Дело № 2-1284/2022

УИД 76RS0017-01-2022-001222-24

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 29 декабря 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 07 ноября 2022 года

Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Патрунова С.Н.,

при секретаре Шемет Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело:

- по иску ФИО1 к МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», Администрации ЯМР, КУМИ Администрации ЯМР о признании незаконным одностороннего расторжения договора, признании права аренды,

- по встречному иску МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» к ФИО1 о расторжении договора, возложении обязанности возвратить земельный участок,

установил:

16.07.2017 между Администрацией Ярославского муниципального района Ярославской области (арендодатель) в лице МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» и ФИО1 (арендатор) заключен Договор аренды №294/1 от 16.06.2017 (далее по тексту – Договор №294/1 – л.д. 9-12), согласно которому арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства жилого дома, расположенный по адресу: <адрес> (далее по тексту – ЗУ:136) сроком с 11.07.2017 по 10.07.2037.

17.08.2017 Договор №294/1 зарегистрирован в ЕГРН (л.д.1 2, оборот).

18.07.2019 МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» направило ФИО1 уведомление №1471 (далее по тексту – Уведомление №1471 – л.д. 32, 33) о расторжении (прекращении) Договора №294/1. В Уведомлении №1471 указано, что согласно акту обследования от 10.07.2019 ЗУ:136 не используется по целевому назначению, на основании ст. 610, 615 ГК РФ ст. 46 ЗК РФ Договор №294/1 является прекращенным, арендатор обязан возвратить ЗУ:136.

09.12.2019 на основании указанного Уведомления №1471, заявления представителя МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» в ЕГРН в отношении ЗУ:136 погашена запись об аренде указанного участка (л.д. 34).

ФИО1 обратился в суд с иском к МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», Администрации ЯМР, КУМИ Администрации ЯМР (с учетом уточнения состава ответчиков в ходе судебного разбирательства). Просил:

- признать незаконным одностороннее расторжение Договора №294/1 Уведомлением №1471,

- признать за истцом право аренды ЗУ:136 на основании Договора №294/1.

В обоснование требований указал, что при уточнении в МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» реквизитов для внесения арендной платы по Договору №294/1, 11.11.2021 истцу предоставили копию Уведомления №1471, пояснили, что Договор №294/1 расторгнут. С односторонним расторжением Договора №294/1 истец не согласен, так как Договор №294/1 заключен на определенный срок, не подлежит прекращению в одностороннем порядке по основаниям, указанным в п.п. 1-2 ст. 610, ст. 46 ЗК РФ. Неиспользование ЗУ:136 не является основанием для расторжения Договора №294/1. Истцом после заключения Договора №294/1 проводились подготовительные работы для строительства на ЗУ:136 жилого дома, в том числе, по технологическому присоединению к сетям электроснабжения, по обустройству прилегающей территории, о чем МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» было уведомлено письмом от 15.11.2018. В данном письме истец также указал, что в сентябре 2018 пострадал в ДТП, повредил позвоночник, проживает в другом населенном пункте, что стало временным препятствием к освоению земельного участка. Однако, такие обстоятельства не могут являться основанием для расторжения Договора №294/1. Одностороннее расторжение Договор №294/1 является недействительной сделкой на основании ст. ст. 10, 168 ГК РФ.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 (л.д. 95-97). В заявлении указало, что ЗУ:136 по назначению не используется. На основании ст. 42, 46 ЗК РФ, ст.ст. 615, 622 ГК РФ просило обязать ФИО1 возвратить ЗУ:136 согласно действующему законодательству, подписать акт приема-передачи участка.

В ходе судебного разбирательства МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» уточнило встречные исковые требования (л.д. 114-116). Просило расторгнуть Договор №294/1, обязать ответчика возвратить ЗУ:136 согласно действующему законодательству.

В обоснование уточненных требований указано, что ЗУ:136 не используется по назначению – строительство индивидуального жилого дома не ведется. Более того, ЗУ:136 был предоставлен ответчику в аренду еще по предыдущему договору аренды от 11.07.2011, строительство также не велось. Участок полностью зарос борщевиком Сосновского, который нельзя отнести к сельскохозяйственной продукции, включен в перечень сорных растений, свидетельствующих о неиспользовании земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 N 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" (далее по тексту – Постановление №1482). Постановление №1482 может быть применено и к землям населенных пунктов.

В судебном заседании ФИО1 заявленные требования поддержал, встречные требования считал не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что собирается строить дом на ЗУ:136, строительство затянулось в связи с длительностью технологического подключения к сетям электроснабжения, в связи с получением истцом травмы позвоночника в ДТП.

Представитель МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» по доверенности – ФИО2 встречные требования поддержал в полном объеме, требования ФИО1 считал не подлежащими удовлетворению. Пояснил, что задолженности по арендной плате по Договору №294/1, насколько представителю известно, не имеется; истец не ссылается на наличие задолженности по арендной плате как основание для расторжения Договора №294/1. Договор №294/1 является самостоятельным договором, не является соглашением о продлении ранее действовавшего договора аренды в отношении ЗУ:136, который был заключен с ФИО1

В судебное заседание не явились: Администрация ЯМР, КУМИ Администрации ЯМР. Извещались надлежаще. Дело рассмотрено в их отсутствие.

Заслушав участников процесса, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Требования ФИО1 подлежат частичному удовлетворению.

Согласно п. 1,2,4 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Договором №294/1 предусмотрены следующие положения:

- настоящий Договор может быть расторгнут до истечения срока его действия при наличии обоюдного согласия сторон или по решению суда (п. 6.3 Договора №294/1),

- если арендная плата не внесена более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, земельный участок не используется по его целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования и не исполнение иных обязательств Арендатора по Договору, то Арендодатель письменно предупреждает о необходимости исполнения им обязательств(а) в разумный срок. При неисполнении требований Арендодателя договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении указанного срока в письменном предупреждении (п. 6.4 Договора №294/1),

- действие договора прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе Арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 3 статьи 45, за исключением случаев, указанным в п.3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 4.6 Договора №294/1).

Уведомление №1471, по своей сути, является односторонней сделкой. В нем указаны основания расторжения Договора №294/1 – ст. 610, 615 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, ссылок на применимые при расторжении пункты Договора №294/1 не имеется.

Суд приходит к выводу, что Уведомление №1471 является недействительной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ, противоречащей закону.

Так, о возможности одностороннего расторжения Договора №294/1 указано только в п. 4.6. Договора №294/1, однако, он не применялся. Уведомление №1471 не содержит указания на направление ФИО1 предупреждения, его неисполнение в определенный срок. Из материалов дела не следует, что в 2019 году ФИО1 направлялись соответствующие предупреждения.

П. 2 ст. 610 ГК РФ, согласно которому «если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок» неприменим, так как Договор №294/1 заключен на определенный срок.

П. 3 ст. 615 ГК РФ, согласно которому «если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков», неприменим, так как не предусматривает возможность расторжения договора в одностороннем внесудебном порядке.

Ст. 46 ЗК РФ также не содержит применимых правил об одностороннем внесудебном расторжении договора. Так, согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В силу п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса. В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Однако, указанные нормы не предусматривают расторжение договора в одностороннем порядке.

Учитывая, что в Уведомлении №1471 отсутствуют указания на наличие обстоятельств, которые в силу закона или Договора №294/1 могли бы повлечь одностороннее расторжение Договора №294/1 арендодателем, Уведомление №1471 является недействительной сделкой.

Фактически истец просит восстановить его право аренды в отношении ЗУ:136, применив последствия недействительности Уведомления №1471.

Согласно п.п. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд считает необходимым применить последствия недействительности Уведомления №1471 как односторонней сделки: восстановить в ЕГРН в отношении ЗУ:136 запись об ограничении (обременении) права: аренда (запись №).

При этом требование «о признании за истцом права аренды ЗУ:136 на основании Договора №294/1» в указанной формулировке удовлетворению не подлежит, так как надлежащим способом защиты права при признании сделки недействительной является применение последствий ее недействительности, а не признание права, вытекающего из договора.

2. Требования МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» удовлетворению не подлежат.

МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» ссылается на вышеуказанные положения п. 2 ст. 46, пп. 1 п. 2 ст. 45 ЗК РФ, из которых следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Договор №294/1 заключен 16.06.2017. Приложением к нему является акт приема-передачи от 16.06.2017 (л.д.12), подписанный сторонами, в котором указано, что земельный участок передан арендатору фактически 11.07.2017, предоставляемый в аренду участок находится в состоянии, пригодном к использованию по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием в соответствии с условием договора аренды земельного участка, претензий по состоянию земельного участка не имеется, недостатки земельного участка во время осмотра не обнаружены.

Из материалов дела следует, что ФИО1 предпринимались меры к строительству на ЗУ:136. В частности, истцом произведено технологическое подключение ЗУ:136 к сетям электроснабжения, что подтверждается договором (л.д.43-45), счетом на оплату (л.д.46). Истцу было выдано разрешение на строительство жилого дома № от 10.10.2011 сроком действия до 06.10.2021 (л.д.47). ФИО1 были подготовлены смета на устройство фундамента каркасного дома, план фундамента (л.д. 83-88).

При этом из письма от 15.11.2018, которое получено МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР», следует, что ФИО1 уведомлял МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» о причинах задержки в строительстве жилого дома: задержке в технологическом присоединении энергопринимающих устройств, указывал, что работы по техническому присоединению выполнены только 01.06.2018. Также ФИО1 указывал, что 11.09.2018 попал в ДТП, повредил позвоночник, находится на лечении.

Из постановления по делу об административном правонарушении от 23.08.2019 следует, что 11.09.2018 произошло ДТП, в котором ФИО1 получил телесные повреждения, повлекшие вред здоровью средней тяжести – <данные изъяты>. Из заключения эксперта №398 следует, что у ФИО1 имелся <данные изъяты>, что повлекло за собой длительное расстройство здоровья на срок более 21 дня.

Согласно выписному эпикризу (л.д. 83), ФИО1 находился в ОРГАНИЗАЦИЯ 1 с 11.09.2018 по 20.09.2018 в травматологическом отделении с диагнозом <данные изъяты>. Выписан на амбулаторное лечение с улучшением, рекомендовано: <данные изъяты>.

Из выписки из амбулаторной карты от 07.02.2019 (л.д. 82) следует, что на указанное число у ФИО1 сохранялись боли в <данные изъяты>, ФИО1 не мог полностью длительно сидеть. ФИО1 в указанную дату находился на реабилитации в ОРГАНИЗАЦИЯ 2 Также в выписке указано, что у ФИО1 установлены <данные изъяты>

В материалы дела представлен акт обследования земельных отношений от 07.09.2022 (л.д. 121-123) согласно которому ЗУ:136 не используется, полностью зарос борщевиком. Указанному акту суд доверяет. Произрастание борщевика свидетельствует о неиспользовании ЗУ:136 по целевому назначению: для строительства жилого дома.

В то же время, суд приходит к выводу, что имели место уважительные причины, затруднявшие использование ЗУ:136 для строительства дома: 1) отсутствие электроснабжения до июня 2018 года при том, что договор на технологическое подсоединение был заключен еще 03.2016 (л.д.43), 2) получение ФИО1 травмы <данные изъяты>, 3) возникновение спора относительно наличия прав ФИО1 на указанный участок, так как правовой статус участка не был определен с однозначностью.

Суд также учитывает, что Договором №294/1 сроки строительства дома установлены не были, договор заключен до 10.07.2037, в связи с чем ФИО1 добросовестно заблуждался относительно периода, когда должно быть начато строительство дома.

В Определениях Конституционного Суда РФ от 27.01.2022 N 90-О, от 30.09.2019 N 2485-О указано, что «… федеральный законодатель, предусматривая в Земельном кодексе Российской Федерации право публичного собственника земельных участков на досрочное расторжение договора аренды земельных участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков. В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 ГК Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Стороны договора аренды земельного участка, которые при его заключении исходят из принципа добросовестности участников гражданского оборота при выполнении взятых на себя по договору обязательств, несут связанные с недостижением ожидаемого экономического эффекта риски. При этом предусмотренный абзацем шестым подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок для начала использования земельного участка в указанных целях не может рассматриваться как необоснованный, что предопределяет возможность введения данного законодательного требования в отношении заключенных до его вступления в силу долгосрочных договоров аренды, призванных изначально обеспечить взаимные интересы арендаторов и арендодателей в наиболее эффективном использовании земельных участков, предоставленных для строительства, в соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. В то же время неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной – арендатором».

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что достаточных оснований для расторжения Договора №294/1 в настоящее время не имеется. Из материалов дела, в том числе с учетом срока действия Договора №294/1, не следует, что арендодатель в значительной части лишается того, на что был вправе рассчитывать при его заключении.

При вынесении решения суд не анализирует использование ЗУ:136 по целевому назначению в период, когда указанный участок был предоставлен ФИО1 по договорам аренды №566 от 11.07.2011 (л.д. 62-64), №566/1 от 04.07.2014 (л.д. 65-66), так как данные договоры являлись самостоятельными, срок их действия истек, арендодателем не установлено оснований для не предоставления ЗУ:136 истцу в аренду по Договору №294/1, в акте о приеме-передаче участка от 16.07.2017 указано на надлежащее состояние участка, возможность его использовать по назначению.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 (паспорт №) к МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Администрации ЯМР (ИНН <***>, ОГРН <***>), КУМИ Администрации ЯМР (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить частично.

Признать недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка №294/1 от 16.06.2017, оформленное письмом МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» №1471 от 18.07.2019. Применить последствия недействительности указанной сделки: восстановить в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> запись об ограничении (обременении) права: аренда (запись №).

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, в удовлетворении встречных исковых требований МКУ «Центр земельных ресурсов ЯМР» отказать.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ярославский районный суд Ярославской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Патрунов С.Н.