Решение по делу № 2-306/2023 от 16.11.2023 - о переводе прав арендатора по договору аренды.

№ 2-306/2023

УИД 36RS0023-01-2023-000352-43

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 ноября 2023 года город Новохоперск

Новохоперский районный суд Воронежской области в составе судьи Пушиной Л.Н.,

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности (имеется в материалах дела),

представителя истца, адвоката Серебрякова О.В., действующего на основании ордера № 3462 от 17.10.2023г., и доверенности (имеется в материалах дела),

ответчика ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ИП ФИО3, ФИО4, действующего на основании ордера № 21249 от 16.10.2023г.,

при секретаре Кулешовой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда

гражданское дело по иску ООО «АГРО-ресурс» к собственникам земельных участков ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ИП ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 о переводе прав арендатора по договору аренды,

установил:

ООО «АГРО-ресурс» (далее – истец) обратилось в суд с исковыми требованиями к ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ИП ФИО3, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО2, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 (далее – ответчики) о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по заключенному между собственниками земельного участка (ответчиками) и ИП ФИО3 договору аренды № 1/353 от 13.02.2023 г. земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование иска указано, что 25.01.2013 г. между истцом и собственниками земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2867614,47 кв.м. (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства) заключен договор №17/353 аренды земельного участка при множественности лиц со стороны Арендодателя.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.2013 г.

08.11.2022 г. уполномоченное лицо ответчиков направило истцу уведомления о прекращении договора от 25.01.2013 г. с требованием передать Земельный участок по акту приема-передачи по истечении срока аренды.

Земельный участок был передан представителю собственников земельного участка, о чем 12.02.2023 г. составлен и подписан соответствующий акт приема-передачи.

Ответчики провели собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: №, по результатам которого были приняты решения о заключении договора аренды на указанные земельные участки сроком на 30 лет с новым арендатором ИП ФИО3.

ООО «АГРО-ресурс», надлежащим образом исполнявшее свои обязанности и имея намерение продлить арендные отношения по указанным земельным участкам, обратилось к уполномоченному лицу ответчиков с письмом от 31.01.2023г., где указало, что намерено воспользоваться своим правом преимущественной аренды.

Истец полагает, что преимущественное право на право аренды земельных участков, предусмотренное как законом, так и договором, было нарушено ответчиками, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском и просил перевести на ООО «АГРО –ресурс» права арендатора по договору № 1/353 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 867 614,47 кв.м., заключенному 13.02.2023г. между собственниками земельных долей в лице ФИО36 и ИП ФИО3.

Ответчики (помимо ФИО2. ФИО37) в судебное заседание не явились, от ответчиков ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО38, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО13, ФИО16, ФИО17, ФИО18,ФИО20, ФИО21,ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО31, ФИО32, ФИО34. ФИО33 поступили заявления о рассмотрении дела в их отсутствии, в исковых требованиях просили отказать.

На основании ст.167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствии ответчиков и третьих лиц: ООО «Новохоперск –АГРО- Инвест», Управления Росреестра при их надлежащем извещении.

В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали, дополнительно пояснив, что собственники земельных долей, подписав договор аренды от 25.01.2013 г., предусмотрели в нем преимущественное право ООО «АГРО-ресурс» на право аренды земельных участков. Истец, надлежаще исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе был рассчитывать на возобновление договора аренды, ООО «АГРО-ресурс» не отказывалось от своих прав как арендатора, в связи с чем имеет преимущественное право на возобновление договора аренды. Ответчики были извещены о намерениях истца воспользоваться своим правом преимущественной аренды в разумный срок, письмо истца, направленное почтой ЕМС, получено представителем ответчиков 02.02.2023г.

Ответчики исковые требования не признали, указав в письменных возражениях на иск, что указанным договором (п.1) предусмотрен трехмесячный срок, не позднее которого стороны должны известить друг друга о своих намерениях; данный срок был нарушен истцом и он утратил свое право преимущественной аренды. Договор прекратил свое действия, при этом ответчики, не желая продлевать арендные отношения, воспользовались своими правами и заключили договор с другим арендатором.

Кроме того, истец в период действия договора аренды 01.04.2016г. заключил договор субаренды с ООО «Новохоперск –АГРО- Инвест», не уведомив об этом ответчиков, что является существенным нарушением условий договора аренды (т.2 л.д. 43).

Ответчик ФИО2., ФИО3 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований, дополнительно указав, что истец фактически не пользуется земельным участком, сдает его в субаренду; не уведомляя при этом собственников земельных участков.

Третьим лицом: ООО «Новохоперск –АГРО- Инвест» представлен письменный отзыв на иск, в котором указано, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), которым может являться собственник имущества или управомоченное лицо (ст. 608 ГК РФ), обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

На основании ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 данного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

В силу пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

В силу пункта 5 статьи 9 Закона N 101-ФЗ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Порядок и условия реализации преимущественного права аренды законом Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" прямо не урегулированы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в срок, предусмотренный договором аренды, или в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор, которому было отказано в заключении договора на новый срок, если арендодатель в течение года заключил договор аренды с другим лицом, при условии соблюдения письменного порядка уведомления арендодателя, установленного абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в силу абзаца первого пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

При этом в случае реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ (переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды), эта норма сохраняет ранее возникшее право аренды на исходный земельный участок и на выделенный земельный участок.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчики являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N №, общей площадью 2867614,47 кв.м. (разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства), расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, в северо-западной часта кадастрового района.

25.01.2013 г. заключен договор №17/353 аренды при множественности лиц со стороны Арендодателя. между истцом и собственниками (в лице их представителя ФИО39) земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 2867614,47 кв.м. сроком на 10 лет.

Согласно п.2 договора предусмотрена арендная плата за одну долю в праве обшей долевой собственности каждому арендодателю:

- в натуральном виде или в денежном выражении из расчета: 1 724 кг. фуражного зерна 5 класса за одну земельную долю, выплачиваемая один раз в год или в денежном выражении по рыночной стоимости сложившейся на дату выдачи;

- в виде ежегодного оказания услуг по вспашке земельного участка предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, из расчета один участок на одну земельную долю или в денежном выражении 1200 руб.;

- в виде ежегодного оказания транспортных услуг по доставке топлива (уголь, дрова) или в денежном выражении 2400 руб.;

- ежегодной оплаты земельного налога за каждую арендованную земельную долю или в денежном выражении 650 руб.;

Согласно п.1 договора по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия настоящего договора должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях.

Указанным договором аренды с ООО «АГРО-ресурск» предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок (п.3).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.2013 г.

17.12.2013г. и 01.04.2016г. ООО «АГРО-ресурс» указанные земельные участки были переданы в субаренду ООО «Новохоперск - АГРО – Инвест» по договорам субаренды N 3-НХП-11585-13 и N 3-НХП-17489-16.

До истечения срока действия договора 08.11.2022 г. уполномоченное лицо ответчиков ФИО36 направила истцу уведомления о прекращении с 12.02.2023г. договора аренды от 25.01.2013 г. с требованием передать земельный участок по акту приема-передачи по истечении срока аренды.

29.12.2022г, собственниками земельных долей организовано и проведено общее собрание собственников, по результатам которого принято решение о передаче земельного участка ИП ФИО3 в аренду с 13.02.2023г.

ООО «АГРО-ресурс» посредством почты ЕМС направило ответчикам с письмо от 31.01.2023г., где указало, что намерено воспользоваться своим правом преимущественной аренды.

Письмо получено представителем ответчиков 02.02.2023г.

13.02.2023г. между собственниками земельных долей в лице ФИО36 и ИП ФИО3 заключен договор № 1/353 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 867 614,47 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН № № в отношении спорного земельного участка 06.03.2023 г. внесена запись о регистрации права аренды по договору от 13.02.2023 г. на срок 30 лет.

Как установлено в судебном заседании факт надлежащего исполнения истцом обязательств по договору аренды от 25.01.2013г. ответчики не оспаривали. Выплата арендной платы истцом подтверждена также платежными ведомостями по перечислению аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договором аренды от 25.01.2013г. предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. При этом истец уведомил арендодателей о своем намерении воспользоваться таким преимущественным правом. Доказательств же ненадлежащего исполнения обязательств по договору аренды ответчиками не представлены. Напротив, установлено исполнение арендатором обязанности по выплате арендодателям арендной платы в установленном договором размере.

Доводы ответчиков о том, что истец не уведомил их о заключении договоров субаренды суд считает необходимым отклонить.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 названной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п. 1 ч. 3 ст. 1 Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" одним из принципов, на которых основывается оборот земель сельскохозяйственного. назначения является сохранение целевого использования земельных участков.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, субарендатором ООО «Новохоперск –АГРО- Инвест» в период действия договоров на спорных земельных участках производилось выращивание сельскохозяйственных культур.

В судебном заседании истцом представлены письменные согласия собственников на передачу земельных участков в субаренду в течение всего срока действия договора аренды.

Кроме того, ответчики как собственники земельных долей не были лишены возможности получить сведения о субаренде принадлежащих земельных участков из открытых источников.

Договоры субаренды ответчиками не оспаривались в установленном законом порядке, а в настоящее время прекращены.

Доводы ответчиков о том, что истец нарушил трехмесячный срок извещения стороны ответчика, предусмотренный п. 1 договора, суд считает необходимым также отклонить, поскольку данные обстоятельства не являются существенным нарушением договора аренды.

При таких обстоятельствах мнение стороны ответчиков об отсутствии у прежнего арендатора права требовать перевода прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с другим лицом нельзя признать состоятельным.

На основании изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования удовлетворить.

Перевести на ООО «АГРО-ресурс», ОГРН <***> права арендатора по договору № 1/353 аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 867 614,47 кв. м., заключенному 13.02.2023г. между собственниками земельных долей в лице ФИО36 и ИП ФИО3.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.Н. Пушина

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2023г.