Дело № 2-7969/2024
УИД 03RS0003-01-2025-009416-85
Решение
Именем Российской Федерации
8 октября 2025 года г. Уфа
Кировский районный суд г. Уфы в составе: председательствующего судьи Добрянской А.Ш.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителей,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Некрасовский» (далее – ООО СЗ «Некрасовский») о защите прав потребителей.
В обоснование исковых требований указала следующее.
ФИО1 на основании договора участия в долевом строительстве жилого <адрес>/Е-1316/Н от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры по адресу: РБ, г. Уфа, <адрес> – 1316.
Застройщиком данного жилого дома является ООО «СЗ «Некрасовский».
ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана по акту приема-передачи б/н.
Согласно пункту 3.3.2 договора в случае, если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь квартиры на 1 кв.м. и более, застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств.
<адрес> квартиры составляет 38,9 кв. м., проектная - 39,98 кв.м., цена 1 кв.м. по договору участия в долевом строительстве составляет 100 000 рублей.
Исходя из вышеизложенного, истом переплачена стоимость жилого помещения за 1,08 кв.м, в связи с чем ответчик обязан выплатить истцу денежные средства в размере 108 000 рублей (1,08 * 100 000).
ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес застройщика направлена претензия с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств. Требование оставлено без удовлетворения.
С учетом уточнения исковых требований ФИО1 просила суд взыскать с ответчика в свою пользу стоимость устранения строительных недостатков квартиры в размере 108 000 руб., неустойку в размере 1 %,начиная с 08.09.2024г. по дату фактического исполнения обязательств, штраф, расходы на оплату представительских расходов в размере 40 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчик не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Третье лицо ООО "СМК-10" не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Суд, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 данного закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве).
Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.
В силу ч. 1 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ч. 2 ст. 7 названного закона).
По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом по смыслу ст. 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Некрасовский» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), заключен Договор №/Е-1316/Н участия в долевом строительстве жилого дома, которому ответчик обязался построить жилой комплекс по <адрес> в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Секции А,Б,В,Г, Д,Е,Ж,И,К,Л, строительство которого осуществляется на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ №-RU 033080000-1221Ж-2019, на земельном участке площадью 20 976,0 кв.м., кадастровый номер земельного участка 02:55:011022:8, принадлежащем застройщику на праве собственности, и передать объект долевого строительства - квартиру с условным номером 13165, общей приведенной проектной площадью (с учетом коэффициентов балконов и/или лоджий) 39,98 кв.м. в секции Е, на 14 этаже.
Цена договора составила 3 998 000 руб. и является произведением цены одного квадратного метра квартиры, равной 100 000 руб. и общей приведенной площади квартиры, равной 39,98 кв.м.
Стоимость квартиры истцом оплачена в полном объеме.
ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи квартиры к договору №/Е-1316/Н участия в долевом строительстве жилого дома квартира передана истцу. <адрес> квартиры составляет 38,9 кв.м.
Согласно п.3.2 договора стоимость квартиры является фиксированной и не подлежит изменению в течение всего периода действия настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных п.3.3 настоящего договора. Все расчеты между сторонами производятся в российских рублях.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что расчеты, производимые в случае расхождения фактической площади квартиры (площадь квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации) и проектной площади квартиры (площадь квартиры, указанная в п.1.1.2. настоящего договора).
В случае если проектная площадь квартиры превысит фактическую площадь квартиры на 1,0 кв.м. и более, застройщик обязуется осуществить возврат участнику долевого строительства излишне уплаченных денежных средств. Возврату подлежит разница между проектной и фактической площадью квартиры в полном объеме. Возврат производится исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п.3.1. настоящего договора. Возврат производится по заявлению участника долевого строительства в течение 30 (тридцати) рабочих дней со дня получения застройщиком заявления (подпункт 3.3.3 пункта 3.3 договора).
ДД.ММ.ГГГГ истец вручил застройщику заявление с требованием вернуть излишне уплаченные денежные средства в связи с расхождением площади жилого помещения, о чем поставлен штамп входящей корреспонденции от ДД.ММ.ГГГГ.
Требования истца были оставлены без удовлетворения.
Материалами дела подтверждено, что застройщиком передана участнику квартира меньшей площадью на 1,08 кв. м. Следовательно, у участника возникло право на соразмерное уменьшение цены договора.
Суд согласился с расчетом истца, согласно которому соразмерным уменьшением цены договора является сумма 108 000 руб., из расчета: 100000 руб. х 0,08 кв.м (разница между площадью объекта по договору и фактической площадью).
Относительно требований истца о взыскании неустойки за нарушение сроков возврата денежных средств суд приходит к следующим выводам.
Обращаясь в суд с требованием о защите прав потребителя, истец указывал, что объект долевого строительства не соответствует требованиям качества, а именно не соответствует предусмотренной площади.
Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ меры ответственности, предусмотренные Законом о защите прав потребителей, применяются к застройщику в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.
Статьями 22, 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" предусмотрена неустойка за нарушение сроков возврата денежных средств.
Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - Постановление №) установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Постановление № вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ
Пунктом 1 Постановления № установлено следующее:
- в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;
- при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Закона № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно;
- проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Закона № 214-ФЗ за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно, не начисляются;
- неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно пунктам 2 и 3 Постановления № в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
Таким образом, согласно приведенным выше положениям Постановления № за период с ДД.ММ.ГГГГ по 31.12 2025 г. неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Следует применить положения статьи 7 Закона № 214-ФЗ в части расчета неустойки с даты окончания моратория на взыскание неустойки, установленного Постановлением № по день фактического исполнения обязательства Ответчиком.
Установив на стороне ответчика факт нарушения прав потребителя, суд на основании статьи 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей" считает необходимым взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 2 000 руб.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" ст. 10 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ была изложена в новой редакции:
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере 5% от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке".
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 266-ФЗ при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств (в том числе за нарушения сроков исполнения обязательств) по договорам участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, применяются положения части 9 статьи 4, части 8 статьи 7 и статьи 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона).
Указанные изменения вступили в силу с ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Из расписки, составленной ДД.ММ.ГГГГ и представленной в материалы дела следует, что ФИО1 и ФИО4 устно договорились о том, что последний осуществляет юридические сопровождение, связанное с взысканием денежных средств с застройщика по факту нарушения требований Федерального Закона "О защите прав потребителей". Во исполнение условий сделки ФИО4 получил наличные денежные средства в размере 40 000 руб. Истцы в свою очередь выдали на имя ФИО4 нотариальную доверенность на представление интересов, предоставили все необходимые для судебной защиты документы.
При определении расходов на оплату услуг представителя суд учитывает положения ст. 100 ГПК РФ. Согласно требованиям Закона расходы на оплату услуг представителя взыскиваются в разумных пределах. Разумные пределы подразумевают под собой установление, с учетом представленных доказательств, справедливой и соразмерной компенсации, обеспечивающей баланс интересов сторон. Поэтому пределы размера возмещения должны определяться с учетом сложности дела, продолжительности его разбирательства, количества потерянного времени.
С учетом количества судебных заседаний, сложности дела и объема выполненной работы, суд определяет размер расходов на оплату услуг представителя, подлежащий взысканию с ответчика, в размере 25 000 руб.
Поскольку в соответствии со п. 4 ч. 2 ст. 333.36 НК РФ, ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд, освобожден, сумма государственной пошлины, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, в размере 7 240 руб., подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о защите прав потребителей удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в размере 108 000 рублей, неустойку, начиная с даты окончания периода, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, по день фактической выплаты суммы 208 440 руб., за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от суммы 108 000 руб., но не более 108 000 руб.; компенсацию морального вреда в размере 2 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей.
В удовлетворении остальных требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» о взыскании штрафа отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Некрасовский» (ИНН №) в доход местного бюджета госпошлину в размере 7 240 рублей.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г.Уфы в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья А.Ш. Добрянская
Мотивированное решение будет изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.