Решение по делу № 2-297/2023 от 12.10.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи, встречному иску <ФИО> к Администрации муниципального района «Красночикойский район» о признании сделки недействительной в силу ее мнимости, применения последствий недействительности сделок.

Дело № 2-297/2023

УИД 75RS0014-01-2023-000409-53

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 октября 2023 года с. Красный Чикой

Красночикойский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Рязанова А.И.,

при секретаре Перминовой О.О.,

с участием представителя истца по первоначальному иску - ответчика по встречному иску ФИО1, действующей на основании доверенности,

ответчика по первоначальному иску – истца по встречному иску ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального района «Красночикойский район» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, обязании вернуть земельный участок по акту приема-передачи, встречному иску ФИО2 к Администрации муниципального района «Красночикойский район» о признании сделки недействительной в силу ее мнимости, применения последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального района «Красночикойский район» обратилась в суд с вышеназванным иском, указав что между администрацией муниципального района «Красночикойский район» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № от 25.06.2018, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно условиям Договора аренды арендодатель предоставляет за плату арендатору земельный участок площадью 400 кв.м., с кадастровым номером №, для строительства здания зала ожидания-аэропорта.

Согласно п. 4.3. Договора № от 25.06.2018 размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 17944 рублей.

Согласно п. 4.1. Договора, арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания настоящего договора независимо от даты проведения его государственной регистрации

Согласно п. 4.2. Договора, арендная плата осуществляется в срок до 15 сентября текущего года. В случае заключения договора аренды земельного участка после 15 сентября, арендная плата вносится до 15 декабря текущего года.

Согласно пп. «3» п.6.2. Договора Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

В нарушение указанных условий Договора аренды арендатор не вносил оплату за аренду земельного участка. По состоянию на 07.07.2023 у арендатора перед арендодателем имеется непогашенная задолженность за аренду земельного участка за период действия договора аренды в размере 87121,91 рублей,

Согласно п. 7.2. Договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку(пени) в размере 0,01 (одной сотой) процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Следовательно, истец вправе требовать от ответчика в связи с несвоевременным внесением арендной платы по договору № от 25.06.2018 (с 16.09.2018 по 14.07.2023) оплаты неустойки (пени) в размере 7 114.18 рублей по состоянию на 14.07.2023.

Ссылаясь на ст.ст. 309.310 ГК РФ, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу администрации муниципального района «Красночикойский район» задолженность по арендной плате в размере 87 121.91 рублей по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>»; пеню за все время просрочки исполнения по Договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> в период с 16.09.2018 по 07.07.2023 в размере 7 114,18 рублей; взыскание неустойки за все время просрочки исполнения по Договору аренды земельного участка № от 25.06.2018 года по оплате основного долга (87121.91 рублей) производить с 16.09.2019 года по день фактического исполнения обязательства в размере 0,01 процента от суммы задолженности на каждый календарный день просрочки, расторгнуть с ФИО2 Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес> обязать ФИО2 вернуть администрации муниципального района «Красночикойский район» земельный участок площадью 400 кв.м., с кадастровым номером № по акту приема-передачи в течение 30 дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в состоянии и качестве не хуже первоначального.

В ходе рассмотрения дела ФИО2 просила применить срок исковой давности, а также обратилась с встречным иском, просила признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг. № кадастровый №, расположенного по адресу <адрес> заключенный между администрацией муниципального района «<адрес>» и ФИО2 недествительным в силу его мнимости, ничтожности, в соответствии с ч.1 ст. 170 ГК РФ и применить последствия недействительности к данной сделке, приведя стороны в первоначальное положение. Договор не был направлен на создание соответствующих правовых последствий, не был реально исполнен. Также пояснила, что брала в аренду земельный участок по договоренности с главой администрации МР «Красночикойский район» Г.Е.А., так как для участия в строительстве здания аэропорта необходимо было, чтобы земельный участок находился во владении физического лица. Никаких строительных работ она на земельном участке не производила, более того через месяц после заключения с ней договора аренды администрацией Красночикойского района был заключен муниципальный контракт с ООО «Стройгарант», при этом ее мнение не выяснялось. Земельным участком она не пользуется с момента заключения договора аренды. Также полагает, что срок давности по признанию сделки недействительной в силу ее мнимости не истек, так как срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 10 лет.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, действующая на основании доверенности ФИО1, привела обстоятельства, указанные в исковом заявлении, поддержала исковые требования, возражала против встречных исковых требований, пояснила, что ФИО2 самостоятельно заявила желание о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № Кроме того, просила в силу ч.1 ст. 181 ГК РФ применить срок исковой давности, поскольку согласно п.9.1 договора, участок считается переданным с момента подписания договора сторонами, 25.05.2018г. Следовательно с 25.06.2021г. срок исковой давности по признанию договора аренды земельного участка, истек.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьей 614 ГК РФ предусматривается, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 ст. 27 ЗК РФ, предоставляются собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (далее договор) администрация муниципального района «Красночикойский район» (арендодатель) предоставила ФИО2 (арендатору) в аренду земельный участок, площадью 400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства зала ожидания аэропорта.

В соответствии п.3.1 настоящий договор заключен на 3 (три) года и действует по ДД.ММ.ГГГГ. Считается вступившим в силу с момента государственной регистрации.

Дата регистрации договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 4.1. договора, арендные платежи начинают исчисляться с даты подписания настоящего договора независимо от даты проведения его государственной регистрации.

Согласно п. 4.2. договора арендная плата осуществляется в срок до 15 сентября текущего года. В случае заключения договора аренды земельного участка после 15 сентября, арендная плата вносится до 15 декабря текущего года.

Так, согласно п.п. 4.3., 4.3.3 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком за календарный год составляет 17 944 рубля.

Согласно п.6.2.3. Договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Как установлено судом, последний и единственный раз платеж за землю ФИО2 был внесен 23.05.2018 в размере 3588 рублей 80 копеек, что подтверждается платежным поручением № от 23.05.2018.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 07.07.2023 за период действия договора аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендных платежей по договору № от 25.06.2018 в размере 87 121,91 рубль за период с 16.09.2018г. по 14.07.2023г.

Таким образом, в силу п.3.1 настоящий договор заключен на 3 (три) года и действует по 24.06.2021.

Кроме того, согласно п. 9.2 договора арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение нового договора аренды такого земельного участка бес проведения торгов, если иное не установлено действующим законодательством.

В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса).

В качестве основания возобновления срока аренды представитель администрации МР «Красночикойский район» указывает, что ФИО2 продолжала использовать земельный участок и не передала его по Акту приема передачи арендодателю.

Вместе с тем, Акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Отсутствие предусмотренного договором письменного уведомления со стороны арендатора по окончании срока договора аренды, а также акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом и договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Пункт 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление ранее заключенного и прекратившего действие по истечении установленного в нем срока договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором ранее арендованного имущества, но не с фактом составления акта приема-передачи.

Из показаний ФИО2 следует, и не оспаривается администрацией МР, что указанным земельным участком она не пользовалась, единственный раз в мае 2018 г. осуществила оплату за аренду.

В доказательство обратного, истцом по первоначальному требованию каких-либо доказательств суду не предоставлено.

При таких обстоятельствах, суд находит, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> закончился 24.06.2021, следовательно, требования администрации МР «Красночикойский район» за период с 25.06.2021г. по 14.07.2023г. удовлетворению не подлежат, как не подлежит удовлетворению и требование о расторжении договора аренды земельного участка, обязании ФИО2 вернуть администрации муниципального района земельный участок по акту приема-передачи, так как указанный договор прекратил свое действие 24.06.2021г.

В отношении требований администрации о взыскании задолженности по арендной плате, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Положениями п. 2 ст. 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 (ред. от 07.02.2017) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

ФИО2 заявлено о применении срока исковой давности. Настоящий иск был предъявлен в суд 24.07.2023.

Согласно пункту 4.2 Договора, арендная плата осуществляется в срок до 15 сентября текущего года. В случае заключения договора аренды земельного участка после 15 сентября, арендная плата вносится до 15 декабря текущего года.

Таким образом, срок исковой давности истек по платежам за 2018 и 2019 годы.

Следовательно, взысканию подлежит задолженность по арендной плате за 2020г. в размере 17944 рубля, и за 2021 г. из расчета за 175 дней, поскольку 24.06.2021г. действие договора прекратилось, т.е. в размере 8603 рубля 29 коп. Всего взысканию подлежит задолженность в размере 26547 рублей 29 копеек.

Частью 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.2. договора № от 25.06.2018 в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0,01 процента от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, за период с ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию неустойка (пени) за 2020г. в размере 1851,82 рублей, за 2021г. из расчета за 175 дней (до 24.06.2021г.)-573,84 рублей.

В отношении встречных требований ФИО2 о признании договора аренды земельного участка от 25 июня 2018г. № заключенного между администрацией муниципального района «Красночикоский район» и ФИО2 недействительным в силу его мнимости, ничтожности, в соответствии с ч.1 ст. 170 ГК РФ и применении последствий недействительности к данной сделке, приведя стороны в первоначальное положение, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.

По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Свидетель Н.И.В. указал, что в 2018 году он являлся заместителем главы администрации МР «Красночикойский район» по инфраструктуре и знал, что для участия в строительстве здания аэропорта в с. Красный Чикой необходима аренда земельного участка на котором будет производиться строительство каким-либо субъектом, то есть земли не должны находиться в муниципальном пользовании. Он знает, что земельный участок для строительства аэропорта был арендован ФИО2. Также указывает, что ему известно, что какого-либо строительства на указанном земельном участке ФИО2 не производилось. О договоренности межу ФИО2 и руководством района об условиях аренды ему не известно.

Свидетель М.С.В. показала, что она является заместителем Главы МР «Красночикойский район» по вопросам экономики. Ей не известно о договоренности между руководством района и ФИО3 об аренде последней земельного участка.

Согласно п. 5.2 договора, арендодатель обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит требованиям договора и закона.

Разрешения на строительство здания аэропорта ФИО2 не выдавалось.

17 сентября 2018 года между Администрацией муниципального района «Красночикойский район» и ООО «Сройгарант» был заключен муниципальный контракт № на выполнение работ по строительству здания для аэропорта в с. Красный Чикой Красночикойского района Забайкальского края по адресу: <адрес>

Указанные обстоятельства, в том числе отсутствие начала строительных работ со стороны ФИО2, внесение ею единственного платежа при заключения договора, а также заключение истцом по первоначальному иску муниципального контракта на строительство здания аэропорта на том же земельном участке, который был предоставлен ФИО2 менее чем через 3 месяца с момента заключения договора аренды, по мнению суда, свидетельствуют о неочевидности у сторон намерения создать правовые последствия договора аренды земельного участка с целью строительства здания аэропорта.

Вместе с тем, факт исполнения договора аренды земельного участка подтвержден осуществлением арендной платы (платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ, государственной регистрацией Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 25.06.2018г.

Кроме того, учитывая, что администрацией МР «Красночикойский район заявлен срок исковой давности, который в силу ч.1 ст. 181 ГК РФ составляет 3 года со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а также, что иск ФИО2 заявлен 13.09.2023, то срок исковой давности по встречному иску пропущен (истек 23.05.2021), исковые требования о признании договора аренды земельного участка мнимым удовлетворению не подлежат.

Довод ответчика по первоначальному иску ФИО2 о сроке исковой давности по сделке длительностью 10 лет суд полагает основанным на неверном толковании права, так как она является стороной по сделке.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Таким образом, в соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ФИО2 в доход бюджета муниципального района «Красночикойский район» подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 1069 рублей 18 копейки.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации муниципального района «Красночикойский район» удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты>), в пользу администрации муниципального района «Красночикойский район» задолженность по договору аренды земельного участка № 25.06.2018 в размере 26547 рублей 29 копеек, неустойку-1851 рубль 82 копейки. Итого-28972 рубля 95 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации МР «Красночикойский район» отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2, отказать.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты>), государственную пошлину в доход бюджета муниципального района «Красночикойский район» в размере 1069 рублей 18 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красночикойский районный суд Забайкальского края.

Решение суда принято в окончательной форме 16 октября 2023 года.

Судья: А.И.Рязанов