Дело № 2-88/2025 г.
УИД № 48RS0015-01-2024-001121-10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2025 года город Лебедянь Липецкая область
Лебедянский районный суд Липецкой области в составе:
председательствующего судьи Шабановой Е.А.,
при секретаре Забабуриной М.С.,
с участием
представителя истца по доверенности ФИО1,
представителя ответчика администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО2,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО3 о прекращении договора аренды, признании преимущественного права на заключение договора аренды и компенсации морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
ФИО4 обратился в суд с уточненным в ходе рассмотрения дела иском к администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области о прекращении действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 04.06.2024 г. с ФИО3; признании за ним права на заключении договора аренды указанного земельного участка в преимущественном порядке; обязании администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области заключить с ним договор аренды на данный земельный участок; взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 руб.
Заявленные требования мотивирует тем, что 06.03.2014 г. между администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО5 был заключен договора № 56 аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Указанный договор был зарегистрирован 17.04.2014 г.
30.08.2014 г. между арендатором ФИО5 и ФИО4 был заключено соглашение об уступке прав по вышеуказанному договору аренды. Соглашение зарегистрировано 10.09.2014 г.
На протяжении всего срока аренды им оплачивалась арендная плата, он начал строительство дома. По состоянию на 2023 г. на участке возведен фундамент в соответствии с разрешительной проектной документацией. Однако, в связи с отсутствием денежных средств до окончания срока аренды земельного участка жилой дом не был возведен, и он 03.06.2024 г. обратился в администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области с заявлением о продлении срока аренды земельного участка. Однако, ему было отказано, в связи с тем, что право аренды по вышеуказанному договору было прекращено и 13.06.2024 г. было зарегистрирован новый договор аренды сроком с 04.06.2024 г. по 03.06.2044 г. с иным лицом.
Считает указанный договор недействительным, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка № 56 от 06.03.2014 г. (п.п.4.3.3, 4.4.6) по истечении срока договора аренды арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, уведомив об этом арендодателя. Так как по окончании срока действия договора аренды он пользовался земельным участком, а от арендодателя не поступило никаких возражений, он посчитал, что имеет преимущественное право на аренду земельного участка на новый срок, поэтому никаких уведомлений об освобождении участка не направлял. Кроме того, на земельном участке возведен фундамент жилого дома, который является объектом незавершенного строительства.
Ссылаясь на ст.1 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст.35, 39.8 ЗК РФ, ст.ст.287.1, 552 ГК РФ, просит в судебном порядке прекратить действие договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного 04.06.2024 г. с ФИО3; признать за ним право на заключении договора аренды указанного земельного участка в преимущественном порядке; обязать администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области заключить с ним договор аренды на данный земельный участок; взыскать компенсацию морального вреда.
В судебное заседание истец ФИО4, будучи надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте судебного разбирательства не явился.
В судебном заседании представитель истца ФИО4 по доверенности ФИО1 заявленные истцом ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме, мотивировав их доводами, изложенными в исковом заявлении. Полагал, что требования его доверителя подлежат удовлетворению, в том числе по тем основаниям, что истцом на земельном участке возведен объект незавершенного индивидуального жилищного строительства, что подтверждается экспертным заключением. До 01.03.2023 г. с заявлением о продлении срока действия договора аренды его доверитель в администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области не обращался.
В судебном заседание представитель ответчика администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО2 заявленные требования не признала в полном объеме, объяснив, что с заявленными требованиями она не согласна, так как 06.03.2014 г. между администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО5 был заключен договор аренды №56 земельного участка со сроком действия с 06.03.2014 г. по 05.03.2024 г.
17.04.2014 г. была осуществлена государственная регистрация перехода права аренды за № к ФИО4 Срок окончания договора аренды 05.03.2024 г. По вышеуказанному договору в аренду был передан земельный участок площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов для размещения объекта индивидуального жилищного строительства, местоположение: <адрес>, <адрес>, <адрес> аренды является срочным и прекращает свое действие по истечении срока. 25.03.2024 г. администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области комиссионно было проведено обследование спорного участка на предмет нахождения объектов капитального строительства. Комиссией было установлено, что объектов, отвечающих признаками индивидуального жилого дома, на участке не имеется. По заявлению администрации Лебедянского района право аренды на земельный участок было прекращено, в связи с истечением срока договора аренды. Выписка из ЕГРН была получена 01.04.2024 г.
На основании заявления ФИО3 о предоставлении земельного участка в аренду в средства массовой информации (газета «Лебедянские вести») была дана публикация 25.04.2024 г. о том, что администрация Лебедянского района имеет намерение передать в аренду для ИЖС земельный участок площадью 1500 кв.м, с кадастровым номером №, с целью подачи заявлений лицами, заинтересованными в предоставлении земельного участка в аренду, в течение 30 дней с даты опубликования.
В данный период иных заявлений в администрацию не поступило.
04.06.2024 г. на основании ст.39.6, 39.18 Земельного кодекса РФ с ФИО3 был заключен договор аренды № 9 земельного участка, право аренды было зарегистрировано 13.06.2024 г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области за №.
С заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка истец обратился в администрацию Лебедянского района 03.06.2024 г. На его обращение 01.07.2024 г. был дан ответ, что в соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Доводы истца ФИО4 о том, что в 2023 году он возвел на земельном участке фундамент, считает необоснованными, так как строений отвечающих требованиям фундамента, на земельном участке при комиссионном обследовании обнаружено не было. свои обязанности по договору аренды не исполнял надлежащим образом, зеиельный участок был запущен, зарос травой и порослью деревьев. Арендная плата истцом не вносилась.
Истец ФИО4 свои обязанности по договору аренды не исполнял надлежащим образом, земельный участок был запущен, зарос травой и деревьями. Арендная плата истцом не вносилась
Считает, что администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области не было допущено нарушений требований Земельного кодекса РФ при прекращении договора аренды земельного участка, в связи с истечением срока аренды и передаче в аренду земельного участка иному лицу. Просит суд отказать ФИО4 в удовлетворении заявленных им требований.
Определением Лебедянского районного суда Липецкой области суда от 28.01.2025 г. к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО3
В судебном заседании ответчик ФИО3 исковые требования ФИО4 не признал, поддержал позицию представителя ответчика администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО2
Из его объяснений в судебном заседании следует, что 04.06.2024 г. он с администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области заключил договор аренды на оспариваемый истцом земельный участок, расположенный по <адрес> в <адрес>. Земельный участок находился в запущенном состоянии, с не кошенной прошлогодней травой, с разбросанными по участку камнями, на котором отсутствовали признаки строений, о которых указывает в своем исковом заявлении истец ФИО4 Он привел земельный участок в надлежащее состояние, участок был расчищен от поросли травы и деревьев, собраны камни, разбросанные по участку, начал приобретать строительные материалы. Полагал, что представленное истцом заключение не подтверждает наличие на участке фундамента жилого строения, поскольку не представлено доказательств, что предполагаемый фундамент имеет закрытый контур, эксперт проводил раскопку только в одном месте, где обнаружил скопление бутовых камней, не скрепленных между собой раствором. При проведении им работ по выравниванию им земельного участка каких либо строений, отвечающих требованиям объекта не завершонного строительства, им обнаружено не было.
Определением Лебедянского районного суда Липецкой области от 29.04.2025 г. к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5
В судебное заседание третье лицо ФИО6, будучи извещенным надлежащим образом о времени, дате и месте рассмотрения дела, не явился.
В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание истца ФИО4 с участием его представителя по доверенности ФИО1, третьего лица ФИО6
Выслушав представителя истца ФИО4 по доверенности ФИО1, представителя ответчика администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО2, ответчика ФИО3, свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно п.п.3,4 ст.39.6 ЗК РФ, граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства для собственных нужд.
Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно ст.39.8 ЗК РФ, условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления пользования недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, за исключением случаев, если свободный доступ к такому объекту ограничен в соответствии с федеральным законом.
В случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами (далее - приведение в соответствие с установленными требованиями), договор аренды, заключаемый в отношении такого земельного участка, должен предусматривать обязательство арендатора за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц осуществить снос самовольной постройки в срок, не превышающий двенадцати месяцев, если было принято решение о сносе самовольной постройки, а если было принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, - обязательство арендатора осуществить снос самовольной постройки или представить в орган местного самоуправления поселения, муниципального округа или городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденную проектную документацию по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев, и осуществить последующее приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий трех лет.
До 01.03.2023 арендатор мог требовать увеличения срока действия договора аренды на условиях, указанных ФЗ от 14.03.2022 № 58-ФЗ. При этом п. 8. ст. 39.8 не применяется.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен в целях комплексного развития территории;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
7.1) на срок действия соглашения об осуществлении рекреационной деятельности в национальном парке в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено такое соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
8.3) на срок действия договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор;
8.4) на срок реализации решения о комплексном развитии территории в случае предоставления земельного участка юридическому лицу, обеспечивающему в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию такого решения;
8.5) на срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в подпунктах 2 и 3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
8.6) на срок выполнения условий конкурса по продаже объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственником такого объекта, если иное не предусмотрено указанным Федеральным законом;
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для осуществления пользования недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем пять лет в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
15.1) на срок действия договора пользования рыбоводным участком в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанным договором;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
19) на срок реализации участником свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя договора об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", если меньший срок не заявлен таким участником;
20) на срок существования свободной экономической зоны на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области в случае предоставления земельного участка управляющей компании, указанной в Федеральном законе "О свободной экономической зоне на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области", для целей, предусмотренных указанным Федеральным законом;
21) на срок действия договора аренды находящихся в государственной или муниципальной собственности здания, сооружения в случае предоставления земельного участка арендатору таких здания, сооружения.
В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта. В случае, предусмотренном пунктом 7.1 настоящей статьи, срок договора аренды земельного участка устанавливается также с учетом срока, необходимого для осуществления сноса самовольной постройки или реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлен публичный сервитут в соответствии с главой V.7 настоящего Кодекса, арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка в части увеличения срока этого договора на срок, в течение которого использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием невозможно или существенно затруднено в связи с осуществлением публичного сервитута. Арендодатель не вправе отказать во внесении указанных изменений в такой договор. Данный срок определяется в соответствии с соглашением об осуществлении публичного сервитута независимо от срока, установленного пунктом 8 настоящей статьи.
В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.
В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст.10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В соответствии с абзацем 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
В силу п. п. 1 - 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
На основании п. 1 ст. 610, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
При этом особенности заключения договоров аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды установлены статьями 39.6 и 39.8 ЗК РФ.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Норма, установленная пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, является специальной.
Согласно ст.20 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», особенности регулирования земельных отношений в 2022, 2023 и 2024 годах устанавливаются федеральными законами.
В соответствии с ч.3 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:
1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;
2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Таким образом, указанные положения закона подлежат применению только к действующим договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора. При этом первоначальный договор должен быть заключен в соответствии с требованиями законодательства и являться действительной сделкой.
Срок, на который увеличивается действие договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются (часть 4 статьи 8 Закона N 58-ФЗ).
Судом установлено, что 06.03.2014 г. между администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО5 был заключен договор аренды № 56 земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка устанавливается на 10 лет с 06.03.2014 г. по 05.03.2024 г.
Согласно акту приема-передачи от 06.03.2014 г. ФИО5 указанный земельный участок был передан в аренду.
Из п.4.3.3. договора следует, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Договор аренды зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке.
Кроме того, судом установлено, что 30.08.2014 г. между ФИО5 и ФИО4 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № 56 земельного участка от 06.03.2014 г.
Из содержания указанного соглашения следует, что ФИО4 принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды № 56 земельного участка от 06.03.2014 г. площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Указанное соглашение сторонами было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН на земельный участок от 29.03.2024 г. (номер государственной регистрации права № от 17.04.2014 г.
Судом установлено, что 03.06.2024 г. ФИО4 обратился в администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №
Администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области в адрес ФИО4 01.07.2024 г. направлено извещение о том, что в соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы истца ФИО4 о том, что земельном участке с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, им в период действия договора аренды был возведен фундамент, опровергается представленными представителем ответчика – администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области – доказательствами, а также объяснениями свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, данных в судебном заседании.
Из акта обследования земельного участка с кадастровым номером №, проведенного ДД.ММ.ГГГГ комиссией администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области, из которого следует, что комиссией в составе начальника отдела имущественных и земельных отношений, старшего специалиста указанного отдела администрации Лебедянского района, начальника отдела архитектуры и градостроительства и заместителя начальника указанного отдела администрации Лебедянского района произведено обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в результате чего было установлено, что указанном земельном участке объектов, обладающих признаками индивидуального жилого дома не имеется. Земельный участок по целевому назначению не использовался, следов благоустройства не имеется.
Указанные обстоятельства достоверно подтверждаются имеющимися в материалах дела фототаблицами и объяснениями свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, данных в судебном заседании.
Так, из объяснений свидетеля ФИО7 следует, что он работает в администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области в должности начальника отдела имущественных и земельных отношений. В конце марта 2024 г. он комиссионно производил обследование земельного участка по <адрес> в <адрес>, выделенного для индивидуального жилищного строительства. Земельный участок был в заброшенном состоянии, заросшим, выглядел так, что траву не косили с прошлого года. Признаки строительства на указанном земельном участке отсутствовали. Никакого заложенного фундамента жилого дома на данном земельном участке он не видел. Состояние земельного участка было зафиксировано на фотоаппарат.
Из объяснений свидетеля ФИО8, данных в судебном заседании, следует, что она работает в должности старшего специалиста отдела имущественных и земельных отношений администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области, и в марте 2024 года производила обследование земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, который находился в заброшенном состоянии без признаком строительства на нем, что было зафиксировано на фотоаппарат.
Аналогичные объяснения были даны в судебном заседании свидетелем ФИО9, из которых следует, что в марте 2024 года она работала в должности заместителя начальника отдела архитектуры и градостроительства администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области и выезжала с комиссией для обследования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> участок находился в заброшенном состоянии без признаков строительства, что было зафиксировано на фотоаппарат.
Из представленного истцом ФИО4 экспертного заключения, подготовленного 08.04.2025 г. ООО <данные изъяты>» по заказу ФИО4 следует, что при исследовании земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> выявлено, что по периметру участка имеются конструкции, являющиеся элементами ограждения (забора), описанные в исследовательской части (п.2.2 экспертного заключения). На земельном участке имеются следующие конструкции:
- фундамент ленточный бетонный, размер в плане 4,099?7,121 см, глубиной заложения подземной части более 58 см;
- фундамент ленточный бутовый (подземная часть с демонтированной надземной частью – предположительно в результате планировки (выравнивании) участка техникой) глубиной подземной части более 70 см.
Суд критически относится к указанному экспертному заключению, поскольку экспертное заключение было подготовлено по инициативе истца. Исполнитель заключения не был предупрежден об угольной ответственности по ст.307 УК РФ
Кроме того, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также относимыми и допустимыми доказателсьтвами, исследованными судом, а именно: актом обследования земельного участка с кадастровым номером №, проведенного 25.03.2024 г. комиссией администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области, фототаблицами и объяснениями свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, данных в судебном заседании.
25.04.2024 г. администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области дана публикация в газету «Лебедянские вести» (№ 16(13630 от 25.04.2024 г.), из которой следует, что администрация Лебедянского муниципального района Липецкой области извещает население о возможности предоставления в аренду земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.
Из договора аренды № 9 земельного участка, заключенного 04.06.2024 г. между администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО3, следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, передан в аренду ФИО3
Срок аренды земельного участка устанавливается на 20 лет с 04.06.2024 г. по 03.06.2044 г.
Указанный договор заключен на основании заявления ФИО3, согласно извещению о приеме заявлений, опубликованному в газете «Лебедянские вести» от 25.04.2024 г. № 16 (13630) и в связи с тем, что по истечении месяца со дня опубликования сообщения других заявлений не поступало. Оспариваемый истцом земельный участок предоставлен для размещения объекта индивидуального жилищного строительства и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Процедура предоставления ответчиком – администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области – земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с требованиями ст.39.8 ЗК РФ, соблюдена в полном объеме.
11.07.2024 г. в адрес администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области ФИО4 направлено заявление о предоставлении сведений о причинах прекращения с ним договорных отношений и причинах, препятствующих к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором им был возведен фундамент.
29.07.2024 г. администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области дан ответ на обращение ФИО4, из которого следует, что в соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого участка без проведения торгов, о чем ему было разъяснено в ответе на его обращение от 04.06.2024 г.
02.08.2024 г. в адрес администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области ФИО4 направлена претензия об устранении нарушений, поскольку на оспариваемом земельном участке им был возведен фундамент жилого дома, который является объектом незавершенного строительства и являлся бы объектом недвижимости, однако составить правоустанавливающие документы невозможно, так как инженера не допустили к объекту.
На указанную претензию ФИО4 администрацией Лебедянского муниципального района Липецкой области 20.08.2024 г. был дан ответ, из которого следует, что 25.03.2024 г. сотрудниками администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области было произведено комиссионное обследование земельного участка с кадастровым номером №. В результате обследования было установлено, что объектов обладающих признаками индивидуального жилого дома не имеется, земельный участок по целевому назначению не использовался, следов благоустройства также не обнаружено. Сделать вывод о том, что кто-то пользуется участком не представлялось возможным, поэтому 01.04.2024 г. право аренды земельного участка было прекращено. В настоящее время за ФИО4 числится задолженность по арендной плате.
04.06.2024 г., т.е. по окончании срока действия договора в администрацию Лебедянского муниципального района поступило заявление от ФИО4 с просьбой продлить договор аренды № 56 от 06.03.14 г., на которое был дан ответ, что в соответствии с п.15 ст.39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В настоящее время на указанный земельный участок заключен договор аренды с третьим лицом, который прошел государственную регистрацию.
Истцом не были предоставлены документы, подтверждающие наличие на спорном земельном участке объекта незавершонного строительства (технический паспрт, технический план либо сведения из ЕГРН о регистрации права на объект незавершонного строительства).
Анализируя исследованные судом доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.
Поскольку срок аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по <адрес> в <адрес>, был установлен договором аренды земельного участка № 56 от 06.03.2014 г. на 10 лет с 06.03.2014 г. по 05.03.2024 г., а применение предлога "по" подразумевает, что последним днем срока признается день, указанный в данном договоре 05.03.2024 г., то окончанием срока аренды является момент времени, соответствующий 24 часам 00 минутам 00 секундам 05.03.2024.
Из п.4.3.3. указанного договора следует, что арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора.
Федеральным законом от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», действительно, установлено не право, а обязанность арендодателя заключить соглашение о продлении срока действия договора аренды, при соблюдении условий, предусмотренных приведенной нормой права.
То есть, указанные положения закона подлежат применению только к действующим договорам, заключенным на определенный срок, который не истек к моменту обращения арендатора.
Поскольку к моменту обращения ФИО4 в администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области, т.е к 04.06.2024 г., срок действия договора аренды № 56 от 06.03.2014 г. истек, требования п.4.3.3 указанного договора ФИО4 не были соблюдены, с заявлением до 01.03.2023 г. истец Цуркану А в администрацию Лебедянского муниципального района Липецкой области не обращался, надлежащих доказательств, подтверждающих возведение на оспариваемом земельном участке объектов капитального строительства, в том числе незавершенных, истцов суду не предоставлено, в связи с чем суд приходит к выводу о несостоятельности заявленных истцом ФИО4 исковых требований, в том числе о возмещении морального вреда, не подлежащих удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать ФИО4 в удовлетворении требований к администрации Лебедянского муниципального района Липецкой области и ФИО3 о прекращении договора аренды и признании права на преимущественное заключение договора аренды и возмещении морального вреда.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд путём подачи жалобы через Лебедянский районный суд течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.А.Шабанова
Решение принято в окончательной форме 04.06.2025 г.