Решение по делу № 2-1080/2025 от 02.09.2025 - о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Дело № 2-1080/2025

50RS0036-01-2024-011237-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 июля 2025 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Абрамовой Ж.И.,

при секретаре Дильман И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

В обоснование иска указано, что <дата> истец приобрел у ответчика по договору купли-продажи земельный участок площадью 542 кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под дачное строительство. Стоимость земельного участка по договору 1626820 руб. Указанный земельный участок принадлежал ответчику на основании договора купли-продажи от <дата>. Истец обратился в Администрацию городского округа <адрес> по вопросу ограничений по использованию земельного участка и уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на данном земельном участке. Администрация городского округ <адрес> дала ответ о запрете постройки объекта индивидуального жилищного строительства на данном земельном участке по причине его нахождения в санитарно-защитной зоне источников питьевого водоснабжения <адрес> согласно правилам землепользования и застройки сельского поселения. Таким образом, проданный истцу земельный участок не может использоваться в соответствии с установленным видом разрешенного использования. Вследствие предоставления ответчиком заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования истец понес убытки в виде стоимости работ по электрификации земельного участка 125187,76 руб. и проведения инженерных работ 155000 руб. Кроме того, действиями ответчику истцу причинен моральный вред, который оценивается им в размере 20000 руб. Требование истца (претензию) о расторжении договора и возмещении убытков ответчик не удовлетворил и оставил без ответа.

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи – 1626820 руб., прекратить в ЕГРН запить о праве собственности истца на земельный участок, убытки 125187,76 руб. (стоимость электрификации земельного участка) и 155000 руб. (стоимость инженерных работ), неустойку за просрочку выполнения требования о замене товара – 1% цены товара за каждый день просрочки - 16268,20 руб. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда 20000 руб., штраф в размере 50% от присужденной суммы, расходы по уплате государственной пошлины 34070 руб., расходы по оплате юридических услуг, транспортные расходы.

Истец ФИО4 и его представитель ФИО1 в судебном заседании изложенные в иске обстоятельства и требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить, пояснили, что при заключении договора истцу была предоставлена выписка из ЕГРН, в ней не имелось информации об ограничениях использования земельного участка. После получения отказа Администрации городского округа <адрес> истец обратился к ответчику, и тот предоставил информацию об ограничениях земельного участка. Ответчик занимается продажей земельных участков, поэтому ответчик, занимающийся профессионально деятельностью по продаже земельных участков, не мог не располагать сведениями о наличии ограничений по использованию земельного участка.

Представитель ответчика ИП ФИО6 адвокат ФИО2 не признал иск, пояснил, что у ответчика также не имелось сведений об ограничениях использования земельного участка, в ЕГРН этих сведений также не было, после обращения истца эта информация была запрошена у предыдущего собственника и предоставлена истцу; истцом пропущен срок исковой давности.

Представители третьих лиц – Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, Администрации городского округа <адрес>, Управления Роспотребнадзора по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены.

Управление Роспотребнадзора по <адрес> направило в адрес суда заключение, из которого следует, что при продаже земельного участка ответчиком до истца не доведена информация об ограничениях использования земельного участка и о дополнительных условиях об обязательном центральном канализовании всех возводимых строений (л.д.113-118 т.1).

В судебном заседании представитель Управления Роспотребнадзора по <адрес> ФИО3 пояснила, что до 2011 года санэпидзаключения не размещалось нигде в электронном виде и могло быть только у лица, которое занималось переводом земли из одной категории в другую. В 2004г. информации в общем доступе не было. Санэпидзаключение выдается юридическому лицу и информацию в открытом источнике можно найти по названию юридического лица, информация размещена в генеральных планах.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст.460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

В соответствии с п.1 ст.37 ЗК РФ, продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Согласно п.3 ст.37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные п.3 ст.37 ЗК РФ.

В соответствии со ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, также является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 указанной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Исходя из изложенного, отсутствие или недоказанность хотя бы одного из перечисленных условий, не позволяет расторгнуть или изменить заключенный договор.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ).

Согласно ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей», продавец обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах, обеспечивающую возможность их правильного выбора.

На основании ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав исполнителем, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины; размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя

В силу п.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что <дата> между индивидуальным предпринимателем ФИО7 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 542 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земли - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - под дачное строительство. Стоимость земельного участка по договору 1626820 руб. В договоре указано, что участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от <дата> (л.д.14-16 т.1).

Переход права собственности на земельный участок истцу зарегистрирован <дата>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Выписка не содержит сведений о наличии ограничений использования земельного участка (л.д.9-13 т.1).

Вышеуказанный земельный участок был приобретен ответчиком по договору купли-продажи от <дата> у АО «<данные изъяты>», также по данному договору ответчиком приобретены еще 78 участков в д.<адрес> (л.д.67-77 т.2).

В свою очередь, АО «<данные изъяты>» приобрело вышеуказанные земельные участки у ПАО «<данные изъяты>» (ПАО АКБ «<данные изъяты>» по договору купли-продажи от <дата>, заключенному по результатам проведения торгов. Из договора следует, что право собственности на участки было зарегистрировано за продавцом в 2015-2016г.г. В п.1.3договора продавец гарантировал, что участки свободны от притязаний третьих лиц, обременены сервитутом (л.д.84-95 т.2).

Сведений о наличии каких-либо иных обременений земельных участков вышеуказанные договоры не содержат.

<дата> истец обратился в Администрацию городского округа Пушкинский Московской области по вопросу ограничений оборотоспособности земельного участка, получил ответ о том, что участок находится в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения города Москвы, рассматриваемая территория находится в границах первого пояса ЗСО согласно решению Исполкома Моссовета и Мособлисполкома от 17.04.1980 №500-1143 «Об утверждении проекта установления красных линий границ зон санитарной охраны источников водоснабжения г.Москвы в границах ЛПЗП», которое применяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы и Правительства Московской области от 17.12.2019 №1705-ПП/970/44 «О зонах санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения на территории города Москвы и Московской области» (в редакции от 30.11.2021 №1238/42-с/50с) и СП 2.1.4.2625-10. В соответствии с п.4.2.1 СП 2.1.4.2625-10, устанавливающих требования к организации и содержанию территории и акватории зон санитарной охраны Московского водопровода, на территории 1Б пояса ЗСО станций водоподготовки запрещаются все виды нового строительства. Согласно письму Министерства экологии и природопользования Московской области от 16.06.2023 №141ОГ-5930/07-03-05 разработка «Проекта ЗСО Московского водопровода» на основании постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30.04.2010 №45 «Об утверждении СП 2.1.4.2625-10 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения на территории г.Москвы» запланирована Министерством на 2023-2024 годы. После принятия Министерством решения об установлении границ и режима ЗСО источников питьевого водоснабжения города Москвы сведения о границах указанных зон будут направлены для внесения в Единый государственный реестр недвижимости (л.д.21-22 т.1).

<дата> истцом получен градостроительный план земельного участка с указанием, что зона, в пределах которой разрешается строительство объектов капитального строительства, не предусмотрена, в п.5 указано, что земельный участок расположен в зоне ограничения строительства, предусмотренного требованиями нормативных правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>; земельный участок расположен во 2 поясе зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>; во втором поясе запрещается такое использование территории или источников водоснабжения, которое может вызвать качественное или количественное ухудшение последних (л.д.39-53 т.1).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи в связи с предоставлением заведомо ложной информации об обременениях и ограничениях земельного участка и возмещении убытков. Претензия получена ответчиком <дата> (л.д.22а-26 т.1).

Из ответа Министерства экологии и природопользования <адрес> от <дата> следует, что спорный земельный участок находится в границах 1Б пояса ЗСО источников питьевого водоснабжения <адрес> (л.д.111 т.1).

Из заключения Управления Роспотребнадзора по <адрес> следует, что ранее земельные участки принадлежали ООО «<данные изъяты>», имеется санитарно-эпидемиологическое заключение от <дата> №.99.16.000.Т.00428<дата> на земельный участок площадью 66,8 га под размещение дачного строительства вблизи д.<адрес> с Приложением, без которого заключение недействительно. Согласно данному Приложению, земельный участок площадью 66,8 га расположен во 2-м поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения <адрес>, в этой связи может быть использован под заявленные цели (под размещение дачного строительства) при условии выполнения следующих санитарно-гигиенических рекомендаций: водоснабжение - проектируемый ВЗУ, канализование - централизованные сети по ТУ владельцев, установка системы сбора и очистки поверхностных вод с ГУПР по <адрес>, соблюдение режима использования территории 2-го пояса зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения <адрес> в соответствии с СП 2.<дата>-01 «Зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения <адрес>». Однако взамен вышеуказанного заключения выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от <дата> №.9<дата>.Т.0001<дата> о том, что материалы выбора земельного участка площадью 66,8 га ООО «<данные изъяты>» под размещение дачного строительства вблизи д.<адрес> не соответствует СП 2.<дата>-01, таим образом, участок не может быть использован под заявленные цели, так как это противоречит требованиям. Санитарно-эпидемиологическое заключение от <дата> №.99.16.000.Т.00428<дата> считается недействительным, основанием послужило представление Межрайонной природоохранной прокуратуры <адрес>, письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, в ходе рассмотрения которых установлено, что испрашиваемый участок расположен в 1-м поясе зоны санитарной охраны источника питьевого водоснабжения <адрес>. (л.д.113-118 т.1).

Оценивая приведенные сторонами объяснения и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для расторжения заключенного сторонами договора купли-продажи земельного участка от <дата>. Договор заключен при соблюдении положений п.1 ст.549, п.1 ст.554, п.1 ст.460 ГК РФ. В договоре купли-продажи каких-либо указаний на обременение земельного участка не имеется, не имелось таких сведений и в ЕГРН на дату заключения договора. Доказательств, с достоверностью подтверждающих, что на момент заключения договора купли-продажи ответчик располагал или должен был располагать сведениями об обременении земельного участка в связи с нахождением в зоне санитарной охраны источника питьевого водоснабжения <адрес>, не представлено. То обстоятельство, что ответчик занимается деятельностью по продаже земельных участков, само по себе не свидетельствует о его осведомленности об обременениях на дату заключения договора, сведения о недействительности санитарно-эпидемиологического заключения от <дата>, выданного первоначальному собственнику – ООО «<данные изъяты>» о возможности использования земельного участка для дачного строительства, были размещены в реестре санитарно-эпидемиологических заключений на проектную документацию в отношении ООО «<данные изъяты>», что подтверждается скриншотом сайта Роспотребнадзора (л.д.119 т.1), информация о санэпидзаключениях публикуется в отношении юридического лица, доказательств, что ответчик имел какое-либо отношение к ООО «<данные изъяты>», не имеется. Поскольку стороной истца не приведено достоверных доказательств об осведомленности продавца на дату заключения договора купли-продажи о существующем ограничении использования земельного участка для возведения строения, то не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи, взыскания с ответчика уплаченных по договору денежных средств, а также убытков, компенсации морального вреда, штрафа.

С доводами ответчика о пропуске срока исковой давности нельзя согласиться, ответчик в своих возражениях ссылается на нормы о недействительности (оспоримости) сделки, срок исковой давности по оспоримым сделкам составляет 1 год (п.2 ст.181 ГК РФ), однако истцом заявлены требования не о признании сделки недействительной, а о расторжении договора, срок исковой давности по исковому требованию о расторжении договора составляет 3 года.

Оснований для взыскания судебных расходов не имеется, так как при отказе в исковых требованиях судебные расходы не подлежат возмещению (ст.98 ГПК РФ).

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 к индивидуальному предпринимателю ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательное форме – <дата>.

Судья: