Решение по делу № 2-2506/2023 от 30.08.2023 - о признании торгов по продаже квартиры незаконными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Дело № 2-2506/2023

УИД 39RS0001-01-2023-001297-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 августа 2023 года г. Калининград

Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нартя Е.А.,

при секретаре Ермакович З.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области о признании торгов по продаже квартиры незаконными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 Х.А.К. обратилась в суд с вышеназванным иском к ответчику, в обоснование которого указал на то, что ДД.ММ.ГГГГ приобрела по договору купли-продажи у гражданки ФИО3 <адрес> в <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ она оформила кредитный договор №-№ в ЗАО «Банк Жилищного финансирования» под залог квартиры. В 2017 году АО «БанкЖилФинанс» обратился в суд с иском о взыскании задолженности по кредиту, решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования АО «БанкЖилФинанс» удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу АО «БанкЖилФинанс» взыскана задолженность по кредитному договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., обращено взыскание на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке (залоге) – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> <адрес>, <адрес>, кадастровый № с определен способа реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов, с определением начальной продажной стоимости имущества в размере <данные изъяты> рублей.

Впоследствии спорная квартира без ее ведома была продана на торгах ДД.ММ.ГГГГ Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. О дате и времени проведения торгов ее письменно не уведомили и торги состоялись без ее участия. Полагает, что в ходе торгов были нарушены требования ст.350. ч.2 ГК РФ, согласно которой при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин можно было отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года. В результате торгов она лишилась единственного жилья. До настоящего времени документы о проведенных торгах ей для ознакомления не предъявлены.

Кроме того, указывает, что рыночная стоимость спорной квартиры на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей. Однако реализована квартира на торгах по заниженной цене – <данные изъяты> рублей, что нарушает ее материальные права. В настоящее время рыночная стоимость квартиры составляет, с учётом проведенного ремонта и вложенных денежных средств более <данные изъяты> рублей. Впоследствии ей стало известно, что квартиру приобрел на торгах гражданин ФИО4.

Ссылаясь на то, что торги состоялись без ее участия, без проведения товароведческой экспертизы по установлению рыночной стоимости квартиры в настоящее время, просит суд признать торги от ДД.ММ.ГГГГ по продаже территориальным управлением Росимущества по Калининградской области принадлежащей ей квартиры согласно свидетельства о государственной регистрации права серии № выданного ДД.ММ.ГГГГ 2-х комнатной квартиры кадастровый №, расположенный по указанному выше адресу незаконными, а договор купли-продажи между Территориальным управление Росимущества по Калининградской области и ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.

В ходе рассмотрения дела судом в качестве соответчиков привлечены к участию в деле ФИО4, ФИО5

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, к участию в деле привлечены Отдел по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области, АО «Банк ЖилФинанс».

В судебном заседании истец и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Просили иск удовлетворить по доводам, изложенным в иске. По ходатайству о пропуске срока исковой давности полагали, что к заявленным требованиям подлежит применению трехлетний срок исковой давности.

Ответчик – Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области в судебное заседание не явился, судом извещен надлежаще, ранее в судебном заседании представитель ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области ФИО7, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве, ввиду отсутствия нарушений процедуры торгов, а также по мотиву пропуска истцом срока на обращение в суд с данными требованиями.

Ответчик ФИО4 и его представитель ФИО8 в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, представили суду письменные возражения, в которых просили в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, в том числе по основанию пропуска истцом годичного срока для обращения в суд с иском.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, судом извещена надлежаще, ее представитель по доверенности ФИО9 просила в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме, в том числе по основанию пропуска истцом годичного срока для обращения в суд с иском.

Третьи лица – Отдел по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области, АО «Банк ЖилФинанс» в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, обозрев материал по реализации арестованного имущества на торгах, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в п. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 89 Закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Организация и проведение торгов, последствия нарушения правил проведения торгов определены в ст. ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 447 ГК Российской Федерации торги проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно ст. 90 Закона "Об исполнительном производстве" торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации. Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с положениями Правил направления информации о торгах по продаже заложенного имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 30 января 2013 года N 66, информация о торгах направляется организатором торгов для ее размещения на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Как предусмотрено в п. 3 ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В п. 1 ст. 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" указано, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в том числе, в случае, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей.

На основании ч. 1 ст. 92 Закона "Об исполнительном производстве" в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1 - 3 статьи 91 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 93 Федерального закона "Об исполнительном производстве" торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК Российской Федерации.

Статьей 449 ГК Российской Федерации предусмотрено, что торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В силу указанной нормы закона публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Таким образом, при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результаты торгов.Судом установлено и следует из материалов дела, что вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 21.12.2017 по делу № 2-3989/2017 частично удовлетворены исковые требования АО «БанкЖилФинанс».

С ФИО1 в пользу АО «БанкЖилФинанс» взыскана задолженность по кредитному договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., в том числе: <данные изъяты> руб. – сумма основного долга, <данные изъяты> руб. – сумма задолженности по оплате просроченных процентов, <данные изъяты> руб. – сумма процентов за просроченный основной долг, <данные изъяты> руб. – сумма пени за нарушение сроков возврата кредита и за нарушение сроков уплаты процентов, <данные изъяты> руб. – начисленные проценты; расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей.

Обращено взыскание на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке (залоге) – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> Б, <адрес>, кадастровый №. Определен способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов. Определена начальная продажная стоимость имущества в размере <данные изъяты> <данные изъяты>00 рублей. В остальной части исковые требования АО «БанкЖилФинанс» оставлены без удовлетворения.

29.06.2018 на основании вышеуказанного решения суда по делу 2-3989/2017 судебным приставом-исполнителем Отделения по особым исполнительным производствам УФССП по Калининградской области в отношении ФИО2 Х.А.К. возбуждено исполнительное производство №-ИП с предметом исполнения «взыскать задолженность по кредитному договору, расходы по оплате госпошлины, обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи на публичных торгах, определить начальную продажную стоимость имущества в размере <данные изъяты> рублей».

В срок, предоставленный для добровольного исполнения требований, указанных в исполнительном документе, должник решение суда не исполнил.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ФЗ "Об исполнительном производстве" после истечения срока для добровольного исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, судебным приставом-исполнителем применяются меры принудительного исполнения.

Так, в рамках вышеуказанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление о передаче в ТУ Росимущества в Калининградской области на реализацию на торгах вышеуказанную квартиру стоимостью по оценке <данные изъяты> руб., ТУ Росимущества в Калининградской области получило от судебного пристава-исполнителя данную квартиру и характеризующие ее документы для последующей реализации.

Уведомлением о принятии решения о реализации имущества от ДД.ММ.ГГГГ Территориальное Управление сообщило о принятии решения о реализации арестованного имущества в форме электронного аукциона на электронной площадке «РТС-Тендер».

Проведение торгов было назначено на 22.01.2020г., извещение опубликовано в соответствии с требованиями закона в установленные сроки.

Первые торги по реализации вышеуказанного имущества были назначены на ДД.ММ.ГГГГ, которые на основании п. 1 ст. 91 ФЗ 229-ФЗ от 02.10.2007г. «Об исполнительном производстве» были признаны несостоявшимися в связи с тем, что заявки на участие в торгах подали менее двух лиц.

ДД.ММ.ГГГГ в Территориальное управление поступило постановление судебного пристава-исполнителя УФССП России по Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ № о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15 %.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15% от ДД.ММ.ГГГГ, повторные торги по продаже спорного арестованного имущества были назначены Территориальным управлением на ДД.ММ.ГГГГ.

Информационное сообщение о проведении торгов о реализации арестованного имущества было опубликовано в газете «Комсомольская правда», аналогичная информация была размещена на официальном сайте www.torgi.gov.ru в сети Интернет, что опровергает доводы истца об отсутствии сведений об опубликовании информации о торгах.

Как следует из материалов дела, сведений по отзыву арестованного имущества с реализации, отложению или приостановлению торгов от судебного пристава-исполнителя не поступало.

Согласно Протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ. о результатах торгов по продаже арестованного имущества победителем аукциона по продаже данного арестованного имущества признан ФИО4

Цена реализованного имущества составила <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ. на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества покупателем ФИО4 оплачена вышеуказанная сумма.

ДД.ММ.ГГГГ. между Территориальным управлением и ФИО4 подписан Договор купли-продажи №-а от ДД.ММ.ГГГГ. и передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. Территориальное управление перечислило в Отдел по особым исполнительным производствам денежные средства за реализацию данного арестованного имущества в размере <данные изъяты> <данные изъяты> руб.

Доводы стороны истца о том, что в настоящее время рыночная стоимость спорной квартиры составляет, с учётом проведенного ею ремонта и вложенных денежных средств более <данные изъяты> рублей, не могут служить основанием для признания торгов незаконными. Обращение взыскания на предмет залога произведено на основании решения суда, которым установлен размер задолженности, в счет которой обращено взыскание на принадлежащее истцу имущество, а также начальная продажная цена спорной квартиры.

Оспаривание начальной продажной цены заложенного имущества либо ее изменение возможно путем обжалования решения суда в этой части либо в порядке, предусмотренном ст. 203 ГПК РФ. Данных о принятии судом такого решения не установлено. Кроме того, стороной истца соответствующего ходатайства о назначении судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства не заявлялось, вопреки требованиям ч. 1 ст. 56 ГПК РФ о процессуальной обязанности каждая из сторон доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Согласно постановлению о распределении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ, должнику (ФИО2 Х.А.К.) после реализации спорной квартиры на торгах судебным приставом произведен возврат денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 235 ГК РФ обращение взыскания на имущество по обязательствам является основанием для прекращения права собственности. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество (ч. 2 ст. 237 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО4 (победитель аукциона по продаже данного арестованного имущества, ответчик по настоящему делу) на основании договора купли-продажи арестованного имущества №-а от 19.03.2020г. и передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником спорного жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №-3579/2020 исковые требования ФИО4 были удовлетворены. ФИО1, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 Оглы, ФИО15 Кызы признаны прекратившими право пользования жилым помещением – квартирой <адрес> <адрес> по <адрес> в <адрес>, сняты с регистрационного учета по названному жилому помещению.

Впоследствии ФИО4, являясь собственником спорной квартиры, распорядился ею по своему усмотрению, спорная квартира была продана ФИО4 ФИО5 (привлечена судом к участию в деле в качестве соответчика) по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы стороны истца о том, что она не извещалась об аресте квартиры для реализации, следовательно, ее права нарушены, так как она не могла обжаловать данный арест, суд находит несостоятельными, поскольку законность действий судебного пристава в установленном порядке, как следует из оспариваемого решения, истица не обжаловала. В данном случае, действия судебного пристава-исполнителя, совершенные в ходе передачи имущества на реализацию, не имеют отношения к порядку проведения торгов и не являются основанием для признания торгов недействительными.

Ссылки истца на необоснованное занижение начальной продажной стоимости имущества подлежат отклонению, поскольку согласно положениям п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке, ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано, в том числе признанием торгов несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в аукционе.

Принимая во внимание, что первоначальная стоимость квартиры определена в судебном решении в размере <данные изъяты> руб., на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя стоимость недвижимого имущества снижена на 15%. Согласно протоколу о результатах торгов от ДД.ММ.ГГГГ стоимость реализованного имущества составила <данные изъяты> руб.

Установление цены не было произвольным, осуществлялось в порядке, предусмотренном действующим законодательством, в связи с чем указание истца на неправомерное занижение начальной продажной стоимости состоятельными не является.

При таких обстоятельствах, учитывая, что реализация имущества должника на торгах осуществлена в соответствии с положениями главы 9 Закона об исполнительном производстве, каких-либо существенных нарушений правил при проведении торгов, повлиявших на результаты торгов, не установлено, суд не находит правовых основания для признания торгов и договора купли-продажи недействительными. Соответственно, отсутствуют и основания для применения последствий недействительности сделки.

Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в иске является пропуск истцом срока на обращение в суд.

Статьей 449 ГК Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

В соответствии с пунктом 44 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

В п. 2 ст. 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Установлено, что оспариваемые торги проведены ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи арестованного имущества заключен с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов исполнительного производства №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ (вх. № от ДД.ММ.ГГГГ) ФИО2 Х.А.К. обратилась к судебному приставу с заявлением, ссылаясь на результаты проведенных торгов, в котором просила перечислить денежные средства на ее расчетный счет после расчетов с кредиторами. Согласно постановлению судебного пристава от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 Х.А.К. после реализации спорной квартиры на торгах судебным приставом произведен возврат денежных средств в сумме <данные изъяты> рублей платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №. В материалы дела истцом приложено заявление ФИО4 (л.д.21), которое как пояснила истец, передал ей ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день проведения торгов, в заявлении ФИО4 сообщает истцу о приобретении спорной квартиры на торгах, предлагает решить вопрос освобождения жилого помещения.

Таким образом, о наличии обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований по настоящему спору, вытекающих из проведенных ДД.ММ.ГГГГ торгов по реализации спорного имущества, условий договора купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, истцу было известно начиная с ДД.ММ.ГГГГ и не позднее ДД.ММ.ГГГГ (дата заявления истца в УФССП), то есть более двух лет до обращения ее в суд с настоящим иском (ДД.ММ.ГГГГ), при этом в судебном заседании ответчиками заявлено о применении срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Каких-либо уважительных причин, которые объективно препятствовали обращению в суд с настоящим иском в пределах срока исковой давности, стороной истца не приведено.

В этой связи заявленные требования подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 06 сентября 2023 года.

Судья Е.А. Нартя