УИД 61RS0033-01-2025-000879-55
2-789/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 июля 2025г. г. Зерноград
Зерноградский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи В.В. Костенко,
при секретаре Заболотней Я.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области, третьи лица: Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО2, о признании права собственности на объект недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области о признании права собственности на объект недвижимости. Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между директором совхоза «Юбилейный» ФИО3 и ФИО4, ФИО5, ФИО6, а также самим истцом ФИО1 был заключен договор № на передачу в собственность граждан <адрес> в <адрес>. Квартира отчуждалась совхозом «Юбилейный» с хозпостройками и гаражом. Однако, отдельный договор на приватизацию построек не заключался, так как предполагалось, что они являются принадлежностью переданного гражданам жилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5, ФИО6 подарили истцу принадлежащие им в совокупности 3/4 доли в указанном жилом помещении, ввиду чего истец стал его единоличным собственником.
Вместе с тем, истец лишен в настоящее время возможности оформить право собственности на гараж, приватизированный вместе с квартирой № по <адрес> в <адрес>. Также сложившаяся ситуация препятствует истцу получить в собственность сформированный под спорным гаражом земельный участок.
На основании изложенного, ФИО1 просил суд признать за ним право собственности на гараж № литер Г, площадью 30,8 кв.м., расположенный на земельном участке КН № площадью 35 кв.м. по адресу: Российская Федерация, <адрес>, Зерноградское городское поселение, <адрес>, гараж №.
Истец и его представитель на основании доверенности ФИО7 (л.д.78) в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, просили удовлетворить. Суду пояснили, что спорный гараж строился отцом истца в 1980-х годах на землях совхоза «Юбилейный» и с разрешения директора совхоза. Спорный гараж не является отдельностоящим, находится в составе комплекса гаражей, которые также возводились с разрешения администрации совхоза. При этом, гараж истца фактически представляет собой здание состоящее из двух блоков, один из которых находится в пользовании ФИО1, а другой – третьего лица ФИО2
Относительно приватизационного договора истец и его представитель пояснили, что изначально действительно он содержал лишь сведения о передаче в собственность только жилого помещения. Однако поскольку граждане начали обращаться в совхоз, а впоследствии к его правопреемнику ОАО «Садовод», с вопросами об оформлении прав на переданные с жилыми помещениями хозпостройки и гаражи, соответствующие сведения были внесены в приватизационные договоры и заверены печатью. В том числе такие действия были произведены и в отношении приватизационного договора №207 от 25.09.1992. Почему на полученном в МКУ ЗР «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» дубликате договора №207 от 25.09.1992 отсутствует указание гаража, не знают.
Представитель администрации Зерноградского городского поселения <адрес> в суд не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом (л.д. 119). Представил суду возражения на иск, согласно которым все объекты недвижимости расположенные в границах поставленного на кадастровый учет земельного участка многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> в ходят в состав общего имущества его собственников. Просил рассмотреть дело в его отсутствие, своего отношения к иску не выразил.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом (л.д. 121)
Третье лицо ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования полагала обоснованными. Суду пояснила, что как и семья истца, ее семья приватизировала <адрес> в <адрес> с хозяйственными постройками, в подтверждение чего представила суду копию договора на передачу жилого помещения в собственность семьи С-ных от 17.09.1992. Гараж третьего лица находится в одном здании с гаражом истца, здание является капитальным, не находится в аварийном состоянии, площадь застройки с 1980-х годов не изменялась.
Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц в порядке ч.3 ст. 67 ГПК РФ.
Исследовав материалы дела, заслушав истца и его представителя на основании доверенности ФИО7, третье лицо ФИО2, суд приходит к следующим выводам:
Постановлением Верховного совета РСФСР от 04.07.1991 введен в действие Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" с момента его опубликования, а именно с 11.07.1991.
Согласно ст. 2 ФЗ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
В соответствии со ст. ст. 6, 7 Закона Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, а также предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Передача жилья оформляется договором, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
Статьей 4 указанного закона был определен исчерпывающий перечень жилых помещений, которые независимо от вида собственности (государственная или муниципальная) приватизации не подлежат - жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.
При этом, в силу указанной нормы права совхозам предоставлялись законом большие полномочия – разрешалось приватизировать помещения, находящиеся в общежитиях, а также служебные жилые помещения если они относились к жилищному фонду данного вида сельскохозяйственных предприятий.
Запрета на приватизацию составляющих с жилыми помещениями единый имущественный комплекс нежилых помещений, строений и сооружений негосударственной собственности, указанный закон не содержал.
Иного закона, регулирующего вопросы приватизации нежилых строений и помещений бытового назначения, на тот момент не имелось.
Фактически, таким образом, право собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, а также предприятий, за которыми был закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждений, в оперативное управление которых был передан жилищный фонд, по передаче с жилым помещением хозяйственных построек при их наличии, не ограничивалось.
Ввиду отсутствия законодательно установленного запрета, на локальном, местном и региональном уровнях в Российской Федерации принимались акты, разрешающие передачу гражданам вместе с жилыми помещениями хозяйственных строений. (например Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда в <адрес>, утвержденное постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ N157, согласно которому предприятия и учреждения могли принять решение о приватизации квартиры в малоэтажных домах как части домовладения с хозяйственными постройками)
Вместе с тем, отсутствие такого акта в Ростовской области не является основанием полагать, что совхоз или иное предприятие были не праве передать в собственность гражданам с жилым помещением хозпостройки, которыми они пользовались наряду с этим жилым помещением либо в едином имущественном комплексе с ним.
Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости необходим правоустанавливающий документ на исходный или измененный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Правоустанавливающие документы - это документы-основания, которые подтверждают правомочность владения тем или иным объектом недвижимости. Их перечень, в том числе и для земельных участков, приведен в ч. 2 ст. 14 комментируемого Закона.
Аналогичные положения содержались в ст. ст. 16, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым регистрация права на объект недвижимости могла осуществляться только по предъявлению правоустанавливающих документов.
До 31.01.1998 БТИ выполняли функции по регистрации строений, в том числе жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Вместе с тем, и БТИ надлежало для регистрации строения предъявить правоустанавливающий документ. (п. "г" § 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 N 83).
Вместе с тем, отсутствие в правоустанавливающем документе сведений конкретно характеризующих объект права, фактически лишало собственника возможности поставить его на учет, а с 1998г. и надлежащим образом зарегистрировать право на него.
Согласно полученному по запросу суда из МКУ ЗР «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» инвентарному делу 24/97 и техническому паспорту на жилой <адрес> <адрес> <адрес>, данный объект недвижимости был возведен в 1985г. и находился в собственности совхоза «Юбилейный», что отражено в карточке «регистрации собственности».
В приказе директора совхоза «Юбилейный» 140-к от 24.09.1992 «О разрешении приватизации жилого фонда совхоза «Юбилейный», значится запись № – «<адрес> – ФИО4» (л.д. 82)
ДД.ММ.ГГГГ между директором совхоза «Юбилейный» ФИО3 и ФИО4 был заключен договор № на передачу в собственность граждан бесплатно <адрес> в <адрес>.
Указанный договор содержит дописки, согласно которым:
- договор заключен ДД.ММ.ГГГГ;
- жилое помещение было передано в собственность не только ФИО4, но и членам ее семьи ФИО5, ФИО6, ФИО1 по 1/4 доли каждому;
- жилое помещение передавалось в собственность с хозпостройками и гаражом.
- внесено указание на основание приватизации – Приказ № от ДД.ММ.ГГГГ.
Все дописки заверены печатями АООТ «Садовод» и ОАО «Садовод». (л.д. 9)
Согласно справке администрации Зерноградского района, совхоз «Юбилейный» стал АООТ «Садовод», а затем ОАО «Садовод» (л.д. 23) В настоящее время ОАО «Садовод» ликвидировано (л.д.47 оборот).
Вместе с тем, из указанных дописок конкретно не следует какой гараж передается в собственность поименованных в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ граждан.
Как следует из пояснений истца, по указанному договору приватизации в собственность его семье был передан гараж, расположенный в настоящее время на земельном участке КН № по <адрес> гараж № в <адрес>.
Указанный земельный участок, площадью 35 кв.м. образован в связи с обращением истца к главе администрации Зерноградского городского поселения с заявлением о его предоставлении в собственность для дальнейшей регистрации права на расположенный на нем гараж (л.д. 32-33)
Постановлением администрации Зерноградского городского поселения №384 от 06.06.2022 утверждена схема расположения на кадастровом плане территории указанного земельного участка для его последующего предоставления в собственность без проведения торгов, установлен вид разрешенного использования для хранения автотранспорта (л.д. 27-29, 81)
Вместе с тем, в предоставлении указанного земельного участка ФИО1 было отказано за отсутствием сведений о принадлежности истцу расположенного на нем гаража.
Согласно уведомлению УФСГРКиК по РО сам соответствующий гараж на учете в ЕГРН как объект недвижимости не состоит. Соответсвенно право на него также не зарегистрировано (л.д. 34)
Как следует из межевого плана на земельный участок КН № по <адрес> гараж № в <адрес>, представленных суду ортофотопланов земельных участков КН № и КН № (в том числе на электронном носителе), спорный гараж находится не на территории жилого дома истца, однако, в непосредственной близости от нее. Представляет собой блокированное строение, которое располагается в окружении однотипных построек между домами по <адрес> и <адрес> № в <адрес>. (л.д. 139-146, 177, 219)
Как следует из архивной выписки из решениея № Исполкома Зерноградского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, на основании письменного заявления директора плодосовхоза «Юбилейный» административная комиссии горисполкома в июне 1986г. рассмотрела вопрос использования бросовой земли для строительства хозсараев и гаражей жильцов <адрес>, № по <адрес> строительства были снесены самовольные постройки граждан. (л.д. 186-187)
Согласно представленного МКУ ЗР «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» по запросу суда инвентарного дела № и содержащегося в нем технического паспорта, совхозом «Юбилейный» не позднее 1992г. с примыканием с забору ДРСУ в районе <адрес> в <адрес> действительно был возведен комплекс типовых сблокированных гаражей. Конкретного адреса у гаражного комплекса на тот момент не существовало.
Допрошенная судом свидетель №1 показала, что ранее работала в совхозе «Юбилейный», а затем в ОАО «Садовод». Занимала должность мастера по строительству, а затем председателя профкома. Для приватизации жилого фонда совхоза «Юбилейный» был издан приказ директора и создана приватизационная комиссия. Приватизации подлежали жилые помещения в домах по <адрес> и всем <адрес> в <адрес>. Указанные дома были возведены на землях отведенных совхозу и самим совхозом, а потому принадлежали ему на праве собственности.
С квартирами гражданам часто передавались сараи и гаражи. Сараи возводились для жильцов квартир самим совхозом, а гаражи строились гражданами с разрешения совхоза и при его непосредственном участии – предоставлялось место под застройку, техника и частично стройматериалы.
Все указанные хозпостройки возводились на территории совхоза «Юбилейный», так как <адрес> в <адрес> были застроены именно этим совхозом.
Гаражи возводились комплексами, в том числе между домами по <адрес> и <адрес>. Право под застройку указанных гаражей предоставлялось жителям домов по <адрес> и <адрес>, а также жителям соседних к ним домов, в том числе и по <адрес> (дом истца).
Право на застройку гаража предоставлялось приказом директора. У свидетеля на ее гараж такой приказ имеется. Почему он не сохранился у истца, ей не известно.
Изначально в приватизационные договоры не были включены сведения о передаче гражданам в собственность хозпостроек и гаражей, но через время они начали обращаться в совхоз. А после его реорганизации в ОАО «Садовод» с просьбами письменно подтвердить право собственности на указанные строения и сооружения. В этой связи, в договорах стали делать дописки, которые удостоверялись печатями.
Свидетель лично по распоряжению директора ОАО «Садовод» делала указанные дописки, а печать ставила администрация.
Свидетелю известно, что семье истца с квартирой по <адрес> передавался в собственность сарай и гараж. Сарай и гараж находятся в разных местах – сарай возле дома истца, а гараж в комплексе по <адрес> и <адрес> в <адрес>.
Свидетель представила суду выполненную в 1992г. копию инвентарного дела № на гаражи совхоза «Юбилейный» (подлинник был истребован судом их МКУ ЗР «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства» и обозревался судом), пояснив что данный документ подлежал уничтожению, однако, она поскольку также имеет гараж в данном комплексе взяла его. В содержащемся в данной копии техническом плане (в отличие от подлинника) содержатся фамилии граждан-владельцев гаражей. В том числе, на одном из блоков указана фамилия «Боженко», на рядом расположенном блоке «Сумин» (девичья фамилия третьего лица – ФИО8). (л.д. 154)
Согласно пояснениям свидетеля записи сделаны на копии плана гаражей администрацией совхоза «Юбилейный» для удобства непосредственно перед приватизацией. Свидетель этих записей не делала.
Допрошенная судом в качестве специалиста ФИО9 пояснила, что работает в должности главного специалиста-кадастрового инженера в МКУ ЗР «Управление архитектуры, строительства и муниципального хозяйства». Специалист указала, что в дубликате приватизационного договора на <адрес> в <адрес> имеется указание на ее передачу в собственность с хозпостройками, но без гаража, в то время как в подлиннике гараж указан, поскольку существовала позиция о том, что гараж такая же хозпостройка и указывать его отдельно не нужно.
Также специалист указала, что ситуация истца, когда жилое помещение передавалось гражданам в собственность с хозпостройками не единичная в г. зернограде. Такие постройки могли быть как на придомовой территории, так и поблизости от нее. Передаваемые гражданам гаражи могли находиться в одном месте, а сараи - в другом.
Представленными суду договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ, выписками из ЕГРН подтверждается, что на момент рассмотрения дела истцу принадлежит целое право собственности на <адрес> в <адрес> – 3/4 на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и 1/4 - на основании договора о приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-43, л.д. 215)
Таким образом, собранными по делу доказательствами подтверждается, что совхоз «Юбилейный» на основании приказа директора передал в собственность ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО1 жилое помещение <адрес> в <адрес>, а также хозпостройки и гараж, о чем ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор приватизации.
То обстоятельство, что изначально приватизационный договор не содержал указания на передачу гражданам хозпостроек и гаража, а лишь впоследствии в него были внесены соответствующие исправления, удостоверенные правопреемником совхоза «Юбилейный» - ОАО «Садовод», не может свидетельствовать о том, что в действительности предприятие не имело намерения передать своим работникам и их детям с жилыми помещениями находившиеся в их фактическом пользовании сараи и гаражи.
Судом установлено, в том числе на основании свидетельских показаний, пояснений истца, третьего лица и привлеченного к участию в деле специалиста, что подобным образом (путем дописок) оформлялись все приватизационные договоры по которым совхоз «Юбилейный» отчуждал с жилыми помещениями хозпостройки.
Более того, ни совхоз «Юбилейный», ни его правопреемники, ни администрация Зерноградского городского поселения на указанные постройки более 30 лет не претендовали, прав открыто пользовавшихся ими граждан, не оспаривали.
При этом, в ходе судебного разбирательства также нашло свое подтверждение то, что переданный по приватизационному договору № от ДД.ММ.ГГГГ гараж находится в возведенном с разрешения и при непосредственной поддержки совхоза «Юбилейный» комплексе между домами по <адрес> и <адрес> в <адрес>. На данное обстоятельство указал свидетель №1, сославшись на свои воспоминания, а также на имеющуюся у нее копию инвентарного дела № на гаражи совхоза «Юбилейный» на плане которого указаны фамилии пользователей, в том числе и «Боженко». Также данное обстоятельство подтверждается фактом длительного владения семьей истца гаражом в указанном гаражном комплексе между домами по <адрес> и <адрес> в <адрес>, схема земельного участка под которым на кадастровом плане территории была утверждена постановлением администрации Зерноградского городского поселения № от ДД.ММ.ГГГГ, а само расположение гаража в указанном месте также подтверждается межевым планом и ортофотопланами земельных участков КН №
Кроме того в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что спорный гараж не является самовольной постройкой – возведен на территории совхоза «Юбилейный» и с разрешения его администрации, как и все гаражи комплекса по <адрес> и <адрес> в <адрес>. Данное обстоятельство подтверждается как фактом принятия данного гаражного комплекса на баланс совхоза, так и решением № Исполкома Зерноградского городского совета народных депутатов от ДД.ММ.ГГГГ, которым на основании письменного заявления директора плодосовхоза «Юбилейный» разрешен снос самовольных построек для строительства хозсараев и гаражей между домами № по <адрес> и № по <адрес>, свидетельскими показаниями, показаниями участвующих в деле лиц.
В настоящее время истцу принадлежит целое право собственности на <адрес> в <адрес>, ввиду чего надлежит признать за ним целое право и приватизированный вместе с ней спорный гараж.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований ФИО1 о признании за ним права собственности на гараж и считает возможным их удовлетворить.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации Зерноградского городского поселения Зерноградского района Ростовской области о признании права собственности на объект недвижимости, удовлетворить.
Признать за ФИО1 (паспорт №) право собственности на гараж № литер Г, площадью 30,8 кв.м., расположенный на земельном участке КН №, площадью 35 кв.м. по адресу: Российская Федерация, <адрес>, зерноградское городское поселение, <адрес> гараж №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Зерноградский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья В.В. Костенко
Решение суда изготовлено в окончательной форме 31.07.2025