Дело № 2-2806/2025

УИД: 29RS0014-01-2025-002828-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 10 июля 2025 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Алябышевой М.А.,

при секретаре судебного заседания Тороповой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо» о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, признании нежилого помещения объектом долевого строительства,

установил:

ФИО3 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо» (далее – ООО «Темпо») о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, признании нежилого помещения объектом долевого строительства.

В обоснование заявленных требований указало, что 16.08.2022 между сторонами заключен договор инвестирования строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах в .... По условиям договора истец передал ответчику денежные средства в размере 2870000 руб. для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности в срок до 30.09.2023. 18.03.2025 между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение, по условиям которого ответчик обязался перевести нежилое помещение в жилое. Из условий заключенного договора следует, что ответчик осуществлял привлечение денежных средств истца для строительства дома с последующей передачей истцу обособленного помещения, расположенного в данном доме. Согласно проектной декларации следует, что к передаче подлежит объект долевого строительства. Ответчик является застройщиком, осуществляющим строительство многоэтажного дома, в котором располагается спорная недвижимость. В связи с чем просит суд признать договор инвестирования договором участия в долевом строительстве, признать нежилое помещение с проектным номером 8, в осях 4-5 и Б-В-Г, находящееся на 2 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в ..., объектом долевого строительства, взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу иска.

Истец ФИО3, извещенный надлежащим образом, в суд не явился. Его представитель ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, на их удовлетворении настаивал.

Представитель ответчика ФИО2 с иском не согласился в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Третьи лица АО «ТБанк» и Администрация городского округа «Город Архангельск», извещенные надлежащим образом, в суд не явились, на своем участии не настаивали.

По определению суда в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено по существу при данной явке.

Суд, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких ли об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как установлено ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только указанными в нем способами: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 3) жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Действие указанного Федерального закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 2 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Требования к условиям договора участия в долевом строительстве отражены в ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ.

Судом установлено, следует из материалов дела, что 17.04.2018 Администрацией муниципального образования «Город Архангельск» ООО «Темпо» выдано разрешение на строительство многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажа по ... на земельных участках с кадастровыми номерами <№> и <№> Действие данного разрешения продлено приказом директора департамента градостроительства Администрации городского округа «Город Архангельск» от 29.01.2025 № 19 до 05.11.2025.

Земельные участки с кадастровыми номерами <№> и <№> переданы ООО «Темпо» для завершения строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах на основании договора аренды № 1/791(л) от 05.11.2019, заключенного между Администрацией муниципального образования «Город Архангельск» и ООО «Темпо».

16.08.2022 между истцом и ответчиком заключен договор инвестирования № 8 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе ... (далее – Договор).

Согласно п. 2.1 Договора инвестор (ФИО3) передает заказчику-застройщику (ООО «Темпо») денежные средства в сумме, установленной настоящим договором, для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности на земельном участке. По завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения инвестором обязательств по внесению инвестиций заказчик-застройщик передает инвестору результат инвестиционной деятельности по настоящему договору.

В соответствии с п.п. 1.4, 1.9 Договора результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение с проектным номером 8, в осях 4-5 и Б-В-Г, находящееся на 2 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе в ..., строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом. Общая полезная площадь результата инвестиционной деятельности – 44,1 кв.м., измеряемая по внутренним поверхностям стен.

Пунктами 3.1, 3.2 Договора установлено, что размер инвестиций по договору определен сторонами в размере 2870000 руб., которые передаются инвестором заказчику-застройщику в срок до мая 2023 года.

В соответствии с п. 5.1 Договора срок осуществления проекта определен до 30.09.2023. В случае необходимости этот срок может быть продлен сторонами. Срок окончания строительных работ в соответствии с проектом подтверждается справкой (актом), подписанной заказчиком-застройщиком и подрядчиком. Фактический срок осуществления проекта будет определяться датой подписания сторонами акта приема-передачи результата инвестиционной деятельности.

После выполнения проекта и при готовности результата инвестиционной деятельности заказчик-застройщик направляет инвестору соответствующее уведомление. Передача инвестору результата инвестиционной деятельности осуществляется по акту приема-передачи.

Как определено п.п. 4.1.1, 4.1.3 Договора инвестор обязан осуществить финансирование по настоящему договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим договором, в том числе оплату услуг заказчика-застройщика; осуществить со своей стороны приемку результата инвестиционной деятельности по настоящему договору путем подписания акта приема-передачи.

Согласно п.п. 4.3.1, 4.3.3, 4.3.4, 4.3.5, 4.3.6 Договора заказчик-застройщик обязан используя внесенные инвестором инвестиции обеспечить осуществление проекта, в том числе, организовать производство работ, обеспечить строительство материалами и оборудованием; обеспечить ввод результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию; после сдачи результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию передать его инвестору по акту приема-передачи; в ходе передачи результата инвестиционной деятельности обеспечить устранение недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах; передать инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у заказчика-застройщика для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.

Оплата по Договору внесена истцом в полном объеме денежными переводами от 19.08.2022, 22.08.2022, 23.08.2022, 22.09.2022, 02.11.2022, 01.12.2022.

Общая сумма денежных средств, перечисленных ООО «Темпо» истцом, составила 2870000 руб.

Ответчик ООО «Темпо» состоит в Едином реестре застройщиков и 03.07.2023 размещал проектную декларацию по строительству объекта – многоэтажное административное здание с торговыми помещениями на первых этажах по ....

В ЕГРН содержатся данные о государственной регистрации права собственности ООО «Темпо» на объект незавершенного строительства, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами <№>.

18.03.2025 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1 к Договору, в соответствии с п. 1 которого Договор дополнен пунктом 5.8 следующего содержания: «5.8. Заказчик-застройщик обязуется в течение двух месяцев со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перевести объект из статуса нежилого помещения в статус жилого помещения».

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, предусмотренном действующим законодательством, не выдавалось.

Как пояснил в судебном заседании представитель истца ФИО1, заключая Договор, истец преследовал цель приобретение квартиры для личных нужд в многоквартирном жилом доме. Полагал действия ответчика недобросовестными, поскольку ООО «Темпо» уклоняется от надлежащего оформления отношений сторон.

Не соглашаясь с предъявленными требованиями, представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании пояснил, что ввиду отсутствия финансирования со стороны банка с участниками строительства, включая истца, были заключены договоры инвестирования, что не запрещено законом. Объект представляет собой административное здание с 9 подъездами с отдельными помещениями, в каждом из которых есть отдельные двери. В настоящее время объект еще не достроен, заключение о соответствии объекта требованиям проектной документации не получено. В письменном отзыве на иск представитель ответчика ФИО2 не отрицал, что ООО «Темпо» действительно размещало проектную декларацию на сайте НАШ.ДОМ.РФ, но получив отказ в финансировании было вынуждено перейти на договор инвестирования. Дополнительное соглашение от 18.03.2025 было заключено по просьбе истца при условии, что перевод состоится только после приема в эксплуатацию как нежилого помещения.

Согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, изложенных в п. 43 постановления Пленума от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как изложено в п. 6 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2022), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.10.2022, действие Федерального закона № 214-ФЗ распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с 1 апреля 2005 г. сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2012 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 апреля 2013 г.).

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г., указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Исходя из условий Договора следует, что ООО «Темпо» осуществляло привлечение денежных средств истца, для строительства многоквартирного жилого дома с последующей передачей истцу обособленной квартиры в данном доме. О наличии между сторонами указанных взаимоотношений свидетельствует как указанная в Договоре стоимость объекта, характеристики передаваемого истцу помещения, с площадью и имеющих самостоятельные выходы через места общего пользования (лестницу), так и обязательства ООО «Темпо» по строительству и сдаче в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Указанные обязательства не соответствуют существу договора участия в инвестировании строительства, а свидетельствуют о фактическом заключении между сторонами договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств суд приходит к выводу, что денежные средства привлекались ООО «Темпо» для строительства многоквартирного жилого дома, Договор содержит условия, предусмотренные статьей 4 Федерального закона № 214-ФЗ, между сторонами при заключении договора об инвестиционной деятельности по строительству жилого дома имелся в виду договор участия в долевом строительстве, поскольку заключенный договор обладает всеми признаками договора участия в долевом строительстве, следовательно, заключенный между истцом и ответчиком Договор должен быть признан договором участия в долевом строительстве. Таким образом, исковые требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании нежилого помещения с проектным номером 8, в осях 4-5 и Б-В-Г, находящегося на 2 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в ..., объектом долевого строительства.

Как следует из положений ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу положений ст. 1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданское законодательство регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников (ст. 2 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя. Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Защита гражданских прав в соответствии со ст. 12 ГК РФ осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав заявителя.

В рассматриваемом случае избранный истцом ФИО3 способ защиты права на момент рассмотрения спора этого не обеспечивает, поскольку на момент рассмотрения судом настоящего спора право истца ФИО3 не подлежит восстановлению путем признания нежилого помещения с проектным номером 8, в осях 4-5 и Б-В-Г, находящегося на 2 этаже многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в ..., объектом долевого строительства.

Реализация предусмотренных законом способов защиты гражданских прав путем предъявления иска в суд возможна только в том случае, когда такое обращение в суд способно защитить нарушенные или оспариваемые права или законные интересы.

Избранный истцом способ защиты права путем признания нежилого помещения объектом долевого строительства при указанных обстоятельствах признается судом ненадлежащим способом защиты нарушенного права, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в рассматриваемой части надлежит отказать.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 (<№>) к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо» (ИНН <***>) о признании договора инвестирования договором участия в долевом строительстве, признании нежилого помещения объектом долевого строительства удовлетворить частично.

Признать договор инвестирования № 8 строительства многоэтажного административного здания с торговыми помещениями на нижних этажах, расположенного в Ломоносовском территориальном округе г. Архангельска по ..., заключенный 16.08.2022 между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «Темпо», договором участия в долевом строительстве.

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Темпо» в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Темпо» (ИНН <***>) в пользу ФИО3 (<№>) государственную пошлину в размере 3000 (Три тысячи) руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня его вынесения в мотивированном виде.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.

Председательствующий М.А. Алябышева

Мотивированноерешениеизготовлено 24 июля 2025 года.