинский городской суд с иском к ИП ФИО5 о возложении обязанности исполнить обязательства по заключению договора купли-продажи, передаче объекта недвижимого имущества, о признании предварительного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, возложении обязанности передать объект недвижимости, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности.

Определением Южно-Сахалинского городского суда от 26 июня 2017 года по делу № исковые требования оставлены без рассмотрения в связи с введением в отношении ИП ФИО5 процедуры реструктуризации долгов.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 марта 2018 года по делу № в реестр требований кредиторов должника ФИО5 включены требования ФИО4 на сумму 10 000 000 рублей, оплаченную по предварительному договору купли-продажи от 16 июня 2015 года, на сумму 4 045 000 рублей, оплаченную сверх предварительного договора купли-продажи от 16 июня 2015 года.

В рамках указанного дела о признании ИП ФИО5 банкротом № определением Арбитражного суда Сахалинской области от 05 октября 2020 года между сторонами, в том числе кредитором ФИО4, утверждено мировое соглашение, согласно условиям которого, установлены сумма задолженности и срок ее погашения, в том числе перед ФИО4 по договору купли-продажи от 16 июня 2015 года.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, в связи с неисполнением ФИО5 обязательства по договору купли-продажи от 16 июня 2015 года по передаче предварительно оплаченного товара, ФИО4 избрал способ защиты своего нарушенного права в виде возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом, что согласуется с п. 3 ст. 487 Гражданского кодекса РФ.

Определением Арбитражного суда Сахалинской области требование ФИО4 о возврате уплаченной по договору денежной суммы разрешено.

Довод стороны истца о ненадлежащем исполнении ответчиком условий мирового соглашения в данном случае правового значения не имеет, поскольку вопрос исполнения судебного акта арбитражного суда разрешается указанным судом в порядке разрешения вопросов исполнения вступивших в законную силу судебных актов.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Пунктом 34 указанного Постановления разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Пунктом 36 указанного постановления предусмотрено, что в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Установлено, что право собственности на спорный объект недвижимости с кадастровым номером № зарегистрировано 23 сентября 2016 года за ответчиком ФИО5

Применяя указанные нормы и акт их разъясняющий, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, поскольку истцом не доказан факт принадлежности ему спорного имущества.

Поскольку требование ФИО4 о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости за ним является производным от требования об истребовании спорного имущества из чужого незаконного владения, в удовлетворении которого отказано, постольку оснований для его удовлетворения также не имеется.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2019), утвержденного его Президиумом 24.04.2019 года).

В связи с наличием между сторонами договорных отношений по договору купли-продажи с условием предварительной оплаты, истцом неверно избран способ защиты своего права, поскольку в силу вышеизложенной ст. 487 ГК РФ покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ указано, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

30 января 2017 года ФИО4, обращаясь в Южно-Сахалинский городской суд иском к ФИО5 в рамках гражданского дела № достоверно знал о нарушенном праве.

С настоящим иском в суд ФИО4 обратился 02 ноября 2024 года, то есть по истечении трехлетнего срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

В соответствии с ч. 3 ст. 144 Гражданского процессуального кодекса РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Определением судьи Южно-Сахалинского городского суда от 10 декабря 2024 года по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости.

Учитывая, что в удовлетворении иска отказано, обеспечительные меры подлежат отмене.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению не подлежат, поскольку решение суда принято не в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 (паспорт №) к ФИО5 (паспорт №) об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения, регистрации право собственности на объект недвижимости, установлении факта заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости, признании право собственности ответчика на объект недвижимости отсутствующим, отказать в полном объеме.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением судьи Южно-Сахалинского городского суда от 10 декабря 2024 года по гражданскому делу № в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Южно-Сахалинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий судья В.А. Плескова

Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.