Решение по делу № 2-36/2023 от 28.02.2023 - о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок.

№

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Богатое Самарской области 28 февраля 2023 года

Богатовский районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Крайковой А.В.,

при секретаре Кузнецовой М.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками ФИО7, ФИО5 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 скончался, после его смерти наследство приняли истцы- ФИО9 и ФИО1, наследство включило в себя права и обязанности по вышеуказанным договорам аренды земельных участков, ДД.ММ.ГГГГ истцами было получено уведомление от ФИО6, в котором она сообщила, что ДД.ММ.ГГГГ к ней перешло право собственности на земельные участки, являющиеся предметом вышеуказанных договоров аренды, истцы полагают, что при переходе права общей долевой собственности на земельные участки к ФИО6, нарушено преимущественное право выкупа земельных участков, предусмотренное договорами аренды.

На основании изложенного, истцы считают, что поскольку ФИО8 являлся членом КФХ и использовал арендованный земельный участок в своей сельскохозяйственной деятельности, то он имел преимущественное право на выкуп доли в праве общей долевой собственности на земельный участок у каждого участника долевой собственности, сделка по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, заключенная между ответчиками, в нарушение преимущественного права истцов, является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ.

В судебном заседании представитель истцов ФИО10, законный представитель истца ФИО2, истец ФИО1 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчиков ФИО6, ФИО3, ФИО4, ФИО3, ФИО3, ФИО7, ФИО5- ФИО11 возражал против удовлетворения исковых требований, согласно позиции, изложенной в письменном отзыве.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о времени и месте судебного заседания.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно представленным материалам, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО3 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного значения с кадастровым номером №, договор заключен на срок 6 лет, согласно п. 4.4.2 договора, арендатор по истечении срока аренды или в период его действия имеет преимущественное право на выкуп земельного участка.

Данный земельный участок принадлежит ответчикам на праве долевой собственности: ФИО3-доля в праве 1/3, ФИО3 -доля в праве 1/6, ФИО4- доля в праве 1/6, ФИО3- доля в праве 1/3.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиками ФИО7, ФИО5 заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного значения с кадастровым номером №, договор заключен на срок 6 лет, согласно п. 4.4.2 договора, арендатор по истечении срока аренды или в период его действия имеет преимущественное право на выкуп земельного участка.

Данный земельный участок принадлежит ответчикам на праве долевой собственности: ФИО7- ? доля в праве, ФИО5- ? доля в праве.

Согласно свидетельства о смерти, выданного Отделом ЗАГС муниципального района Богатовский управления ЗАГС <адрес>, ФИО1 скончался ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно свидетельств о праве на наследство по закону, наследниками, принявшими наследство ФИО1 являются: ФИО1, ФИО1 (по ? доле в праве), наследство состоит, в том числе из прав и обязанностей по вышеуказанным договорам аренды земельных участков №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО3 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, ФИО5 и ФИО6 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 168 данного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По смыслу указанной нормы права, отсутствие заинтересованности в применении последствий недействительности ничтожной сделки является самостоятельным основанием для отказа в иске. При этом материально-правовой интерес в применении последствий ничтожности сделки имеют лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицом, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Сделка не может быть признана недействительной по иску лица, чьи имущественные права и интересы не затрагиваются данными нарушениями и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной сделки, поэтому лицо, обращающееся с требованием о признании сделки недействительной, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Учитывая вышеизложенное, суд не усматривает нарушений прав истцов заключением ответчиками оспариваемых договоров, поскольку в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Суд также не находит оснований для удовлетворения исковых требований, ввиду наличия пунктов 4.4.2 в договорах аренды, согласно которым арендатор имеет право по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право выкупа перед другими лицами при продаже земельного участка, так они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

В пунктах 1, 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ) установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно пункту 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

В соответствии с пунктом 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При этом согласно ч. 3 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В силу положений статьи 550 и пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

При толковании договоров аренды суд применительно к ст. 431 ГК РФ принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, и находит, что стороны этого договора не достигли соглашения о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемого имущества.

Действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.

Кроме того, в договорах аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также от ДД.ММ.ГГГГ, отсутствуют условия о выкупе арендатором арендуемого земельного участка, о размере выкупной цены и о порядке ее внесения.

Положенные в основу заявленных требований по настоящему делу условия договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № носят общий характер, не конкретизируя порядка реализации указанного выше права и механизма осуществления преимущественной покупки, в том числе применительно к порядку уведомления о предстоящей сделке по отчуждению земельного участка.

При разрешении настоящего спора не имеет принципиального значения обязанность либо ее отсутствие собственника (арендодателя) извещать о своем намерении продать земельный участок, так как положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прямо указывают на отсутствие у продавца доли обязанности извещать кого-либо о своем намерении ее продать.

Вместе с тем, ответчики уведомили администрацию муниципального района <адрес> о намерении продать принадлежащие им земельные участки, при этом Администрация не возражала относительно отчуждения вышеуказанных земельных участков третьим лицам.

Учитывая, что действующее законодательство предусматривает лишь преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта, принимая во внимание, что истцы не являются лицами, чьи интересы и права нарушаются в результате совершения оспариваемой сделки, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков, применении последствий недействительности сделок.

Истцы ФИО1 и ФИО9, в лице законного представителя ФИО2, не являясь стороной соответствующих договоров купли-продажи, законного интереса в признании оспариваемых сделок недействительными не обосновали, учитывая, что, права истцов самим фактом заключения договоров купли-продажи не нарушены, поскольку в силу закона личность арендодателя в договоре аренды для арендатора юридического значения не имеет.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу п. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату услуг представителей.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Представителем ответчика ФИО11 заявлено ходатайство о взыскании с истцов судебных расходов в размере 69 908 руб., которые состоят из оплаты услуг представителя в размере 40 000 руб., что подтверждается соглашением об оказании юридической помощи № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанциями об оплате услуг от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, транспортных расходов на оплату билетов на авиатранспорт от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается квитанциями на общую сумму 29 908 руб., представитель участвовал в судебных заседаниях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ

При таких обстоятельствах, суд считает подтвержденным факт несения ответчиком ФИО6 судебных расходов на оплату услуг представителя, в вышеуказанной части.

Учитывая объем выполненной представителем ответчиков работы, продолжительность рассмотрения дела, количество судебных заседаний, проведенных по делу, активность и процессуальное участие представителя, разумность и обоснованность расходов на оплату услуг представителя, учитывая также мнение представителя истцов, полагавшего, что расходы на представителя ответчиков не соответствуют требованиям разумности, суд считает необходимым снизить размер издержек, подлежащих взысканию, до разумных пределов, в связи с чем, заявление о взыскании расходов на представителя подлежит частичному удовлетворению, в сумме 30 000 рублей, кроме того, суд полагает необходимым удовлетворить требования о взыскании транспортных расходов в полном объеме в сумме 29 908 руб., всего взыскать 59 908 рублей, расходы подлежат взысканию с истцов в равных долях, то есть по 29 954 рубля с каждого.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 в лице законного представителя ФИО2, ФИО1 к ФИО3, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО5, ФИО6, о признании недействительными договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами №, применении последствий недействительности сделок- оставить без удовлетворения.

Взыскать со ФИО1 в лице законного представителя ФИО2 (№ ФИО1 (№) в равных долях в пользу ФИО6 (№) судебные расходы на оплату услуг представителя, транспортные расходы в размере 59 908 (пятьдесят девять тысяч девятьсот восемь) рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Богатовский районный суд <адрес>, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение в соответствии со статьей 199 ГПК Российской Федерации составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий А.В. Крайкова